Можно ли по-прежнему покупать недвижимость для проживания в Черногории?

Новые правила 2026 года установили порог в €150 000 для иностранных покупателей — вот что изменилось

Примечание редактора: Эта статья была первоначально опубликована в январе 2026 года и обновлена в мае 2026 года, чтобы отразить текущие юридические рекомендации по вопросам получения постоянного вида на жительство и требованиям к пути через компанию.

Когда новые правила проживания в Черногории вступили в силу в январе 2026 года, они незаметно изменили экономику покупки недвижимости для получения ВНЖ.

Не было никаких объявлений. Никаких пресс-конференций. Просто закон, опубликованный в Официальном вестнике, вступивший в силу восемь дней спустя, который незаметно завершил десятилетний эксперимент с открытостью.

Десять лет Черногория работала по простому принципу: купи практически любую недвижимость, и ты сможешь здесь жить. Студия в Будве. Деревенский дом под Колашином. Даже скромные прибрежные апартаменты могли дать право на проживание. Не имело значения, сколько вы заплатили или появлялись ли вы здесь вообще. Владения было достаточно.

Эта модель резко сузилась.

С января 2026 года многие граждане третьих стран, желающие получить временный вид на жительство через владение недвижимостью, должны соответствовать порогу в €150 000, подтвержденному налоговой оценочной стоимостью, используемой властями, а не просто согласованной ценой покупки. Не рыночная стоимость. Не то, о чем вы договорились. Официальная оценка, зарегистрированная вашим местным муниципалитетом, — которая на практике часто ниже рыночной цены, что делает фактический порог выше, чем кажется на первый взгляд. Это базовое требование, и при соблюдении стандартных иммиграционных условий оно не подлежит обсуждению.

Граждане ЕС, а также граждане Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии освобождены от этого порога.

Основные выводы

• Порог стоимости недвижимости в €150 000 теперь требуется для большинства граждан третьих стран, желающих получить ВНЖ через владение недвижимостью, на основе налоговой оценочной стоимости
• Граждане ЕС/ЕАСТ/Швейцарии освобождены от порога — они по-прежнему могут покупать недвижимость любой стоимости и претендовать на ВНЖ
• Применяется принцип "дедушкиной оговорки" — те, кто имел ВНЖ на основании владения недвижимостью до 17 января 2026 года, могут продлить его без соблюдения нового порога
• ВНЖ на основании недвижимости не учитывается для получения ПМЖ — официальные правительственные рекомендации гласят, что временный вид на жительство на основании владения недвижимостью исключается из пятилетнего квалификационного периода
• Путь через компанию может быть структурно более подходящим для получения постоянного вида на жительство — ежегодное налоговое требование в размере 5 000 евро для владельцев 51% и более, при этом официальные рекомендации исключают временное проживание на основании владения недвижимостью из пятилетнего квалификационного периода.
• Граждане Великобритании после Брексита рассматриваются как граждане третьих стран — на них распространяется полный порог в 150 000 евро.
• Закон вступил в силу 17 января 2026 года — более ранние предложения предусматривали 200 000 евро, окончательный порог был установлен ниже.

Долгие годы система получения ВНЖ в Черногории функционировала не столько как политика, сколько как открытая дверь. Иностранцы — в основном турки, русские, украинцы, а в последнее время всё чаще американцы и британцы — покупали недвижимость дёшево, оставались на неопределённый срок и платили очень мало. Система работала, потому что она едва ли была системой вообще. Можно было получить вид на жительство на основании владения квартирой стоимостью 40 000 евро, которую вы посещали дважды в год.

Новый закон не закрывает путь получения ВНЖ через недвижимость, но устанавливает для него значимый экономический порог.

Те, кто уже имел временное проживание на основании владения недвижимостью до 17 января 2026 года, могут продлить его без подтверждения нового порога в 150 000 евро. Черногория не выгоняет существующих резидентов. Она просто проводит черту.

Но отныне расчёт меняется. Покупатели не из стран ЕС, присматривающиеся к квартире за 90 000 евро в Херцег-Нови или к недвижимости за 120 000 евро рядом с Тиватом теперь сталкиваются с выбором: купить её как инвестицию или смириться с тем, что она не даст права жить здесь. Для некоторых это не будет иметь значения. Для других — особенно для растущей когорты удалённых работников, пенсионеров и мигрантов, меняющих образ жизни, которые предполагали, что Черногория всегда будет простым вариантом — это меняет всё.

Поразительно, насколько это целенаправленно. Исключение сформулировано очень узко, охватывая граждан ЕС, а также граждан Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии. Правило применяется только ко всем остальным — включая, что примечательно, граждан Великобритании после Брексита. Это не протекционизм. Это стратификация.

Не менее поразительно и то, что порог мог быть выше. Более ранние политические дискуссии предлагали минимум в 200 000 евро. Окончательный закон установил более низкий порог — это сигнал о том, что Черногория хочет фильтровать, а не исключать. Она устанавливает нижний предел, а не строит стену.

Ограничение на постоянное проживание

Официальные правительственные рекомендации в настоящее время гласят, что время, проведённое по временному проживанию на основании владения недвижимостью, не засчитывается в пятилетний квалификационный период для получения постоянного проживания.

Для покупателей, чья долгосрочная цель — постоянное проживание, это различие критически важно. ВНЖ на основании недвижимости позволяет вам оставаться здесь, но не приближает получение постоянного проживания. Путь через компанию — о котором будет сказано ниже — может быть структурно более подходящим для этой цели.

Путь через компанию

Порог по недвижимости — это лишь половина истории.

Пока Черногория предлагала легкое получение ВНЖ через владение недвижимостью, она также предоставляла еще более простой путь через бизнес. Зарегистрируйте компанию, назначьте себя директором, владейте 51% акций, и вы могли продлевать свое разрешение на неопределенный срок — даже если компания почти не вела деятельности.

Это стало обыденностью. Схема, которая соответствовала букве закона, но при этом не приносила никакой пользы экономике.

Этому тоже пришел конец.

Согласно измененному закону, зарегистрированные предприниматели и директора-сотрудники, лично владеющие более чем 51% компании, могут продлить свое разрешение только в том случае, если бизнес уплатил не менее 5 000 евро налогов и взносов в предыдущем году. Не выручка. Не прибыль. А именно фактические платежи в государственную систему.

Опять же, граждане ЕС и граждане Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии освобождены от этого требования. Всем остальным придется доказывать реальность деятельности.

Это невысокая планка — 5 000 евро — это примерно то, что вы заплатили бы, наняв одного человека на среднюю зарплату — и, опять же, это заметно доступнее, чем более ранние предложения, которые фокусировались на обязательных требованиях к штату. Окончательный закон вместо этого использует налоговые отчисления в качестве критерия, что делает его достижимым для малых предприятий, консалтинговых компаний и компаний с одним сотрудником, которые создают реальную экономическую ценность без необходимости полного штатного расписания.

Если вы не ведете реальный бизнес с реальной деятельностью, Черногория больше не хочет притворяться, что вы это делаете. Но если вы ведете, то требование вполне разумно.

А для покупателей, чья долгосрочная цель включает постоянное проживание, путь через компанию может быть структурно более подходящим, чем владение недвижимостью, поскольку официальные разъяснения исключают временное проживание на основании владения недвижимостью из пятилетнего квалификационного периода.

Что кроется за этим

За механизмами пороговых значений и налоговых поступлений кроется нечто большее.

Черногория пытается решить проблему, с которой сталкивается большинство малых стран, но которую немногие признают: как оставаться открытым, не теряя при этом контроля?

В течение двух десятилетий, с момента обретения независимости в 2006 году, Черногория строила свою модель роста на привлечении иностранных денег с минимальными препятствиями. Русские финансировали Порто Монтенегро. Турки покупали прибрежные апартаменты. Израильтяне, украинцы и, совсем недавно, американцы открыли для себя европейский плацдарм, который не требовал прохождения бюрократических преград Шенгена.

Экономически это работало. Цены на недвижимость росли. Строительство процветало. Целые города — Тиват, Будва, части Бар — изменились под влиянием иностранного спроса.

Но это также создало перекосы. Местные покупатели были вытеснены с собственных рынков из-за высоких цен. Прибрежные города наполнились сезонными жителями, чей вклад был незначителен вне летнего сезона. А система получения ВНЖ, призванная привлечь инвестиции, в итоге привлекла нечто иное: непостоянство.

Новый закон — это попытка Черногории исправить ситуацию. Не закрывая двери, а повышая планку.

Интересен сам момент. Это не реакция на кризис. Продажи недвижимости по-прежнему высоки. Интерес со стороны иностранцев остается высоким. Процесс вступления Черногории в ЕС, хотя и медленно, но продвигается. Нет никакого внешнего давления, вынуждающего к этим изменениям.

Это выбор. Перенастройка.

Черногория определяется прямо сейчас, каким местом она хочет быть, когда вступит в Европейский Союз — вероятно, в течение следующего десятилетия. И, судя по всему, она решила, что ей нужны резиденты, которые серьезно настроены, а не просто для удобства.

Что это значит для рынка

Недвижимость стоимостью более 150 000 евро по налоговой оценке становится новым минимальным порогом для покупателей не из ЕС, желающих получить ВНЖ. Это смещает спрос вверх — в сторону лучших локаций, более крупных объектов, новых проектов.

Для существующих владельцев, чья недвижимость ниже этого порога, мало что изменится, если только они не пытаются продать ее покупателю не из ЕС, желающему получить ВНЖ. В этом случае круг потенциальных покупателей просто сузился.

Для агентов правила игры меняются. Больше нельзя начинать с предложения «купи это и живи здесь», если цифры не сходятся. Презентация теперь должна быть более продуманной: доходность инвестиций, ценность образа жизни, ключевые преимущества расположения. ВНЖ становится одним из преимуществ, а не главным.

А для самой Черногории расчет таков: отбирая по качеству — покупателей и предприятия, которые вносят значимый вклад — она создает более устойчивое, более интегрированное иностранное население. Такое, которое не просто проезжает мимо, а остается.

Будет ли это работать, зависит от того, что произойдет дальше. От того, как адаптируется рынок. От того, окажется ли 150 000 евро правильной планкой, или лишь первой.

Но как сигнал, он однозначен.

Черногория больше не конкурирует за звание самого простого варианта получения ВНЖ в Европе.

Она конкурирует за звание самого продуманного в Европе.

Читать далее

Для полного понимания практического применения этих правил — включая требования к документам, процедуры продления и механизмы получения ВНЖ как через покупку недвижимости, так и через открытие компании — смотрите наше подробное интервью с Джонатаном Хоу, основателем Montenegro Guides: ВНЖ в Черногории: Интервью с Джонатаном Хоу.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.