Možete li i dalje kupiti nekretninu za boravak u Crnoj Gori?

Nova pravila iz 2026. postavljaju prag od 150.000 € za strane kupce — evo šta se promijenilo

Napomena urednika: Ovaj članak je prvobitno objavljen u januaru 2026. i ažuriran u maju 2026. kako bi odražavao trenutne pravne smjernice o putevima za stalni boravak i zahtjevima za osnivanje firme.

Kada su nova pravila o boravku u Crnoj Gori stupila na snagu u januaru 2026., tiho su promijenila ekonomiju kupovine nekretnina radi boravka.

Nije bilo najave. Nijedne konferencije za štampu. Samo zakon objavljen u Službenom listu, koji je stupio na snagu osam dana kasnije, i tiho okončao decenijski eksperiment otvorenosti.

Deset godina, Crna Gora je funkcionisala po jednostavnom principu: kupite gotovo bilo koju nekretninu i mogli ste živjeti ovdje. Garsonjera u Budva. Seoska kuća izvan Kolašina. Čak i skromni primorski apartmani mogli su omogućiti boravak. Nije bilo važno koliko ste platili niti da li ste se ikada pojavili. Vlasništvo je bilo dovoljno.

Taj model se drastično suzio.

Od januara 2026. nadalje, mnogi državljani trećih zemalja koji traže privremeni boravak putem vlasništva nad nekretninom moraju ispuniti prag od 150.000 €, dokazano poreskom procjenom vrijednosti koju koriste vlasti, umjesto samo dogovorene kupoprodajne cijene. Ne tržišna vrijednost. Ne ono što ste pregovarali. Zvanična procjena koju je zabilježila vaša lokalna opština — koja je u praksi često niža od tržišne cijene, čineći efektivni prag višim nego što se u početku čini. To je osnovica, i pod pretpostavkom da su ispunjeni standardni imigracioni uslovi, nije podložno pregovorima.

Građani EU, zajedno sa građanima Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švicarske, izuzeti su od tog praga.

Ključne tačke

• Prag od 150.000 € za nekretnine sada je potreban za većinu državljana trećih zemalja koji traže boravak putem vlasništva nad nekretninom, na osnovu poreske procjene vrijednosti
• Građani EU/EFTA/Švicarske izuzeti od praga — oni i dalje mogu kupiti nekretninu bilo koje vrijednosti i kvalifikovati se za boravak
• Primjenjuju se stečena prava — oni koji su imali boravak na osnovu nekretnine prije 17. januara 2026. mogu obnoviti bez ispunjavanja novog praga
• Boravak na osnovu nekretnine ne računa se za stalni boravak — zvanične vladine smjernice navode da je privremeni boravak na osnovu nekretnine isključen iz petogodišnjeg kvalifikacionog perioda
• Putem osnivanja firme može biti strukturno pogodniji za stalni boravak — Godišnja porezna obaveza od 5.000 € za vlasnike sa 51%+ udjela, dok zvanične smjernice isključuju privremeni boravak na osnovu nekretnine iz petogodišnjeg kvalifikacionog perioda
• Britanski državljani nakon Brexita tretiraju se kao državljani trećih zemalja — podliježu punom pragu od 150.000 €
• Zakon je stupio na snagu 17. januara 2026. — raniji prijedlozi su sugerisali 200.000 €, konačni prag je postavljen niže

Godinama je crnogorski sistem boravka funkcionisao manje kao politika, a više kao otvorena vrata. Stranci — uglavnom Turci, Rusi, Ukrajinci, sve više Amerikanci i Britanci — kupovali su jeftino, ostajali neograničeno i plaćali vrlo malo. Sistem je funkcionisao jer jedva da je i bio sistem. Mogli ste imati boravišnu dozvolu na osnovu stana od 40.000 € koji ste posjećivali dva puta godišnje.

Novi zakon ne zatvara put sticanja boravka putem nekretnina, ali postavlja značajan ekonomski prag za to.

Oni koji su već imali privremeni boravak na osnovu vlasništva nad nekretninom prije 17. januara 2026. mogu obnoviti bez dokazivanja novog praga od 150.000 €. Crna Gora ne protjeruje postojeće stanovnike. Samo povlači crtu.

Ali od sada, računica se mijenja. Kupci izvan EU koji gledaju stan od 90.000 € u Herceg Novi ili nekretninu od 120.000 € blizu Tivat sada se suočavaju sa izborom: kupiti je kao investiciju, ili prihvatiti da im neće dati pravo na život ovdje. Nekima to neće biti važno. Drugima — posebno rastućoj grupi radnika na daljinu, penzionera i migranata koji traže bolji život, a koji su pretpostavljali da će Crna Gora uvijek biti laka opcija — to mijenja sve.

Ono što je upečatljivo je koliko je ovo ciljano. Izuzetak je strogo definisan, obuhvatajući državljane EU, kao i državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švicarske. Pravilo se primjenjuje samo na sve ostale — uključujući, posebno, državljane Ujedinjenog Kraljevstva nakon Brexita. To nije protekcionizam. To je stratifikacija.

Jednako je upečatljivo da je prag mogao biti viši. Ranije političke diskusije predlagale su minimum od 200.000 €. Konačni zakon je postavio niži prag — signal da Crna Gora želi da filtrira, a ne da isključuje. Postavlja pod, a ne gradi zid.

Ograničenje stalnog boravka

Zvanične vladine smjernice trenutno navode da se vrijeme provedeno na privremenom boravku na osnovu vlasništva nad nekretninom ne računa u petogodišnji kvalifikacioni period za stalni boravak.

Za kupce čiji je dugoročni cilj stalni boravak, ta razlika je ključna. Boravak na osnovu nekretnine vas drži ovdje, ali ne pomjera sat za stalni boravak. Put putem osnivanja firme — o čemu će biti riječi u nastavku — može biti strukturno pogodniji za taj cilj.

Put putem osnivanja firme

Prag za nekretnine je samo pola priče.

Dok je Crna Gora nudila lak boravak kroz vlasništvo, nudila je i još lakši put kroz poslovanje. Registrujte firmu, imenujte sebe za direktora, posedujte 51% akcija i mogli ste neograničeno obnavljati svoju dozvolu — čak i ako firma skoro ništa nije radila.

To je postalo uobičajeno. Struktura koja je zadovoljavala slovo zakona, a pritom ništa nije činila za ekonomiju.

I tome je došao kraj.

Prema izmijenjenom zakonu, registrovani preduzetnici i direktori-zaposleni koji lično posjeduju više od 51% kompanije mogu produžiti svoju dozvolu samo ako je preduzeće u prethodnoj godini platilo najmanje 5.000 € poreza i doprinosa. Ne prihoda. Ne profita. Stvarne uplate u državni sistem.

Ponovo, državljani EU i državljani Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske su izuzeti. Svi ostali moraju dokazati suštinu.

To nije visok prag — 5.000 € je otprilike ono što biste platili za zapošljavanje jedne osobe sa prosječnom platom — i ponovo, to je znatno pristupačnije od ranijih prijedloga politike, koji su se fokusirali na obavezne zahtjeve za zapošljavanje. Konačni zakon umjesto toga koristi poreski doprinos kao test, čineći ga ostvarivim za male operacije, konsultantske firme i kompanije sa jednim zaposlenim koje generišu stvarnu ekonomsku vrijednost bez potrebe za punim platnim spiskom.

Ako ne vodite pravi posao, sa stvarnom aktivnošću, Crna Gora se više ne želi pretvarati da to radite. Ali ako vodite, prepreka je razumna.

A za kupce čiji dugoročni cilj uključuje stalni boravak, put preko kompanije može biti strukturno pogodniji od vlasništva nad nekretninama, jer zvanične smjernice isključuju privremeni boravak zasnovan na nekretninama iz petogodišnjeg kvalifikacionog perioda.

Šta je dublje u pozadini

Postoji nešto ispod mehanike pragova i poreskih potvrda.

Crna Gora pokušava riješiti problem sa kojim se suočava većina malih zemalja, ali ga rijetki priznaju: kako ostati otvoren, a ne izgubiti kontrolu?

Dva desetljeća, od nezavisnosti 2006. godine, Crna Gora je gradila svoj model rasta na dobrodošlici stranom kapitalu uz minimalne prepreke. Rusi su finansirali Porto Montenegro. Turci su kupovali primorske apartmane. Izraelci, Ukrajinci i, u novije vrijeme, Amerikanci otkrili su evropsko uporište koje nije zahtijevalo birokratske prepreke Šengena.

Funkcionisalo je, ekonomski. Cijene nekretnina su rasle. Građevinarstvo je procvjetalo. Cijeli gradovi — Tivat, Budva, dijelovi Bar — preoblikovani stranom potražnjom.

Ali to je stvorilo i izobličenja. Lokalni kupci su istisnuti sa vlastitih tržišta. Primorski gradovi su se ispunili sezonskim stanovnicima koji su malo doprinosili izvan ljetnih mjeseci. A sistem boravka, osmišljen da privuče investicije, na kraju je privukao i nešto drugo: prolaznost.

Novi zakon je pokušaj Crne Gore da to ispravi. Ne zatvaranjem vrata, već podizanjem standarda.

Zanimljiv je tajming. Ovo nije odgovor na krizu. Prodaja nekretnina je i dalje snažna. Strani interes ostaje visok. Proces pristupanja Crne Gore EU, iako spor, napreduje. Nema vanjskog pritiska koji nameće ovu promjenu.

To je izbor. Rekalibracija.

Crna Gora u realnom vremenu odlučuje kakvo mjesto želi biti kada se pridruži Evropskoj uniji — vjerovatno negdje u narednoj deceniji. A ono što je, čini se, odlučila, jeste da želi stanovnike koji su posvećeni, a ne samo one koji su tu zbog pogodnosti.

Šta ovo znači za tržište

Nekretnine čija je poreska vrijednost iznad 150.000 € postaju nova osnova za kupce izvan EU koji žele boravak. To pomjera potražnju naviše — prema boljim lokacijama, većim jedinicama, novijim projektima.

Za postojeće vlasnike ispod praga, ne mijenja se mnogo, osim ako ne pokušavaju prodati kupcu izvan EU koji želi boravak. U tom slučaju, bazen potencijalnih kupaca se upravo smanjio.

Za agente, scenarij se mijenja. Više ne možete početi sa "kupite ovo i živite ovdje" osim ako se računica ne isplati. Prezentacija sada mora biti sofisticiranija: povrat investicije, vrijednost životnog stila, osnove lokacije. Boravak postaje jedna od pogodnosti, a ne jedina.

A za samu Crnu Goru, ulog je sljedeći: da filtriranjem kvaliteta — za kupce i preduzeća koja značajno doprinose — gradi trajniju, integrisaniju stranu populaciju. Onu koja ne samo da prolazi, već ostaje.

Hoće li to uspjeti, zavisi od onoga što slijedi. Od toga kako se tržište prilagođava. Od toga hoće li se 150.000 € pokazati kao prava granica, ili samo prva granica.

Ali što se tiče signala, to je nedvosmisleno.

Crna Gora se više ne takmiči da bude najlakša opcija za boravak u Evropi.

Takmiči se da bude najpametnija.

Pročitajte više

Za sveobuhvatan pregled praktične primjene ovih pravila—uključujući zahtjeve za dokumente, procedure obnove i mehanizme za sticanje boravka putem nekretnine i kompanije—pogledajte naš detaljan intervju sa Jonathanom Howeom, osnivačem Montenegro Guides: Boravak u Crnoj Gori: Intervju sa Jonathanom Howeom.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.