Можно ли по-прежнему покупать недвижимость для проживания в Черногории?

В последний день 2025 года, когда Европа приближалась к новому году, Черногория переписала правила, определяющие, кому можно остаться.

Объявления не последовало. Пресс-конференции не было. Просто закон, опубликованный в «Официальном вестнике» и вступивший в силу восемь дней спустя, который незаметно положил конец десятилетнему эксперименту по обеспечению открытости.

В течение десяти лет Черногория действовала по простому принципу: купите практически любую недвижимость, и вы сможете здесь жить. Студия в Будве. Руины деревни в окрестностях Колашина. Технически, даже участок земли может открыть доступ к жилью. Неважно, сколько вы заплатили и пришли ли вы когда-нибудь. Владения было достаточно.

Теперь все кончено.

С начала 2026 года, если вы не являетесь гражданином ЕС и хотите жить в Черногории, владея недвижимостью, государство имеет в виду следующее: 150 000 евро. Не рыночная стоимость. Не то, о чем вы договаривались. Налоговая стоимость, зарегистрированная вашим местным муниципалитетом, которая на практике часто оказывается ниже рыночной цены, в результате чего фактический порог выше, чем кажется на первый взгляд. Это базовый показатель, и при соблюдении стандартных иммиграционных условий этот вопрос не подлежит обсуждению.

На бумаге это небольшое изменение. На практике это сигнал о том, какой страной хочет стать Черногория.

В течение многих лет система проживания в Черногории функционировала не столько как политика, сколько как открытая дверь. Иностранцы — в основном турки, русские, украинцы, все чаще американцы и британцы — покупали дешево, оставались там на неопределенный срок и платили очень мало. Система работала, потому что её вообще не было системой. Вы можете получить вид на жительство, купив квартиру стоимостью 40 000 евро, которую вы посещаете два раза в год.

‍

Новый закон закрывает эту дверь. Не силой, а экономическими средствами.

Если у вас уже есть разрешение на владение недвижимостью, вы защищены. Даже если вы подадите заявку на продление после вступления в силу нового закона, продление будет рассмотрено в соответствии со старыми правилами. То же самое, если ваше заявление уже было подано до вступления закона в силу. Черногория не проводит уборку существующих жителей. Она просто подводит черту.

Но теперь расчет меняется. Покупатели из стран, не входящих в ЕС, ищут квартиру стоимостью 90 000 евро в Херцег-Нови или участок стоимостью 120 000 евро рядом Тиват Теперь перед выбором: купить его в качестве инвестиции или согласиться с тем, что это не даст права жить здесь. Для некоторых это не будет иметь значения. Для других — особенно для растущей когорты удаленных работников, пенсионеров и мигрантов, которые считали, что Черногория всегда будет самым простым выбором, — это меняет все.

Поразительно, насколько это целенаправленно. Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии остались нетронутыми. Они сохраняют за собой полное право на свободу передвижения. Правило 150 000 евро распространяется только на всех остальных. Это не протекционизм. Это стратификация.

Что не менее поразительно, так это то, что порог мог быть выше. Ранее в ходе политических обсуждений предлагалось установить минимальную сумму в 200 000 евро. Окончательный вариант закона был принят в меньшую сторону, и Черногория хочет отфильтровать, а не исключить этот сигнал. Речь идет о строительстве пола, а не о строительстве стены.

‍

Порог недвижимости — это только половина дела.

В то время как Черногория предлагала легкое получение вида на жительство через владение недвижимостью, она также предлагала еще более простой путь к ведению бизнеса. Зарегистрируйте компанию, назначьте себя директором, приобретите 51% акций, и вы сможете продлевать разрешение на неопределенный срок, даже если компания почти ничего не предпримет.

Это стало обычным явлением. Структура, которая соблюдает букву закона, но при этом ничего не делает для экономики.

На этом тоже покончено.

Согласно измененному закону, директора компаний, которые также являются мажоритарными владельцами, желающими продлить свое место жительства, теперь должны доказать, что их бизнес оплатил как минимум 5 000 евро в год в виде налогов и социальных отчислений. Не в доходах. Не прибыль. Фактические платежи в государственную систему.

Опять же, граждане ЕС освобождаются от уплаты налогов. Все остальные должны доказать свою правоту.

Это невысокая планка: 5000 евро — это примерно столько, сколько вы заплатили бы, нанимая одного человека со средней заработной платой, и, опять же, эта мера значительно более доступна, чем предыдущие политические предложения, в которых основное внимание уделялось обязательным требованиям к персоналу. Вместо этого в окончательном варианте закона в качестве критерия используется размер налоговых отчислений, что позволяет малым предприятиям, консалтинговым компаниям и компаниям, работающим в одиночку, приносить реальную экономическую прибыль и не нуждающимся в полной зарплате.

Если вы не занимаетесь реальным бизнесом, а занимаетесь реальной деятельностью, Черногория больше не хочет притворяться. Но если да, то этот барьер вполне разумен.

‍

Здесь есть нечто более глубокое, чем механика пороговых значений и налоговых поступлений.

Черногория пытается решить проблему, с которой сталкивается большинство малых стран, но мало кто признает: как оставаться открытыми и не терять контроль?

В течение двух десятилетий, прошедших с момента обретения независимости в 2006 году, Черногория строила свою модель роста на привлечении иностранных инвестиций с минимальными трудностями. Россияне финансировали Порто Черногория. Турки купили прибрежные квартиры. Израильтяне, украинцы и совсем недавно американцы открыли для себя европейский плацдарм, не требующий бюрократических проволочек Шенгена.

Это сработало с экономической точки зрения. Цены на недвижимость выросли. Строительство бурно развивалось. Целые города — Тиват, Будва, некоторые районы Бара — изменились под влиянием иностранного спроса.

Но это также создавало искажения. Местные покупатели были лишены своих собственных рынков. Прибрежные города заполнены сезонными жителями, которые в летние месяцы мало что вносят. А система резидентства, разработанная для привлечения инвестиций, в конечном итоге привлекла еще одно: скоротечность.

Новый закон — это попытка Черногории исправить эту ситуацию. Не закрывая дверь, а поднимая пол.

Что интересно, так это время. Это не ответ на кризис. Продажи недвижимости по-прежнему высоки. Иностранный интерес остается высоким. Черногории Процесс вступления в ЕС, хотя и медленно, но развивается. Никакое внешнее давление не способствовало бы этим переменам.

Это выбор. Повторная калибровка.

Черногория в режиме реального времени решает, каким местом она хочет стать после вступления в Европейский Союз — возможно, где-то в следующем десятилетии. И, судя по всему, она решила, что ей нужны не только удобные, но и целеустремленные жители.

‍

Сравнение Черногории

В европейском контексте новый порог Черногории находится на интересной территории.

Португалия В октябре 2023 года компания полностью отменила свой маршрут по продаже недвижимости по программе «Золотая виза». Покупатели из стран, не входящих в ЕС, больше не могут получить вид на жительство, приобретая недвижимость любой ценой. Единственный путь сейчас — инвестиционный фонд в размере 500 000 евро — пассивный, институциональный и более чем в три раза превышающий пороговое значение для Черногории.

Греция По-прежнему предлагает резиденцию на основе недвижимости, но базовый показатель резко возрос. Если вы переоборудовали коммерческую недвижимость в жилую, вы получите 250 000 евро. В противном случае это 400 000 евро во вторичных регионах или 800 000 евро в Афинах, Салониках, Миконосе и Санторини. Площадь недвижимости также должна составлять не менее 120 квадратных метров.

Хорватия предлагает владельцам недвижимости разрешение сроком на один год без минимального порога, но оно не может быть продлено без перерыва в шесть месяцев. Реальный путь — это бизнес: капитал в размере 25 000 евро, три местных сотрудника и реальное предприятие. Это резидентство, а не стабильность.

Албания вообще нет минимума. Купите любую недвижимость площадью более 20 квадратных метров и получите разрешение на один год с возможностью продления. Это самая открытая дверь в регионе, а также наименее надежный путь к постоянству.

Черногория сейчас находится между нестабильностью Хорватии и сегментацией Греции в сегменте высшего класса. 150 000 евро — это достаточно, чтобы иметь значение, но недостаточно, чтобы исключить ситуацию. Это вид на жительство, сопровождающийся обязательствами, а не признаком богатства.

И, в отличие от Португалии, она не закрывает путь к продаже недвижимости. Это всё проясняет.

Закон предусматривает и другое, более спокойное, но не менее важное: он модернизирует весь иммиграционный аппарат.

Теперь заявки можно подавать в электронном виде. Биометрические данные регистрируются по прибытии, а не раньше. Сборы можно оплатить онлайн. Новая визовая информационная система приводит инфраструктуру Черногории в соответствие со стандартами ЕС.

Это не изменения заголовков, но они важны. Это своего рода негламурные административные улучшения, свидетельствующие о том, что страна серьезно настроена на интеграцию, а не просто на стремление к интеграции.

Брюссель уделяет этому внимание. Режимы проживания, визовые системы, пограничный контроль — в этих областях кандидаты на вступление в ЕС подвергаются тщательному изучению. Черногория это знает. Отчасти закон трактуется как упреждающее соблюдение требований.

Некоторые положения вступают в силу только после официального вступления Черногории в ЕС. Но основные изменения — порог в 150 000 евро, правило компании в 5000 евро, переход на цифровые технологии — вступают в силу немедленно.

Черногория не ждет разрешения. Сейчас она строит инфраструктуру.

‍

Что это значит для рынка

В краткосрочной перспективе это, вероятно, ускорит уже начавшуюся стратификацию.

Налоговая стоимость недвижимости, превышающая 150 000 евро, становится новым базовым показателем для покупателей из стран, не входящих в ЕС, которые хотят получить вид на жительство. Это приводит к росту спроса — в сторону лучших мест, больших квартир, новых объектов. Все, что ниже этого порога, либо становится чистой инвестицией, либо привлекает в основном покупателей из ЕС, которым не нужен вид на жительство.

Для разработчиков стимул очевиден: строить для сегмента стоимостью более 150 000 евро или строить для местных жителей и граждан ЕС. Обосновать золотую середину стало все труднее.

Для существующих владельцев, живущих ниже порогового значения, ничего не изменится, если только они не попытаются продать недвижимость покупателю из стран, не входящих в ЕС, который хочет получить вид на жительство. В этом случае число потенциальных покупателей просто сократилось.

Для агентов сценарий меняется. Вы больше не сможете руководить фразой «купи это и живи здесь», если цифры не подтвердятся. Сейчас предложение должно быть более сложным: окупаемость инвестиций, ценность образа жизни, основные принципы месторасположения. Вид на жительство становится преимуществом, а не выгодой.

А для самой Черногории ставка заключается в следующем: фильтрация по качеству (для покупателей и предприятий, вносящих существенный вклад) способствует формированию более стабильного и интегрированного иностранного населения. То, что не просто проходит, но и остается.

Сработает ли это, зависит от того, что произойдет дальше. От того, как рынок адаптируется. О том, действительно ли покупатели, превышающие пороговое значение, ведут себя иначе, чем покупатели ниже порогового значения. О том, окажется ли 150 000 евро правильной линией или только первой линией.

Но в том, что касается сигналов, все однозначно.

Черногория больше не претендует на звание самого простого варианта проживания в Европе.

Она претендует на звание самой умной в Европе.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.