Razumijevanje imovinskih zakona u Crnoj Gori

Ulaganje u nekretnine u inostranstvu uzbudljiv je poduhvat, ali prirodno dolazi sa pitanjima o pravnom okruženju. Ako razmišljate o sunčanoj obali Crne Gore, bit će vam drago znati da zemlja ima moderan, siguran i transparentan pravni okvir osmišljen da zaštiti vlasnike nekretnina i pozdravlja strane investicije.

Navigacija bilo kojim pravnim sistemom zahtijeva jasnoću i stručno vodstvo. Ovaj vodič, koji je pripremio tim u NTrealtyju, demistificirat će ključne aspekte crnogorskog imovinskog prava, dajući vam povjerenje da investirate u ovaj jadranski raj.
‍

Kamen temeljac: Mogu li stranci legalno posjedovati imovinu?

Počnimo s najosnovnijim pitanjem: Da, apsolutno.

Pod Crnom Gorom Zakon o imovinskim odnosima, strani državljani uživaju ista prava vlasništva nad imovinom kao i državljani Crne Gore. To znači da možete kupiti i držati vlasništvo nad stanovima, kućama, poslovnim objektima i većinom vrsta zemljišta u svoje ime.

Postoji nekoliko specifičnih izuzetaka, prvenstveno koji se tiču poljoprivrednog zemljišta, šuma i zemljišta unutar zaštićenih nacionalnih parkova. Međutim, za investitore zainteresovane za ove vrste nekretnina postoji jednostavno pravno rješenje: osnivanje preduzeća u Crnoj Gori. Ova kompanija tada može steći imovinu, što je uobičajena i dobro regulirana praksa.
‍

Vaš pravni tim: ključni profesionalci koji su vam potrebni

Sigurna transakcija imovine u Crnoj Gori uključuje tim nezavisnih, državno reguliranih profesionalaca. Razumijevanje njihovih različitih uloga ključno je za nesmetan proces.

1. Javni bilježnik (Notar)

Javni bilježnik je centralna figura u crnogorskom sistemu. Oni su visoko kvalificirani pravnici koje je vlada imenovala da djeluju kao nepristrani javni zvaničnici. Njihova primarna dužnost je osigurati zakonitost transakcije. Javni bilježnik:

• Potvrđuje identitet kupca i prodavača.
• Potvrđuje autentičnost svih pravnih dokumenata.
• Čita i objašnjava glavni kupoprodajni ugovor objema stranama.
• Službeno svjedoči potpisivanju (solemnizaciji), čineći ugovor pravno obvezujućim.
• Podnosi ugovor Zemljišnoj knjizi radi upisa novog vlasnika.

Presudno je da ugovor o prodaji imovine nije pravno valjan u Crnoj Gori ukoliko nije potpisan pred ovlaštenim javnim bilježnikom.

2. Advokat (Advokat)

Dok je javni bilježnik nepristran, vaš advokat radi isključivo za vi. Njihova uloga je zaštititi vaše interese. Dobar advokat je vaš zagovornik i sigurnosna mreža, odgovoran za:

• Provođenje dubinske dubinske analize: To uključuje temeljitu istragu pravnog statusa imovine.
• Pregled svih ugovora: Osigurati da su uslovi preliminarnih i glavnih kupoprodajnih ugovora pošteni i u vašem najboljem interesu.
• Pružanje stručnih pravnih savjeta: Vodeći vas kroz svaki korak procesa i odgovarajući na sva pravna pitanja koja imate.

3. Ovlašteni sudski tumač (Sudski Tumač)

Ako ne govorite crnogorski jezik, zakon zahtijeva da ovlašteni sudski tumač bude prisutan prilikom potpisivanja glavnog kupoprodajnog ugovora. Ovo nije samo formalnost; to je pravna zaštita koja osigurava da imate potpuno i tačno razumijevanje dokumenta koji potpisujete.
‍

Pravni postupak: od dubinske analize do vlasničkog akta

Pravni put kupovine imovine u Crnoj Gori je metodičan i osmišljen za sigurnost.

Korak 1: Pravna dužna analiza - Provjera zdravlja imovine

Prije potpisivanja bilo kakvih ugovora, vaš advokat će obaviti sveobuhvatnu pravnu provjeru. To uključuje ispitivanje Folio nekretnina (Lista Nepokretnosti) kod službenika Zemljišna knjiga (Katastar). Vaš advokat će potvrditi:

• Očisti naslov: Potvrda prodavatelja je registrirani zakonski vlasnik.
• Nema opterećenja (Tereti): Osiguravanje da imovina bude oslobođena bilo kakvih hipoteka, dugova, založnih prava ili potraživanja trećih strana.
• Pravna konstrukcija: Provjera da li je imovina izgrađena u skladu sa svim potrebnim građevinskim dozvolama i da je u potpunosti legalizirana.

Korak 2: Glavni kupoprodajni ugovor (Ugovor o kupoprodaji)

Nakon što je dubinska analiza uspješno završena, izrađuje se konačni kupoprodajni ugovor. Ovaj pravno obavezujući dokument sadrži sve bitne detalje transakcije: precizan opis nekretnine, konačnu kupoprodajnu cijenu, uvjete plaćanja i datum primopredaje.

Korak 3: Notarizacija i registracija

Vi, prodavač, javni bilježnik i vaš ovlašteni tumač sastat ćete se kako biste potpisali glavni ugovor. Nakon potpisivanja i izvršene konačne uplate, javni bilježnik službeno dostavlja ugovor Zemljišnoj knjizi. Proces registracije traje nekoliko tjedana, nakon čega Zemljišna knjiga izdaje novi vlasnički list na vaše ime, čineći vas službenim, neprikosnovenim vlasnikom imovine.
‍

Ključni porezi i naknade na imovinu

Pravni okvir uključuje i jednostavan i transparentan porezni sistem.

• Porez na prijenos imovine: Ovo je 3% porez plaćeno prilikom kupovine nekretnina za preprodaju. Izračunava se na osnovu tržišne vrijednosti imovine kako je navedeno u ugovoru.
• Porez na dodanu vrijednost (PDV): Ako kupujete novoizgrađena nekretnina direktno od programera, ne plaćate porez na transfer od 3%. Umjesto toga, kupovna cijena uključuje 21% PDV.
• Godišnji porez na imovinu: Svi vlasnici nekretnina u Crnoj Gori plaćaju godišnji porez na imovinu. Stopa varira od 0,25% do 1,00% tržišne vrijednosti nekretnine i određuje je lokalna općina.
  ‍

Investirajte s povjerenjem

Crna Gora je izgradila robustan pravni sistem koji stranim investitorima nudi visok nivo sigurnosti i jasnoće. Zakoni su osmišljeni kako bi zaštitili vaša prava i osigurali da je vaša investicija sigurna.

Iako je sistem jak, ključ uspješne kupovine je partnerstvo s iskusnim profesionalcima koji se mogu kretati njime u vaše ime. U NTRealty, radimo s mrežom pouzdanih advokata i javnih bilježnika kako bismo osigurali da vaša transakcija bude besprekorna, sigurna i uspješna od početka do kraja.

Imate pitanja o pravnim aspektima kupovine u Crnoj Gori? Kontaktirajte nas danas za povjerljive konsultacije.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.