Können Sie immer noch Immobilien für einen Wohnsitz in Montenegro kaufen?

Am letzten Tag des Jahres 2025, als Europa das neue Jahr begann, hat Montenegro die Regeln darüber, wer bleiben darf, neu geschrieben.

Es gab keine Ankündigung. Keine Pressekonferenz. Nur ein Gesetz, das im Amtsblatt veröffentlicht wurde und acht Tage später in Kraft trat und ein jahrzehntelanges Experiment der Offenheit stillschweigend beendete.

Zehn Jahre lang funktionierte Montenegro nach einem einfachen Prinzip: Wenn Sie fast jede Immobilie kaufen, konnten Sie hier leben. Ein Studio in Budva. Eine Dorfuine außerhalb von Kolašin. Technisch gesehen könnte sogar ein Grundstück den Wohnsitz freischalten. Es spielte keine Rolle, was Sie bezahlt haben oder ob Sie jemals gekommen sind. Eigentum war genug.

Das ist jetzt vorbei.

Ab Anfang 2026 hat der Staat eine Zahl im Sinn, wenn Sie kein EU-Bürger sind und aufgrund von Immobilienbesitz in Montenegro leben möchten: 150.000€. Kein Marktwert. Nicht das, was du ausgehandelt hast. Der von Ihrer Gemeinde festgestellte steuerlich veranschlagte Wert — der in der Praxis oft unter dem Marktpreis liegt, sodass der effektive Schwellenwert höher ist, als er zunächst den Anschein hat. Das ist der Ausgangswert, und unter der Annahme, dass die üblichen Einwanderungsbedingungen erfüllt sind, ist er nicht verhandelbar.

Es ist eine kleine Änderung auf dem Papier. In der Praxis ist es ein Signal dafür, was für ein Land Montenegro werden will.

Jahrelang funktionierte das Residenzsystem Montenegros weniger wie eine Politik, sondern eher wie eine offene Tür. Ausländer — hauptsächlich Türken, Russen, Ukrainer, zunehmend Amerikaner und Briten — kauften billig ein, blieben auf unbestimmte Zeit und zahlten nur sehr wenig ein. Das System funktionierte, weil es kaum ein System war. Sie könnten eine Aufenthaltserlaubnis für eine Wohnung im Wert von 40.000€ besitzen, die Sie zweimal im Jahr besucht haben.

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Das neue Gesetz schließt diese Tür. Nicht mit Gewalt, sondern mit Wirtschaft.

Wenn Sie bereits eine Grundstückserlaubnis besitzen, sind Sie geschützt. Auch wenn Sie nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes eine Verlängerung beantragen, wird Ihre Verlängerung nach den alten Regeln bearbeitet. Das Gleiche gilt, wenn Ihr Antrag bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes eingereicht wurde. Montenegro säubert seine bestehenden Einwohner nicht. Es zieht nur einen Schlussstrich.

Aber von nun an ändert sich die Berechnung. Käufer aus Nicht-EU-Ländern suchen eine Wohnung im Wert von 90.000€ in Herceg Novi oder ein 120.000€ großes Grundstück in der Nähe Tivat Jetzt stehen Sie vor der Wahl: kaufen Sie es als Investition oder akzeptieren Sie, dass es Ihnen nicht das Recht gibt, hier zu leben. Für manche wird das keine Rolle spielen. Für andere — insbesondere für die wachsende Kohorte von Telearbeitern, Rentnern und Lifestyle-Migranten, die davon ausgingen, dass Montenegro immer die einfache Option sein würde — ändert sich alles.

Auffallend ist, wie zielgerichtet das ist. Bürger der EU, des EWR und der Schweiz sind unberührt. Sie behalten das volle Recht auf Freizügigkeit. Die 150.000-Euro-Regel gilt nur für alle anderen. Das ist kein Protektionismus. Es ist Stratifizierung.

Ebenso auffallend ist, dass der Schwellenwert höher hätte sein können. In früheren politischen Diskussionen wurde ein Mindestbetrag von 200.000€ vorgeschlagen. Im endgültigen Gesetz wurde ein niedrigerer Wert festgelegt — ein Signal, das Montenegro filtern und nicht ausschließen will. Es geht darum, einen Boden zu setzen, keine Mauer zu bauen.

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Die Immobilienschwelle ist nur die halbe Miete.

So lange Montenegro durch Besitz einen einfachen Wohnsitz bot, bot es auch einen noch einfacheren Weg, Geschäfte abzuwickeln. Registriere ein Unternehmen, ernenne dich selbst zum Direktor, besitze 51% der Aktien und du könntest deine Genehmigung auf unbestimmte Zeit verlängern — auch wenn das Unternehmen fast nichts unternommen hat.

Es wurde alltäglich. Eine Struktur, die den Buchstaben des Gesetzes entsprach und gleichzeitig nichts für die Wirtschaft tat.

Das ist auch vorbei.

Nach dem geänderten Gesetz müssen Unternehmensleiter, die auch Mehrheitseigentümer sind und ihren Wohnsitz verlängern möchten, nun nachweisen, dass sich ihr Geschäft mindestens bezahlt gemacht hat 5.000€ pro Jahr in Steuern und Sozialbeiträgen. Nicht Einnahmen. Kein Gewinn. Tatsächliche Zahlungen in das staatliche System.

Auch hier sind EU-Bürger ausgenommen. Alle anderen müssen ihre Substanz nachweisen.

Es ist keine hohe Messlatte — 5.000€ sind ungefähr das, was Sie zahlen würden, wenn Sie eine Person zu einem Durchschnittslohn einstellen würden — und auch hier ist es deutlich zugänglicher als frühere politische Vorschläge, die sich auf den obligatorischen Personalbedarf konzentrierten. Im endgültigen Gesetz wird stattdessen der Steuerbeitrag als Test verwendet, sodass er für kleine Unternehmen, Beratungsfirmen und Einzelunternehmen, die echten wirtschaftlichen Wert generieren, ohne eine vollständige Gehaltsabrechnung zu benötigen, realisierbar ist.

Wenn Sie kein richtiges Unternehmen mit echter Aktivität führen, will Montenegro nicht länger so tun, als ob Sie es wären. Aber wenn ja, ist die Barriere angemessen.

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Hier ist etwas Tieferes am Werk, das über die Mechanik von Schwellenwerten und Steuereinnahmen hinausgeht.

Montenegro versucht, ein Problem zu lösen, mit dem die meisten kleinen Länder konfrontiert sind, aber nur wenige geben zu: Wie kann man offen bleiben, ohne die Kontrolle zu verlieren?

Zwei Jahrzehnte lang, seit der Unabhängigkeit 2006, baute Montenegro sein Wachstumsmodell darauf auf, ausländische Gelder mit minimalen Reibungsverlusten willkommen zu heißen. Die Russen finanzierten Porto Serbien-Montenegro. Türken kauften Wohnungen an der Küste. Israelis, Ukrainer und in jüngerer Zeit auch Amerikaner entdeckten ein europäisches Standbein, das den bürokratischen Spießrutenlauf von Schengen nicht erforderte.

Es hat funktioniert, wirtschaftlich. Die Immobilienpreise stiegen. Das Baugewerbe boomte. Ganze Städte — Tivat, Budva, Teile von Bar — wurden durch die ausländische Nachfrage umgestaltet.

Es hat aber auch zu Verzerrungen geführt. Lokale Käufer wurden aus ihren eigenen Märkten verdrängt. Küstenstädte voller saisonaler Einwohner, die außerhalb der Sommermonate wenig beitrugen. Und das Residenzsystem, das darauf ausgelegt war, Investitionen anzuziehen, zog letztlich auch etwas anderes an: Vergänglichkeit.

Das neue Gesetz ist Montenegros Versuch, dies zu korrigieren. Nicht indem man die Tür schließt, sondern indem man den Boden anhebt.

Interessant ist das Timing. Das ist keine Krisenreaktion. Die Immobilienverkäufe sind immer noch stark. Das ausländische Interesse ist nach wie vor hoch. Montenegros EU-Beitrittsprozess, obwohl langsam, schreitet voran. Es gibt keinen externen Druck, der diese Änderung erzwingt.

Es ist eine Wahl. Eine Rekalibrierung.

Montenegro entscheidet in Echtzeit, was für ein Ort es sein möchte, wenn es der Europäischen Union beitritt — wahrscheinlich irgendwann in den nächsten zehn Jahren. Und es hat offenbar beschlossen, dass es Einwohner will, die sich engagieren und nicht nur praktisch sind.

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So schneidet Montenegro ab

Im europäischen Kontext liegt Montenegros neue Schwelle in einem interessanten Gebiet.

Portugal hat seine Golden Visa-Eigentumsroute im Oktober 2023 vollständig eingestellt. Käufer aus Ländern außerhalb der EU können sich ihren Wohnsitz nicht mehr durch Immobilien um jeden Preis sichern. Der einzige Weg ist jetzt ein Investmentfonds in Höhe von 500.000€ — passiv, institutionell und mehr als dreimal so hoch wie der montenegrinische Schwellenwert.

Griechenland bietet immer noch Wohnimmobilien an, aber der Ausgangswert ist stark gestiegen. 250.000€ bringen Sie dorthin, wenn Sie Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien umwandeln. Andernfalls sind es 400.000€ in sekundären Regionen oder 800.000€ in Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin. Die Immobilien müssen außerdem mindestens 120 Quadratmeter groß sein.

Kroatien bietet Immobilienbesitzern eine einjährige Genehmigung ohne Mindestschwelle, die jedoch ohne eine Pause von sechs Monaten nicht verlängert werden kann. Der wahre Weg führt ins Geschäft — 25.000€ Kapital, drei lokale Mitarbeiter und ein echter Betrieb. Es geht um Wohnsitz, aber nicht um Stabilität.

Albanien hat überhaupt kein Minimum. Kaufen Sie eine Immobilie über 20 Quadratmeter und erhalten Sie eine einjährige, verlängerbare Genehmigung. Es ist die offenste Tür in der Region — und auch der unsicherste Weg zur Dauerhaftigkeit.

Montenegro befindet sich jetzt zwischen der Instabilität Kroatiens und der High-End-Segmentierung Griechenlands. 150.000€ reichen aus, um eine Rolle zu spielen, aber nicht genug, um sie auszuschließen. Es ist ein engagierter Wohnsitz, kein Zeichen von Wohlstand.

Und im Gegensatz zu Portugal schließt es die Immobilienroute nicht. Es verdeutlicht es.

Das Gesetz bewirkt noch etwas anderes, das zwar leiser, aber genauso bedeutsam ist: Es modernisiert den gesamten Einwanderungsapparat.

Anträge können jetzt elektronisch eingereicht werden. Biometrische Daten werden nach der Ankunft erfasst, nicht vorher. Gebühren können online bezahlt werden. Ein neues Visa-Informationssystem bringt die Infrastruktur Montenegros an die EU-Standards an.

Dies sind keine Änderungen in den Schlagzeilen, aber sie sind wichtig. Es handelt sich um die Art von unglamourösen Verwaltungsverbesserungen, die signalisieren, dass ein Land die Integration ernst nimmt und nicht nur das Streben danach.

Brüssel achtet darauf. Aufenthaltsregelungen, Visasysteme, Grenzkontrollen — das sind Bereiche, in denen EU-Beitrittskandidaten genau unter die Lupe genommen werden. Montenegro weiß das. Das Gesetz liest sich teilweise wie eine präventive Einhaltung.

Einige Bestimmungen werden erst wirksam, wenn Montenegro offiziell der EU beitritt. Die wichtigsten Änderungen — der Schwellenwert von 150.000€, die Unternehmensregel von 5.000€, die Digitalisierung — gelten jedoch sofort.

Montenegro wartet nicht auf eine Genehmigung. Es baut gerade die Infrastruktur auf.

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Was das für den Markt bedeutet

Kurzfristig beschleunigt es wahrscheinlich die bereits im Gange befindliche Stratifizierung.

Immobilien mit einem Steuerwert von über 150.000€ werden zur neuen Grundlage für Käufer aus Nicht-EU-Ländern, die einen Wohnsitz wünschen. Das verschiebt die Nachfrage nach oben — hin zu besseren Standorten, größeren Einheiten, neueren Entwicklungen. Alles, was unter diesem Schwellenwert liegt, wird entweder zu einem reinen Investitionsspiel oder spricht hauptsächlich Käufer aus der EU an, die den Residenzhaken nicht benötigen.

Für Entwickler ist der Anreiz klar: Bauen Sie für das Segment über 150.000€ oder bauen Sie für Einheimische und EU-Bürger. Der Mittelweg ist jetzt nur noch schwieriger zu rechtfertigen.

Für bestehende Eigentümer, die unter dem Schwellenwert liegen, ändert sich nicht viel, es sei denn, sie versuchen, an einen Käufer außerhalb der EU zu verkaufen, der einen Wohnsitz wünscht. In diesem Fall ist der Pool potenzieller Käufer einfach geschrumpft.

Für Agenten ändert sich das Skript. Sie können nicht mehr mit „Kauf das und wohnen Sie hier“ beginnen, es sei denn, die Zahlen stimmen. Das Konzept muss jetzt ausgefeilter sein: Anlagerendite, Wert des Lebensstils, Fundamentaldaten zum Standort. Der Wohnsitz wird zu einer Leistung, nicht zur Leistung.

Und für Montenegro selbst besteht die Wette darin, dass es durch die Filterung nach Qualität — für Käufer und Unternehmen, die einen wichtigen Beitrag leisten — eine langlebigere, stärker integrierte ausländische Bevölkerung aufbaut. Eine, die nicht einfach durchkommt, sondern bleibt.

Ob das funktioniert, hängt davon ab, was als Nächstes passiert. Darüber, wie sich der Markt anpasst. Zur Frage, ob sich Käufer über dem Schwellenwert tatsächlich anders verhalten als Käufer unter dem Schwellenwert. Ob sich herausstellt, dass 150.000€ die richtige Zeile sind oder nur die erste Zeile.

Aber was die Signale angeht, so ist es eindeutig.

Montenegro konkurriert nicht mehr darum, Europas einfachste Aufenthaltsoption zu sein.

Es konkurriert darum, Europas klügste zu werden.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.