Privremeni šok snabdevanja koji bi mogao ojačati priobalno tržište Crne Gore

Odobrenja za građevinske dozvole Crne Gore propala su 82% na godišnjoj razini u drugom kvartalu 2025. godine — pad sa 55 dozvola na samo 10 — ali su cijene nekretnina porasle za 18,7% na nacionalnoj razini 2024. i odlučno su se pomaknule iznad 2.000 evra po kvadratnom metru 2025. godine.

Ovo nije kontradikcija. To je signal.

Iako glavni brojevi ukazuju na zamrzavanje izgradnje, temeljna dinamika ukazuje na nešto strateško: regulatorno resetovanje koje privremeno ograničava ponudu, dok interes stranih kupaca, investicioni kapital i građevinski kapacitet ostaju netaknuti.

Ono što je najvažnije, vlada Crne Gore je upravo donijela tihu, ali jasnu odluku o tome šta slijedi.

U izradi se regulatorni remont sedam godina

U martu 2025. godine Crna Gora je svoj sistem izgradnje “zasnovan na obaveštenjima” iz 2017. godine zamijenila obaveznim građevinskim dozvolama usklađenim sa direktivama EU. Promjena nije bila opcionalna - bila je potrebna za članstvo u EU do 2028.

Stari sistem je omogućio programerima da započnu izgradnju nakon jednostavne administrativne obavijesti. Novi okvir zahtijeva potpuno općinsko odobrenje, procjene životne sredine i provjeru usklađenosti prije nego što se tlo prekine.

Rezultat je bio predvidljiv: usko grlo.

Dozvole su pale u drugom kvartalu 2025. kada su se opštine prilagodile decentraliziranoj vlasti (projekti ispod 3.000 kvadratnih metara sada pripadaju lokalnim vijećima), programeri su se kretali u nepoznatim procesima odobravanja, a digitalni sistem e-dozvola ostao je u razvoju.

Ali do trećeg kvartala 2025. dozvole su se već oporavile na 265 - jasan znak da je kolaps bio proceduralni, a ne strukturni. Dozvole za stanovanje u prva tri tromjesečja 2025. ostale su niže za 36% u odnosu na prošlu godinu, ali se putanja stabilizirala. Sistem uči.

Pitanje nije hoće li se građevinski sektor Crne Gore oporaviti — hoće. Pitanje je šta se događa kada se dogodi.

Što ravne kvote rada otkrivaju o strateškim prioritetima

U decembru 2025. vlada Crne Gore usvojila je kvotu stranih radnika 2026. na približno 29.000 radnih mjesta — u suštini nepromijenjenu od 2024. i 2025. godine.

Na prvi pogled ovo izgleda neupadljivo. Ali u kontekstu regionalne volatilnosti tržišta rada, to je sve drugo.

Hrvatska aktivno pooštrava pristup radnoj snazi kroz nove jezičke zahtjeve uvedene 2026. godine, čak i kada je njen građevinski sektor ugovarao (građevinske dozvole su smanjene za 28% u odnosu na prošlu godinu u 2025. godini). Grčka je najavila planove za zapošljavanje 360.000 stranih radnika 2025. godine, ali je uspjela mobilizirati samo 90.000 - nedostatak od 75% koji otkriva sistemski neuspjeh u zapošljavanju. Španija se približava zasićenosti tržišta rada sa 3,12 miliona stranih radnika (14,1% radne snage) i sada regulira 900.000 migranata bez dokumenata. Portugal se okrenuo prema digitalnim nomadima i kvalificiranim radnicima, potpuno se udaljavajući od građevinske radne snage.

Crna Gora, nasuprot tome, drži liniju.

Kvota 2026. čuva pristup približno 29.000 stranih radnika - prvenstveno u uslugama smještaja i hrane, građevinarstvu i profesionalnim uslugama - u trenutku kada se regulatorna infrastruktura zemlje nadograđuje, ali kapaciteti izvršenja moraju ostati netaknuti.

Ovo nije pasivna odluka. To je signal da vlada očekuje da će se potražnja za izgradnjom vratiti nakon što se procesi dozvola normaliziraju krajem 2026. ili početkom 2027. godine, i osigurava da će ponuda radne snage biti prisutna kada projekti krenu naprijed.

Strani radnici sada predstavljaju približno 11,1% radne snage Crne Gore — više od Hrvatske (6,7%) i Grčke (6,7%), ali ispod Španije (14,1%) i Portugala (11,6%). Razlika je u tome što kvota Crne Gore odražava planirani kapacitet apsorpcije, a ne nekontrolirane prilive ili neuspjehe u mobilizaciji.

Poruka je jasna: Crna Gora ne ograničava opskrbu. Održava kapacitet izvršenja tokom regulatorne tranzicije.

Zašto usporavanje Hrvatske nije usporavanje Crne Gore

Odbijanje građevinske dozvole u Hrvatskoj govori drugačiju priču.

Dozvole su ukupno pale za 14% u 2025. godini, a dozvole specifične za izgradnju pale su za 28% u odnosu na prošlu godinu. Ali usporavanje Hrvatske nije regulatorno - ono je vođeno potražnjom.

Cijene turizma u Hrvatskoj porasle su za više od 50% od 2022. godine, u odnosu na otprilike 20% rasta u konkurentskim mediteranskim destinacijama, pokazuju podaci Hrvatske centralne banke. Interes međunarodnih kupaca se ohladio jer se hrvatska obalna tržišta cijene izvan ključnih segmenata potražnje.

Hrvatska vlada pojačava ovaj trend pooštravanjem pristupa radnoj snazi kroz nove jezičke zahtjeve 2026. godine, čak i kada su ugovori o građevinskim djelatnostima. Usporavanje dozvola i ograničenja rada kreću se u istom smjeru - koordinirano povlačenje, a ne privremeno usko grlo.

Situacija u Crnoj Gori je strukturno drugačija.

Ograničenja dozvola su regulatorna, a ne usmjerena na potražnju. Cijene nastavljaju rasti u svim segmentima - od nacionalnih prosjeka (2,000+ eura po kvadratnom metru) do glavnih obalnih tržišta u Tivat i Kotor (3.500—5.000 € po kvadratnom metru na osnovu postignutih transakcijskih cijena), na ekskluzivne događaje poput Porto Montenegro i Uvala Luštica (približno 10.000 eura po kvadratnom metru), do ultra premium ponuda većih od 20.000 eura po kvadratnom metru.

Čak se i tržište visokog kvaliteta u Podgorici približava 4.000 eura po kvadratnom metru — cifra koja bi se činila nevjerojatnom prije tri godine, ali sada odražava zamah pristupanja Crnoj Gori u EU i poboljšanja infrastrukture glavnog grada.

Interes stranih kupaca ostaje snažan na svim razinama cijena. Investicioni kapital nastavlja da se uliva u priobalne projekte. Građevinski radni kapacitet se čuva putem paušalnih kvota.

Razlika je u vremenu izvršenja, a ne u osnovama tržišta.

Šta to znači za 2027-2028

Tržišta koja nadograđuju svoje temelje uz održavanje kapaciteta izvršenja imaju tendenciju da se pojave jača od tržišta koja istovremeno ograničavaju oba.

Crna Gora nadograđuje svoju regulatornu infrastrukturu prema EU standardima — uslov za članstvo, a ne izbor politike. To stvara kratkoročno trenje. Međutim, odluka o održavanju kvota stranih radnika na 29.000 pozicija signalizira povjerenje da će se potražnja za izgradnjom vratiti kada se procesi dozvola stabiliziraju.

Postavljanje za 2027-2028. je jednostavno: zadržana potražnja od odgođenih projekata, normalizirana odobrenja dozvola u okviru novog sistema usklađenog sa EU, očuvana radna sposobnost za izvršavanje tih projekata i kontinuirani interes stranih kupaca za tržište koje ostaje konkurentno u odnosu na Hrvatsku, Grčku i Španiju.

Nasuprot tome, Hrvatska doživljava koordinirano pooštravanje (pad dozvola, povećanje troškova, ograničenja rada), Grčka ne uspijeva mobilizirati radnike koji su joj potrebni, Španija se približava zasićenosti, a Portugal se udaljio od imigracije usmjerene na izgradnju.

Kolaps dozvola Crne Gore nije kriza. To je resetiranje - a vladina odluka o kvotama rada sugerira da tačno zna šta slijedi.

Vrijednost dosadnosti

Najzanimljivija stvar u vezi sa odlukom o kvotama rada Crne Gore 2026. godine je koliko ona izgleda neupadljivo.

Nema dramatične ekspanzije. Nema iznenadne kontrakcije. Samo kontinuitet.

Ali u regiji u kojoj se Hrvatska zaoštrava, Grčka ne uspijeva postići rezultate, Španija apsorbira prilive bez dokumenata, a Portugal se udaljava od građevinske radne snage, kontinuitet je strategija.

Crna Gora održava kapacitet za izgradnju upravo u trenutku kada se njena regulatorna infrastruktura nadograđuje prema standardima EU. To nije slučajno. To je pozicioniranje.

Tržišta ne nagrađuju volatilnost. Oni nagrađuju predvidljivost, izvršenje i sposobnost isporuke kada se uslovi poboljšaju.

Crnogorsko primorsko tržište nekretnina prolazi kroz šok ponude, ali je privremeni — vođen modernizacijom regulatora, a ne slabošću potražnje. Odluka o kvoti rada potvrđuje da vlada očekuje da će se to riješiti i osigurava da će radna snaga biti spremna kada to učini.

Za investitore koji procjenjuju priobalna tržišta južne Evrope 2026. godine, pitanje nije hoće li se odobrenja za dozvole Crne Gore oporaviti. To je da li ste pozicionirani za ono što se događa kada to učine.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.