Crna Gora 2026: Pretpristupni period koji bi svaki ozbiljan investitor trebao razumjeti

Postoji određeni trenutak na putovanju zemlje u EU koji stvara asimetričnu priliku. Nije granična faza kada je sve neizvjesno. Ne nakon pristupanja kada su svi već pozicionirani. Ali prozor kada se pregovori zatvore, članstvo postaje neizbježno, a cijene se još nisu u potpunosti prilagodile njihovoj evropskoj procjeni.

Crna Gora sada ulazi u taj prozor.

Godine 2005. doselio sam se ovdje kao investitor u nekretnine mjesecima prije referenduma o nezavisnosti Crne Gore. Ustavni zamah se gradio, međunarodno priznanje bilo je neizbježno i mogli biste osjetiti pomak koji dolazi ako obratite pažnju. Do formalizacije neovisnosti 2006. godine, oni od nas koji smo se rano pozicionirali stekli su značajno uvažavanje dok se zemlja otvarala i vrijednosti obalne imovine prilagođavale novoj stvarnosti.

Dvadeset godina kasnije, gledam kako se ista dinamika odvija - ali ovaj put je to pristupanje EU sa definiranim vremenskim rasporedom 2026-2028, a prozor je uži nego što većina ljudi shvaća. Evo zašto je sljedećih 18 mjeseci važno, šta nam zapravo govori hrvatska primorska nekretnina i zašto kupci srednjeg tržišta u Tivtu moraju shvatiti da im ponestaje vremena za pozicioniranje po trenutnim cijenama.
‍

Što nam zapravo pokazuje hrvatska primorska imovina

Svi citiraju ugodnu statistiku: “Hrvatska imovina porasla je za 79,6% od ulaska u EU 2013.” To je nacionalna figura - zagrebački stanovi, gradovi u unutrašnjosti, sve je spojeno. Točno, ali ne posebno korisno ako gledate obalna tržišta.

Provjereni podaci za hrvatsko primorsko imanje govore konkretniju priču. Od članstva Hrvatske u EU 2013. godine, nacionalno tržište je poskupilo 68-74%, uz najdramatičnije ubrzanje posljednjih godina. U razdoblju 2024-2025. Priobalne žarišta bilježe godišnji rast od 10-13% - više od jedne decenije nakon ulaska u EU.

Dubrovnik, glavni hrvatski primorski grad, zabilježio je približno 60% povećanja samo u petogodišnjem periodu od 2020. do 2025. godine, a najintenzivniji rast se dogodio između 2020-2023., kada je godišnji porast dosegao 10-15%. Split, kao drugi po veličini hrvatski grad i glavno primorsko središte, sada trguje po cijeni od 4.000-7.000 eura po kvadratnom metru - cijene koje bi se činile nevjerojatnim prije deset godina.

Obrazac nije jedan stupanj pristupanja praćen normalizacijom. To je trajna revalorizacija jer evropski kupci prepoznaju Hrvatsku kao legitimnu priobalnu opciju EU, a ne tržišni rizik u nastajanju s lijepim plažama. U drugom tromjesečju 2025. godine Hrvatska je zabilježila rast od 13,2% u odnosu na prošlu godinu, svrstavši se među pet najboljih izvođača EU pored Portugala, Bugarske, Mađarske i Španije.

Ono što nam ovo govori o Crnoj Gori je jednostavno: članstvo u EU pokreće temeljnu promjenu cijena u načinu na koji međunarodni kupci doživljavaju priobalna tržišta nekretnina. Ne spekulacije o budućem potencijalu, već priznavanje trenutnog evropskog statusa.

Crna Gora će uskoro slijediti ovu putanju. Sva 33 pregovaračka poglavlja EU otvorena su, sedam privremeno zatvoreno, a vlada cilja zatvaranje do kraja 2026. Komesarka EU za proširenje Marta Kos izjavila je da bi Crna Gora mogla zaključiti pregovore 2026. godine, a članstvo slijedi 2027-2028. Brisel eksplicitno potvrđuje Crnu Goru kao “na dobrom putu” - najnapredniji kandidat za Zapadni Balkan.

Pitanje za investitore nije da li se Crna Gora pridruži EU. To je da li pozicionirate prije nego što zatvaranje pregovora pokrene fazu prepoznavanja ili pričekajte dok svi ostali ne obrade ono što se događa.
‍

Zašto bi putanja Crne Gore mogla odgovarati hrvatskoj

Crna Gora donosi nekoliko prednosti koje Hrvatska nije imala u 2013. godini, zbog čega jednostavno pretpostavka “Crna Gora će pratiti Hrvatsku” zapravo potcjenjuje priliku.

Porto Montenegro posluje kao jedina svjetska marina za super jahte označena platinom - tehnička klasifikacija koju dodjeljuje The Yacht Harbour Association, a ne marketinški jezik. Hrvatska ima kvalitetne marine duž svoje obale; Crna Gora ima definitivno luksuzno sidro na Jadranu. Ta razlika je bitna za određenu kategoriju kupaca i stvara infrastrukturu Hrvatsku koja se nikada nije ponovila u velikom obimu.

Porezna struktura je konkurentnija: 9% poreza na dobit i teritorijalno oporezivanje nerezidenata, što znači da prihod iz stranih izvora ostaje neoporezivan u Crnoj Gori. Hrvatski režim je manje fleksibilan i nudi manje prednosti međunarodnom strukturiranju bogatstva.

Geografska raznolikost pruža nešto jedinstveno na Jadranu: ujutro možete biti na Kotorskom zaljevu, a popodne skijati Kolašin ili Žabljak. Dva i po sata od mora do skijanja, od jahte do planine. Priobalne regije Hrvatske nude plažu ili planine, a ne u ugodnoj blizini. Za aktivne kupce ultra visoke neto vrijednosti ta kombinacija stvara istinsku diferencijaciju.

Postoji i uspostavljena međunarodna zajednica koja nadilazi turizam. Priča se da Vitalik Buterin, osnivač Ethereuma, ima prebivalište u zaljevu Luštica. Redovno prisustvo ultra visoke neto vrijednosti na području Porto Montenegro. Crna Gora se pozicionirala kao destinacija za životni stil Jadrana tokom 2010-ih, dok je Hrvatska još uvijek bila prvenstveno orijentirana na turizam, a to pozicioniranje je i zadržalo.

Ipak, uprkos ovim prednostima, trenutne cijene govore zanimljivu priču:

Kvalitetna nekretnina na hrvatskoj dalmatinskoj obali: €8.000-12.000/m2
Površina Crne Gore Tivat uporediv kvalitet: €4.000-6.000/m2

Popust od 30-50% za vjerovatno superiornu infrastrukturu i očigledno bolji porezni tretman - prije članstva u EU kristalizira usporedbu u glavama međunarodnih kupaca. Ovo je arbitraža cijena koja se zatvara kada pristupanje Crne Gore postane glavno priznanje, a ne specijalističko znanje.
‍

Stvarnost srednjeg tržišta: Tamo gdje dostupna prilika još uvijek postoji

Naslovi se naravno fokusiraju na Marina Village Porto Montenegro sa 8.000-15.000 eura po kvadratnom metru, ili vile na plovnim putevima Luštica u rasponu od 2,5 do 4,5 miliona eura. Tu djeluje luksuzno tržište, ali nije tamo gdje se događaju obimne transakcije ili gdje se većina međunarodnih kupaca sa 300.000-700.000 eura zapravo može pozicionirati.

Pristupačna prilika nalazi se na kvalitetnim lokacijama u području Tivata koje imaju koristi od blizine infrastrukture bez plaćanja vrhunskih cijena. Donja Lastva nudi upravo ovo pozicioniranje - dovoljno blizu Porto Montenegro da bi iskoristila prisustvo marine, dovoljno dostupna da izbjegne ultra-premium procjenu. Cijene obično kreću 4.000-5.500 eura po kvadratnom metru, ovisno o određenoj lokaciji i pristupu moru.

Seljanovo, Podkuk, Tripovići i Kalimanj predstavljaju glavni priobalni pristup na širem području Tivta. Ovo nisu sekundarne lokacije koje se nadaju razvoju; to su uspostavljene zajednice s odgovarajućom infrastrukturom koja trguje po ceni od 4.000-6.000 eura/m2 za kvalitetnu imovinu. Stan od 80-100 četvornih metara košta 320.000-600.000 eura - dostupan međunarodnim kupcima, ali pozicioniran da koristi od iste dinamike pristupanja EU koja će pocijeniti šire tržište.

Pozornost zaslužuju i nadolazeća područja. Kava, Mrčevac, Dumidran i Bonići razvijaju svoju infrastrukturu i privlačnost, nudeći ulazne točke u rasponu od 3.500-4.500/m2. Sa ovih područja prirodno prelazite na obronak planine Kavač, koji pruža širok pogled na Tivat i ono što lokalno stanovništvo ispravno opisuje kao izvanredne zalaske sunca. Nije premija uz rivu, već originalna privlačnost životnog stila po odmjerenijim cijenama.

Poluotok Luštica šire zadržava autentičan karakter, a istovremeno nudi razvojni potencijal i pozicioniranje obale. Manje razvijen od neposrednog područja Tivta, ali upravo zbog toga nudi mogućnosti kupcima koji shvataju da će putanja Crne Gore u EU na kraju privući kapital i pažnju na kvalitetne obalne lokacije koje su trenutno cijenjene kao “lijepe, ali sekundarne”.

Tamo gdje postoji imovina uz rivu sa istinski čistom dokumentacijom, cijene su 6.000-10.000 eura po kvadratnom metru. Zalihe su ograničene i zahtijevaju ozbiljnu dubinsku analizu, ali za kupce koji se mogu kretati po zahtjevima dokumentacije, riva na ovim nivoima predstavlja vrijednost u odnosu na uporedivu hrvatsku obalu.

Ovo ostaje dostupno 2025-2026. Pitanje je koliko dugo ovi nivoi cijena traju nakon što zatvaranje pregovora zakazano za kraj 2026. prebaci Crnu Goru sa “kandidata za EU koji napreduje” u “neposrednu državu članicu” u percepciji međunarodnih kupaca.
‍

Šta pristupanje EU zapravo čini tržištima nekretnina

Hrvatsko iskustvo pruža okvir za razumijevanje mehanike, a ne samo glavnih brojki uvažavanja.

Kada se Hrvatska pridružila EU 2013. godine, međunarodni kupci nisu iznenada otkrili da zemlja postoji. Godinama su bili u posjeti. Ono što se promijenilo bila je percepcija rizika. “Hrvatska obalna imovina” prešla je sa “tržišta u razvoju sa nesigurnošću dokumentacije” u “državu članicu EU sa standardiziranim pravnim okvirom”.

Taj pomak utjecao je na cijene u fazama. Početno priznavanje kao završeni pregovori. Ubrzanje tokom godine prije članstva kako se približavalo formalno pristupanje. Skok u stvarnoj godini pristupanja. Tada je održano uvažavanje jer su evropski kupci obrađivali Hrvatsku kao legitimnu alternativu precijenoj francuskoj rivijeri ili talijanskoj obali.

Zahvalnost nije bila ujednačena. Zagreb i unutrašnja područja zabilježili su umjerene dobitke. Obalne žarišta - Dubrovnik, Split, otoci - ostvarili su najjače rezultate jer međunarodni kupci uopšte nisu tražili hrvatsku imovinu. Oni su tražili pristup mediteranskoj obali po razumnoj vrijednosti uz pravnu zaštitu EU.

Crna Gora će slijediti ovaj obrazac s jednom važnom razlikom: prozor je komprimiraniji jer je postavljanje očiglednije.

Hrvatska je 2013. godine bila pionir u članstvu u EU za jadranske priobalne države. Crna Gora 2026-2028. godine slijedi dokazani presedan. Međunarodni kupci koji su se rano pozicionirali na hrvatskoj obali uhvatili su puni ciklus aprecijacije. Oni koji su čekali dok “svi ne znaju” platili su cijene nakon priznavanja.

Ista dinamika će se odigrati i u Crnoj Gori, ali brže jer postoji hrvatski presedan i sofisticirani kupci razumiju obrazac. Nakon što se najavi zatvaranje pregovora, kada glavni finansijski mediji objavljuju prikaze “Crna Gora će se pridružiti EU 2028. godine”, nakon što njemački, austrijski i italijanski kupci procene da će Crna Gora ponuditi isti pravni okvir kao i Hrvatska, ali sa superiornom marinskom infrastrukturom i boljim poreznim tretmanom - očigledne mogućnosti brzo se apsorbiraju.

Kvalitetni apartmani u Tivtu ispod 500.000€. Nekretnine sa čistom dokumentacijom u vrhunskim područjima. Sve što nudi pravi pristup obali sa odgovarajućom infrastrukturom. Oni neće ostati dostupni po trenutnim cijenama nakon što šire tržište prepozna šta dolazi.
‍

SEPA mijenja infrastrukturnu stvarnost

Od oktobra 2025. godine Crna Gora je operativna članica Jedinstvene zone plaćanja u eurima. Za svakoga tko koristi novac na međunarodnom nivou za transakcije imovine, razlika je transformativna.

Ranije su SWIFT transferi bili jedina opcija: sporo poravnanje, nepredvidive posredničke bankarske naknade, 30-50+ eura po transakciji, tri do pet dana obrade. Za kupovinu nekretnine koja zahtijeva više žica - depozit, plaćanje završetka, pravne naknade, razne transakcijske troškove - trenje se zbrajalo.

U okviru SEPA-e transferi do 20.000 eura koštaju 1,99 eura. Veći iznosi ograničeni su na 25 eura bez obzira na veličinu. Nagodba se događa sljedećeg radnog dana. Nema posredničkih banaka. Nema naknada iznenađenja. Standardna evropska platna infrastruktura.

Za kupovinu nekretnine u iznosu od 450.000 eura poboljšanje je konkretno: ranije 150-300 eura troškova žice u više transakcija; sada ukupno 25 eura. Što je još važnije, Crna Gora se više ne osjeća “offshore” iz perspektive bankarstva i plaćanja. Djeluje na istim tračnicama kao i svaka država članica EU.

Ovo je važno jer uklanja sloj trenja zbog kojeg se Crna Gora ranije osjeća kao da zahtijeva specijalističko rukovanje. Članstvo u SEPA-u dio je šireg procesa integracija u EU i već je operativno, a ne obećano za neki budući datum. Za međunarodne kupce navikle na evropske bankarske standarde, Crna Gora sada funkcionira kao i svako drugo tržište koje koristi euro.
‍

Praktični okvir

Novi propisi razjasnili su put prebivališta kroz ulaganje u nekretnine: minimalna kupovina od 200.000 eura kvalificira se za prijavu za prebivalište. To ne znači da vam je potrebno prebivalište za kupnju imovine - strani kupci mogu slobodno kupovati - ali ako se želi prebivalište, 200.000 eura utvrđuje prag.

Alternativna struktura preduzeća za boravak zahteva troje zaposlenih, od kojih dvojica moraju biti građani Crne Gore. Ovo je dio usklađivanja tržišta rada u EU i osigurava da se rezidencija ne kupuje jednostavno bez istinskog ekonomskog doprinosa. Za neke kupce, posebno one koji planiraju stvarno poslovanje u Crnoj Gori, ova struktura ima smisla. Za čisto ulaganje u nekretnine, direktni put imovine je jednostavniji.

Godišnji porez na imovinu iznosi 0,25-0,5% službene vrijednosti imovine ovisno o lokaciji i vrsti imovine. Za imovinu od 400.000 eura, to se pretvara u 1.000-2.000 eura godišnje - nisko prema evropskim standardima, iako se vremenom može prilagoditi normama EU kako dođe do fiskalne harmonizacije. Konzervativni investitori trebali bi modelirati potencijalna povećanja, ali trenutne stope ostaju vrlo upravljive.

Transakcijski troškovi pri kupovini slijede stepenastu strukturu: nova nekretnina kupljena direktno od developera nosi porez na kupovinu od 0%. Preprodaja imovine ima 3%, 5% ili 6% ovisno o pragovima cijena. Pravne takse, troškovi javnog bilježnika i registracija dodaju još 2-3% zajedno. Za kupovinu od 450.000 eura, budžetirajte otprilike 20.000-35.000 eura transakcijskih troškova ovisno o tome je li nekretnina nova ili preprodaja.

Dubinska pažnja se ne može pregovarati. Radite sa iskusnim lokalnim savjetnicima ili pravnim savjetnicima - i shvatite da stručni agenti za nekretnine koji godinama posluju u Crnoj Gori mogu pružiti dragocene smernice uz formalno pravno zastupanje. Potvrdite čist naslov u katastru. Potvrdite da su dozvole za planiranje u redu. Osigurajte da komunalne veze postoje i funkcioniraju. Provjerite jesu li građevinske dozvole pravilno pribavljene i odgovaraju stvarnoj izgradnji.

Crna Gora prati EU i unapređuje svoje standarde dokumentacije, ali još nije na nivou zrelih tržišta EU. Svojstva koja izgledaju savršeno na fotografijama mogu imati komplikacije naslova ili kršenja planiranja koja stvaraju ozbiljne probleme. Ne kupujte na daljinu na osnovu oglasa i virtualnih tura. Posjetite nekretninu. Prošetajte susjedstvom. Upoznajte prodavače ako je moguće. Shvatite šta zapravo kupujete.

Slatko mjesto za većinu međunarodnih kupaca iznosi između 300.000-700.000 eura. Tu je i dalje moguć kvalitetan pristup obali, gdje dokumentacija ima tendenciju da bude čistija (novije nekretnine sa modernim standardima) i gdje obim transakcija stvara razumnu likvidnost za eventualni izlazak.
‍

Upravljanje negativnom stranom

Rokovi pristupanja EU mogu skliznuti. Politički konsenzus koji postoji danas može se slomiti. Ekonomski šokovi mogu poremetiti tržišta nekretnina bez obzira na temeljnu putanju. To nisu hipotetičke brige; to su stvarnosti koje konzervativni investitori modeliraju u svoje pretpostavke.

Čak i ako se članstvo odgodi do 2029. godine, a ne do 2028. godine, temeljna privlačnost Crne Gore - mediteranska klima, jadranska obala, kvalitetna marina infrastruktura, konkurentni poreski režim - ostaje netaknut. Članstvo u EU pojačava ove prednosti, ali ih ne stvara. Nekretnine na vrhunskim lokacijama u Tivtu zadržat će vrijednost čak i ako se rok pristupanja produži.

Rizik ekonomske koncentracije je realan. Više od 50% direktnih stranih investicija trenutno ulazi u nekretnine. Ako evropski kupci zastanu, američka potražnja omekša, a turska investicija usporava istovremeno - sve je moguće u globalnom usporavanju - rizik korekcije postoji. Ovo tvrdi da se fokusira na lokacije sa više pokretača potražnje: potencijal najma tijekom cijele godine, uspostavljene zajednice iseljenika, istinsku privlačnost životnog stila izvan čistih investicijskih špekulacija.

Fiskalni pritisci su na radaru MMF-a. Fond označava povećanje deficita i 18% jaz na tekućem računu - ne trenutne krizne signale, već upozorenja koja zagovaraju konzervativne pretpostavke o ekonomskom rastu i održivosti potražnje za imovinom. Crna Gora nije imuna na evropske ekonomske cikluse, a članstvo u EU ne garantuje trajni rast.

Regulatorna evolucija je neizbježna. Usklađivanje u EU znači strože otkrivanje stvarnog vlasništva, rigoroznije izvještavanje o prihodima od najma, potencijalno veće oporezivanje imovine tokom vremena kako se Crna Gora usklađuje sa evropskim fiskalnim normama. Trenutni porezi na imovinu od 0.25-0.5% mogli bi se pomaknuti prema prosjeku EU od 1-2%. Za imovinu od 400.000 eura, to je povećanje sa 1.000-2.000 eura godišnje na potencijalno 4.000-8.000 eura. Nije katastrofalno, ali vrijedi modelirati.

Tržište je već značajno sazrelo. Priobalne cijene porasle su za 70-100% u premium područjima u posljednjih pet godina. Crna Gora nije neotkrivena. Buduća aprecijacija bit će mjernija od nedavnog eksplozivnog rasta. Realni investitori trebali bi modelirati godišnju aprecijaciju od 6-8%, a ne 10-15%, tretirati sve iznad toga kao napredak i usredotočiti se na nekretnine koje donose prihod od najma i vrijednost životnog stila bez obzira na kapitalnu dobit.
‍

Točka pregiba 2026. godine

Vlada Crne Gore cilja zatvaranje svih pregovaračkih poglavlja do kraja 2026. godine. To je okidač u kojem se percepcija prebacuje sa “napretka prema članstvu u EU” u “neposrednu državu članicu”.

Kada se najavi zatvaranje, nekoliko stvari se događa uzastopno. Poveštavanje međunarodnih finansijskih medija se pojačava: objave u Financial Timesu, Bloombergu, Wall Street Journalu o završetku procesa pristupanja Crnoj Gori. Analizni dijelovi koji ispituju šta to znači za investicione tokove, tržišta nekretnina, razvoj turizma.

Zapadnoevropski kupci - Nijemci, Austrijanci, Italijani, Francuzi, Holanđani - počinju prerađivati Crnu Goru ne kao zanimljivu graničnu priliku, već kao zajednički član EU sa 30-50% popusta na uporedivu hrvatsku obalu. Psihološki pomak sa “rizika na tržištu u nastajanju” na “evropski vršnjak” događa se brzo nakon što formalne barijere jasno padnu.

Otkrivanje cijena na najočitijim mogućnostima ubrzava se. Kvalitetni apartmani u Tivtu ispod 500.000€ sa čistom dokumentacijom. Nekretnine u Donjoj Lastvi, Seljanovo, vrhunskim primorskim područjima koja nude pravi pristup bez ultra premium cijena. Sve sa odgovarajućom infrastrukturom za koju međunarodni kupci mogu osigurati koristeći standardnu evropsku analizu imovine.

Do trenutka formalnog članstva 2027-2028., ponovna cijena se u velikoj mjeri dogodila. Kupujete po cijenama nakon prepoznavanja, a ne po prilici prije prepoznavanja.

Gledao sam kako se ovaj obrazac odvija sa nezavisnošću Crne Gore 2006. godine. Postojao je prozor između objavljivanja referenduma i izvršenja kada je pozicioniranje još bilo moguće po cijenama prije neovisnosti. Nakon što je neovisnost formalizirana i međunarodno priznanje završeno, taj se prozor zatvorio. Nekretnine kojima se trgovalo na X početkom 2006. godine vrijedile su znatno više do 2007. godine, ne zato što se nešto fizičko promijenilo u njima, već zato što se međunarodna percepcija promijenila.

Prozor za pristupanje EU funkcionira na sličnoj logici, ali sa komprimiranijim vremenom. Otprilike 12-18 mjeseci od sada do zatvaranja pregovora. To nije višestruko vrijeme istraživanja. To je jedna ili dvije posjete nekretninama, jedan ili dva ciklusa odlučivanja, a vi ste ili pozicionirani ili gledate kako se prilika vraća u stvarnom vremenu.
‍

Lična perspektiva

Osnovao sam Novu teritoriju 2006. godine, odmah nakon osamostaljenja Crne Gore, i od tada sam radio na svim aspektima ovog tržišta - od pograničnih uslova kada su standardi dokumentacije bili nedosljedni, a bankarstvo je bilo rudimentarno, preko postepene profesionalizacije tržišta, do današnje kandidature u EU sa operativnim SEPA isplatama i jasnim vremenskim rasporedom pristupanja.

Paralela između neovisnosti 2005-2006 i pristupanja EU 2026-2028 je jasna. Ali postoji jedna kritična razlika koja trenutnu priliku čini lakšom za izvršavanje i teže za hvatanje.

Godine 2005. ishod referenduma nosio je istinsku neizvjesnost. Da li bi Crnogorci zapravo glasali za nezavisnost? Da li bi Srbija prihvatila rezultat? Da li bi međunarodno priznanje uslijedilo glatko? Infrastruktura je bila na graničnom nivou - ograničeno bankarstvo, bez platnih sistema, nedosljedni pravni okviri. Trebalo vam je uvjerenje o neizvjesnom političkom procesu i toleranciju prema riziku izvršenja tržišta u nastajanju.

2026. te neizvjesnosti ne postoje. SEPA je operativna. Vremenski okvir EU dokumentiran je uz podršku Brisela. Status Crne Gore “na pravom putu” potvrđuje Evropska komisija, a ne nadaju se lokalni političari. Hrvatski presedan pokazuje tačno šta se događa s priobalnim tržištima imovine tokom pristupanja EU - 68-74% nacionalne aprecijacije, priobalne žarišta rastu 10-13% godišnje tokom jedne decenije nakon članstva.

Postavljanje je očiglednije, što paradoksalno čini prozor užim. 2005. godine morali ste vjerovati u nešto što većina ljudi nije mogla jasno vidjeti. 2026. godine samo trebate djelovati prije nego što svi drugi obrade ono što već postaje očigledno.

Ako smatrate da je članstvo Crne Gore 2027-2028. u EU vjerodostojno - i Brisel potvrđuje da jeste. Ako smatrate da je hrvatski obalni presedan relevantan - a provjereni podaci pokazuju procjenu nakon pristupanja od 68-74% uz održivi rast godišnjeg rasta obalnih žarišta od 10-13%. Ako vjerujete da su prednosti Crne Gore u infrastrukturi marina, poreznom režimu i geografskoj raznolikosti važne za međunarodne kupce. Ako vjerujete da kvalitetna nekretnina na području Tivata od 4.000-6.000€/m2 predstavlja vrijednost u odnosu na uporedivu hrvatsku obalu od 8.000-12.000€/m2.

Tada je logika jasna: pozicija 2026. godine prije zatvaranja pregovora, a ne nakon toga kada se prilika preskupila i glavna svijest eliminirala informacijsku arbitražu.

Ili sačekajte dok se ne utvrdi činjenica o članstvu Crne Gore u EU, međunarodno medijsko izvještavanje je sveobuhvatno, a cijene odražavaju ono što svi već znaju. To je savršeno racionalan izbor - kupujete na zrelom tržištu EU sa potpunom pravnom zaštitom i nultim rizikom izvršenja.

Ali za tu sigurnost plaćat ćete cijene nakon priznavanja.
‍

Ovdje ste s razlogom

Čitate ovaj članak jer negdje, možda ne sasvim svjesno, prepoznajete postavku.

Pitanja su jednostavna: Vjerujete li da Crna Gora pristupi EU do 2028. godine? Brisel kaže da, eksplicitno potvrđujući Crnu Goru kao najnaprednijeg kandidata. Vjerujete li da je hrvatski primorski presedan bitan? Provjereni podaci pokazuju 68-74% nacionalne aprecijacije nakon pristupanja, a obalne žarišta rastu 10-13% godišnje. Možete li djelovati prije nego što zatvaranje pregovora krajem 2026. promijeni međunarodnu percepciju?

Ako se odgovori usklađuju, prilika je dostupna. Kvalitetna nekretnina na području Tivata u rasponu od 300.000-700.000 eura. Lokacije kao što su Donja Lastva, Seljanovo, Podkuk, Sjedište - područja sa odgovarajućom infrastrukturom koja imaju koristi od blizine Porto Montenegro bez ultra premium cijena. Planinska padina Kavača sa pogledom na Tivat i izvanrednim zalascima sunca. Autentični primorski karakter poluostrva Luštica.

Ove mogućnosti sada postoje po cijenama prije priznavanja. Pitanje je da li će i dalje biti dostupni na ovim nivoima za 18 mjeseci, kada zatvaranje pregovora učini putanju Crne Gore EU očiglednom široj međunarodnoj bazi kupaca.

Za raspravu o specifičnim nekretninama i mogućnostima u rasponu od 200.000 do 800.000 eura oko Tivta, poluotoka Luštice i glavnih primorskih područja - prije završetka pregovora do kraja 2026. godine - treba razgovarati. Ne zato što vrijeme istječe na neki umjetni način oskudice, već zato što informacijska arbitraža koja postoji prilikom pristupanja Crne Gore u EU je specijalističko znanje, a ne mainstream svijest, ne traje neograničeno.

Tržišta su vremenom efikasna. Upravo sada postoji prozor u kojem se dokumentuje skoro članstvo Crne Gore u EU koja se još nije u potpunosti uvrstila u vrijednosti obalne imovine. Taj se prozor zatvara kada svi drugi shvate šta već postaje jasno onima koji obraćaju pažnju.

Ovdje ste s razlogom. Prozor je otvoren. Zatvara se krajem 2026. godine.