Der vorübergehende Angebotsschock, der den Küstenmarkt Montenegros noch stärker machen könnte

Montenegros Baugenehmigungen brachen im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorjahr um 82% ein — von 55 Genehmigungen auf nur noch 10 —, doch die Immobilienpreise stiegen 2024 landesweit um 18,7% und sind 2025 deutlich über 2.000€ pro Quadratmeter gestiegen.

Das ist kein Widerspruch. Das ist ein Signal.

Während die wichtigsten Zahlen auf einen Baustopp hindeuten, deutet die zugrunde liegende Dynamik auf etwas Strategischeres hin: eine regulatorische Neugestaltung, die das Angebot vorübergehend einschränkt, während das Interesse ausländischer Käufer, das Investitionskapital und die Baukapazitäten intakt bleiben.

Am wichtigsten ist, dass die montenegrinische Regierung gerade eine stille, aber aussagekräftige Entscheidung darüber getroffen hat, was als Nächstes kommt.

Eine seit sieben Jahren andauernde regulatorische Überarbeitung

Im März 2025 ersetzte Montenegro sein „meldegestütztes“ Bausystem von 2017 durch verbindliche Baugenehmigungen, die den EU-Richtlinien entsprechen. Diese Änderung war nicht optional — sie war für die EU-Mitgliedschaft bis 2028 erforderlich.

Das alte System ermöglichte es den Entwicklern, nach einer einfachen administrativen Benachrichtigung mit dem Bau zu beginnen. Der neue Rahmen erfordert vor dem ersten Spatenstich eine vollständige Genehmigung durch die Gemeinde, Umweltprüfungen und eine Überprüfung der Einhaltung der Vorschriften.

Das Ergebnis war vorhersehbar: ein Engpass.

Die Genehmigungen fielen im zweiten Quartal 2025 stark, da sich die Gemeinden an die dezentrale Verwaltung gewöhnten (Projekte unter 3.000 Quadratmetern fallen jetzt den Gemeinderäten zu), die Entwickler ungewohnte Genehmigungsverfahren bewältigten und das digitale elektronische Genehmigungssystem noch in der Entwicklung war.

Im dritten Quartal 2025 waren die Genehmigungen jedoch bereits auf 265 gestiegen — ein klares Zeichen dafür, dass der Zusammenbruch prozeduraler und nicht struktureller Natur war. Die Zahl der Wohngenehmigungen für die ersten drei Quartale 2025 lag im Vergleich zum Vorjahr weiterhin um 36% zurück, doch die Entwicklung stabilisierte sich. Das System lernt.

Die Frage ist nicht, ob sich Montenegros Bausektor erholen wird — sie wird sich erholen. Die Frage ist, was passiert, wenn dies der Fall ist.

Was flache Arbeitsquoten über strategische Prioritäten aussagen

Im Dezember 2025 verabschiedete die montenegrinische Regierung die Quote ausländischer Arbeitskräfte für 2026 auf rund 29.000 Stellen — im Wesentlichen unverändert gegenüber 2024 und 2025.

Auf den ersten Blick sieht das unauffällig aus. Aber im Kontext der regionalen Arbeitsmarktvolatilität ist das alles andere als das.

Kroatien verschärft aktiv den Zugang zu Arbeitskräften durch neue Sprachanforderungen, die 2026 eingeführt wurden, obwohl der Bausektor Verträge abschließt (2025 gingen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahr um 28% zurück). Griechenland kündigte Pläne an, 2025 360.000 ausländische Arbeitskräfte einzustellen, schaffte es aber, nur 90.000 zu mobilisieren — ein Rückgang von 75%, der auf ein systemisches Versagen bei der Rekrutierung hindeutet. Spanien nähert sich der Arbeitsmarktsättigung mit 3,12 Millionen ausländischen Arbeitnehmern (14,1% der Erwerbsbevölkerung) und nimmt derzeit 900.000 Migranten ohne Papiere regulär auf. Portugal hat sich digitalen Nomaden und Facharbeitern zugewandt und sich vollständig von der Bauarbeit entfernt.

Montenegro hält dagegen die Linie.

Die Quote für 2026 gewährleistet den Zugang zu rund 29.000 ausländischen Arbeitnehmern — hauptsächlich in den Bereichen Beherbergung und Verpflegung, Bauwesen und freiberufliche Dienstleistungen — zu einem Zeitpunkt, an dem die regulatorische Infrastruktur des Landes modernisiert wird, die Ausführungskapazitäten jedoch erhalten bleiben müssen.

Das ist keine passive Entscheidung. Dies ist ein Signal dafür, dass die Regierung davon ausgeht, dass die Nachfrage im Baugewerbe zurückkehren wird, sobald sich die Genehmigungsverfahren Ende 2026 oder Anfang 2027 normalisieren, und sie stellt sicher, dass das Arbeitskräfteangebot vorhanden ist, wenn die Projekte voranschreiten.

Ausländische Arbeitnehmer machen derzeit etwa 11,1% der Erwerbsbevölkerung Montenegros aus — mehr als in Kroatien (6,7%) und Griechenland (6,7%), aber weniger als in Spanien (14,1%) und Portugal (11,6%). Der Unterschied besteht darin, dass Montenegros Quote die geplante Aufnahmekapazität widerspiegelt und nicht unkontrollierte Zuflüsse oder Fehlschläge bei der Mobilisierung.

Die Botschaft ist klar: Montenegro schränkt das Angebot nicht ein. Es sorgt für die Aufrechterhaltung der Ausführungskapazität während eines regulatorischen Übergangs.

Warum Kroatiens Konjunkturabschwächung nicht Montenegros Konjunkturabschwächung ist

Der Rückgang der Baugenehmigungen in Kroatien erzählt eine andere Geschichte.

Die Genehmigungen fielen 2025 insgesamt um 14%, wobei die bauspezifischen Genehmigungen gegenüber dem Vorjahr um 28% zurückgingen. Doch die Konjunkturabschwächung in Kroatien ist nicht regulatorisch — sie ist nachfragegetrieben.

Laut Daten der kroatischen Zentralbank sind die Tourismuspreise in Kroatien seit 2022 um mehr als 50% gestiegen, verglichen mit einem Anstieg von rund 20% in konkurrierenden Reisezielen im Mittelmeerraum. Das internationale Käuferinteresse hat sich abgekühlt, da sich die kroatischen Küstenmärkte selbst über wichtige Nachfragesegmente hinaus bewerten.

Die kroatische Regierung verstärkt diesen Trend, indem sie 2026 den Zugang zu Arbeitskräften durch neue Sprachanforderungen verschärft, auch wenn die Bautätigkeit nachlässt. Die Verlangsamung der Genehmigungen und die Arbeitsbeschränkungen gehen in dieselbe Richtung — es handelt sich um einen koordinierten Rückzug, nicht um einen vorübergehenden Engpass.

Montenegros Situation ist strukturell anders.

Genehmigungsbeschränkungen sind regulatorisch und nicht nachfrageorientiert. Die Preise steigen in allen Segmenten weiter — vom nationalen Durchschnitt (über 2.000€ pro Quadratmeter) bis hin zu den wichtigsten Küstenmärkten Tivat und Kotor (3.500—5.000 € pro Quadratmeter basierend auf erreichten Transaktionspreisen), bis hin zu exklusiven Entwicklungen wie Porto Serbien-Montenegro und Bucht Luštica (ca. 10.000€ pro Quadratmeter) bis hin zu Ultra-Premium-Angeboten über 20.000€ pro Quadratmeter.

Selbst der High-End-Markt von Podgorica nähert sich 4.000€ pro Quadratmeter — eine Zahl, die vor drei Jahren noch unglaubwürdig erschienen wäre, jetzt aber die Dynamik Montenegros beim EU-Beitritt und die Verbesserungen der Infrastruktur der Hauptstadt widerspiegelt.

Das Interesse ausländischer Käufer ist in allen Preisklassen weiterhin robust. Investitionskapital fließt weiterhin in Küstenprojekte. Die Arbeitskapazität im Baugewerbe wird durch pauschale Quoten erhalten.

Der Unterschied liegt im Zeitpunkt der Ausführung, nicht in den Fundamentaldaten des Marktes.

Was das für 2027-2028 bedeutet

Märkte, die ihre Fundamente verbessern und gleichzeitig die Ausführungskapazität aufrechterhalten, gehen tendenziell stärker hervor als Märkte, die beide gleichzeitig einschränken.

Montenegro modernisiert seine regulatorische Infrastruktur auf EU-Standards — eine Voraussetzung für die Mitgliedschaft, keine politische Entscheidung. Das führt zu kurzfristigen Spannungen. Die Entscheidung, die Quote ausländischer Arbeitskräfte bei 29.000 Stellen zu belassen, signalisiert jedoch die Zuversicht, dass die Nachfrage im Baugewerbe zurückkehren wird, sobald sich die Genehmigungsverfahren stabilisiert haben.

Die Rahmenbedingungen für 2027-2028 sind einfach: Nachholbedarf aufgrund verzögerter Projekte, normalisierte Genehmigungen im Rahmen des neuen, auf die EU ausgerichteten Systems, Erhaltung der Arbeitskapazität für die Durchführung dieser Projekte und anhaltendes Interesse ausländischer Käufer an einem Markt, der im Vergleich zu Kroatien, Griechenland und Spanien weiterhin wettbewerbsfähig ist.

Im Gegensatz dazu erlebt Kroatien eine koordinierte Verschärfung der Genehmigungen (sinkende Genehmigungen, steigende Kosten, Arbeitsbeschränkungen), Griechenland ist nicht in der Lage, die benötigten Arbeitskräfte zu mobilisieren, Spanien nähert sich der Sättigung, und Portugal hat sich von der Einwanderung im Baugewerbe entfernt.

Montenegros Zusammenbruch der Genehmigung ist keine Krise. Es ist ein Neustart — und die Entscheidung der Regierung zur Arbeitsquote deutet darauf hin, dass sie genau weiß, was als Nächstes kommt.

Der Wert von Langweiligkeit

Das Interessanteste an der Arbeitsquotenentscheidung Montenegros für 2026 ist, wie unauffällig sie erscheint.

Keine dramatische Expansion. Keine plötzliche Kontraktion. Nur Kontinuität.

Aber in einer Region, in der Kroatien die Geldpolitik verschärft, Griechenland nicht einhält, Spanien den Zustrom undokumentierter Arbeitskräfte auffängt und Portugal sich von der Arbeit im Baugewerbe abwendet, ist Kontinuität eine Strategie.

Montenegro behält die Kapazitäten für den Aufbau genau zu dem Zeitpunkt bei, zu dem seine regulatorische Infrastruktur auf EU-Standards aufgerüstet wird. Das ist kein Zufall. Das ist Positionierung.

Märkte belohnen Volatilität nicht. Sie belohnen Berechenbarkeit, Umsetzung und die Fähigkeit, zu liefern, wenn sich die Bedingungen verbessern.

Der montenegrinische Immobilienmarkt an der Küste erlebt einen Angebotsschock, aber es handelt sich um einen vorübergehenden Schock, der auf die Modernisierung der regulatorischen Vorschriften und nicht auf eine schwache Nachfrage zurückzuführen ist. Die Entscheidung über die Arbeitsquote bestätigt, dass die Regierung davon ausgeht, dass dieses Problem gelöst wird, und sie stellt sicher, dass die Belegschaft bereit ist, wenn dies der Fall ist.

Für Anleger, die die südeuropäischen Küstenmärkte im Jahr 2026 bewerten, stellt sich nicht die Frage, ob sich die Genehmigungen Montenegros erholen werden. Es geht darum, ob Sie darauf vorbereitet sind, was passiert, wenn sie es tun.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.