Die Neubewertung von Orten

Während des größten Teils der Neuzeit wurden Immobilienmärkte auf der Grundlage einer einzigen Annahme organisiert: Die Arbeit bestimmt, wo die Menschen leben.

Die Städte wuchsen, weil sich die Beschäftigung häufte. Verkehrsnetze, Wohndichte und Grundstückswerte spiegelten allesamt die Nähe zur Wirtschaftstätigkeit wider. Selbst Käufe, die vom Lebensstil bestimmt waren — Zweitwohnungen, Rückzugsorte an der Küste, Skiwohnungen — wurden als Ermessensspielraum betrachtet, der der Schwere der Arbeit untergeordnet war.

Diese Hierarchie lockert sich. Nicht weil die Menschen aufgehört haben zu arbeiten, sondern weil die Kosten für die Aufrechterhaltung der wirtschaftlichen Vernetzung stark gesunken sind. Wenn sich diese Kosten dem Nullpunkt nähern, wird etwas anderes wichtiger — und das ist bereits eingepreist.
‍

Die Preisanpassung ist bereits im Gange

Die wichtigste Veränderung der letzten fünf Jahre ist nicht technologischer, sondern verhaltensbezogener Natur.

Zwischen 2020 und 2024 hat sich die Telearbeit für weltweit mobile Fachkräfte von einer Ausnahme zur Norm entwickelt — und vor allem blieb sie auch nach dem Ende der Beschränkungen bestehen. Um wirtschaftlich relevant zu bleiben, mussten an fünf Tagen in der Woche weniger Menschen an einem bestimmten Ort sein.

Die Wohnungsmärkte begannen zu divergieren.

Weltstädte, in denen Arbeit im Mittelpunkt steht, verzeichneten ein gedämpftes oder negatives reales Wachstum, während landschaftlich reizvolle Regionen mit geringerer Bevölkerungsdichte — Küsten-, Alpen- und klimatisch milde — einen starken Aufschwung verzeichneten. Dies war nicht auf ein Land beschränkt. Es erschien in Südeuropa, Teilen Nordamerikas und ausgewählten Bergregionen weltweit.

Die Käufer optimierten nicht mehr die Pendelzeit. Sie optimierten die Lebensqualität, vorausgesetzt, die Konnektivität blieb intakt.
‍

Was hat sich geändert — und was nicht

Dieser Wandel wird oft als Kulturrevolution beschrieben. In Wirklichkeit ist es enger und genauer.

Die Leute haben nicht aufgehört zu arbeiten. Das Einkommen wurde nicht universell. Städte haben ihre wirtschaftliche oder kulturelle Bedeutung nicht verloren.

Was sich geändert hat, war die Optionalität.

Immer mehr Berufstätige fanden heraus, dass sie aus der Ferne oder aus der Ferne verdienen, sich über Zeitzonen hinweg koordinieren, seltener, dafür aber bewusster reisen und das tägliche Leben von einem einzigen Beschäftigungszentrum abkoppeln konnten.

Das galt nicht für alle. Aber es galt für genügend Mitarbeiter — und genug Kapital —, um die Märkte zu bewegen.
‍

Die expandierende optionale Klasse

Die interessanteste Bevölkerungsgruppe sind weder die Ultrareichen noch eine hypothetische Zukunft, die durch das Universaleinkommen gestützt wird.

Es ist die wachsende Mitte von Menschen mit ausreichender Stabilität, um wählen zu können.

Diese Käufer maximieren ihr Einkommen nicht um jeden Preis. Sie maximieren den Nutzen: Gesundheit, Umwelt, tägliche Erfahrung, Zugang zur Natur und langfristige Widerstandsfähigkeit.

Sie legen immer noch Wert auf Wert, Liquidität und Abwärtsschutz. Aber sie werden wirtschaftliche Intensität gegen eine spürbare Verbesserung der Lebensweise eintauschen.

Dies erklärt, warum sich die Nachfrage auf Orte konzentriert hat, die eine hohe Lebensqualität bieten, ohne die wirtschaftlichen Verbindungen zu unterbrechen — nicht in abgelegenen Gebieten und nicht in dicht besiedelten Finanzzentren.
‍

Was wird neu berechnet, wenn Arbeit von Ort zu Ort getrennt wird

Wenn die Nähe zur Beschäftigung als dominante Variable schwächer wird, rücken andere Faktoren im Wertestapel nach oben.

Dieselben Eigenschaften ziehen immer wieder Premium-Preise nach sich: natürliche Schönheit, die täglich und nicht saisonal erlebt wird; Zugang zu Outdoor-Aktivitäten wie Wandern, Schwimmen, Segeln, Skifahren, Radfahren; saubere Luft und sauberes Wasser; menschengroße Städte mit echter Begehbarkeit; gemäßigtes Klima; Orte, die der Gesundheit dienen, anstatt nur Freizeit zu bieten.

Diese waren immer wünschenswert. Was sich geändert hat, ist ihr wirtschaftliches Gewicht.

Sie sind kein Luxus mehr, der zu einem arbeitsorientierten Leben dazukommt. Sie werden zur Grundlage, auf der das Leben organisiert wird.
‍

Ein Labor, kein Ziel

In den letzten zwei Jahrzehnten der Beobachtung und Beratung internationaler Käufer hat sich die angegebene Kaufmotivation verändert.

Betrachten Sie die Bucht von Kotor in Montenegro — nicht als Empfehlung, sondern als Testfall.

Zwischen Mitte der 2000er und Mitte der 2020er Jahre stiegen die Wohnwerte in dieser Region um ein Vielfaches, obwohl die Infrastruktur nur schrittweise geändert wurde und die großflächige Bebauung begrenzt war. Was sich am meisten änderte, war nicht die bebaute Umwelt, sondern das Käuferprofil.

Die frühe Nachfrage war auf Renditen, Preisarbitrage und Grenzmarktspekulationen zurückzuführen. Im Laufe der Zeit wich dies den Käufern, denen Lebensstil, Landschaft, Klima und langfristige Optionen Vorrang eingeräumt wurden — wobei wirtschaftliche Konnektivität eher unterstellt als in Frage gestellt wurde.

Käufer zahlten nicht für die Transformation. Sie zahlten für das Recht, gut zu leben, ohne sich von der Außenwelt abzukoppeln.

Dieses Muster ist nicht einzigartig. Es ist einfach einfacher, es in kleineren, begrenzten Märkten zu beobachten.
‍

KI als Beschleuniger, nicht als Ursprung

Künstliche Intelligenz erzeugt diesen Trend nicht. Sie schärft ihn.

Durch die Reduzierung der Koordinationskosten, die Automatisierung von Routinearbeiten und die weitere Lockerung der Verknüpfung zwischen Aufwand und Standort verstärkt KI eine bereits festgelegte Richtung. Dadurch werden geografische Optionen günstiger, skalierbarer und langlebiger.

Die Neubewertung ging jedoch der Technologie voraus.
‍

Warum Städte nicht zusammenbrechen

Nichts davon bedeutet das Ende der Städte.

Globale Finanz-, Kultur-, Bildungs- und politische Machtzentren werden weiterhin von hohem Wert sein — und sich zunehmend polarisieren. Was sich ändert, ist nicht ihre Existenz, sondern ihre Rolle.

Städte werden zu Orten der Konzentration und Intensität. Landschaftlich reizvolle, lebenswerte Regionen werden zu Orten der Kontinuität und Ausgewogenheit. Der Mittelweg — in erster Linie irgendwo leben, weil die Arbeit es erfordert — verengt sich.
‍

Die Frage zum Timing

Wenn diese Neubewertung eher auf einen Strukturwandel als auf einen vorübergehenden Zyklus zurückzuführen ist, ist die wichtigste Frage nicht, ob sie sich fortsetzen wird, sondern wann sie offensichtlich wird.

Märkte bewerten Optionalität selten, bis sie allgemein sichtbar ist. Bis die Gewissheit eintrifft, ist die Asymmetrie in der Regel verschwunden.

Da die Kosten für die Aufrechterhaltung der wirtschaftlichen Vernetzung weiter sinken, wird der Wert von Orten, die Lebensqualität mit Konnektivität verbinden, nicht gleichmäßig steigen — aber es ist unwahrscheinlich, dass er sich umkehrt.

Die Entscheidung, vor der Käufer stehen, ist weniger philosophisch als praktisch: Was kostet es, auf Gewissheit zu warten, und wer trägt sie?

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.