Понимание законов о собственности в Черногории

Инвестирование в недвижимость за рубежом — интересное предприятие, но оно, естественно, связано с вопросами о правовой среде. Если вы рассматриваете залитое солнцем побережье Черногории, вам будет приятно узнать, что в стране существует современная, надежная и прозрачная правовая база, призванная защитить владельцев недвижимости и привлечь иностранные инвестиции.

Навигация в любой правовой системе требует ясности и экспертного руководства. Это руководство, подготовленное командой NTrealty, развеет мифы о ключевых аспектах черногорского законодательства о недвижимости и даст вам уверенность в инвестировании в этот адриатический рай.
‍

Краеугольный камень: могут ли иностранцы законно владеть собственностью?

Давайте начнем с самого фундаментального вопроса: Да, безусловно.

Под властью Черногории Закон об имущественных отношениях, иностранные граждане пользуются теми же правами собственности, что и граждане Черногории. Это означает, что вы можете приобретать квартиры, дома, коммерческую недвижимость и большинство типов земли и владеть ими на свое имя.

Есть несколько особых исключений, в первую очередь касающихся сельскохозяйственных угодий, лесов и земель в охраняемых национальных парках. Однако для инвесторов, заинтересованных в таких видах недвижимости, существует простое юридическое решение: создание компании в Черногории. Затем эта компания может приобрести недвижимость, что является обычной и хорошо регулируемой практикой.
‍

Ваша команда юристов: ключевые специалисты, которые вам нужны

В безопасной сделке с недвижимостью в Черногории участвует команда независимых профессионалов, регулируемых государством. Понимание их различных ролей — ключ к беспрепятственному процессу.

1. Нотариус (нотариус)

Нотариус занимает центральное место в черногорской системе. Это высококвалифицированные юристы, назначенные правительством в качестве беспристрастных государственных должностных лиц. Их основная обязанность — обеспечить законность сделки. Нотариус:

• Проверяет личность покупателя и продавца.
• Подтверждает подлинность всех юридических документов.
• Читает и объясняет основной договор купли-продажи обеим сторонам.
• Официально удостоверяет подписание (торжественную церемонию), придающее контракту юридическую силу.
• Представляет договор в Земельный кадастр для регистрации нового владельца.

Важно отметить, что договор купли-продажи недвижимости не имеет юридической силы в Черногории, если он не подписан в присутствии лицензированного нотариуса.

2. Адвокат (Адвокат)

В то время как нотариус беспристрастен, ваш адвокат работает исключительно на вы. Их роль заключается в защите ваших интересов. Хороший адвокат — это ваш адвокат и страховочная система, отвечающая за:

• Проведение углубленной юридической экспертизы: Это предполагает тщательное изучение правового статуса объекта недвижимости.
• Рассмотрение всех контрактов: Обеспечение справедливых условий предварительных и основных договоров купли-продажи, отвечающих вашим интересам.
• Предоставление экспертных юридических консультаций: Сопровождение вас на каждом этапе процесса и ответы на любые юридические вопросы, которые могут у вас возникнуть.

3. Сертифицированный судебный переводчик (Судски Тумач)

Если вы не говорите по-черногорски, закон требует присутствия сертифицированного судебного переводчика при подписании основного договора купли-продажи. Это не просто формальность; это юридическая гарантия, обеспечивающая полное и точное понимание подписываемого вами документа.
‍

Судебный процесс: от комплексной проверки до оформления права собственности

Судебный процесс покупки недвижимости в Черногории носит методический характер и направлен на обеспечение безопасности.

Шаг 1. Юридическая экспертиза — проверка состояния имущества

Перед подписанием любых контрактов ваш адвокат проведет всестороннюю юридическую проверку. Это включает в себя изучение Портфолио недвижимости (Список непокретности) на официальном Земельный кадастр (Катастар). Ваш адвокат проверит:

• Очистить заголовок: Подтверждение того, что продавец является зарегистрированным законным владельцем.
• Без обременений (Терети): Обеспечение отсутствия ипотечных кредитов, долгов, залогов или претензий третьих лиц.
• Юридическое оформление: Проверка того, что объект был построен в соответствии со всеми необходимыми разрешениями на строительство и полностью легализован.

Шаг 2: Основной договор купли-продажи (Уговор о Купопродажи)

После успешного завершения комплексной проверки составляется окончательный договор купли-продажи. Этот юридически обязывающий документ содержит все основные детали сделки: точное описание недвижимости, окончательную цену покупки, условия оплаты и дату передачи.

Шаг 3. Нотариальное заверение и регистрация

Вы, продавец, нотариус и ваш сертифицированный переводчик встретитесь для подписания основного договора. После подписания и окончательной оплаты нотариус официально передает договор в Земельный кадастр. Процесс регистрации занимает несколько недель, после чего Земельный кадастр выдает новый документ о праве собственности на ваше имя, в результате чего вы становитесь официальным и бесспорным владельцем недвижимости.
‍

Ключевые налоги и сборы на недвижимость

Законодательная база также включает простую и прозрачную налоговую систему.

• Налог на передачу имущества: Это налог в размере 3% оплачены при покупке вторичной недвижимости. Он рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости, указанной в договоре.
• Налог на добавленную стоимость (НДС): Если вы покупаете недвижимость в новостройке непосредственно от застройщика вы не платите налог на передачу прав собственности в размере 3%. Вместо этого в стоимость покупки входит 21% НДС.
• Ежегодный налог на недвижимость: Все владельцы недвижимости в Черногории платят ежегодный налог на недвижимость. Ставка варьируется от 0,25% до 1,00% от рыночной стоимости недвижимости и определяется местным муниципалитетом.
  ‍

Инвестируйте с уверенностью

Черногория создала надежную правовую систему, которая обеспечивает иностранным инвесторам высокий уровень безопасности и ясности. Законы предназначены для защиты ваших прав и обеспечения безопасности ваших инвестиций.

Несмотря на то, что система надежна, ключом к успешной покупке является сотрудничество с опытными профессионалами, которые могут управлять ею от вашего имени. На Реальность, мы сотрудничаем с сетью проверенных юристов и нотариусов, чтобы обеспечить бесперебойную, безопасную и успешную транзакцию от начала до конца.

У вас есть вопросы о юридических аспектах покупки недвижимости в Черногории? Свяжитесь с нами сегодня для конфиденциальной консультации.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.