Montenegros Gesetz zur Legalisierung von Eigentum 2026: Warum die Änderungen vom Januar wichtig sind

Als die montenegrinische Regierung am 20. Januar 2026 dringende Änderungen des Gesetzes zur Legalisierung von Eigentum vorlegte, war das keine akademische Übung zur Verfeinerung der Gesetzgebung. Es war eine direkte Reaktion auf die Entwicklungen auf dem montenegrinischen Immobilienmarkt seit August 2025: Geschäfte scheiterten, Notare lehnten Transaktionen ab und Immobilienbesitzer — viele mit absolut guten Gebäuden — konnten nicht verkaufen.

In den Änderungsanträgen, die jetzt im Dringlichkeitsverfahren vom Parlament verabschiedet werden, wird vorgeschlagen, Flexibilität dort einzuführen, wo der ursprüngliche Rahmen zu einem Stillstand für diejenigen geführt hat, deren Immobilien legalisierungspflichtig sind.

Warum Montenegros Legalisierungsgesetz von 2025 zu Marktproblemen führte

Das Gesetz über die Legalisierung illegaler Gebäude trat am 14. August 2025 in Kraft und gibt den Eigentümern sechs Monate Zeit, um die Katasterregistrierung unbefugter Bauarbeiten zu veranlassen. Die Immobilienverwaltung (Uprava za nekretnine) veröffentlichte im September klare Anweisungen: Gebäude, die auf Satellitenbildern vom Juli 2025 nicht sichtbar sind, können nicht registriert werden, und Einreichungen nach Ablauf der sechsmonatigen Frist werden abgelehnt.

Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Markt ergaben sich jedoch aus den Beschränkungen von Artikel 33 für Immobilientransaktionen. Artikel 33 des geltenden Gesetzes behandelt Gebäude ohne Legalisationsstatus als nicht übertragbar, was in der Praxis viele Notare dazu veranlasst hat, vorsichtig vorzugehen oder Übertragungen abzulehnen, wenn im Kataster Montenegros Anmerkungen zur Legalisierung erscheinen. Die Leitlinien des Ministeriums und der Wortlaut des Gesetzes haben dazu geführt, dass die Transaktionsbeschränkungen für Gebäude, die nicht autorisiert sind, strikt befolgt werden.

Davon waren weit mehr Immobilien betroffen als rein illegales Bauen. Eine wichtige Kategorie fiel unter die Einschränkungen: Gebäude, die zwar gemäß den geltenden Baugenehmigungen korrekt errichtet, aber nie ihre endgültige Baugenehmigung erteilt wurden upotrebna dozvola (Nutzungs-/Belegungserlaubnis). Das sind keine abtrünnigen Entwicklungen. Es handelt sich um Immobilien, bei denen während des Baus die Regeln eingehalten wurden, aber der letzte Verwaltungsschritt nie abgeschlossen wurde — oft, weil dies zu diesem Zeitpunkt nicht für notwendig erachtet wurde oder weil die Entwickler vor Abschluss der Inbetriebnahme weitergezogen sind.

Das Ergebnis war eine Marktpause, die ein bestimmtes Immobiliensegment in Montenegro betraf. NT Realty hatte ein starkes Jahr 2025, sodass sich diese Beschränkungen für uns nicht auf den Markt auswirkten. Immobilien mit sauberer Dokumentation profitierten sogar davon, da die Käufer zur Gewissheit tendierten. Für Eigentümer von Gebäuden mit Legalisierungshinweisen — einschließlich qualitativ hochwertiger Immobilien, die zwar korrekt gebaut, aber administrativ unvollständig sind — stellte die Situation jedoch echte Hindernisse dar.

Montenegros Legalisierungsänderungen 2026: Die wichtigsten vorgeschlagenen Änderungen

Mit den Änderungsentwürfen der Regierung werden die Marktblockaden systematisch angegangen.

Erweiterter Zeitplan: In den Änderungsentwürfen wird eine Verlängerung des Zeitfensters von sechs Monaten auf zwölf Monate vorgeschlagen, wodurch — falls angenommen — der praktische Stichtag von Mitte Februar 2026 auf etwa Mitte August 2026 verschoben würde.

Flexibilität bei Transaktionen: In dem Entwurf werden bestimmte rechtliche Schritte — wie Pacht, Hypotheken und Erbschaften — ausdrücklich aufgeführt, die trotz Legalisationsanmerkungen unter bestimmten Bedingungen potenziell zulässig sind.

Die vorgeschlagene Leasingbestimmung ist für Eigentümer von großer Bedeutung. Eine wunderschöne, komplett eingerichtete Wohnung, die vor fünf Jahren gebaut und bis vor Kurzem von Langzeitmietern in Tivat bewohnt wurde, könnte während des gesamten Prozesses weiterhin Einnahmen generieren — wichtig für diejenigen, die von diesen Einnahmen abhängig sind, und für Käufer, die hochwertige Gebäude in Betracht ziehen, die für geschäftliche Zwecke geeignet sind.

Die Bestimmung der Nutzungserlaubnis: Für die Immobilienmärkte an der Küste vielleicht am wichtigsten ist, dass mit den Änderungsentwürfen ein möglicher Weg zum Verkauf von Gebäuden eingeführt wird, die den Vermerk „keine Nutzungsgenehmigung“ tragen, sofern das Gebäude gemäß einer gültigen Baugenehmigung errichtet wurde. Das Ministerium müsste noch das Überprüfungsverfahren festlegen.

Dies würde unerlaubte Gebäude nicht legalisieren. Es würde Immobilien helfen, die im Wesentlichen korrekt gebaut wurden, aber festgefahren sind, weil der letzte Schritt der Inbetriebnahme noch nicht abgeschlossen war. Für Eigentümer solcher Immobilien — und für diejenigen, die eine Immobilie in Montenegro in Betracht ziehen und aufgrund dieser Anmerkungen von ansonsten soliden Käufen Abstand genommen haben — könnte dies eine bedeutende Änderung bedeuten.

Alternativer Nachweis für Lücken in den Satellitenbildern: In den Änderungsentwürfen wird vorgeschlagen, Eigentümern die Möglichkeit zu geben, ihre Existenz durch Umfragen, Expertenberichte und Belege nachzuweisen, wenn die Bilder vom Juli 2025 nicht eindeutig sind. Damit würden reale Gebäude behandelt, die aufgrund der Baumbedeckung oder der Bildqualität nicht klar zu fotografieren sind — allerdings betrifft dies weitaus weniger Grundstücke als die Frage der Nutzungsgenehmigung, insbesondere an der Küste.

Reduzierung der technischen Anforderungen: Der Vorschlag der Regierung würde bestimmte Anforderungen an die geodätische Dokumentation über Entfernungen zu benachbarten Flurstückgrenzen und Regulierungslinien streichen. Wo die Zustimmung der Nachbarn zu unüberwindlichen Hindernissen für jahrhundertealte Gebäude geführt hat, könnte sich — vorbehaltlich der Umsetzung — der weitere Weg abzeichnen.

Kontext: EU-Angleichung und Reform des montenegrinischen Eigentumsrechts

Montenegros Legalisierung von Eigentum erfolgt nicht isoliert. Dies ist Teil der Angleichung des Landes an die Standards der Europäischen Union im Zuge der Beitrittsverhandlungen auf ein erklärtes Ziel für 2028. Der Rahmen musste unabhängig vom unmittelbaren Marktdruck aktualisiert werden.

Beim letzten Legalisierungsversuch im Jahr 2017 wurden knapp 5,5% der Anträge bearbeitet — etwas mehr als 3.200 Entscheidungen aus mehr als 60.000 Einreichungen. Maša und mir ist es durch diesen Rahmen gelungen, ein Haus von uns in Luštica zu legalisieren. Das Gebäude war im Rahmen der Vorschriften errichtet worden, aber der Prozess war mühsam. Die Anforderungen entwickelten sich während der Umsetzung — Tragwerksberichte, Architekturdokumentation, zusätzliche Untersuchungen, die zu Beginn nicht klar waren (oder an die nicht gedacht) wurde. Viele Eigentümer scheiterten, weil sie dachten, ein Antrag auf Legalisierung sei alles, was nötig war, aber das war erst der Anfang.

Mit dem Gesetz von 2025 wurde versucht, dies durch klarere Kriterien und straffere Verfahren zu beheben. Durch die Verschärfung des Rechtsrahmens entstanden jedoch neue Probleme — insbesondere die Transaktionsbeschränkungen. Mit den Änderungsentwürfen vom Januar 2026 erkennt die Regierung an, dass Starrheit unbeabsichtigte Folgen hatte und dass Flexibilität unter Beibehaltung der Kernziele erforderlich ist.

Für Immobilienbesitzer, die vor der Legalisierung stehen: Handeln Sie jetzt

Wenn Sie Eigentum besitzen, das einer Legalisierung bedarf, ändern die vorgeschlagenen Änderungen nichts an Ihren unmittelbaren Verpflichtungen. Warten Sie nicht auf Rechtsklarheit — wenn Sie jetzt mit der Katasterregistrierung beginnen, vermeiden Sie das Risiko, dass Fristen nicht eingehalten werden, unabhängig davon, welche Version gültig ist. Für geodätische Vermessungen ist eine Terminplanung mit einer begrenzten Anzahl lizenzierter Organisationen erforderlich, und die Vorbereitung der technischen Dokumentation nimmt Zeit in Anspruch. Wenn Sie bis zum Sommer 2026 warten — selbst wenn die Fristen verlängert werden — besteht die Gefahr, dass Sie in letzter Minute noch zu viele Vermessungsingenieure geraten, wenn die Vermessungsingenieure überbucht sind und sich die Warteschlangen bei den Gemeinden wochenlang verlängern.

Für Immobilien, die korrekt gebaut wurden, aber keine Nutzungsgenehmigungen haben, schlagen die Änderungsentwürfe einen Weg zur Vermarktung vor, den es derzeit nicht gibt. Das Ministerium müsste das Überprüfungsverfahren immer noch vorschreiben, aber das Prinzip könnte in den Rahmen eingebettet werden, sobald es verabschiedet und in der Praxis angewendet wird. Bei laufenden Geschäften bleiben die Notare an das geltende Recht gebunden, bis Änderungen förmlich verabschiedet sind und in Kraft treten.

Diese Änderungsvorschläge signalisieren etwas Wichtigeres als die gesetzgeberische Haushaltsführung. Die Regierung hat den Unterschied zwischen wirklich problematischen, nicht genehmigten Baumaßnahmen und Immobilien, die durch behördliche Formalitäten erwischt wurden, erkannt und schlägt für letztere Möglichkeiten vor, während sie bei ersteren die Durchsetzung beibehält. Für Immobilienbesitzer, die Probleme mit der Nutzungsgenehmigung haben, könnte das Leasing nach der Verabschiedung rentabel werden. Für diejenigen, die einen Verkauf in Betracht ziehen, könnte das vom Ministerium vorgeschlagene Überprüfungsverfahren Möglichkeiten eröffnen, die im derzeitigen Rechtsrahmen nicht möglich sind.

Montenegros Immobilienmarkt entwickelt sich von Grenzbedingungen zu Systemen, die mit der europäischen Integration vereinbar sind. Der Weg dorthin erfordert Kurskorrekturen wie diese vorgeschlagenen Änderungen, aber die Richtung bleibt konsistent: Transparenz, ordnungsgemäße Dokumentation und Marktfunktion, die sowohl den Eigentumsrechten als auch dem öffentlichen Interesse dient. Die Änderungen vom Januar 2026 zeigen, dass sich die Regierung bei Bedarf anpassen wird — genau der Pragmatismus, der erforderlich ist, damit der Legalisierungsrahmen in der Praxis und nicht nur im Prinzip funktioniert.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.