Черногории 20 лет: Почему этот момент кажется иным

Основные выводы

• Спустя двадцать лет после голосования за независимость Черногория, возможно, приближается к своему следующему определяющему политическому переходу — интеграции в ЕС — с более существенным импульсом, чем когда-либо прежде в процессе вступления
• Процедурные шаги ЕС в апреле 2026 года, включая продвижение к разработке договора о вступлении, сигнализируют о переходе от дипломатического поощрения к активной подготовке
• Геополитический контекст существенно изменился: расширение ЕС все чаще рассматривается как стратегическая консолидация, а не бюрократическая экспансия, что выгодно для кандидатуры Черногории
• Саммит ЕС–Западные Балканы в Тивате 5 июня имеет символическое значение как первый подобный саммит, принимаемый Черногорией
• Изменения в воспринимаемой вероятности вступления — а не в его несомненности — меняют подход международных покупателей, консультантов и учреждений к рынку с ограниченным по структуре предложением элитной прибрежной недвижимости

Я сидел у ресторана Cesarica в старом городе Котора 21 мая 2006 года, когда Черногория голосовала за свое существование.

Через дорогу офис местной политической партии превратился в импровизированный счетный участок, куда поступали и передавались результаты референдума. Все следили за одним и тем же порогом: 55 процентами, чертой, установленной Европейским Союзом для признания.

По мере того как цифры росли, атмосфера менялась. Разговоры стихли. Собралось больше людей. Затем раздались ликующие возгласы.

Кто-то протянул мне кусок торта.

К тому вечеру площади и переулки Котора были полны празднующих людей. Официальное подтверждение должно было прийти рано утром, но к тому времени оно уже никому не было нужно.

Двадцать лет спустя Черногория, возможно, приближается к еще одному моменту, который изменит ее траекторию — не через отделение, а через интеграцию.

Двадцать лет: что на самом деле изменилось

Независимость принесла больше, чем просто символизм. Черногория в 2026 году — это существенно иная страна по сравнению с той, что преодолела порог на полпроцента в тот майский вечер.

Она приняла евро без формального членства в ЕС — договоренность, которая обеспечила ей денежную надежность и устранила валютный риск для иностранных инвесторов раньше, чем на большинстве сопоставимых рынков. В 2017 году она вступила в НАТО, закрепившись в западной архитектуре безопасности в момент, когда это различие имеет значительно больший вес, чем десять лет назад. Туризм преобразил побережье, а международный капитал изменил облик Тивата таким образом, что это было бы трудно представить в годы сразу после обретения независимости. Рынок недвижимости, который в 2006 году был историей о "диком западе", рассказываемой в основном среди первых европейских инвесторов, сегодня становится все более знакомым для международных покупателей из США, Великобритании, Австралии и других стран., которые теперь составляют значительную долю спроса вдоль залива.

Институциональная картина сложнее. С момента обретения независимости Черногория пережила значительную политическую турбулентность — нестабильность коалиций, напряженность между европейской интеграцией и сербской политической ориентацией, а также не всегда линейный темп реформ. Главы, которые остаются открытыми в процессе вступления, являются самыми сложными именно потому, что лежащие в их основе проблемы реальны. Направление движения, измеряемое двумя десятилетиями, а не двумя избирательными циклами, указывает на Европу. Но путь не был прямым.

Почему скептицизм является правильной отправной точкой

Черногорию достаточно долго называли самым продвинутым кандидатом на вступление в ЕС в Европе, так что это описание приобрело слегка утешительный оттенок — всегда продвигаясь, но так и не достигая цели. Переговоры о вступлении официально начались в 2012 году. Волны оптимизма приходили и уходили в 2015 году и снова в 2018 году. Каждый раз сочетание внутренних политических трудностей и усталости от расширения ЕС превращало казавшийся близким срок в неопределенный.

Любой, кто наблюдал за этим рынком на протяжении этих циклов, мог бы обоснованно расценить нынешний поток позитивных заявлений как очередное проявление того же самого. Этот скептицизм вполне обоснован, и он должен быть отправной точкой любого серьезного анализа того, что, если что-либо, изменилось.

Что на самом деле изменилось

Недавние процедурные шаги ЕС предполагают, что процесс вступления Черногории перешел в более продвинутую фазу, чем в предыдущие циклы оптимизма. В апреле 2026 года государства-члены ЕС приступили к подготовительной работе над договором о вступлении Черногории — это развитие событий выходит за рамки дипломатического поощрения, к которому привыкли кандидаты на расширение, и предполагает, что политическая подготовка перешла от стремлений к конкретной работе.

Заявления официальных лиц ЕС отразили значимость этого сдвига. Риккардо Серри, заместитель главы Делегации ЕС в Черногории, прямо заявил на совместном консультативном совещании в Подгорице:

«У Черногории есть историческая возможность завершить процесс вступления в Европейский Союз, но нельзя терять время — прогресс зависит от реализации конкретных реформ в ближайшие месяцы».

Четырнадцать из 33 переговорных глав теперь временно закрыты. Правительство Черногории публично заявило о цели вступления к 2028 году, а премьер-министр Спаич назвал 2026 год самым решающим в европейском пути страны. Это не гарантии — оставшиеся главы, особенно те, что касаются судебной системы и основных прав, являются самыми сложными во всем процессе. Но совокупный вес процедурных разработок, институциональных заявлений и политической приверженности отличается по своему характеру от предыдущих циклов.

Изменившийся геополитический контекст

Существует также более широкий сдвиг, который стоит понять. На протяжении большей части последнего десятилетия расширение ЕС функционировало в основном как технический процесс — управляемый через контрольные показатели глав, поэтапные оценки реформ и дипломатическую рутину. Геополитическая обстановка существенно изменила эту рамку, и голоса внутри процесса ЕС начали открыто об этом говорить. Данко Релич, сопредседатель от европейской стороны на том же апрельском совещании, отметил, что расширение — это «не только технический процесс, но и стратегический, геополитический вопрос» — вопрос, который требует от стран-кандидатов вносить вклад в европейскую безопасность и устойчивость, а не просто соответствовать ее нормам.

Эта формулировка имеет значение. Война России в Украине изменила понимание европейской стратегической сплоченности на всем континенте, и расширение больше не рассматривается в первую очередь как бюрократическое расширение единого рынка. Оно все чаще рассматривается как стратегическая консолидация — распространение европейской институциональной стабильности на соседние регионы, где альтернативой является растущая неопределенность. Черногория выигрывает от этого контекста. Страна, которая когда-то оценивалась в основном по ее реформаторским показателям, теперь также оценивается через стратегическую призму, которая делает ее политическую ориентацию и региональное положение сравнительно благоприятными.

Саммит в Тивате

5 июня лидеры европейских стран и стран Западных Балкан встретятся на саммите в Тивате, сопредседателями которого выступят президент Милатович и председатель Европейского совета Антониу Кошта. Место проведения имеет значение: не Брюссель, не Подгорица, а набережная залива, который на протяжении двух десятилетий находится в центре международной экономической истории Черногории. Это первый раз, когда Черногория принимает у себя подобное мероприятие.

Повестка дня охватывает расширение, региональную связанность, План роста ЕС для Западных Балкан и приведение в соответствие с европейскими стандартами — структурные элементы вступления, а не его церемониальное объявление. Саммит не принесет членства. Но он подтверждает мысль, которая два года назад казалась менее очевидной: Черногория больше не рассматривается как далекий теоретический кандидат. Это правдоподобная история интеграции в ближайшем будущем, в тот момент, когда европейское политическое внимание к этому вопросу сосредоточено как никогда за многие годы.

Когда меняется воспринимаемая вероятность

Приводимый здесь аргумент намеренно конкретен. Речь не о том, что вступление в ЕС неизбежно или неминуемо. А о том, что воспринимаемая вероятность вступления в ЕС в реалистичной политической перспективе кажется существенно выше, чем раньше — и именно изменения в воспринимаемой вероятности, а не в определенности, меняют поведение институтов, консультантов и международно мобильных лиц, принимающих долгосрочные решения о том, где обосноваться или разместить капитал.

Связь между политическими событиями и поведением рынка недвижимости не является прямой или механической. Процесс более медленный и поведенческий: надежный путь к вступлению меняет то, как консультанты и специалисты по недвижимости говорят о Черногории, что меняет то, как покупатели, уже рассматривающие этот рынок, думают о нем, и привлекает внимание тех покупателей, которые раньше его не рассматривали. Эти покупатели сталкиваются с прибрежным рынком, где элитное предложение структурно ограничено географией, градостроительными ограничениями и конечной протяженностью береговой линии. Предложение не реагирует быстро на меняющиеся представления. Со временем это имеет значение.

Чаще всего в качестве примера приводится Хорватия, которая вступила в ЕС в 2013 году, но настроения на ее прибрежном рынке начали меняться за несколько лет до этого, по мере роста институционального доверия и расширения круга покупателей. Хорватия — не идеальная параллель по причинам масштаба и монетарных факторов после вступления. Но динамика до вступления — изменение восприятия, предшествующее движению рынка — является актуальным уроком для текущего момента.

Это не призыв к срочности. Политические траектории редко бывают линейными, а риски на пути вступления Черногории реальны и задокументированы. Более узкий момент заключается в следующем: серьезные наблюдатели за этим рынком уделяют ему больше внимания, чем двенадцать месяцев назад, по причинам, основанным на наблюдаемых фактах. Политические события такого рода не являются инвестиционными указаниями. Они являются частью более широкого контекста, на который обращают внимание серьезные покупатели.

Двадцать лет

В ночь на 21 мая 2006 года Черногория преодолела порог с перевесом в полпроцента и стала новейшей страной Европы. Разрыв был небольшим. А вот празднование — нет.

Страна, появившаяся в ту ночь, провела два десятилетия, выстраивая — несовершенно и не без трудностей — институциональную основу для следующего шага. Работа не завершена. Но направление, впервые за долгое время, кажется, имеет за собой нечто большее, чем просто процедурный импульс.

Двадцать лет назад определяющим политическим вопросом было, станет ли Черногория независимым государством.

Следующим определяющим вопросом может стать, каким европейским государством она станет.

История вступления Черногории, похоже, вступает в фазу, за которой стоит внимательно следить. Я вернусь к этой теме по мере развития событий.
‍

Часто задаваемые вопросы

Вступит ли Черногория в ЕС в 2028 году?
‍Черногория публично обозначила 2028 год как цель, но вступление зависит от прогресса реформ и закрытия оставшихся переговорных глав — особенно тех, что касаются судебной системы и основных прав.

Черногория — самая продвинутая страна-кандидат в ЕС?
‍Да. Черногория широко признана самым продвинутым текущим кандидатом в процессе расширения ЕС: 14 из 33 переговорных глав временно закрыты.

Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Черногории?
‍Да, с некоторыми ограничениями на определенные категории сельскохозяйственных и охраняемых земель. Большая часть жилой и коммерческой недвижимости свободно доступна для иностранных покупателей.

Черногория уже использует евро?
‍Да. Черногория в одностороннем порядке приняла евро и использует его в качестве своей официальной валюты с 2002 года, обеспечивая монетарную стабильность без формального членства в ЕС.

Является ли Черногория членом НАТО?
‍Да. Черногория вступила в НАТО в 2017 году.

Может ли вступление в ЕС повлиять на цены на недвижимость в Черногории?
‍Исторически, изменения в воспринимаемой вероятности интеграции в ЕС влияли на настроения покупателей и спрос на сопоставимых рынках еще до официального завершения присоединения. Результаты варьируются в зависимости от местоположения, типа недвижимости и общих экономических условий.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.