Montenegros sich wandelnde Einwanderungslandschaft: Was ausländische Immobilienkäufer über bevorstehende Gesetzesänderungen wissen müssen

Zwei Jahrzehnte lang habe ich beobachtet, wie sich Montenegro von einer neuen unabhängigen Nation zu einem ernstzunehmenden EU-Beitrittskandidaten entwickelt hat. Ich begann 2005, noch vor der Unabhängigkeit des Landes, als privater Spekulant auf dem Immobilienmarkt Montenegros zu arbeiten, und in all dieser Zeit habe ich selten erlebt, mit welchem Maß an Rechtsunsicherheit ausländische Immobilienkäufer und Kleinunternehmer heute konfrontiert sind.

Seit Juli kämpft das montenegrinische Parlament mit Änderungsvorschlägen zum Ausländergesetz — Änderungen, die die Art und Weise, wie internationale Käufer ihren Wohnsitz erhalten und aufrechterhalten, grundlegend verändern könnten. Was als einfacher Regierungsvorschlag begann, hat sich zu einem neuen Ziel entwickelt. Erst Mitte Dezember wurden Änderungen des Parlaments eingeführt, die einige der umstritteneren Anforderungen zu lockern scheinen.

Die Verwirrung ist beträchtlich, und das ist wichtig. Für jeden, der über Immobilieninvestitionen in Montenegro nachdenkt, ist es von entscheidender Bedeutung, zu verstehen, wo diese Vorschläge derzeit stehen — und wohin sie wahrscheinlich führen werden.
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Der gesetzgeberische Zeitplan: Vom Vorschlag zum parlamentarischen Schwebezustand

Die aktuelle Unsicherheit begann am 24. Juli 2025, als die montenegrinische Regierung ihre ersten Änderungsentwürfe zum Ausländergesetz vorlegte. Der Zeitpunkt war kein Zufall. Während Montenegro auf den EU-Beitritt drängt — möglicherweise schon 2028 — ist die Harmonisierung der Einwanderungsverfahren an europäische Standards zu einem wichtigen Maßstab geworden.

Am 12. November verabschiedete die Regierung auf einer Kabinettssitzung Änderungen, die zwei grundlegende Änderungen einführten, die sofort internationale Aufmerksamkeit erregten:

‍Zuerst, eine Mindestschwelle für den Immobilienwert von 200.000€ für den Wohnsitz durch Immobilienbesitz — diese Anforderung gilt jedoch nicht für Bürger der EU-Mitgliedstaaten oder bestimmter anderer europäischer Länder wie Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz. Für Nicht-EU-Bürger (einschließlich britischer, US-amerikanischer und australischer Staatsbürger) würde der Mindestbetrag von 200.000€ eine erhebliche Veränderung gegenüber der bisherigen Praxis darstellen, als es keinen formellen Mindestbetrag gab und Immobilien, die so erschwinglich sind wie 50.000€, für eine Aufenthaltsgenehmigung in Frage kamen.

‍Zweiter, eine Anforderung, dass ausländische Firmeninhaber oder Geschäftsführer, die mehr als 51% der Anteile halten, mindestens drei Vollzeitbeschäftigte beschäftigen müssen — von denen zwei montenegrinische Staatsbürger sein müssen —, um ihre Aufenthaltserlaubnis zu verlängern.

Aber hier wird es interessant. Parlamentarische Dokumente vom 11. Dezember 2025 — die in den jüngsten Beiträgen von Migrationsanalysten in sozialen Netzwerken zu sehen sind — deuten darauf hin, dass Änderungen (Amandmani) vorgeschlagen werden, die den ursprünglichen Rahmen der Regierung erheblich verändern könnten.

Diese parlamentarischen Änderungsanträge scheinen vorzuschlagen, die Anforderung von drei Mitarbeitern durch eine Alternative zu ersetzen: Ausländische Geschäftsinhaber könnten stattdessen nachweisen, dass sie jährlich mindestens 5.000€ an Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen gezahlt haben. Im Falle einer Verabschiedung würde sich der Test von der Schaffung von Arbeitsplätzen auf den Beitrag zum Fiskalhaushalt verlagern — ein grundlegend anderer Ansatz.
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Was wir wissen (und nicht wissen)

Stand Mitte Dezember 2025 ist hier der aktuelle Stand der Dinge:

‍Bestätigt: Die Regierung hat offiziell den Mindestwert von 200.000€ für Nicht-EU-Bürger (diese Anforderung gilt nicht für EU-Bürger oder Staatsangehörige Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz) und die Anforderung von drei Mitarbeitern (zwei davon sind montenegrinische Staatsbürger) für einen Geschäftssitz verabschiedet. Diese Bestimmungen haben die Kabinettsebene genehmigt.

‍Im Wandel: Das Parlament überprüft derzeit die Vorschläge der Regierung und erwägt Änderungen. Die Alternative zum jährlichen Steuerbeitrag in Höhe von 5.000€ wurde vorgeschlagen, aber noch nicht darüber abgestimmt. Weitere Änderungen in Bezug auf IT-Spezialisten und Beschäftigte im Gesundheitswesen werden ebenfalls geprüft.

‍Unbekannt: Wenn das Parlament über die endgültige Version abstimmen wird, wie die Übergangsfrist aussehen wird und ob die Inhaber bestehender Aufenthaltstitel nach den geltenden Regeln gedeckt werden oder ob ihnen Zeit eingeräumt wird, neue Anforderungen zu erfüllen.

Die Gesetzgebung wurde nicht formell in Kraft gesetzt. Es befindet sich noch im parlamentarischen Verfahren, was angesichts des aktuellen politischen Klimas in Montenegro, das von der Fragilität der Koalition und gelegentlichen verfahrenstechnischen Auseinandersetzungen geprägt ist, dazu führt, dass Zeitpläne schwer vorherzusagen sind.
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Die Beweggründe der Regierung verstehen

Um diese Vorschläge zu verstehen, hilft es, den Druck zu verstehen, dem die montenegrinische Regierung ausgesetzt ist.

Die Zahlen erzählen einen Teil der Geschichte. Laut Innenminister Danilo Šaranović leben derzeit fast 98.000 Ausländer in einem Land mit 633.000 Einwohnern. Allein in Budva leben laut Volkszählung mehr als 21.000 ausländische Einwohner in einer Gemeinde mit nur 26.500 Einheimischen. Der Minister hat öffentlich erklärt, dass rund 21.000 dieser ausländischen Einwohner russische Staatsbürger sind — eine erhebliche Konzentration, die im Zuge der Annäherung Montenegros an die EU-Mitgliedschaft sowohl praktische als auch geopolitische Bedenken ausgelöst hat.

Das erklärte Ziel der Regierung ist die Abschaffung dessen, was die Beamten als „Papierfirmen“ bezeichnen — Regalunternehmen, die ausschließlich gegründet wurden, um sich einen Wohnsitz ohne echte Wirtschaftstätigkeit zu verschaffen. Das ist fair genug. Aber das stumpfe Instrument einer Mindestanzahl von drei Mitarbeitern hat zu erheblichem Widerstand bei legitimen Kleinunternehmern geführt, die zwar wirklich zur Wirtschaft beitragen, aber schlanke Teams haben, insbesondere in den Bereichen professionelle Dienstleistungen, Beratung und digitale Unternehmen.

Geben Sie die vorgeschlagene Steuerbeitragsalternative in Höhe von 5.000€ ein. Dieser Ansatz ist zwar noch nicht bestätigt, würde aber wohl besser zwischen Scheinunternehmen (die nur geringe Steuereinnahmen erzielen) und echten wirtschaftlichen Beitragszahlern (die zwar nur wenige Mitarbeiter beschäftigen, aber erhebliche Steuern auf das Berufseinkommen zahlen) unterscheiden. Ein Softwareberater, der jährlich 60.000€ verdient, würde erheblich mehr als 5.000€ an Einkommenssteuer und Sozialbeiträgen zahlen, auch wenn er niemanden beschäftigt.
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Die Immobilienschwelle von 200.000€: Zwischen den Zeilen lesen

Die Anforderung an den Immobilienwert hat weniger Kontroversen ausgelöst als die arbeitsrechtlichen Bestimmungen, aber ihre Auswirkungen verdienen Aufmerksamkeit.

Mit 200.000€ setzt Montenegro für europäische Verhältnisse keine ungewöhnlich hohe Messlatte. Für das Goldene Visum Griechenlands sind 250.000€ erforderlich (in Athen und auf den großen Inseln wurde es kürzlich auf 500.000€ erhöht). Portugal hat sein Programm vollständig ausgesetzt. Spanien benötigt 500.000€ für den Wohnsitz durch Immobilieninvestitionen.

In Montenegro gab es jedoch zuvor keine formellen Mindestanforderungen an den Immobilienwert für den Wohnsitz. Käufer kauften Immobilien im Wert von 50.000€ bis weit über 100.000€ und erhielten erfolgreich eine Wohnsitzgenehmigung, die auf dem Immobilienbesitz beruhte. Die Einführung eines Schwellenwerts von 200.000€ stellt eine deutliche Abkehr von dieser bisherigen Praxis dar.

Die Ankündigung der Regierung vom 12. November sah eine einjährige Übergangsfrist für bestehende Immobilienbesitzer vor, um „ihren Status an die neuen gesetzlichen Bestimmungen anzupassen“. Was das in der Praxis bedeutet, bleibt unklar. Müssen sie zusätzliche Immobilien kaufen, um 200.000€ zu verdienen? Verlieren sie ihren Wohnsitz, wenn sie es nicht tun? In der Gesetzgebung ist das noch nicht genau festgelegt, obwohl der gesunde Menschenverstand (und Montenegros historischer Ansatz) darauf schließen lassen, dass Personen, die bereits im Besitz einer gültigen Aufenthaltserlaubnis sind, mit der Wahrscheinlichkeit einer Großvaterschaft rechnen.

Für neue Käufer wird die Botschaft jedoch immer klarer: Wenn der Wohnsitz Teil Ihrer Berechnung ist, sollten Sie mindestens 200.000€ einplanen.
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Der breitere Kontext: EU-Beitritts- und Einwanderungspolitik

Diese vorgeschlagenen Änderungen existieren nicht isoliert. Sie sind Teil der umfassenderen Bemühungen Montenegros, die 33 Verhandlungskapitel abzuschließen, die für eine EU-Mitgliedschaft erforderlich sind.

Kapitel 24 — Recht, Freiheit und Sicherheit — befasst sich speziell mit der Einwanderungspolitik. Im Rechtsstaatlichkeitsbericht 2025 der Europäischen Kommission wird festgestellt, dass Montenegro zwar an verschiedenen Fronten Fortschritte erzielt hat, sich jedoch einige Prozesse zur Rechtsangleichung Anfang 2025 aufgrund „innenpolitischer Herausforderungen“ verlangsamt haben.

Übersetzung: Montenegros Regierungskoalition ist fragil, die parlamentarischen Verfahren sind manchmal umstritten, und die Verabschiedung komplexer Gesetze kann länger dauern, als technokratische Zeitpläne vermuten lassen.

Dies ist wichtig für jeden, der versucht, seinen Kauf zeitlich zu planen. Die Gesetzgebung könnte innerhalb weniger Wochen verabschiedet werden. Oder es könnte zu Verzögerungen, Änderungen, Gegenänderungen und langwierigen Diskussionen kommen. In der aktuellen politischen Konstellation Montenegros ist es nicht realistisch, den Zeitplan des Parlaments mit Zuversicht vorherzusagen.

Was wir sagen können ist Folgendes: Die Reiserichtung ist klar. Die Anforderungen werden sich verschärfen. Die einzige Frage ist genau, wie und wann.
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Was das für Immobilienkäufer heute bedeutet

Wenn Sie Immobilieninvestitionen in Montenegro in Betracht ziehen, sorgt der aktuelle Gesetzesübergang sowohl für Dringlichkeit als auch für Komplexität.

‍Die Frage des Zeitpunkts ist real. Selbst wenn die endgültige Gesetzgebung Übergangsfristen vorsieht — was meiner Ansicht nach wahrscheinlich ist —, gibt es keine Garantie, dass Käufer, die nicht bereits gekauft und eine Aufenthaltsgenehmigung nach den geltenden Regeln beantragt haben, in Anspruch genommen werden.

‍Budgetieren Sie entsprechend. Ungeachtet der parlamentarischen Änderungen scheint der Schwellenwert von 200.000€ für Nicht-EU-Bürger solide zu sein. Immobilien unter diesem Wert sind zwar immer noch hervorragende Investitionen, aber Käufer aus Großbritannien, den USA, Australien und ähnlichen Ländern sollten nicht davon ausgehen, dass sie für eine Wohnsitzgenehmigung in Frage kommen, ohne den neuen Mindestbetrag zu erfüllen.

‍Substanz ist wichtiger als Struktur. Unabhängig davon, ob die endgültige Anforderung drei Arbeitnehmer oder 5.000€ an jährlichen Steuerbeiträgen sind, entfernt sich Montenegro eindeutig von der Duldung passiver Arrangements. Jeder, der ein Unternehmen zum Zwecke des Wohnsitzes gründet, sollte sicherstellen, dass es einer echten Wirtschaftstätigkeit nachgeht.

‍Perspektive hilft. Ja, die Gesetzeslage ist fließend. Aber die Immobilienwerte Montenegros sind für europäische Verhältnisse nach wie vor angemessen, die Lebensqualität entlang der Bucht von Kotor ist außergewöhnlich, und der Weg des Landes zur EU-Mitgliedschaft hat sich nicht grundlegend geändert. Dies sind legitime Gründe, unabhängig von Wohnsitzüberlegungen zu investieren.

‍Lokales Wissen ist unerlässlich. Dies ist nicht die Zeit für ausländische Berater, die aus der Ferne operieren. Um zu verstehen, was tatsächlich passiert, sind Beziehungen zu lokalen Anwälten, Notaren und Regierungsbeamten erforderlich, die sich täglich mit dem Rechtssystem Montenegros auseinandersetzen.
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Das Fenster schließt sich — aber es ist noch nicht geschlossen

Ich begann 2005, auf dem Immobilienmarkt Montenegros zu arbeiten, bevor das Land überhaupt die Unabhängigkeit erlangte. Ich habe diese Nation von ihrer Geburt als unabhängiger Staat, von Boomzeiten und Ruhephasen, von Programmen zur Förderung der Staatsbürgerschaft durch Investitionen und deren Aussetzung sowie von vorhersehbaren und überraschenden regulatorischen Änderungen begleitet.

Was jetzt passiert, ist bedeutsam. Montenegro entwickelt sich von einem relativ freizügigen Aufenthaltsregime zu einem Land, das eher den EU-Normen entspricht. Diese Reifung kommt dem Land langfristig zugute, auch wenn sie für ausländische Käufer kurzfristig zu Unsicherheit führt.

Aber hier ist die Sache mit Fenstern: Sie schließen sich allmählich, bis sie es plötzlich nicht mehr tun. Das griechische Goldene Visa-Programm ermöglichte jahrelang Investitionen in Höhe von 250.000€, dann waren über Nacht 500.000€ für erstklassige Standorte erforderlich. Portugal begrüßte Investitionen in Höhe von 350.000€ und setzte das Programm dann bis zur Umstrukturierung vollständig aus.

Die aktuellen Vorschläge Montenegros — mindestens 200.000€ Immobilien, substanzielle Anforderungen an die Wirtschaftstätigkeit — sind für ernsthafte Käufer praktikabel. Sie bedeuten nicht das Ende Montenegros als zugängliche europäische Option. Sie sind die Entwicklung eines reifenden Marktes.

Es ist an der Zeit zu handeln, bevor diese Entwicklung abgeschlossen ist. Denn sobald diese Änderungen verabschiedet sind — ob in ihrer jetzigen Form, mit der Alternative zur Steuerabgabe oder mit einem hybriden Ansatz —, werden die heute geltenden Regeln hinfällig sein.

Und im Gegensatz zu parlamentarischen Debatten wird diese Änderung nicht schrittweise erfolgen.
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Die Informationen in diesem Artikel entsprechen dem Stand von Dezember 2025 und spiegeln das Verständnis des Autors von Gesetzesvorschlägen wider, die noch nicht offiziell verabschiedet wurden. Das Einwanderungsrecht kann sich ändern, und Leser sollten qualifizierte Juristen konsultieren, bevor sie Entscheidungen über den Kauf einer Immobilie oder einen Wohnsitz treffen. NT Realty bietet Immobilienberatungsdienste an und arbeitet mit unabhängigen Rechtsberatern in Aufenthalts- und Einwanderungsfragen zusammen.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.