Закон о легализации собственности в Черногории 2026 года: почему январские поправки важны

Когда 20 января 2026 года правительство Черногории внесло срочные поправки в закон о легализации собственности, доработка законодательства была отнюдь не академической мерой. Это стало прямым ответом на то, что происходило на рынке недвижимости Черногории с августа 2025 года: сделки застряли, нотариусы отказывали в сделках, а владельцы недвижимости, многие из которых имеют отличные здания, не могли ее продать.

Поправки, которые в настоящее время рассматриваются парламентом в рамках срочной процедуры, предлагают ввести гибкость в тех случаях, когда первоначальная система создавала тупиковую ситуацию для лиц, имущество которых требует легализации.

Почему закон о легализации в Черногории 2025 года создал рыночные проблемы

Закон о легализации незаконных построек вступил в силу 14 августа 2025 года, согласно которому владельцам недвижимости предоставляется шесть месяцев на кадастровый учет несанкционированного строительства. В сентябре Управление недвижимости (Uprava za nekretnine) опубликовало четкие инструкции: здания, невидимые на спутниковых снимках июля 2025 года, не могут быть зарегистрированы, а заявки по истечении шестимесячного срока будут отклонены.

Но реальное влияние на рынок оказали ограничения на сделки с недвижимостью, введенные статьей 33. В соответствии со статьей 33 действующего закона здания, не имеющие легализованного статуса, не подлежат передаче другим лицам. На практике многие нотариусы проявляют осторожность или отказывают в передаче, если в кадастре Черногории фигурируют примечания, связанные с легализацией. Руководство министерства и формулировка закона ужесточили строгое толкование ограничений на сделки с несанкционированными зданиями.

Это затронуло гораздо больше объектов недвижимости, чем чисто незаконное строительство. Под ограничения попала значительная категория зданий: здания, построенные надлежащим образом в соответствии с действующими разрешениями на строительство, но так и не получившие окончательных разрешений употребина дозвола (разрешение на использование/размещение). Это не мошеннические разработки. Это объекты недвижимости, строительство которых осуществлялось в соответствии с правилами, но так и не было завершено последнее административное строительство. Часто это было вызвано тем, что в то время в этом не было необходимости или потому, что застройщики уехали еще до сдачи объекта в эксплуатацию.

Результатом стала рыночная пауза, затронувшая определенный сегмент недвижимости Черногории. 2025 год был успешным для NT Realty, поэтому для нас эти ограничения не повлияли на рынок, и недвижимость с чистой документацией действительно выиграла, поскольку покупатели стремились к уверенности в себе. Но для владельцев зданий с легализационными аннотациями, включая качественную недвижимость, построенную правильно, но незавершенную в административном отношении, ситуация создала реальные препятствия.

Поправки о легализации Черногории в 2026 году: основные предлагаемые изменения

Правительственный проект поправок направлен на систематическую борьбу с рыночными блокировками.

Расширенная временная шкала: В проекте поправок предлагается продлить шестимесячный период до двенадцати месяцев, что в случае принятия позволит перенести практический срок с середины февраля 2026 года примерно на середину августа 2026 года.

Гибкость транзакций: В проекте прямо перечислены некоторые юридические действия, такие как аренда, ипотека и наследство, которые могут быть разрешены, несмотря на аннотации к легализации, при соблюдении определенных условий.

Предлагаемое лизинговое положение имеет большое значение для владельцев. Великолепная, полностью меблированная квартира, построенная пять лет назад и до недавнего времени арендованная долгосрочными арендаторами в Тивате, могла бы продолжать приносить доход и в то же время, что важно для тех, кто зависит от этого дохода, и для покупателей, рассматривающих качественные здания, пригодные для коммерческого использования.

Предоставление разрешения на использование: Возможно, наиболее важным для прибрежных рынков недвижимости является то, что проекты поправок предусматривают потенциальную возможность продажи зданий с надписью «без разрешения на эксплуатацию» при условии, что здание было построено в соответствии с действующим разрешением на строительство. Министерству все же необходимо будет определить процедуру проверки.

Это не позволит легализовать запрещенные здания. Это поможет объектам, которые, по сути, построены правильно, но застряли из-за того, что последний этап ввода в эксплуатацию не был завершен. Для владельцев таких объектов недвижимости, а также для тех, кто хочет приобрести недвижимость в Черногории и которые из-за этих аннотаций отказались от выгодных в других отношениях покупок, это может стать существенным изменением.

Альтернативное доказательство пробелов в спутниковых снимках: Проект поправок предлагает разрешить владельцам доказывать существование с помощью опросов, экспертных заключений и подтверждающих доказательств в тех случаях, когда снимки, сделанные в июле 2025 года, оказались неубедительными. Это коснется реальных зданий, которые плохо фотографируются из-за древесного покрова или качества изображения, хотя это затрагивает гораздо меньшее количество объектов недвижимости, чем выдача разрешения на эксплуатацию, особенно на побережье.

Сокращение технических требований: Предложение правительства отменит некоторые требования к геодезической документации о расстояниях от границ соседних участков и регулирующих линий. В тех случаях, когда согласие соседей создало непреодолимые препятствия для строительства зданий, построенных десятилетиями, путь вперед может стать более ясным, если его реализовать.

Контекст: присоединение к ЕС и реформа имущественного законодательства Черногории

Легализация собственности в Черногории происходит не изолированно. Это часть процесса приведения страны в соответствие со стандартами Европейского союза по мере продвижения переговоров о вступлении в ЕС к заявленной цели на 2028 год. Система нуждалась в обновлении, несмотря на непосредственное рыночное давление.

В ходе предыдущей попытки легализации в 2017 году было обработано всего 5,5% заявок — чуть более 3200 решений из более чем 60 000 поданных заявок. Благодаря этому нам с Машей удалось легализовать наш дом в Луштице. Здание было построено в соответствии с нормативными требованиями, но процесс был непростым. В ходе реализации проекта требования менялись — структурные отчеты, архитектурная документация, дополнительные исследования, которые изначально не были понятны (или продуманы). Многие владельцы не справились, считая, что достаточно подать заявку на легализацию, но это было только начало.

В законе 2025 года была предпринята попытка исправить эту проблему с помощью более четких критериев и упрощенных процедур. Но ужесточение рамочной основы создало новые проблемы, в частности ограничения на транзакции. Проект поправок, принятый в январе 2026 года, отражает признание правительством того факта, что жесткость приводит к непредвиденным последствиям и что при сохранении основных целей необходима гибкость.

Владельцам недвижимости, которым грозит легализация: действуйте сейчас

Если вы владеете имуществом, требующим легализации, предлагаемые поправки не меняют ваших непосредственных обязательств. Не ждите законодательной ясности: теперь, начав процесс кадастровой регистрации, вы избавитесь от риска срыва сроков, независимо от того, какая версия будет принята. Для проведения геодезических изысканий требуется согласование с ограниченным количеством лицензированных организаций, а подготовка технической документации требует времени. Если подождать до лета 2026 года, даже если сроки продлятся, можно в последнюю минуту столкнуться с наплывом геодезистов, а очереди в муниципальные органы растягиваются на несколько недель.

Для объектов, построенных правильно, но не имеющих разрешений на эксплуатацию, проект поправок предлагает путь к выходу на рынок, которого в настоящее время нет. Министерству по-прежнему необходимо будет определить процедуру проверки, но этот принцип может быть включен в систему после его принятия и применения на практике. В отношении текущих сделок нотариусы обязаны соблюдать действующее законодательство до тех пор, пока поправки не будут официально приняты и не вступят в силу.

Эти предложенные поправки представляют собой нечто более важное, чем законодательное регулирование. Правительство признало разницу между действительно проблемным несанкционированным строительством и объектами, подвергшимися административной процедуре, и предлагает варианты решения последних проблем, сохраняя при этом правоприменительные меры в отношении первых. Для владельцев недвижимости, у которых возникли проблемы с разрешением на эксплуатацию, аренда может стать выгодной после принятия решения. Для тех, кто рассматривает возможность продажи, предложенная министерством процедура проверки может открыть возможности, закрытые в соответствии с действующими правилами.

Рынок недвижимости Черногории переходит от пограничных условий к системам, совместимым с европейской интеграцией. Этот путь требует корректировки курса, подобных предложенным поправкам, но направление остается неизменным: прозрачность, надлежащая документация и функционирование рынка, отвечающее как правам собственности, так и общественным интересам. Поправки, внесенные в январе 2026 года, показывают, что правительство будет адаптироваться в случае необходимости — именно такой прагматизм необходим для того, чтобы система легализации заработала на практике, а не только в принципе.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.