Ponovna cijena mjesta

Veći dio modernog doba tržišta nekretnina bila su organizirana oko jedne pretpostavke: posao diktira gdje ljudi žive.

Gradovi su rasli jer se zaposlenost grupisala. Transportne mreže, gustina stanovanja i vrijednosti zemljišta odražavaju blizinu ekonomske aktivnosti. Čak su i kupovine vođene životnim stilom - druge kuće, primorska odmarališta, skijaški apartmani - uokvirene kao diskrecijske, sekundarne u odnosu na težinu posla.

Ta hijerarhija popušta. Ne zato što su ljudi prestali raditi, već zato što su troškovi ostajanja ekonomski povezani naglo pali. Kako se taj trošak približava nuli, nešto drugo počinje biti važnije - i već se cijeni.
‍

Ponovna cijena je već u toku

Najvažniji pomak u proteklih pet godina nije tehnološki, već bihevioralni.

Između 2020. i 2024. rad na daljinu prešao je iz izuzetka na normu za globalno mobilne profesionalce - i što je presudno, ostao je tamo nakon okončanja ograničenja. Manje ljudi moralo je biti na određenom mjestu, pet dana u tjednu, da bi ostalo ekonomski relevantno.

Stambena tržišta počela su se razilaziti.

Globalni gradovi usmjereni na rad zabilježili su prigušen ili negativan stvarni rast, dok su slikovite regije manje gustine - obalne, alpske, klimatski blage - doživjele snažno uvažavanje. Ovo nije bilo ograničeno na jednu zemlju. Pojavio se širom južne Evrope, dijelova Sjeverne Amerike i odabranih planinskih regija širom svijeta.

Kupci se više nisu optimizirali za vrijeme putovanja. Optimizirali su se za kvalitet života, pod uvjetom da je povezanost ostala netaknuta.
‍

Što se promijenilo - a što nije

Ovaj pomak se često opisuje kao kulturna revolucija. U stvarnosti je uži i precizniji.

Ljudi nisu prestali raditi. Prihod nije postao univerzalan. Gradovi nisu izgubili ekonomsku ili kulturnu važnost.

Ono što se promijenilo bila je opcionalnost.

Sve veća grupa profesionalaca otkrila je da mogu zarađivati na daljinu ili polu-daljinski, koordinirati se kroz vremenske zone, putovati rjeđe, ali namjernije i odvojiti svakodnevni život od jednog centra za zapošljavanje.

To se nije odnosilo na sve. Ali to se odnosilo na dovoljno ljudi - i dovoljno kapitala - za kretanje tržišta.
‍

Proširena opcionalna klasa

Najzanimljivija demografska kategorija nije ni ultra-bogata niti hipotetička budućnost podržana univerzalnim prihodom.

To je rastuća sredina ljudi s dovoljnom stabilnošću za izbor.

Ovi kupci ne maksimiziraju prihod po svaku cijenu. Oni maksimiziraju korisnost: zdravlje, životnu sredinu, svakodnevno iskustvo, pristup prirodi i dugoročnu otpornost.

Još uvijek brinu o vrijednosti, likvidnosti i zaštiti od negativnih strana. Ali oni će trgovati ekonomskim intenzitetom radi značajnog poboljšanja načina života.

To objašnjava zašto se potražnja koncentrirala na mjestima koja nude visok kvalitet života bez prekida ekonomske veze - ne u udaljenoj izolaciji, a ne u gustim finansijskim centrima.
‍

Što se ponovno cijeni kada se posao odvoji od mjesta

Kada blizina zaposlenosti slabi kao dominantna varijabla, drugi faktori se kreću prema gore u hrpu vrijednosti.

Isti atributi više puta privlače vrhunske cijene: prirodne ljepote koje se doživljavaju svakodnevno, a ne sezonski; pristup aktivnostima na otvorenom - šetnja, plivanje, jedrenje, skijanje, biciklizam; čist zrak i voda; gradovi na ljudskim razmjerima s istinskom hodanošću; klimatska umjerenost; i mjesta koja podržavaju zdravlje, a ne samo prilagođavaju slobodno vrijeme.

Oni su uvijek bili poželjni. Ono što se promijenilo je njihova ekonomska težina.

Oni više nisu luksuz naslovljen povrh života usmjerenog na posao. Oni postaju temelj oko kojeg se organizira život.
‍

Laboratorija, a ne destinacija

Tokom dvije decenije posmatranja i savjetovanja međunarodnih kupaca, navedena motivacija za kupovinu se promijenila.

Uzmite u obzir zaljev Kotora Crne Gore - ne kao preporuku, već kao test slučaja.

Između sredine 2000-ih i sredine 2020-ih, stambene vrijednosti u ovoj regiji povećale su se višestruko uprkos samo inkrementalnim promjenama infrastrukture i ograničenom razvoju velikih razmjera. Ono što se najviše promijenilo nije izgrađeno okruženje, već profil kupca.

Rana potražnja bila je vođena prinosom, arbitražom cijena i špekulacijama na pograničnom tržištu. Vremenom je to ustupilo mjesto kupcima koji su dali prednost načinu života, krajoliku, klimi i dugoročnoj opcionalnosti - pri čemu se ekonomska povezanost pretpostavlja, a ne dovodi u pitanje.

Kupci nisu plaćali transformaciju. Plaćali su pravo da žive dobro bez odvajanja od šireg svijeta.

Ovaj obrazac nije jedinstven. Jednostavno je lakše promatrati na manjim, zatvorenim tržištima.
‍

AI kao ubrzivač, a ne porijeklo

Umjetna inteligencija ne stvara ovaj trend. To ga izoštrava.

Smanjenjem troškova koordinacije, automatizacijom rutinskog rada i daljnjim popuštanjem veze između napora i lokacije, AI pojačava već uspostavljeni smjer. To čini geografsku opcionalnost jeftinijom, skalabilnijom i izdržljivijom.

Ali precijenjivanje je prethodilo tehnologiji.
‍

Zašto gradovi ne propadaju

Ništa od ovoga ne podrazumijeva kraj gradova.

Globalni centri finansija, kulture, obrazovanja i političke moći ostat će visoko vredni - i sve više polarizirani. Ono što se mijenja nije njihovo postojanje, već njihova uloga.

Gradovi postaju mjesta koncentracije i intenziteta. Scenske regije za život postaju mjesta kontinuiteta i ravnoteže. Srednja zemlja - život negdje prvenstveno zato što posao to zahtijeva - sužava se.
‍

Pitanje o vremenu

Ako ovo precijenjivanje odražava strukturni pomak, a ne privremeni ciklus, najvažnije pitanje nije hoće li se nastaviti, već kada postane očigledno.

Tržišta rijetko cijene opcionalnost dok nije široko vidljiva. Do trenutka kada dođe sigurnost, asimetrija obično nestane.

Kako troškovi ostajanja ekonomski povezanim nastavljaju opadati, vrijednost mjesta koja kombiniraju kvalitet života sa povezivanjem neće ravnomjerno rasti - ali malo je vjerojatno da će se preokrenuti.

Odluka s kojom se suočavaju kupci manje je filozofska nego praktična: koliki je trošak čekanja na sigurnost i ko je snosi?

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.