Временный шок предложения, который может еще больше укрепить прибрежный рынок Черногории

Во втором квартале 2025 года количество разрешений на строительство в Черногории сократилось на 82% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (с 55 разрешений до 10), однако цены на недвижимость в стране в 2024 году выросли на 18,7% и значительно превысили 2000 евро за квадратный метр в 2025 году.

Это не противоречие. Это сигнал.

Хотя основные цифры свидетельствуют о замораживании строительства, основная динамика указывает на нечто более стратегическое: перезагрузку законодательства, которая временно ограничивает предложение, а интерес иностранных покупателей, инвестиционный капитал и строительные мощности остаются неизменными.

Самое главное, что правительство Черногории только что приняло спокойное, но убедительное решение о том, что будет дальше.

Реформа нормативно-правовой базы, которая готовилась семь лет

В марте 2025 года Черногория заменила свою строительную систему 2017 года, основанную на уведомлениях, обязательными разрешениями на строительство в соответствии с директивами ЕС. Это изменение не было факультативным — оно было необходимо для вступления в ЕС к 2028 году.

Старая система позволяла застройщикам начать строительство после простого административного уведомления. Новая система требует полного муниципального одобрения, экологической экспертизы и проверки соответствия требованиям до начала строительства.

Результат был предсказуем: возникло «узкое место».

Количество разрешений сократилось во втором квартале 2025 года, поскольку муниципалитеты перешли к децентрализации власти (проекты площадью менее 3000 квадратных метров теперь находятся в ведении местных советов), застройщики прошли незнакомые процедуры одобрения, а цифровая система электронных разрешений продолжала развиваться.

Но к третьему кварталу 2025 года количество разрешений уже возросло до 265, что является явным признаком того, что крах носил процедурный, а не структурный характер. Количество разрешений на жилье за первые три квартала 2025 года снизилось на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, но ситуация стабилизировалась. Система учится.

Вопрос не в том, восстановится ли строительный сектор Черногории, а в том, что произойдет. Вопрос в том, что произойдет, когда это произойдет.

Как плоские квоты на рабочую силу говорят о стратегических приоритетах

В декабре 2025 года правительство Черногории утвердило квоту для иностранных работников на 2026 год примерно в 29 000 рабочих мест, что практически не изменилось с 2024 по 2025 год.

На первый взгляд это выглядит ничем не примечательно. Но в условиях региональной волатильности рынка труда все совсем не так.

Хорватия активно ужесточает доступ к рабочей силе, вводя новые языковые требования, введенные в 2026 году, даже несмотря на контракты в строительном секторе (количество разрешений на строительство в 2025 году сократилось на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Греция объявила о планах принять на работу 360 000 иностранных рабочих в 2025 году, но сумела мобилизовать всего 90 000 человек. Это 75% меньше, чем свидетельствует о системных недостатках в найме. Испания приближается к насыщению рынка труда 3,12 миллиона иностранных рабочих (14,1% рабочей силы) и в настоящее время легализует 900 000 нелегальных мигрантов. Португалия перешла к цифровым кочевникам и квалифицированным рабочим, полностью отказавшись от строительного труда.

Черногория, напротив, держит линию на своем пути.

Квота 2026 года сохраняет доступ примерно к 29 000 иностранных рабочих, в основном в сфере услуг по размещению и питанию, строительству и профессиональным услугам, в то время как нормативная инфраструктура страны модернизируется, но исполнительные мощности должны оставаться неизменными.

Это не пассивное решение. Это сигнал о том, что правительство ожидает, что спрос на строительство вернется после нормализации процедур выдачи разрешений в конце 2026 или начале 2027 года и гарантирует, что предложение рабочей силы останется на прежнем уровне по мере реализации проектов.

В настоящее время иностранные рабочие составляют примерно 11,1% рабочей силы Черногории, что выше, чем в Хорватии (6,7%) и Греции (6,7%), но ниже Испании (14,1%) и Португалии (11,6%). Разница заключается в том, что квота Черногории отражает планируемые возможности трудоустройства, а не неконтролируемый приток или неудачи в мобилизации.

Смысл ясен: Черногория не ограничивает поставки. Она сохраняет исполнительные мощности во время перехода к нормативным требованиям.

Почему замедление роста в Хорватии не является замедлением темпов роста в Черногории

Отказ в выдаче разрешений на строительство в Хорватии говорит о другом.

Количество разрешений в целом сократилось на 14% в 2025 году, а разрешений на конкретные виды строительства — на 28% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но замедление темпов роста в Хорватии обусловлено не нормативными требованиями, а спросом.

Согласно данным Центрального банка Хорватии, цены на туризм в Хорватии выросли более чем на 50% с 2022 года по сравнению с ростом цен на конкурирующих средиземноморских курортах примерно на 20%. Интерес международных покупателей снизился, поскольку цены на прибрежных рынках Хорватии превышают ключевые сегменты спроса.

Правительство Хорватии усиливает эту тенденцию, ужесточая доступ к рабочей силе, введя новые языковые требования в 2026 году, даже если речь идет о контрактах на строительные работы. Замедление выдачи разрешений и ограничения на рабочую силу движутся в одном направлении: это скоординированное отступление, а не временное препятствие.

Ситуация в Черногории структурно иная.

Ограничения на выдачу разрешений носят нормативный характер, а не зависят от спроса. Цены продолжают расти во всех сегментах — от средних по стране (более 2000 евро за квадратный метр) до основных прибрежных рынков Тиват а также Котор (3500—5000 евро за квадратный метр в зависимости от достигнутых транзакционных цен), к эксклюзивным застройкам, таким как Порто Черногория а также Залив Луштица (примерно 10 000 евро за квадратный метр), а также к предложениям класса ультрапремиум класса, стоимость которых превышает 20 000 евро за квадратный метр.

Даже рынок элитного жилья в Подгорице приближается к 4000 евро за квадратный метр. Три года назад эта цифра казалась неправдоподобной, но теперь отражает динамику вступления Черногории в ЕС и улучшение инфраструктуры столицы.

Интерес иностранных покупателей остается высоким на всех ценовых уровнях. Инвестиционный капитал продолжает поступать в прибрежные проекты. Потенциал строительной рабочей силы сохраняется за счет плоских квот.

Разница заключается в сроках исполнения, а не в фундаментальных рыночных показателях.

Что это значит для 2027-2028 годов

Рынки, которые модернизируют свои основы при сохранении исполнительского потенциала, как правило, оказываются сильнее рынков, одновременно ограничивающих и то, и другое.

Черногория модернизирует свою нормативную инфраструктуру в соответствии со стандартами ЕС — это требование членства, а не политический выбор. Это создает краткосрочные трения. Однако решение сохранить квоты для иностранных рабочих на уровне 29 000 рабочих мест свидетельствует об уверенности в том, что спрос на строительство вернется после стабилизации процессов выдачи разрешений.

План на 2027—2028 годы прост: отложенный спрос из-за отложенных проектов, нормализация выдачи разрешений в рамках новой системы, согласованной с ЕС, сохранение трудоспособности для реализации этих проектов и сохранение интереса иностранных покупателей к рынку, цены на котором остаются конкурентоспособными по сравнению с Хорватией, Грецией и Испанией.

Напротив, в Хорватии происходит скоординированное ужесточение политики (сокращение разрешений, рост расходов, ограничения на рабочую силу), Греция не может мобилизовать необходимую рабочую силу, Испания приближается к насыщению, а Португалия отошла от иммиграции, ориентированной на строительство.

Аннулирование разрешений на въезд в Черногорию — это не кризис. Это перезагрузка, и решение правительства о квотах на рабочую силу говорит о том, что оно точно знает, что будет дальше.

Ценность скуки

Самое интересное в решении Черногории о квоте на рабочую силу на 2026 год заключается в том, насколько оно ничем не примечательно.

Никакого резкого расширения. Нет внезапного сокращения. Просто непрерывность.

Но в регионе, где Хорватия ужесточает политику, Греция не справляется с поставленной задачей, Испания поглощает незарегистрированный приток рабочей силы, а Португалия отходит от строительства рабочей силы, обеспечение непрерывности является стратегией.

Черногория сохраняет потенциал для создания именно в тот момент, когда ее нормативная инфраструктура будет модернизирована до стандартов ЕС. Это не случайно. Это позиционирование.

Рынки не поощряют волатильность. Они поощряют предсказуемость, эффективность и способность действовать в случае улучшения условий.

Рынок прибрежной недвижимости Черногории переживает шок предложения, но он носит временный характер и вызван модернизацией законодательства, а не снижением спроса. Решение о квотах на рабочую силу подтверждает, что правительство ожидает решения этой проблемы и гарантирует, что рабочая сила будет готова к этому времени.

Для инвесторов, оценивающих прибрежные рынки Южной Европы в 2026 году, вопрос не в том, восстановится ли количество одобренных разрешений в Черногории. Вопрос в том, готовы ли вы к тому, что произойдет, когда они это сделают.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.