Grundlegendes zu den Eigentumsgesetzen in Montenegro

Die Investition in Immobilien im Ausland ist ein aufregendes Unterfangen, aber es bringt natürlich Fragen zur Rechtslandschaft mit sich. Wenn Sie die sonnenverwöhnte Küste Montenegros in Betracht ziehen, wird es Sie freuen zu erfahren, dass das Land über einen modernen, sicheren und transparenten Rechtsrahmen verfügt, der Immobilienbesitzer schützt und ausländische Investitionen willkommen heißt.

Um sich in einem Rechtssystem zurechtzufinden, sind Klarheit und fachkundige Anleitung erforderlich. Dieser Leitfaden, der vom Team von NTRealty erstellt wurde, entmystifiziert die wichtigsten Aspekte des montenegrinischen Immobilienrechts und gibt Ihnen das Vertrauen, in dieses Paradies an der Adria zu investieren.
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Der Eckpfeiler: Können Ausländer legal Eigentum besitzen?

Fangen wir mit der grundlegendsten Frage an: Ja, absolut.

Unter Montenegros Gesetz über Eigentumsverhältnisse, ausländische Staatsbürger genießen dieselben Eigentumsrechte wie montenegrinische Staatsbürger. Das bedeutet, dass Sie Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und die meisten Arten von Grundstücken in Ihrem eigenen Namen erwerben und das Eigentum daran besitzen können.

Es gibt einige spezifische Ausnahmen, hauptsächlich in Bezug auf landwirtschaftliche Flächen, Wälder und Grundstücke in geschützten Nationalparks. Für Investoren, die sich für diese Art von Immobilien interessieren, gibt es jedoch eine einfache rechtliche Lösung: die Gründung eines Unternehmens in Montenegro. Dieses Unternehmen kann dann die Immobilie erwerben, eine übliche und gut regulierte Praxis.
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Ihr Rechtsteam: Die wichtigsten Experten, die Sie benötigen

An einer sicheren Immobilientransaktion in Montenegro ist ein Team unabhängiger, staatlich regulierter Fachkräfte beteiligt. Das Verständnis ihrer unterschiedlichen Rollen ist der Schlüssel zu einem reibungslosen Ablauf.

1. Der Notar (Notar)

Der Notar ist eine zentrale Figur im montenegrinischen System. Sie sind hochqualifizierte Anwälte, die von der Regierung als unparteiische Amtsträger ernannt wurden. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, die Rechtmäßigkeit der Transaktion sicherzustellen. Der Notar:

• Überprüft die Identität von Käufer und Verkäufer.
• Bestätigt die Echtheit aller Rechtsdokumente.
• Liest und erklärt beiden Parteien den Hauptkaufvertrag.
• Bezeugt offiziell die Unterzeichnung (Feierlichkeit), wodurch der Vertrag rechtsverbindlich wird.
• Reicht den Vertrag beim Grundbuchamt ein, um den neuen Eigentümer zu registrieren.

Entscheidend ist, dass ein Immobilienkaufvertrag in Montenegro nur dann rechtsgültig ist, wenn er vor einem zugelassenen Notar unterzeichnet wird.

2. Der Anwalt (Advokat)

Während der Notar unparteiisch ist, arbeitet Ihr Anwalt ausschließlich für Sie. Ihre Aufgabe ist es, Ihre Interessen zu schützen. Ein guter Anwalt ist Ihr Anwalt und Sicherheitsnetz, verantwortlich für:

• Durchführung einer eingehenden Due Diligence: Dies beinhaltet eine gründliche Untersuchung des rechtlichen Status der Immobilie.
• Überprüfung aller Verträge: Stellen Sie sicher, dass die Bedingungen der Vor- und Hauptvertragsverträge fair und in Ihrem besten Interesse sind.
• Bereitstellung fachkundiger Rechtsberatung: Wir begleiten Sie durch jeden Schritt des Prozesses und beantworten alle rechtlichen Fragen, die Sie möglicherweise haben.

3. Der zertifizierte Gerichtsdolmetscher (Sudski Tumac)

Wenn Sie kein Montenegrinisch sprechen, muss laut Gesetz ein zertifizierter Gerichtsdolmetscher bei der Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags anwesend sein. Dies ist nicht nur eine Formalität, sondern eine rechtliche Garantie, um sicherzustellen, dass Sie das Dokument, das Sie unterschreiben, vollständig und genau verstehen.
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Der Rechtsprozess: Von der Due Diligence zur Eigentumsurkunde

Der legale Weg des Immobilienkaufs in Montenegro ist methodisch und auf Sicherheit ausgelegt.

Schritt 1: Legal Due Diligence — Der Immobiliengesundheitscheck

Bevor Verträge unterzeichnet werden, führt Ihr Anwalt eine umfassende Rechtsprüfung durch. Dies beinhaltet die Prüfung der Immobilien Folio (Liste Nepokretnosti) beim offiziellen Grundbuchamt (Katastar). Ihr Anwalt wird Folgendes überprüfen:

• Titel löschen: Bestätigen Sie, dass der Verkäufer der registrierte rechtmäßige Eigentümer ist.
• Keine Belastungen (Tereti): Sicherstellen, dass die Immobilie frei von Hypotheken, Schulden, Pfandrechten oder Ansprüchen Dritter ist.
• Rechtliche Konstruktion: Überprüfung, ob die Immobilie gemäß allen erforderlichen Baugenehmigungen gebaut wurde und vollständig legalisiert ist.

Schritt 2: Der Hauptkaufvertrag (Ugovor o Kupoprodaji)

Nach erfolgreichem Abschluss der Due Diligence wird der endgültige Kaufvertrag ausgearbeitet. Dieses rechtsverbindliche Dokument enthält alle wesentlichen Details der Transaktion: eine genaue Beschreibung der Immobilie, den endgültigen Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und das Übergabedatum.

Schritt 3: Beurkundung und Registrierung

Sie, der Verkäufer, der Notar und Ihr zertifizierter Dolmetscher treffen sich, um den Hauptvertrag zu unterzeichnen. Nach der Unterzeichnung und der Restzahlung reicht der Notar den Vertrag offiziell beim Grundbuchamt ein. Der Registrierungsprozess dauert einige Wochen. Danach stellt das Grundbuchamt eine neue Eigentumsurkunde in Ihrem Namen aus, wodurch Sie zum offiziellen, unbestrittenen Eigentümer der Immobilie werden.
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Wichtige Grundsteuern und Gebühren

Zum rechtlichen Rahmen gehört auch ein einfaches und transparentes Steuersystem.

• Grunderwerbsteuer: Das ist ein 3% Steuer bezahlt beim Kauf von Wiederverkaufsimmobilien. Sie wird auf der Grundlage des im Vertrag angegebenen Marktwerts der Immobilie berechnet.
• Mehrwertsteuer (VAT): Wenn Sie eine kaufen Neubauimmobilie direkt von einem Entwickler, Sie zahlen die 3% Grunderwerbsteuer nicht. Stattdessen beinhaltet der Kaufpreis eine 21% MEHRWERTSTEUER.
• Jährliche Grundsteuer: Alle Immobilienbesitzer in Montenegro zahlen eine jährliche Grundsteuer. Der Steuersatz variiert zwischen 0,25% und 1,00% des Marktwerts der Immobilie und wird von der örtlichen Gemeinde festgelegt.
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Investieren Sie mit Zuversicht

Montenegro hat ein robustes Rechtssystem aufgebaut, das ausländischen Investoren ein hohes Maß an Sicherheit und Klarheit bietet. Die Gesetze sollen Ihre Rechte schützen und sicherstellen, dass Ihre Investition sicher ist.

Das System ist zwar leistungsstark, aber der Schlüssel zu einem erfolgreichen Kauf liegt in der Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachleuten, die es in Ihrem Namen steuern können. Bei NTRealty, wir arbeiten mit einem Netzwerk von vertrauenswürdigen Anwälten und Notaren zusammen, um sicherzustellen, dass Ihre Transaktion von Anfang bis Ende reibungslos, sicher und erfolgreich verläuft.

Haben Sie Fragen zu den rechtlichen Aspekten des Kaufs in Montenegro? Kontaktiere uns heute für eine vertrauliche Beratung.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.