Können Sie immer noch Immobilien für einen Wohnsitz in Montenegro kaufen?

Neue Regeln für 2026 legen eine Schwelle von 150.000 € für ausländische Käufer fest – das hat sich geändert

Anmerkung der Redaktion: Dieser Artikel wurde ursprünglich im Januar 2026 veröffentlicht und im Mai 2026 aktualisiert, um die aktuelle Rechtslage bezüglich der Wege zur Daueraufenthaltsgenehmigung und der Anforderungen für den Unternehmensweg widerzuspiegeln.

Als Montenegros neue Aufenthaltsregeln im Januar 2026 in Kraft traten, änderten sie stillschweigend die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb zum Zweck des Aufenthalts.

Es gab keine Ankündigung. Keine Pressekonferenz. Nur ein Gesetz, das im Amtsblatt veröffentlicht wurde, acht Tage später in Kraft trat und stillschweigend ein jahrzehntelanges Experiment der Offenheit beendete.

Zehn Jahre lang funktionierte Montenegro nach einem einfachen Prinzip: Kaufe fast jede Immobilie, und du konntest hier leben. Ein Studio in Budva. Ein Dorfhaus außerhalb von Kolašin. Selbst bescheidene Küstenwohnungen konnten den Aufenthalt ermöglichen. Es spielte keine Rolle, was man bezahlte oder ob man überhaupt auftauchte. Eigentum war ausreichend.

Dieses Modell hat sich stark eingeschränkt.

Ab Januar 2026 müssen viele Drittstaatsangehörige, die eine befristete Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieneigentum beantragen, eine Schwelle von 150.000 € erfüllen, nachgewiesen durch den von den Behörden verwendeten steuerlich festgesetzten Wert und nicht einfach durch den vereinbarten Kaufpreis. Nicht der Marktwert. Nicht das, was Sie verhandelt haben. Die offizielle Bewertung, die von Ihrer örtlichen Gemeinde erfasst wird – die in der Praxis oft unter dem Marktpreis liegt, wodurch die effektive Schwelle höher ist, als sie zunächst erscheint. Das ist die Grundlage, und unter der Annahme, dass die üblichen Einwanderungsbedingungen erfüllt sind, ist sie nicht verhandelbar.

EU-Bürger sowie Bürger Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sind von dieser Schwelle ausgenommen.

Das Wichtigste in Kürze

• 150.000 € Immobilien-Schwelle jetzt erforderlich für die meisten Drittstaatsangehörigen, die einen Aufenthalt durch Immobilieneigentum beantragen, basierend auf dem steuerlich festgesetzten Wert
• EU-/EFTA-/Schweizer Bürger ausgenommen von der Schwelle – sie können weiterhin Immobilien zu jedem Wert kaufen und sich für den Aufenthalt qualifizieren
• Bestandsschutz gilt – wer vor dem 17. Januar 2026 einen Immobilien-basierten Aufenthalt hatte, kann diesen ohne Erfüllung der neuen Schwelle verlängern
• Immobilien-basierter Aufenthalt zählt nicht zur Daueraufenthaltsgenehmigung – offizielle Regierungsrichtlinien besagen, dass ein Immobilien-basierter befristeter Aufenthalt von der fünfjährigen Qualifikationsperiode ausgeschlossen ist
• Der Unternehmensweg könnte strukturell besser für eine Daueraufenthaltsgenehmigung geeignet sein — Jährliche Steuerpflicht von 5.000 € für Eigentümer mit 51 %+ Anteil, während offizielle Richtlinien den immobilienbasierten vorübergehenden Aufenthalt von der fünfjährigen Qualifikationsperiode ausschließen
• Britische Staatsbürger nach dem Brexit werden als Drittstaatsangehörige behandelt – unterliegen dem vollen Schwellenwert von 150.000 €
• Gesetz trat am 17. Januar 2026 in Kraft — frühere Vorschläge sahen 200.000 € vor, der endgültige Schwellenwert wurde niedriger angesetzt

Jahrelang funktionierte Montenegros Aufenthaltsrecht weniger wie eine Politik und mehr wie eine offene Tür. Ausländer – hauptsächlich Türken, Russen, Ukrainer, zunehmend Amerikaner und Briten – kauften günstig, blieben unbegrenzt und zahlten sehr wenig ein. Das System funktionierte, weil es kaum ein System war. Man konnte eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund einer 40.000-Euro-Wohnung erhalten, die man zweimal im Jahr besuchte.

Das neue Gesetz schließt den Immobilienweg nicht, legt aber einen bedeutsamen wirtschaftlichen Schwellenwert fest.

Wer bereits vor dem 17. Januar 2026 eine befristete Aufenthaltsgenehmigung aufgrund von Immobilieneigentum besaß, kann diese verlängern, ohne den neuen Schwellenwert von 150.000 € nachweisen zu müssen. Montenegro vertreibt keine bestehenden Bewohner. Es zieht lediglich eine Grenze.

Doch von nun an ändert sich die Rechnung. Nicht-EU-Käufer, die eine 90.000-Euro-Wohnung in Herceg Novi oder eine 120.000-Euro-Immobilie in der Nähe von Tivat stehen nun vor der Wahl: es als Investition zu kaufen oder zu akzeptieren, dass es kein Wohnrecht hier verleiht. Für manche wird das keine Rolle spielen. Für andere – insbesondere die wachsende Gruppe von Remote-Arbeitern, Rentnern und Lifestyle-Migranten, die davon ausgingen, Montenegro würde immer die einfache Option sein – ändert es alles.

Auffallend ist, wie zielgerichtet dies ist. Die Ausnahme ist eng gefasst und umfasst EU-Bürger sowie Bürger Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz. Die Regel gilt nur für alle anderen – insbesondere für britische Staatsbürger nach dem Brexit. Es ist kein Protektionismus. Es ist eine Schichtung.

Ebenso auffallend ist, dass der Schwellenwert hätte höher sein können. Frühere politische Diskussionen schlugen ein Minimum von 200.000 € vor. Das endgültige Gesetz wurde niedriger angesetzt – ein Signal, dass Montenegro filtern, nicht ausschließen will. Es setzt eine Untergrenze, baut keine Mauer.

Die Beschränkung des Daueraufenthalts

Offizielle Regierungsrichtlinien besagen derzeit, dass die Zeit, die man mit einem vorübergehenden Aufenthalt aufgrund von Immobilieneigentum verbringt, nicht auf die fünfjährige Qualifikationsperiode für einen Daueraufenthalt angerechnet wird.

Für Käufer, deren langfristiges Ziel ein Daueraufenthalt ist, ist diese Unterscheidung entscheidend. Immobilienbasierter Aufenthalt hält Sie hier, aber er lässt die Uhr für den Daueraufenthalt nicht vorrücken. Der Unternehmensweg – der weiter unten behandelt wird – könnte für dieses Ziel strukturell besser geeignet sein.

Der Unternehmensweg

Der Immobilienschwellenwert ist nur die halbe Miete.

Solange Montenegro einen einfachen Wohnsitz durch Eigentum anbot, bot es auch einen noch einfacheren Weg über ein Unternehmen an. Gründen Sie ein Unternehmen, ernennen Sie sich selbst zum Geschäftsführer, besitzen Sie 51 % der Anteile, und Sie konnten Ihre Genehmigung unbegrenzt verlängern – selbst wenn das Unternehmen fast nichts tat.

Das war gängige Praxis. Eine Struktur, die dem Buchstaben des Gesetzes entsprach, aber nichts zur Wirtschaft beitrug.

Auch das ist vorbei.

Nach dem geänderten Gesetz können eingetragene Unternehmer und geschäftsführende Angestellte, die persönlich mehr als 51 % des Unternehmens besitzen, ihre Genehmigung nur verlängern, wenn das Unternehmen im Vorjahr mindestens 5.000 € an Steuern und Abgaben gezahlt hat. Nicht Umsatz. Nicht Gewinn. Sondern tatsächliche Zahlungen in das staatliche System.

Auch hier sind EU-Bürger und Staatsangehörige Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz ausgenommen. Alle anderen müssen Substanz nachweisen.

Das ist keine hohe Hürde – 5.000 € entsprechen ungefähr dem, was man für die Beschäftigung einer Person zu einem mittleren Lohn zahlen würde – und ist wiederum deutlich zugänglicher als frühere politische Vorschläge, die sich auf obligatorische Personalvorgaben konzentrierten. Das endgültige Gesetz verwendet stattdessen den Steuerbeitrag als Kriterium, wodurch es für kleine Unternehmen, Beratungsfirmen und Ein-Personen-Unternehmen, die echten wirtschaftlichen Wert schaffen, ohne eine vollständige Gehaltsabrechnung zu benötigen, erreichbar wird.

Wenn Sie kein echtes Unternehmen mit echter Geschäftstätigkeit führen, will Montenegro nicht länger so tun, als ob. Aber wenn doch, ist die Hürde angemessen.

Und für Käufer, deren langfristiges Ziel ein Daueraufenthalt ist, könnte der Weg über ein Unternehmen strukturell besser geeignet sein als der Immobilienerwerb, da offizielle Richtlinien den auf Immobilien basierenden vorübergehenden Aufenthalt von der fünfjährigen Qualifikationsperiode ausschließen.

Was wirklich dahintersteckt

Es steckt mehr dahinter als nur die Mechanik von Schwellenwerten und Steuerbelegen.

Montenegro versucht, ein Problem zu lösen, mit dem die meisten kleinen Länder konfrontiert sind, das aber nur wenige zugeben: Wie bleibt man offen, ohne die Kontrolle zu verlieren?

Zwei Jahrzehnte lang, seit der Unabhängigkeit im Jahr 2006, baute Montenegro sein Wachstumsmodell darauf auf, ausländisches Kapital mit minimaler Reibung willkommen zu heißen. Russen finanzierten Porto Montenegro. Türken kauften Küstenwohnungen. Israelis, Ukrainer und in jüngerer Zeit Amerikaner entdeckten einen europäischen Stützpunkt, der nicht den bürokratischen Spießrutenlauf von Schengen erforderte.

Wirtschaftlich funktionierte es. Immobilienpreise stiegen. Der Bau boomte. Ganze Städte – Tivat, Budva, parts of Bar — wurden durch ausländische Nachfrage geprägt.

Aber es schuf auch Verzerrungen. Lokale Käufer wurden aus ihren eigenen Märkten verdrängt. Küstenstädte füllten sich mit Saisonbewohnern, die außerhalb der Sommermonate wenig beitrugen. Und das Aufenthaltssystem, das darauf ausgelegt war, Investitionen anzuziehen, zog am Ende auch etwas anderes an: Fluktuation.

Das neue Gesetz ist Montenegros Versuch, dies zu korrigieren. Nicht indem man die Tür schließt, sondern indem man die Messlatte höher legt.

Interessant ist der Zeitpunkt. Dies ist keine Reaktion auf eine Krise. Die Immobilienverkäufe sind immer noch stark. Das ausländische Interesse bleibt hoch. Montenegros EU-Beitrittsprozess schreitet, wenn auch langsam, voran. Es gibt keinen externen Druck, der diese Änderung erzwingt.

Es ist eine Entscheidung. Eine Neuausrichtung.

Montenegro entscheidet in Echtzeit, was für ein Ort es sein möchte, sobald es der Europäischen Union beitritt – wahrscheinlich irgendwann im nächsten Jahrzehnt. Und was es offenbar entschieden hat, ist, dass es Bewohner will, die engagiert sind, nicht nur solche, die es sich bequem machen.

Was das für den Markt bedeutet

Immobilien über 150.000 € Steuerwert werden zur neuen Basis für Nicht-EU-Käufer, die eine Aufenthaltsgenehmigung wünschen. Das verschiebt die Nachfrage nach oben – hin zu besseren Lagen, größeren Einheiten, neueren Projekten.

Für bestehende Eigentümer unterhalb der Schwelle ändert sich nicht viel, es sei denn, sie versuchen, an einen Nicht-EU-Käufer zu verkaufen, der eine Aufenthaltsgenehmigung wünscht. In diesem Fall ist der Kreis potenzieller Käufer gerade geschrumpft.

Für Makler ändern sich die Spielregeln. Man kann nicht mehr mit „kauf das und lebe hier“ werben, es sei denn, die Zahlen stimmen. Das Verkaufsargument muss jetzt ausgefeilter sein: Anlagerendite, Lifestyle-Wert, Standortfaktoren. Die Aufenthaltsgenehmigung wird zu einem Vorteil, nicht DER Vorteil.

Und für Montenegro selbst ist die Strategie diese: dass es durch das Filtern nach Qualität – nach Käufern und Unternehmen, die einen sinnvollen Beitrag leisten – eine dauerhaftere, besser integrierte ausländische Bevölkerung aufbaut. Eine, die nicht nur durchreist, sondern bleibt.

Ob das funktioniert, hängt davon ab, was als Nächstes passiert. Davon, wie sich der Markt anpasst. Davon, ob 150.000 € die richtige Grenze sind oder nur die erste Grenze.

Aber was Signale angeht, ist es unmissverständlich.

Montenegro konkurriert nicht mehr darum, Europas einfachste Option für eine Aufenthaltsgenehmigung zu sein.

Es konkurriert darum, Europas klügste zu sein.

Weiterführende Lektüre

Eine detaillierte Erläuterung der praktischen Anwendung dieser Regeln – einschließlich Dokumentenanforderungen, Verlängerungsverfahren und der Funktionsweise sowohl des Immobilien- als auch des Unternehmenswegs – finden Sie in unserem ausführlichen Interview mit Jonathan Howe, dem Gründer von Montenegro Guides: Wohnsitz in Montenegro: Interview mit Jonathan Howe.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.