Меняющийся иммиграционный ландшафт Черногории: что нужно знать иностранным покупателям недвижимости о предстоящих законодательных изменениях

В течение двух десятилетий я наблюдал за тем, как Черногория превратилась из нового независимого государства в серьезную страну-кандидата на вступление в ЕС. Я начал работать на рынке недвижимости Черногории в 2005 году в качестве частного спекулянта, еще до обретения страной независимости, и за все это время я редко сталкивался с такой законодательной неопределенностью, с которой сегодня сталкиваются иностранные покупатели недвижимости и владельцы малого бизнеса.

С июля парламент Черногории рассматривает предложенные поправки к Закону об иностранцах — изменения, которые могут коренным образом изменить порядок получения и сохранения вида на жительство для иностранных покупателей. То, что началось с простого правительственного предложения, превратилось в движущуюся цель: совсем недавно, в середине декабря, в парламент были внесены поправки, призванные смягчить некоторые из наиболее спорных требований.

Неразбериха велика, и это важно. Для тех, кто рассматривает возможность инвестирования в недвижимость Черногории, важно понять, в каком состоянии находятся эти предложения в настоящее время и куда они, скорее всего, приведут.
‍

Сроки законодательной деятельности: от предложения до парламентской неопределенности

Нынешняя неопределенность началась 24 июля 2025 года, когда правительство Черногории представило свой первоначальный проект поправок к Закону об иностранцах. Время было выбрано не случайно. Поскольку Черногория готовится к вступлению в ЕС (возможно, уже в 2028 году), гармонизация иммиграционных процедур с европейскими стандартами стала важнейшим критерием.

12 ноября правительство приняло поправки на заседании кабинета министров, внося два основных изменения, которые сразу привлекли внимание международного сообщества:

‍Первая, минимальный порог стоимости недвижимости в 200 000 евро для получения вида на жительство через владение недвижимостью, хотя это требование не распространяется на граждан стран-членов ЕС или некоторых других европейских стран, включая Исландию, Лихтенштейн, Норвегию и Швейцарию. Для граждан стран, не входящих в ЕС (включая граждан Великобритании, США и Австралии), минимальный размер в 200 000 евро значительно отличается от предыдущей практики, когда формального минимума не существовало, а недвижимость стоимостью 50 000 евро могла претендовать на получение вида на жительство.

‍Второе, требование о том, что иностранные владельцы компаний или управляющие директора, владеющие более 51% акций, должны нанять не менее трех штатных сотрудников, двое из которых должны быть гражданами Черногории, для продления срока действия вида на жительство.

Но здесь все становится интереснее. Парламентские документы от 11 декабря 2025 года, о чем свидетельствуют недавние публикации миграционных аналитиков в социальных сетях, свидетельствуют о том, что в настоящее время предлагаются поправки (amandmani), которые могут существенно изменить первоначальную структуру правительства.

Судя по всему, эти парламентские поправки предлагают заменить требование о трех сотрудниках альтернативой: иностранные владельцы бизнеса могут вместо этого доказать, что они платили не менее 5000 евро в год в виде комбинированных налогов и взносов на социальное страхование. В случае принятия этого закона критерий будет перенесен с создания рабочих мест на налоговые отчисления — это принципиально иной подход.
‍

Что мы знаем (и чего не знаем)

По состоянию на середину декабря 2025 года текущее состояние дел выглядит следующим образом:

‍Подтверждено: Правительство официально утвердило минимальную стоимость недвижимости в 200 000 евро для граждан стран, не входящих в ЕС (это требование не распространяется на граждан ЕС или Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии) и требование о трех сотрудниках (двое из которых являются гражданами Черногории) для получения вида на жительство в сфере бизнеса. Эти положения одобрены кабинетом министров.

‍В потоке: В настоящее время парламент рассматривает предложения правительства и рассматривает поправки. Альтернативный вариант ежегодного налогового взноса в размере 5000 евро был предложен, но голосование по нему пока не принято. Также рассматриваются дополнительные поправки, касающиеся ИТ-специалистов и медицинских работников.

‍Неизвестно: Когда парламент проголосует по окончательному варианту, как будет выглядеть переходный период и получат ли существующие владельцы вида на жительство дедушку в соответствии с действующими правилами или им будет предоставлено время для выполнения новых требований.

Законодательство еще не было официально принято в качестве закона. Все еще находится в парламентской процедуре, поэтому в нынешней политической обстановке в Черногории, характеризующейся нестабильностью коалиции и периодическими процедурными противостояниями, сроки предсказать сложно.
‍

Понимание аргументов правительства

Чтобы разобраться в этих предложениях, необходимо понять, с каким давлением сталкивается правительство Черногории.

Цифры рассказывают часть истории. По словам министра внутренних дел Данило Шарановича, в стране с населением 633 000 граждан в настоящее время проживают почти 98 000 иностранцев. Только в Будве более 21 000 иностранных жителей проживают в муниципалитете, где, согласно переписи, всего 26 500 местных жителей. Министр публично заявил, что примерно 21 000 из этих иностранных жителей являются гражданами России. В связи с приближением Черногории к членству в ЕС эта значительная концентрация вызывает как практические, так и геополитические опасения.

Заявленная цель правительства заключается в ликвидации того, что чиновники называют «бумажными компаниями» — шельфовых компаний, созданных исключительно для получения вида на жительство без реальной экономической деятельности. Справедливо. Однако такой грубый инструмент, как минимум три сотрудника, вызвал существенный отпор со стороны законных владельцев малого бизнеса, которые вносят реальный вклад в экономику, но при этом работают в экономичных командах, особенно в сфере профессиональных услуг, консалтинга и цифрового бизнеса.

Введите предлагаемый вариант налогового взноса в размере 5000 евро. Хотя этот подход до сих пор не подтвержден, возможно, было бы лучше отличить подставные компании (получающие минимальные налоговые поступления) от реальных экономических вкладчиков (которые, возможно, нанимают мало людей, но платят значительные налоги на профессиональный доход). Консультант по программному обеспечению, зарабатывающий 60 000 евро в год, будет платить подоходный налог и социальные отчисления значительно больше 5000 евро, даже не нанимая никого.
‍

Порог недвижимости в 200 000 евро: чтение между строк

Требование о стоимости имущества вызвало меньше споров, чем положения о найме на работу, но его последствия заслуживают внимания.

Черногория, составляющая 200 000 евро, не ставит перед собой необычно высокую планку по европейским стандартам. Стоимость «золотой визы» в Грецию составляет 250 000 евро (недавно она была увеличена до 500 000 евро в Афинах и на крупных островах). Португалия полностью приостановила свою программу. Для получения вида на жительство за счет инвестиций в недвижимость Испании требуется 500 000 евро.

Однако ранее в Черногории не было официального требования к минимальной стоимости недвижимости для получения вида на жительство. Покупатели приобрели недвижимость стоимостью от 50 000 до более 100 000 евро и успешно получили вид на жительство на основании владения недвижимостью. Введение порога в 200 000 евро представляет собой существенный отход от предыдущей практики.

Объявление правительства от 12 ноября предусматривало годичный переходный период для существующих владельцев недвижимости, чтобы «привести свой статус в соответствие с новыми законодательными положениями». Что это означает на практике, остается неясным. Должны ли они покупать дополнительную недвижимость за 200 000 евро? Потеряют ли они вид на жительство в противном случае? В законодательстве пока ничего не указано, хотя здравый смысл (и исторический подход Черногории) подсказывает, что те, у кого уже есть действующий вид на жительство, вполне вероятно, что дедушка станет дедушкой.

Однако для новых покупателей идея становится все более очевидной: бюджет составляет минимум 200 000 евро, если вы рассчитываете на проживание.
‍

Более широкий контекст: вступление в ЕС и иммиграционная политика

Эти предложенные изменения существуют не изолированно друг от друга. Они являются частью более масштабных усилий Черногории по закрытию 33 переговорных глав, необходимых для вступления в ЕС.

Глава 24 «Справедливость, свобода и безопасность» специально посвящена иммиграционной политике. В докладе Европейской комиссии о верховенстве права за 2025 год отмечается, что, хотя Черногория добилась прогресса на различных направлениях, некоторые процессы согласования законодательства замедлились в начале 2025 года из-за «внутриполитических проблем».

Перевод: правящая коалиция Черногории хрупка, парламентские процедуры иногда вызывают споры, а принятие сложного законодательства может занять больше времени, чем можно предположить из технократических сроков.

Это важно для всех, кто пытается рассчитать время покупки. Законодательство может быть принято в течение нескольких недель. Или же оно может повлечь за собой задержки, поправки, встречные поправки и затяжные дебаты. В нынешней политической конфигурации Черногории прогнозировать сроки работы парламента с уверенностью нереально.

Мы можем сказать следующее: направление движения ясно. Требования ужесточатся. Вопрос только в том, как и когда.
‍

Что это значит для покупателей недвижимости сегодня

Если вы рассматриваете возможность инвестирования в недвижимость Черногории, нынешние законодательные изменения создают как срочность, так и сложность.

‍Вопрос о сроках реален. Даже если окончательное законодательство предусматривает переходные периоды (на мой взгляд, скорее всего), нет никакой гарантии, что покупатели станут дедушкой, если они еще не приобрели вид на жительство и не подали заявление на получение вида на жительство в соответствии с действующими правилами.

‍Бюджет соответственно. Несмотря на парламентские поправки, порог в 200 000 евро для граждан стран, не входящих в ЕС, выглядит устойчивым. Недвижимость стоимостью ниже этой стоимости все еще может быть отличной инвестицией, но покупателям из Великобритании, США, Австралии и аналогичных стран не следует полагать, что они смогут получить вид на жительство, не выполнив новый минимум.

‍Вещество важнее структуры. Независимо от того, требуется ли окончательное требование — три сотрудника или 5000 евро ежегодных налоговых отчислений, Черногория явно отходит от пассивных договоренностей. Любой, кто создает компанию с целью получения вида на жительство, должен обеспечить реальную экономическую деятельность компании.

‍Перспектива помогает. Да, законодательная ситуация нестабильна. Но стоимость недвижимости в Черногории остается приемлемой по европейским стандартам, качество жизни в Которском заливе исключительное, а путь страны к членству в ЕС принципиально не изменился. Это законные причины для инвестирования вне зависимости от вида на жительство.

‍Знание местных условий очень важно. Сейчас не время для зарубежных консультантов, работающих издалека. Для понимания того, что происходит на самом деле, необходимы отношения с местными юристами, нотариусами и государственными чиновниками, которые ежедневно знакомятся с правовой системой Черногории.
‍

Окно закрывается, но оно еще не закрылось

Я начала работать на рынке недвижимости Черногории в 2005 году, еще до обретения страной независимости. Я видел, как эта страна зарождалась как независимое государство, переживала периоды бума и затишья, программы получения гражданства за инвестиции и их приостановку, а также предсказуемые и неожиданные изменения в законодательстве.

То, что сейчас происходит, очень важно. Черногория переходит от относительно разрешительного режима проживания к режиму, в большей степени соответствующему нормам ЕС. Такое созревание выгодно стране в долгосрочной перспективе, даже если оно создает краткосрочную неопределенность для иностранных покупателей.

Но вот в чем особенность окон: они постепенно закрываются, пока вдруг не перестают закрываться. Программа «золотых виз» в Грецию позволяла инвестировать 250 000 евро в течение многих лет, а в одночасье — 500 000 евро, если вы хотите посетить лучшие места. Португалия приветствовала инвестиции в размере 350 000 евро, а затем полностью приостановила программу в ожидании реструктуризации.

Текущие предложения Черногории — минимум 200 000 евро на недвижимость, существенные требования к экономической деятельности — подходят для серьезных покупателей. Это еще не конец Черногории как доступного европейского варианта. Это эволюция развивающегося рынка.

Пришло время действовать до завершения этой эволюции. Потому что как только эти поправки будут приняты — будь то в их нынешнем виде, с альтернативой налоговым взносам или с применением гибридного подхода — действующие сегодня правила исчезнут.

И в отличие от парламентских дебатов, это изменение не будет постепенным.
‍
Информация в этой статье актуальна по состоянию на декабрь 2025 года и отражает понимание автором предлагаемого законодательства, которое еще официально не принято. Иммиграционное законодательство может быть изменено, и читателям следует проконсультироваться с квалифицированными юристами, прежде чем принимать решения о покупке недвижимости или проживании. NT Realty предоставляет консультационные услуги по недвижимости и работает с независимым юрисконсультом по вопросам проживания и иммиграции.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.