Promjenjivi imigracijski pejzaž u Crnoj Gori: šta strani kupci imovine trebaju znati o zakonskim promjenama koje se čekaju

Već dvije decenije gledam kako Crna Gora evoluira iz novonezavisne nacije u ozbiljnu državu kandidatkinju za EU. Počeo sam raditi na crnogorskom tržištu nekretnina 2005. godine kao privatni špekulant, čak i prije osamostaljenja zemlje, a za sve to vrijeme rijetko sam bio svjedok nivoa zakonodavne nesigurnosti sa kojim se suočavaju strani kupci nekretnina i vlasnici malih preduzeća danas.

Skupština Crne Gore se od jula bori sa predloženim izmjenama Zakona o strancima — izmjenama koje bi mogle fundamentalno promijeniti način na koji međunarodni kupci dobijaju i održavaju prebivalište. Ono što je počelo kao direktan vladin prijedlog pretvorilo se u pokretnu metu, s parlamentarnim amandmanima uvedenim tek sredinom decembra za koje se čini da ublažavaju neke od spornijih zahtjeva.

Konfuzija je znatna i bitna. Za sve koji razmišljaju o ulaganju u nekretnine u Crnoj Gori, razumevanje gdje se ovi prijedlozi trenutno nalaze - i kamo su vjerovatno upućeni - postalo je od suštinskog značaja.
‍

Zakonodavni vremenski okvir: od prijedloga do parlamentarne limbe

Trenutna neizvesnost počela je 24. jula 2025. godine, kada je vlada Crne Gore podnijela svoj početni nacrt amandmana na Zakon o strancima. Vrijeme nije bilo slučajno. Kako Crna Gora gura ka pristupanju EU - potencijalno već 2028. - usklađivanje imigracijskih procedura sa evropskim standardima postalo je kritično mjerilo.

Vlada je 12. novembra usvojila amandmane na sjednici kabineta, uvodeći dvije glavne izmjene koje su odmah privukle međunarodnu pažnju:

‍Prvo, minimalni prag vrijednosti imovine od 200.000 eura za boravak putem vlasništva nad nekretninama-iako se ovaj zahtjev ne odnosi na građane država članica EU ili određenih drugih evropskih zemalja, uključujući Island, Lihtenštajn, Norvešku i Švicarsku. Za državljane koji nisu članice EU (uključujući državljane Velike Britanije, SAD-a i Australije), minimum od 200.000 eura predstavljao bi značajnu promjenu u odnosu na prethodnu praksu, gdje nije postojao formalni minimum, a nekretnine pristupačne od 50.000 eura mogle bi se kvalificirati za boravak.

‍Drugo, zahtjev da strani vlasnici kompanija ili generalni direktori koji posjeduju više od 51% dionica moraju zaposliti najmanje tri zaposlenika sa punim radnim vremenom - od kojih dvoje moraju biti državljani Crne Gore - kako bi produžili boravišne dozvole.

Ali evo gdje postaje zanimljivo. Parlamentarni dokumenti od 11. decembra 2025. godine - vidljivi u nedavnim postovima analitičara migracija na društvenim mrežama - sugeriraju da se predlažu amandmani (amandmani) koji bi mogli značajno izmijeniti izvorni okvir vlade.

Čini se da ovi parlamentarni amandmani predlažu zamjenu zahtjeva za trojicu zaposlenika alternativom: strani vlasnici preduzeća mogu umjesto toga pokazati da su plaćali najmanje 5.000 eura godišnje u kombiniranim porezima i doprinosima za socijalno osiguranje. Ako se usvoji, to bi prebacilo test sa stvaranja zaposlenosti na fiskalni doprinos - fundamentalno drugačiji pristup.
‍

Ono što znamo (a ne znamo)

Od sredine decembra 2025. evo trenutnog stanja:

‍Potvrđeno: Vlada je formalno usvojila minimalnu vrijednost imovine od 200.000 eura za državljane koji nisu članice EU (ovaj zahtjev se ne odnosi na državljane EU ili državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švicarske) i zahtjev za trojicu zaposlenih (pri čemu su dva građana Crne Gore) za poslovno boravak. Ove odredbe su razjasnile nivo kabineta.

‍U toku: Parlament sada razmatra vladine prijedloge i razmatra amandmane. Predložena je alternativa godišnjem poreznom doprinosu od 5.000 eura, ali još nije izglasana. U razmatranju su i dodatne izmjene u vezi sa IT stručnjacima i zdravstvenim radnicima.

‍Nepoznato: Kada će Parlament glasati o konačnoj verziji, kako će izgledati tranzicijski period i hoće li postojeći nositelji boravišne dozvole biti praćeni prema važećim pravilima ili će im dati vremena da ispune nove zahtjeve.

Zakon nije formalno usvojen u zakon. Ona ostaje u parlamentarnoj proceduri, što u trenutnoj političkoj klimi Crne Gore - obilježenoj krhkošću koalicije i povremenim proceduralnim sukobima - znači da je vremenske rokove teško predvideti.
‍

Razumijevanje obrazloženja vlade

Da bismo dobili smisao ovim prijedlozima, pomaže razumjeti pritisak sa kojim se vlada Crne Gore suočava.

Brojevi govore dio priče. Prema riječima ministra unutrašnjih poslova Danila Šaranovića, skoro 98.000 stranaca trenutno živi u zemlji od 633.000 građana. Samo u Budvi živi više od 21.000 stranih stanovnika u općini sa samo 26.500 stanovnika prema popisu stanovništva. Ministar je javno izjavio da su otprilike 21.000 ovih stranih stanovnika ruski državljani - značajna koncentracija koja je izazvala i praktičnu i geopolitičku zabrinutost dok Crna Gora kreće ka članstvu u EU.

Cilj vlade je uklanjanje onoga što zvaničnici nazivaju “papirnatim kompanijama” - policama stvorenih isključivo radi dobivanja prebivališta bez istinske ekonomske aktivnosti. Dovoljno fer. Ali tupi instrument minimuma od tri zaposlenika izazvao je značajan potisak legitimnih vlasnika malih preduzeća koji istinski doprinose ekonomiji, ali upravljaju vitkim timovima, posebno u profesionalnim uslugama, savjetovanju i digitalnim poslovima.

Unesite predloženu alternativu poreskog doprinosa u iznosu od 5.000 eura. Iako još uvijek nepotvrđen, ovaj pristup bi vjerojatno bolje razlikovao kompanije za školjke (koje stvaraju minimalne poreske prihode) i istinske ekonomske doprinose (koji mogu zapošljavati malo ljudi, ali plaćaju znatne poreze na profesionalni dohodak). Softverski konsultant koji zarađuje 60.000 eura godišnje platio bi znatno više od 5.000 eura poreza na dohodak i socijalnih doprinosa, čak i bez zapošljavanja nikoga.
‍

Prag imovine od 200.000 eura: čitanje između redova

Zahtjev za vrijednošću imovine izazvao je manje kontroverzi od odredbi o zapošljavanju, ali njegove implikacije zaslužuju pažnju.

Sa 200.000 eura, Crna Gora ne postavlja neobično visoku letvicu po evropskim standardima. Za zlatnu vizu Grčke potrebno je 250.000 eura (a nedavno je povećana na 500.000 eura u Atini i velikim ostrvima). Portugal je u potpunosti obustavio svoj program. Španija zahtijeva 500.000 eura za rezidenciju putem ulaganja u nekretnine.

Ali Crna Gora ranije nije imala formalni zahtev za minimalnu vrijednost imovine za prebivalište. Kupci su kupili nekretnine u rasponu od 50.000 eura do znatno više od 100.000 eura i uspješno su stekli prebivalište na osnovu vlasništva nad imovinom. Uvođenje praga od 200.000 eura predstavlja značajan pomak u odnosu na ovu prethodnu praksu.

Najava vlade 12. novembra uključivala je jednogodišnji prelazni period za postojeće vlasnike nekretnina kako bi “uskladili svoj status s novim zakonskim odredbama”. Što to znači u praksi ostaje nejasno. Moraju li kupiti dodatnu imovinu da bi dostigli 200.000 eura? Hoće li izgubiti prebivalište ako to ne učine? Zakonodavstvo još nije precizirano, iako zdrav razum (i istorijski pristup Crne Gore) sugeriše da je djedovanje vjerovatno za one koji već imaju važeće boravišne dozvole.

Za nove kupce, međutim, poruka je sve jasnija: budžet za minimum 200.000 eura ako je rezidencija dio vašeg izračuna.
‍

Širi kontekst: pristupanje EU i imigracijska politika

Ove predložene promjene ne postoje izolirano. Oni su dio širih napora Crne Gore da zatvori 33 pregovaračka poglavlja potrebna za članstvo u EU.

Poglavlje 24 - Pravda, sloboda i sigurnost - posebno se bavi imigracijskom politikom. Izvještaj Evropske komisije o vladavini prava za 2025. godinu napominje da, iako je Crna Gora ostvarila napredak na različitim frontovima, određeni procesi usklađivanja zakonodavstva usporili su početkom 2025. godine zbog “domaćih političkih izazova”.

Prevod: Vladajuća koalicija Crne Gore je krhka, parlamentarne procedure su ponekad sporne, a donošenje složenih zakona može potrajati duže nego što tehnokratski vremenski rokovi sugeriraju.

Ovo je važno za svakoga tko pokušava odrediti vrijeme za kupnju. Zakon bi mogao proći u roku od nekoliko tjedana. Ili se može suočiti s kašnjenjima, amandmanima, protuamandmanima i dugotrajnom raspravom. U trenutnoj političkoj konfiguraciji Crne Gore predviđanje parlamentarnih rokova sa povjerenjem nije realno.

Ono što možemo reći je ovo: smjer putovanja je jasan. Zahtjevi će se pooštriti. Pitanje je samo kako i kada.
‍

Šta ovo danas znači za kupce nekretnina

Ako razmišljate o ulaganju u nekretnine u Crnoj Gori, trenutni zakonodavni tok stvara i hitnost i složenost.

‍Pitanje vremena je stvarno. Čak i ako konačno zakonodavstvo uključuje tranzicijske periode - vjerojatno, po mom mišljenju - nema garancije da će kupci biti praćeni ako već nisu kupili i podnijeli zahtjev za boravak prema važećim pravilima.

‍Budžet u skladu s tim. Bez obzira na parlamentarne amandmane, prag od 200.000 eura za državljane koji nisu članice EU čini se čvrstim. Nekretnine ispod ove vrijednosti i dalje mogu biti izvrsna investicija, ali kupci iz Velike Britanije, SAD-a, Australije i sličnih zemalja ne bi trebali pretpostaviti da će se kvalificirati za prebivalište bez ispunjavanja novog minimuma.

‍Supstanca je važnija od strukture. Bez obzira da li je konačni zahtjev troje zaposlenih ili 5.000 evra godišnjih poreskih doprinosa, Crna Gora se očigledno udaljava od toleriranja pasivnih aranžmana. Svako ko osniva kompaniju u svrhu boravka trebao bi osigurati da ima istinsku ekonomsku aktivnost.

‍Perspektiva pomaže. Da, zakonodavna situacija je fluidna. Ali vrijednosti imovine Crne Gore i dalje su razumne po evropskim standardima, kvalitet života uz Kotorski zaljev je izuzetan, a putanja zemlje ka članstvu u EU nije se fundamentalno promijenila. To su legitimni razlozi za ulaganje bez obzira na razmatranje prebivališta.

‍Lokalno znanje je neophodno. Ovo nije vrijeme za inozemne konsultante koji rade izdaleka. Razumijevanje onoga što se zapravo događa zahtijeva odnose sa lokalnim advokatima, javnim bilježnicima i državnim zvaničnicima koji svakodnevno upravljaju pravnim sistemom Crne Gore.
‍

Prozor se zatvara - ali još nije zatvoren

Počeo sam raditi na tržištu nekretnina u Crnoj Gori 2005. godine, prije nego što je zemlja uopće stekla nezavisnost. Vidio sam ovu naciju kroz njeno rođenje kao nezavisna država, kroz vrijeme procvata i mirna razdoblja, kroz programe građanstva po investicijama i njihove suspenzije, kroz regulatorne promjene predvidljive i iznenađujuće.

Ono što se sada događa je značajno. Crna Gora sazrijeva od relativno dozvoljenog režima boravka u nešto što je više usklađeno sa normama EU. To sazrijevanje dugoročno koristi zemlji, čak i ako stvara kratkoročnu neizvjesnost za strane kupce.

Ali evo stvari o prozorima: zatvaraju se postepeno, sve dok odjednom ne učine. Grčki program zlatnih viza omogućavao je ulaganja od 250.000 eura godinama, a zatim je preko noći zahtijevalo 500.000 eura za glavne lokacije. Portugal je pozdravio ulaganja od 350.000 eura, a zatim je u potpunosti obustavio program do restrukturiranja.

Trenutni prijedlozi Crne Gore - minimum imovine od 200.000 eura, materijalni zahtjevi za ekonomsku aktivnost - izvodljivi su za ozbiljne kupce. Oni nisu kraj Crne Gore kao pristupačne evropske opcije. Oni su evolucija sazrijevajućeg tržišta.

Vrijeme za djelovanje je prije nego što se ta evolucija završi. Jer kada ti amandmani prođu - bilo u njihovom sadašnjem obliku, uz alternativu poreskog doprinosa ili nekim hibridnim pristupom - pravila koja postoje danas nestat će.

I za razliku od parlamentarnih rasprava, ta promjena neće biti postepena.
‍
Informacije u ovom članku su aktuelne od decembra 2025. godine i odražavaju autorovo razumijevanje predloženog zakonodavstva koje još nije formalno usvojeno. Zakon o imigraciji podložan je promjenama, a čitatelji bi se trebali posavjetovati s kvalificiranim pravnim stručnjacima prije donošenja odluka o kupovini imovine ili boravku. NT Realty pruža usluge savjetovanja o nekretninama i radi sa nezavisnim pravnim savjetnikom za pitanja boravka i imigracije.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.