Переоценка места

На протяжении большей части современной эпохи рынки недвижимости основывались на одном предположении: работа диктует, где люди живут.

Города росли благодаря объединению рабочих мест. Транспортные сети, плотность жилья и стоимость земли — все это отражает близость к экономической активности. Даже те покупки, которые были мотивированы стилем жизни (вторичное жилье, отдых на побережье, апартаменты для катания на лыжах), рассматривались как произвольные, а не тяжёлые трудовые отношения.

Эта иерархия ослабевает. Не потому, что люди перестали работать, а потому, что стоимость сохранения экономических связей резко снизилась. По мере того как эти затраты приближаются к нулю, все большее значение приобретает другое — и это уже учтено.
‍

Переоценка уже началась

Самый важный сдвиг за последние пять лет связан не с технологиями, а с поведением.

В период с 2020 по 2024 год удаленная работа превратилась из исключения в норму для мобильных специалистов по всему миру и, что особенно важно, сохранилась на этом уровне и после отмены ограничений. Чтобы сохранить экономическую значимость, нужно меньше людей находиться в определенном месте пять дней в неделю.

Рынки жилья начали расходиться.

Реальный рост городов мира, ориентированных на работу, был сдержанным или отрицательным, в то время как живописные районы с низкой плотностью населения (прибрежные, альпийские, климатические) значительно выросли. Это не ограничивалось одной страной. Она появилась на юге Европы, в некоторых частях Северной Америки и в некоторых горных регионах по всему миру.

Покупатели больше не тратили оптимизацию времени в пути. Они оптимизировали качество жизни при условии, что связь оставалась неизменной.
‍

Что изменилось, а что нет

Этот сдвиг часто называют культурной революцией. На самом деле оно уже и точнее.

Люди не переставали работать. Доход не стал всеобщим. Города не утратили своей экономической или культурной значимости.

Что изменилось, так это факультативность.

Растущее число специалистов обнаружило, что они могут зарабатывать удаленно или полуудаленно, координировать свои действия в разных часовых поясах, путешествовать реже, но более целенаправленно и отделить повседневную жизнь от единого центра занятости.

Это относилось не ко всем. Но это относилось к достаточному количеству людей и достаточному капиталу для перемещения рынков.
‍

Расширяющийся дополнительный класс

Самая интересная демографическая группа — это не сверхбогатые люди и не гипотетическое будущее, поддерживаемое всеобщим доходом.

Это растущая средняя часть людей, обладающих достаточной стабильностью выбора.

Эти покупатели не стремятся максимизировать доход любой ценой. Они максимизируют полезность: здоровье, окружающую среду, повседневный опыт, доступ к природе и устойчивость к внешним воздействиям в долгосрочной перспективе.

Они по-прежнему заботятся о стоимости, ликвидности и защите от убытков. Но в обмен на экономическую активность они пойдут на существенное улучшение условий жизни.

Это объясняет, почему спрос сконцентрировался в местах с высоким качеством жизни без разрыва экономических связей, а не в отдаленных районах и не в густонаселенных финансовых центрах.
‍

Что переоценивается, когда работа отходит от места

Когда близость к занятости становится доминирующей переменной, другие факторы влияют на рост стоимости.

Цены на одни и те же товары неизменно увеличиваются: естественная красота, ощущаемая ежедневно, а не в зависимости от сезона; возможность активного отдыха на свежем воздухе — прогулки, плавание, парусный спорт, катание на лыжах, езда на велосипеде; чистый воздух и вода; человеческие города, где можно гулять пешком; умеренный климат; места, способствующие здоровью, а не просто места для отдыха.

Они всегда были желанны. Изменился их экономический вес.

Они больше не являются предметами роскоши, дополняющими жизнь, ориентированную на работу. Они становятся основой организации жизни.
‍

Лаборатория, а не пункт назначения

За два десятилетия наблюдения и консультирования иностранных покупателей заявленная мотивация покупки изменилась.

Рассмотрите Которский залив Черногории — не как рекомендацию, а как пробный пример.

В период с середины 2000-х по середину 2020-х годов стоимость жилья в этом регионе выросла в несколько раз, несмотря на лишь постепенные инфраструктурные изменения и ограниченную масштабную застройку. Больше всего изменилась не среда застройки, а профиль покупателя.

Первоначальный спрос был обусловлен доходностью, ценовым арбитражем и спекуляциями на пограничных рынках. Со временем это уступило место тому, что покупатели стали отдавать предпочтение образу жизни, пейзажам, климату и долгосрочным перспективам, а экономические связи стали скорее предполагать, чем подвергать сомнению.

Покупатели не платили за трансформацию. Они платили за право жить хорошо, не отрываясь от остального мира.

Этот узор не уникален. Просто ее легче наблюдать на небольших, изолированных рынках.
‍

Искусственный интеллект как ускоритель, а не источник

Искусственный интеллект не создает эту тенденцию. Это обостряет ее.

Сокращая затраты на координацию, автоматизируя рутинную работу и еще больше ослабляя связь между усилиями и местоположением, искусственный интеллект укрепляет уже установленное направление. Это удешевляет использование географических опций, повышает масштабируемость и долговечность.

Но переоценка предшествовала появлению технологии.
‍

Почему города не рушатся

Ничто из этого не означает конец городов.

Мировые центры финансов, культуры, образования и политической власти останутся очень ценными и все более поляризованными. Меняется не их существование, а их роль.

Города становятся местами концентрации и напряженности. Живописные, удобные для жизни регионы становятся местами непрерывности и равновесия. Золотая середина — жить где-то в первую очередь потому, что этого требует работа, — сужается.
‍

Вопрос о сроках

Если такая переоценка отражает структурные изменения, а не временный цикл, самый важный вопрос заключается не в том, продолжится ли такая переоценка, а в том, когда она станет очевидной.

Рынки редко склонны к опционализации цен до тех пор, пока она не станет широко заметной. К тому времени, когда приходит определенность, асимметрия обычно исчезает.

Поскольку стоимость сохранения экономической связи продолжает падать, стоимость мест, сочетающих качество жизни с возможностью подключения к Интернету, будет расти неравномерно, но маловероятно, что ситуация изменится вспять.

Решение, стоящее перед покупателями, носит не столько философский, сколько практический характер: во что обойдется ожидание уверенности и кто ее несет?

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.