Možete li i dalje kupiti nekretninu za boravak u Crnoj Gori?

Posljednjeg dana 2025. godine, dok je Evropa prestala za novu godinu, Crna Gora je prepisala pravila o tome ko će ostati.

Nije bilo najave. Nema konferencije za novinare. Samo zakon objavljen u Službenom glasniku, koji je stupao na snagu osam dana kasnije, koji je tiho okončao višedecenijski eksperiment otvorenosti.

Deset godina Crna Gora je radila na jednostavnom principu: kupite gotovo bilo koju imovinu i ovdje možete živjeti. Studio u Budvi. Seoska ruševina izvan Kolašina. Čak i zemljište, tehnički, moglo bi otključati prebivalište. Nije bilo važno što ste platili ili jeste li se ikada pojavili. Vlasništvo je bilo dovoljno.

To je sada gotovo.

Od početka 2026. nadalje, ako niste državljanin EU i želite da živite u Crnoj Gori kroz vlasništvo nad imovinom, država ima na umu jedan broj: €150.000. Nije tržišna vrijednost. Nije ono što ste pregovarali. Porezno procjenjena vrijednost koju bilježi vaša lokalna općina - koja u praksi često kreće ispod tržišne cijene, čineći efektivni prag višim nego što se prvi put čini. To je osnova, a pod pretpostavkom da su ispunjeni standardni uslovi imigracije, o tome se ne može pregovarati.

To je mala promjena na papiru. U praksi, to je signal o tome kakva zemlja Crna Gora želi postati.

Godinama je rezidencijalni sistem Crne Gore funkcionisao manje kao politika, a više kao otvorena vrata. Stranci - uglavnom Turci, Rusi, Ukrajinci, sve više američki i britanski - kupovali su jeftino, ostajali na neodređeno vrijeme i plaćali vrlo malo. Sistem je radio jer je to jedva da je uopće bio sistem. Dozvolu boravka mogli biste imati na snazi stana od 40.000 eura koji ste posjetili dva puta godišnje.

‍

Novi zakon zatvara ta vrata. Ne silom, već ekonomijom.

Ako već imate dozvolu zasnovanu na imovini, zaštićeni ste. Čak i ako podnesete zahtjev za obnovu nakon što novi zakon stupi na snagu, vaše produženje će biti obrađeno prema starim pravilima. Isto ako je vaša prijava već podnesena prije stupanja zakona na snagu. Crna Gora ne čisti postojeće stanovnike. To je samo crtanje crte.

Ali od sada se izračun mijenja. Kupci izvan EU gledaju stan u iznosu od 90.000 eura Herceg Novi ili zemljište od 120.000 eura u blizini Tivat sada se suočite s izborom: kupite ga kao investiciju ili prihvatite da neće dati pravo na život ovdje. Za neke to neće biti važno. Za druge - posebno rastuću grupu udaljenih radnika, penzionera i životnih migranata koji su pretpostavljali da će Crna Gora uvijek biti laka opcija - to sve mijenja.

Ono što je upečatljivo je koliko je ovo ciljano. Državljani EU, EEA i Švicarske su netaknuti. Zadržavaju puna prava slobodnog kretanja. Pravilo od 150.000 eura odnosi se samo na sve ostale. To nije protekcionizam. To je stratifikacija.

Ono što je jednako upečatljivo je da je prag mogao biti veći. Ranije diskusije o politici predložile su minimum od 200.000 eura. Konačni zakon se smjestio niže — signal da Crna Gora želi filtrirati, a ne isključiti. To je postavljanje poda, a ne izgradnja zida.

‍

Prag imovine je samo pola priče.

Sve dok je Crna Gora nudila lak boravak kroz vlasništvo, nudila je i još lakši put kroz posao. Registrirajte kompaniju, imenujte se direktora, posjedujte 51% dionica i mogli biste obnoviti dozvolu na neodređeno vrijeme - čak i ako kompanija nije učinila gotovo ništa.

Postalo je uobičajeno. Struktura koja je zadovoljila slovo zakona, a ne činila ništa za ekonomiju.

I to je završeno.

Prema izmijenjenom zakonu, direktori kompanija koji su ujedno i većinski vlasnici koji žele produžiti prebivalište moraju sada pokazati da je njihovo poslovanje plaćeno najmanje 5.000€ godišnje u porezima i socijalnim doprinosima. Nije prihod. Nije profit. Stvarna plaćanja u državni sistem.

Opet, državljani EU su izuzeti. Svi ostali moraju dokazati suštinu.

To nije visoka ljestvica - 5.000 eura je otprilike ono što biste platili zapošljavajući jednu osobu po srednjoj plaći - i opet, znatno je pristupačnija od ranijih prijedloga politika, koji su se fokusirali na obavezne zahtjeve za osobljem. Konačni zakon umjesto toga koristi poreski doprinos kao test, čineći ga ostvarivim za male operacije, savjetovanja i kompanije za jednu osobu koje stvaraju stvarnu ekonomsku vrijednost bez potrebe za punim platnim spiskom.

Ako ne vodite pravi biznis, sa stvarnom aktivnošću, Crna Gora više ne želi da se pretvara da jeste. Ali ako jeste, barijera je razumna.

‍

Ovdje se radi nešto dublje, izvan mehanike pragova i poreskih primitaka.

Crna Gora pokušava riješiti problem s kojim se suočava većina malih zemalja, ali malo njih priznaje: kako ostati otvoren bez gubitka kontrole?

Dvije decenije, od osamostaljenja 2006. godine, Crna Gora je svoj model rasta gradila na dobrodošlici stranog novca uz minimalne trenje. Rusi su finansirali Porto Montenegro. Turci su kupili obalne stanove. Izraelci, Ukrajinci i nedavno Amerikanci otkrili su evropsko uporište koje nije zahtijevalo birokratsku rukavicu Šengena.

Uspjelo je, ekonomski. Cijene nekretnina su porasle. Izgradnja je procvetala. Cijeli gradovi — Tivat, Budva, dijelovi Bara — preoblikovani su stranom potražnjom.

Ali to je također stvorilo izobličenja. Lokalni kupci bili su cijenjeni na vlastitim tržištima. Obalni gradovi ispunjeni sezonskim stanovnicima koji su malo doprinosili izvan ljetnih mjeseci. A rezidencijalni sistem, dizajniran da privuče investicije, na kraju je privukao i nešto drugo: prolaznost.

Novi zakon je pokušaj Crne Gore da to ispravi. Ne zatvaranjem vrata, već podizanjem poda.

Ono što je zanimljivo je tajming. Ovo nije odgovor na krizu. Prodaja nekretnina je i dalje jaka. Strani interes ostaje visok. Crne Gore Proces pristupanja EU, iako sporo, napreduje. Ne postoji vanjski pritisak koji prisiljava ovu promjenu.

To je izbor. Rekalibracija.

Crna Gora odlučuje, u realnom vremenu, kakvo mjesto želi biti nakon što se pridruži Evropskoj uniji — verovatno negde u narednoj deceniji. A ono što je odlučeno, očigledno, je da želi stanovnike koji su posvećeni, a ne samo zgodni.

‍

Kako se Crna Gora upoređuje

Stavljeno u evropski kontekst, novi prag Crne Gore nalazi se na zanimljivoj teritoriji.

Portugal ubio je svoju imovinsku rutu Golden Visa u potpunosti u oktobru 2023. Kupci izvan EU više ne mogu osigurati prebivalište putem nekretnina po bilo kojoj cijeni. Jedini put sada je investicioni fond od 500.000 evra — pasivni, institucionalni i više od tri puta veći od praga Crne Gore.

Grčka i dalje nudi prebivalište zasnovano na nekretninama, ali osnovna vrijednost se strmo popela. 250,000 eura će vas odvesti tamo ako komercijalnu nekretninu pretvorite u stambenu. Inače, to je 400.000 eura u sekundarnim regijama, ili 800.000 eura u Atini, Solunu, Mikonosu i Santoriniju. Nekretnine također moraju biti najmanje 120 četvornih metara.

Hrvatska nudi jednogodišnju dozvolu za vlasnike nekretnina bez minimalnog praga, ali se ne može obnoviti bez šestomjesečnog jaza. Pravi put je posao - kapital od 25.000 eura, tri lokalna zaposlenika i originalna operacija. To je rezidencija, ali ne i stabilnost.

Albanija uopće nema minimum. Kupite bilo koju nekretninu preko 20 četvornih metara, dobijte jednogodišnju obnovljivu dozvolu. To su najotvorenija vrata u regiji - a ujedno i najmanje siguran put do trajnosti.

Crna Gora je sada između nestabilnosti Hrvatske i vrhunske segmentacije Grčke. 150.000 eura je dovoljno za bitno, ali nedovoljno da se isključi. To je rezidencija s posvećenošću, a ne signalizacija bogatstva.

I za razliku od Portugala, ne zatvara put imovine. To je razjašnjavajuće.

Zakon čini i nešto drugo, tiše, ali jednako značajno: modernizira cijeli imigracijski aparat.

Prijave se sada mogu podnijeti elektronskim putem. Biometrija se snima nakon dolaska, a ne prije. Naknade se mogu platiti putem interneta. Novi vizni informacioni sistem usklađuje infrastrukturu Crne Gore sa standardima EU.

Ovo nisu promjene naslova, ali su važne. Oni su vrsta nejasnih administrativnih nadogradnji koje signaliziraju da se zemlja ozbiljno bavi integracijom, a ne samo težnjom.

Brisel obraća pažnju na to. Režimi boravka, vizni sistemi, granične kontrole — to su područja u kojima se kandidati za pridruživanje EU strogo ispituju. Crna Gora to zna. Zakon dijelom glasi kao preventivno poštovanje.

Neke odredbe aktiviraju se tek kada Crna Gora formalno uđe u EU. Ali osnovne promjene - prag od 150.000 eura, pravilo kompanije od 5.000 eura, digitalizacija - primjenjuju se odmah.

Crna Gora ne čeka dozvolu. Sada gradi infrastrukturu.

‍

Šta to znači za tržište

Kratkoročno, vjerojatno ubrzava stratifikaciju koja je već bila u toku.

Nekretnine veće od 150.000 eura u poreznoj vrijednosti postaju nova baza za kupce izvan EU koji žele prebivalište. To pomiče potražnju prema gore - prema boljim lokacijama, većim jedinicama, novijim razvojima. Sve ispod tog praga ili postaje čista investicijska igra ili se uglavnom sviđa kupcima iz EU kojima nije potrebna kuka boravka.

Za programere je poticaj jasan: gradite za segment od više od 150 000 eura ili gradite za lokalno stanovništvo i državljane EU. Sredinu je postalo teže opravdati.

Za postojeće vlasnike ispod praga, mnogo se ne mijenja osim ako ne pokušavaju prodati kupcu izvan EU koji želi prebivalište. U tom se slučaju skup potencijalnih kupaca samo smanjio.

Za agente se skripta mijenja. Više ne možete voditi sa “kupi ovo i živi ovdje” osim ako brojevi ne rade. Teren sada mora biti sofisticiraniji: povrat ulaganja, vrijednost životnog stila, osnove lokacije. Rezidencija postaje korist, a ne korist.

A za samu Crnu Goru opklada je sledeća: da filtriranjem kvaliteta — za kupce i biznisa koji značajno doprinose — gradi trajniju, integriraniju stranu populaciju. Onaj koji ne samo da prolazi, već ostaje.

Hoće li to funkcionirati ovisi o tome što će se dalje dogoditi. O tome kako se tržište prilagođava. O tome da li se kupci iznad praga zapravo ponašaju drugačije od kupaca ispod njega. O tome da li se ispostavi da je 150.000 eura prava linija ili samo prva linija.

Ali kako signali idu, to je nedvosmisleno.

Crna Gora se više ne takmiči da bude najlakša opcija boravka u Evropi.

Natječe se da bude najpametniji u Evropi.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.