Zakon o legalizaciji imovine Crne Gore 2026: Zašto su važni januarski amandmani

Kada je Vlada Crne Gore 20. januara 2026. godine podnijela hitne amandmane na Zakon o legalizaciji imovine, to nije bila akademska vježba usavršavanja zakonodavstva. To je bio direktan odgovor na ono što se događa na crnogorskom tržištu nekretnina od avgusta 2025. godine: ugovori su zaglavljeni, javni bilježnici odbijaju transakcije, a vlasnici nekretnina - mnogi sa savršeno dobrim zgradama - nisu mogli da prodaju.

Amandmani, koji sada rade kroz parlament u hitnoj proceduri, predlažu uvođenje fleksibilnosti tamo gdje je izvorni okvir stvorio prepreku za one koji imaju imovinu koja zahtijeva legalizaciju.

Zašto je Zakon o legalizaciji Crne Gore 2025. stvorio probleme tržišta

Zakon o legalizaciji ilegalnih građevina stupio je na snagu 14. avgusta 2025. godine, čime je vlasnicima nekretnina omogućeno šest mjeseci da pokrenu katastarsku registraciju neovlaštene gradnje. Uprava za nekretnine (Uprava za nekretnine) je u septembru objavila jasna uputstva: zgrade koje nisu vidljive na satelitskim snimkama jula 2025. ne mogu se registrirati, a podnesci nakon isteka šestomjesečnog roka biće odbijeni.

Ali stvarni utjecaj na tržište proizašao je iz ograničenja člana 33 na transakcije imovine. Član 33. važećeg zakona građevine bez statusa legalizacije tretira kao neprenosive, što je u praksi navelo mnoge javne bilježnike da postupaju oprezno ili odbiju transfer tamo gdje se u katastru Crne Gore nalaze napomene vezane za legalizaciju. Smjernice Ministarstva i formulacija zakona pojačali su strogo čitanje ograničenja transakcija za neovlaštene zgrade.

To je utjecalo na daleko više nekretnina nego čisto ilegalnu izgradnju. Značajna kategorija obuhvaćena ograničenjima: zgrade izgrađene ispravno prema važećim građevinskim dozvolama, ali nikada nisu izdate konačnu Nepotrebne dozvole (dozvola za upotrebu/useljenje). Ovo nisu lažni događaji. To su nekretnine koje su slijedile pravila kroz izgradnju, ali nikada nisu završile konačni administrativni korak - često zato što se u to vrijeme nije smatralo potrebnim ili zato što su programeri krenuli dalje prije nego što je puštanje u rad završeno.

Rezultat je bila pauza na tržištu koja je uticala na određeni segment nekretnina u Crnoj Gori. NT Realty je imao snažnu 2025. godinu, tako da za nas ova ograničenja nisu utjecala na tržište, a nekretnine sa čistom dokumentacijom zapravo su imale koristi jer su kupci gravitirali prema sigurnosti. Ali za vlasnike zgrada sa napomenama o legalizaciji - uključujući kvalitetne nekretnine izgrađene ispravno, ali administrativno nepotpune - situacija je stvorila istinske prepreke.

Amandmani za legalizaciju Crne Gore 2026.: Ključne predloge izmjene

Vladini nacrt amandmana sistematski se bavi blokadama tržišta.

Proširena vremenska linija: Nacrt amandmana predlaže produženje šestomjesečnog roka na dvanaest mjeseci, koji bi - ako se usvoji - pomaknuo praktičnu granicu sa sredine februara 2026. na otprilike sredinu avgusta 2026.

Fleksibilnost transakcije: Nacrt izričito navodi određene pravne radnje - poput zakupa, hipoteke i nasljeđivanja - kao što su potencijalno dopuštene uprkos napomenama o legalizaciji, ovisno o uvjetima.

Predložena odredba o lizingu bitna je za vlasnike. Prekrasan, potpuno namješten stan izgrađen prije pet godina i donedavno u Tivtu koji su zauzeli dugogodišnji stanari mogao bi nastaviti da donosi prihod dok se proces nastavlja — važno za one koji zavise od tog prihoda i za kupce koji smatraju kvalitetne zgrade pogodne za poslovnu upotrebu.

Odredba dozvole za upotrebu: Možda najvažnije za priobalna tržišta imovine, nacrt amandmana uvode potencijalni put za prodaju zgrada sa napomenama “bez dozvole za upotrebu”, pod uvjetom da je zgrada izgrađena u skladu s važećom građevinskom dozvolom. Ministarstvo bi i dalje trebalo definirati postupak verifikacije.

Ovo ne bi legaliziralo nedopuštene zgrade. To bi pomoglo svojstvima koja su u osnovi ispravno izgrađena, ali zaglavljena jer konačni korak puštanja u rad nije završen. Za vlasnike takvih nekretnina - i za one koji razmišljaju o imovini Crne Gore koji su zbog ovih napomena odustali od inače zdravih kupovina - ovo bi moglo predstavljati značajnu promjenu.

Alternativni dokaz za praznine u satelitskim slikama: Nacrt amandmana predlaže da se vlasnicima omogući da dokažu postojanje kroz ankete, stručne izvještaje i popratne dokaze gdje su slike iz jula 2025. neuvjerljive. Ovo bi se odnosilo na stvarne zgrade koje se ne fotografiraju jasno zbog pokrivača drveća ili kvaliteta slike - iako to utječe na daleko manje nekretnina od izdavanja dozvole za upotrebu, posebno na obali.

Smanjenje tehničkih zahtjeva: Vladinim prijedlogom bi se uklonili određeni zahtjevi geodetske dokumentacije o udaljenostima od susjednih granica parcela i regulativnih linija. Tamo gdje je pristanak susjeda stvorio nepremostive prepreke za višedecenijske zgrade, put naprijed može postati jasniji, podložan implementaciji.

Kontekst: Usklađivanje EU i reforma imovinskog prava Crne Gore

Legalizacija imovine Crne Gore ne odvija se izolirano. To je dio usklađivanja zemlje sa standardima Evropske unije kako pregovori o pristupanju napreduju prema navedenom cilju za 2028. godinu. Okvir je trebao ažurirati bez obzira na neposredne pritiske na tržištu.

Prethodnim pokušajem legalizacije u 2017. godini obrađeno je jedva 5,5% prijava - nešto više od 3.200 odluka iz više od 60.000 podnesaka. Maša i ja smo kroz taj okvir uspjeli legalizirati našu kuću u Luštici. Zgrada je izgrađena u skladu s propisima, ali proces je bio naporan. Zahtjevi su se razvili tokom implementacije - strukturni izvještaji, arhitektonska dokumentacija, dodatna istraživanja koja na početku nisu bila jasna (ili o kojima se razmišljalo). Mnogi vlasnici nisu uspjeli, misleći da je zahtjev za legalizaciju sve što je potrebno, ali to je bio tek početak.

Zakon iz 2025. pokušao je to popraviti jasnijim kriterijima i pojednostavljenim procedurama. Ali pooštravanjem okvira stvorilo je nove probleme - posebno ograničenja transakcija. Nacrt amandmana iz januara 2026. predstavlja vladu koja priznaje da je rigidnost stvorila neželjene posljedice i da je potrebna fleksibilnost uz održavanje osnovnih ciljeva.

Za vlasnike nekretnina koji se suočavaju s legalizacijom: djelujte odmah

Ako posjedujete imovinu koja zahtijeva legalizaciju, predloženi amandmani ne mijenjaju vaše neposredne obaveze. Ne čekajte zakonsku jasnoću - pokretanjem postupka registracije katastra sada se izbjegava rizik od propuštanja rokova bez obzira na to koja verzija prolazi. Geodetska istraživanja zahtijevaju zakazivanje sa ograničenim licenciranim organizacijama, a tehnička dokumentacija zahtijeva vrijeme za pripremu. Čekajući do ljeta 2026. - čak i ako se usvoje produženja rokova - rizikuje da se uhvate u porast u posljednjem trenutku kada su geodeti pretjerani, a općinski redovi protežu se tjednima.

Za nekretnine izgrađene ispravno, ali nemaju dozvole za upotrebu, nacrt amandmana predlaže put do tržišta koji trenutno ne postoji. Ministarstvo bi i dalje trebalo propisati postupak verifikacije, ali načelo može biti ugrađeno u okvir nakon usvajanja i primjene u praksi. Za tekuće transakcije javni bilježnici ostaju vezani postojećim zakonom sve dok se amandmani formalno ne usvoje i ne stupe na snagu.

Ovi predloženi amandmani signaliziraju nešto značajnije od zakonodavnog domaćinstva. Vlada je priznala razliku između istinski problematične neovlaštene gradnje i nekretnina koje su uhvaćena administrativnom tehnikom - i predlaže puteve za ovo drugo, zadržavajući provedbu za prvu. Za vlasnike nekretnina sa pitanjima dozvole za upotrebu, zakup bi mogao postati održiv nakon usvajanja. Za one koji razmatraju prodaju, predloženi postupak verifikacije od strane Ministarstva može otvoriti mogućnosti koje su zatvorene prema trenutnom okviru.

Crnogorsko tržište nekretnina sazrijeva od pograničnih uslova ka sistemima kompatibilnim sa evropskim integracijama. Putovanje zahtijeva ispravke kursa poput ovih predloženih amandmana, ali smjer ostaje dosljedan: transparentnost, odgovarajuća dokumentacija i tržišna funkcija koja služi i imovinskim pravima i javnom interesu. Amandmani iz januara 2026. pokazuju da će se vlada prilagoditi kada je to potrebno - upravo pragmatizam potreban da bi okvir legalizacije funkcionisao u praksi, a ne samo u načelu.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.