Ein umfassender Leitfaden für den Kauf von Immobilien in Montenegro

Montenegro liegt an der schimmernden Adriaküste und ist ein Land mit dramatischen Bergen, mittelalterlichen Dörfern und einer Küste, die es mit allen im Mittelmeer aufnehmen kann. Dieses Juwel auf dem Balkan entwickelt sich schnell zu einem der gefragtesten Ziele Europas für Immobilieninvestitionen und bietet eine einzigartige Mischung aus Lifestyle-Charme und starkem finanziellem Potenzial.

Für diejenigen, die von einem sonnenverwöhnten Ferienhaus, einer lukrativen Mietinvestition oder einem neuen dauerhaften Wohnsitz träumen, ist Montenegro ein überzeugendes Argument. Die Orientierung auf einem ausländischen Immobilienmarkt kann jedoch entmutigend wirken. An dieser Stelle kommen wir ins Spiel.

Dieser umfassende Leitfaden, der Ihnen von den Experten von NTRealty zur Verfügung gestellt wurde, führt Sie durch jeden Schritt des Immobilienkaufprozesses in Montenegro und stellt sicher, dass Ihr Weg zum Eigentum so reibungslos und transparent verläuft wie die Gewässer der Bucht von Kotor.
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Warum in montenegrinische Immobilien investieren?

Bevor wir uns mit dem Prozess befassen, schauen wir uns an, warum Montenegro die Aufmerksamkeit globaler Investoren auf sich zieht:

• Strategischer Standort: Im Herzen der Adria gelegen, ist Montenegro ein Tor zwischen Ost und West mit ausgezeichneten Verbindungen zum Rest Europas.
• Boomender Tourismussektor: Als weltbekannter Tourismus-Hotspot bietet Montenegro Immobilienbesitzern ein außergewöhnliches Potenzial für hohe Mietrenditen, insbesondere in Küstengebieten wie Budva, Kotor und Tivat.
• Weg zur EU-Mitgliedschaft: Als führender Kandidat für den EU-Beitritt steht Montenegro kurz vor einem erheblichen Wirtschaftswachstum und einer Wertsteigerung von Immobilien, da es sich den europäischen Standards anpasst.
• Günstiges Steuersystem: Das Land verfügt über eines der attraktivsten Steuersysteme Europas mit einem niedrigen Einkommensteuersatz von 9-15% und einer Grunderwerbsteuer von 3%.
• Unschlagbarer Lebensstil: Mit über 240 Sonnentagen im Jahr, atemberaubender natürlicher Schönheit, einer sicheren Umgebung und einer entspannten mediterranen Kultur ist die Lebensqualität unübertroffen.
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Der Immobilienkauf: Eine schrittweise Anleitung

Die gute Nachricht für ausländische Investoren ist, dass der Kauf von Immobilien in Montenegro einfach und sicher ist. Ausländer haben die gleichen Eigentumsrechte wie Einheimische.

So funktioniert das:

Schritt 1: Definieren Sie Ihr Budget und finden Sie Ihren Agenten

Der erste Schritt besteht darin, Ihr Budget und Ihre Kriterien festzulegen. Suchen Sie eine moderne Wohnung in einer geschäftigen Touristenstadt, eine Steinvilla in einem ruhigen Dorf oder ein Grundstück, um Ihr Traumhaus zu bauen?

Sobald Sie eine klare Vorstellung haben, ist die wichtigste Entscheidung, die Sie treffen werden, die Wahl eines seriösen Immobilienmaklers. Eine erfahrene, lokale Agentur wie NTRealty ist von unschätzbarem Wert. Wir bieten Zugang zu den besten Immobilien, bieten wichtige lokale Einblicke und führen Sie durch die Rechts- und Verwaltungslandschaft.

Schritt 2: Immobilienanzeige und -auswahl

Das ist der spannende Teil. Wir empfehlen, Montenegro zu besuchen, um Immobilien persönlich zu besichtigen. Auf diese Weise können Sie ein Gefühl für verschiedene Orte bekommen, von der pulsierenden Riviera von Budva bis zu den ruhigen Ufern der Bucht von Kotor. Wenn Sie nicht reisen können, können virtuelle Besichtigungen arrangiert werden.

Schritt 3: Due Diligence und Rechtsprüfungen

Sobald Sie Ihre perfekte Immobilie gefunden haben, führt Ihr ausgewählter Anwalt eine gründliche Due Diligence durch. Dies ist ein nicht verhandelbarer Schritt zum Schutz Ihrer Investition. Der Prozess beinhaltet:

• Überprüfung der Eigentumsurkunde (Liste Nepokretnosti): Überprüfung, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und dass die Immobilie frei von Pfandrechten, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten ist.
• Überprüfung der Baugenehmigungen: Sicherzustellen, dass die Immobilie legal gebaut wurde und dass alle Bauarbeiten den behördlichen Genehmigungen entsprechen, was für Neubauten von entscheidender Bedeutung ist.

Schritt 4: Der Vorvertrag (Vorvertrag)

Nach erfolgreicher Due Diligence wird ein Vorvertrag erstellt. Dieses Dokument reserviert die Immobilie für Sie und beschreibt alle wichtigen Verkaufsbedingungen, einschließlich des Preises, des Zahlungsplans und der Frist für die Unterzeichnung des endgültigen Vertrags.

Bei Unterzeichnung des Vorvertrags zahlt der Käufer in der Regel eine Anzahlung, in der Regel 10% des Kaufpreises. Dies verpflichtet beide Parteien zum Verkauf.

Schritt 5: Der Hauptkaufvertrag

Der Hauptkaufvertrag ist das endgültige, rechtsverbindliche Dokument. Die Unterzeichnung dieses Vertrags muss in Anwesenheit eines registrierten montenegrinischen Notars erfolgen. Der Notar hat die Aufgabe, die Identität von Käufer und Verkäufer zu überprüfen, den Vertrag zu lesen und zu erläutern, um sicherzustellen, dass beide Parteien ihre Verpflichtungen verstehen, und der Unterzeichnung offiziell beiwohnen. Wenn Sie kein Montenegrinisch sprechen, muss ein zertifizierter Gerichtsdolmetscher anwesend sein.

Schritt 6: Zahlung und Steuern

Nach der Beurkundung des Vertrags überweisen Sie den Restbetrag des Kaufpreises an den Verkäufer.

Sie müssen auch die Grunderwerbsteuer zahlen. Diese wird auf 3% des vom Finanzamt festgesetzten Wertes der Immobilie festgesetzt. Es ist wichtig zu beachten, dass Sie, wenn Sie eine Neubauimmobilie direkt von einem Bauträger kaufen, die Grunderwerbsteuer von 3% nicht zahlen. Stattdessen beinhaltet der Preis eine Mehrwertsteuer (Mehrwertsteuer) von 21%.

Schritt 7: Registrierung des Eigentums

Der letzte Schritt besteht darin, Sie als neuen Besitzer zu registrieren. Der Notar legt den unterschriebenen Kaufvertrag dem örtlichen Grundbuchamt vor (Katastar). Dieser Vorgang dauert in der Regel einige Wochen. Danach erhalten Sie die neue Eigentumsurkunde (Liste Nepokretnosti) mit deinem Namen drauf. Herzlichen Glückwunsch, Sie sind jetzt Immobilienbesitzer in Montenegro!
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Ihre Partner im Prozess

Um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten, arbeiten Sie mit einem Team von Fachleuten zusammen:

• Immobilienmakler: Ihr Leitfaden für die Immobiliensuche und -verhandlung.
• Anwalt: Ihr gesetzlicher Vertreter für Due Diligence und Vertragsprüfung.
• Notar: Der von der Regierung ernannte Beamte, der den Vertrag feierlich festlegt.
• Zertifizierter Dolmetscher: Erforderlich für die notarielle Beglaubigung, wenn Sie kein Muttersprachler sind.
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Beginnen Sie Ihre montenegrinische Reise

Montenegro bietet eine einmalige Gelegenheit, in einen Lebensstil von unvergleichlicher Schönheit und einen Markt mit einer glänzenden Zukunft zu investieren. Der Prozess ist zwar sicher und gut reguliert, aber der Erfolg liegt darin, den richtigen Partner an Ihrer Seite zu haben.

Bei nTrealty sind wir bestrebt, unseren Kunden fachkundige Beratung, eine erstklassige Auswahl an Immobilien und einen vertrauenswürdigen Service von Anfang bis Ende zu bieten.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.