Čitanje mape imovine Tivta: lekcije iz pristupanja Hrvatske u EU

Susjedstva koja neposredno okružuju Porto Montenegro dosljedno su nadmašila sam kompleks. Taj obrazac nije slučajan - to je način na koji ograničena obalna tržišta ponovno cijene nakon što se vanjski rizici komprimiraju.

To zapažanje se stalno pojavljivalo dok sam gledao kako se Tivat razvija u protekle dvije decenije. Konvencionalni odgovor - lokacija, lokacija, lokacija - objašnjava neke od toga. Ali propušta nešto suptilnije: obrazac kako se rast širi kroz ograničeni obalni grad nakon što se vanjski rizici počnu komprimirati.

Prije nekoliko godina počeo sam kopati podatke o hrvatskoj obalnoj imovini iz perioda nakon pristupanja EU 2013. godine. Ono što sam pronašao nije ono što sam očekivao. Split i Dubrovnik nisu samo “uspjeli s plimom” - specifična naselja su precizirana u jasnom nizu, a područja koja su donosila najjači procenat prinosa nisu uvijek bila očigledna.

Taj hrvatski uzorak gotovo savršeno mapira Tivat.

Što zapravo pokazuju podaci Hrvatske

Kada ljudi razgovaraju o rastu imovine u Hrvatskoj nakon EU, obično navode nacionalne prosjeke. Glavni broj je impresivan: hrvatski indeks cijena stambenih nekretnina otprilike se udvostručio između 2013. i 2025. godine, porastavši sa oko 95 na preko 200 (koristeći referentnu vrijednost Banke za međunarodna poravnanja, 2010 = 100).

Ali ta nacionalna figura zamagljuje ono što se zapravo dogodilo na terenu.

Rast se nije ravnomjerno širio. Koncentrisao se na određene vrste mjesta - i unutar tih mjesta, u određenim četvrtima. Obrazac je bio izuzetno konzistentan u Splitu, Dubrovniku i manjim primorskim gradovima:

• Glavna riva i povijesna jezgra prvo cijene—ne zbog porasta potražnje u početku, već od kompresije rizika. Pristupanje EU smanjilo je uočene pravne, valutne i upravljačke rizike za međunarodne kupce i zajmodavce. Područja koja su već bila “završena” i pogodna za život odmah su imala koristi jer su se tu koncentrirali instinkti za očuvanje kapitala.
• Susjedna praktična naselja zatvaraju jaz u cijenama—ne glamurozne ulice, već ravne, pješačke do centra, pogodne za cjelogodišnji život. U Splitu je to značilo unutrašnje susjedstva neposredno ispred Dioklecijanove palače. U Dubrovniku je to značilo ulice iza Starog grada koje su mještani oduvijek preferirali, ali turisti previđali.
• Periferna područja pomiču se posljednjai to je dio koji su mnogi investitori propustili. Istinski periferna područja počela su se kretati tek kasnije, nakon što se centralna ponuda pooštrila i kupci su počeli prihvatati kompromise: daljnju udaljenost u zamjenu za noviju gradnju, garaže i niže ulazne cijene.

“Ovaj slijed je važan daleko više od bilo koje brojke procenata rasta. Govori vam gdje se pojavljuju dobitci, kada se pojavljuju i zašto neka područja nadmašuju iako izgledaju manje atraktivno na papiru.”

Ovaj slijed je važan daleko više od bilo koje procenatne brojke rasta. To vam govori gdje pojavljuju se dobici, kada pojavljuju se, i zašto neka područja nadmašuju iako izgledaju manje atraktivno na papiru.

Tivat gotovo točno slijedi ovaj obrazac.

Mapiranje Tivta kroz hrvatski objektiv

Ako ponašanje hrvatskog primorskog tržišta prekrijete na geografiju Tivta, grad počinje imati intuitivan smisao kao zbirka mikro tržišta, svaki sa svojim vremenom i logikom.

Donja Lastva: Ponovna cijena koja se već dogodila

Donja Lastva, posebno povišeni dijelovi poput Perušina, predstavlja tivatski ekvivalent splitskoj rivi Bačvice ili dubrovačkom rubu Lapada — ograničen ponudom, vođen životnim stilom i globalno priznat od strane međunarodnih kupaca.

Ovo područje je u velikoj mjeri završilo svoj ciklus ponovnog određivanja cijena. Rast je ovdje stabilan, a ne eksplozivan. Dostupnost zemljišta je minimalna, projekti su prilagođeni. Kupci ne traže vrijednost po sebi— ulažu u određenu lokaciju i stil života koji se ne mogu ponoviti drugdje u Tivtu.

Lekcija iz Hrvatske: ova područja prvo cijene i najbolje zadržavaju vrijednost tokom pada, ali u njima se obično događa najveći postotak dobitaka u budućnosti. Već su se preselili.

Seljanovo i Kalimanj: Uspostavljeno jezgro

Centralno Seljanovo — ulice koje zrače iz centra grada Tivta prema Porto Montenegro— i mala povijesna marina Kalimanj predstavlja jezgro grada koje se može prošetati za život.

U hrvatskom smislu, ovo je ekvivalentno unutrašnjim četvrtima Splita neposredno izvan drevnog jezgra: blizu svega, praktično i za mještane i za iseljenike, s mješavinom starijih zaliha i novijih renovijih renoviranja koje stalno podižu pod.

Seljanovo se godinama tiho nadograđuje. Novije gradnje postavljaju mjerila cijena, a stariji stanovi postepeno zatvaraju jaz. Nije dramatično, ali je uporno. U međuvremenu, Kalimanj je mali — enklava na obali s autentičnošću i oskudicom koja privlači kupce koji traže nešto manje uglađeno od Porto Montenegro, ali karakterističnije od standardnog stambenog bloka.

Ova područja obično ne pružaju eksplozivan rast, ali pružaju dosljednost. U Hrvatskoj su ekvivalentna naselja održavala snažnu likvidnost i stabilnu aprecijaciju tokom ciklusa nakon EU.

Tripovići i Živjeli: Tihi nadmašnici

Evo gdje postaje zanimljivo.

Tripovići se nalaze odmah iza centra Tivta — dovoljno blizu da pješice do supermarketa i škola, dovoljno daleko da se uvijek osjećaju više lokalno nego međunarodno. Povijesno gledano, bilo je to mješovite namjene, neupadljivo, mjesto kroz koje biste se vozili bez da primijetite. Tamo posjedujemo razvojnu parcelu i gradimo našu porodičnu kuću, ne kao spekulacije, već zato što su pogledi na Tivat zaljev jednako spektakularni kao i kod Donje Lastve, iako je lik mirniji i rezidencijalniji.

U međuvremenu se penje na padinu brda istočno od grada — stambeno, povišeno, sve više omiljeno od kupaca koji žele pogled i tišinu, ali ne mogu priuštiti ili ne žele premiju Donje Lastve.

Nijedno područje nije posebno “glavno” u tradicionalnom smislu. No, hrvatski obrazac sugerira da su to upravo zone koje često donose najjači postotni dobitak tijekom cijelog ciklusa.

“Počinju jeftinije, ali nesrazmjerno imaju koristi od blizine nakon što se osnovna područja precijene iznad pragova pristupačnosti.”

Zašto? Budući da počinju jeftinije, ali nesrazmjerno imaju koristi od blizine nakon što se osnovna područja pocijenjuju iznad pragova pristupačnosti.

U Splitu su unutrašnja naselja poput onih u blizini Žnjana ili prijelazne zone iza rive često postotno nadmašila — ne zato što su postale moderne, već zato što su se smanjile razlike u cijenama. Kupci koji su dobili cijenu iz Bačvica rekalibrirali su kako izgleda “prihvatljiva” udaljenost ili nadmorska visina, pa su ta područja iznenada preispitana.

Tripovići i Čuvari su tivatska verzija te dinamike. Nisu rubovi - strukturno su dio grada. A kako se okolni blokovi Donje Lastve, Seljanova i Porto Montenegro nastavljaju zategnuti, ova naselja postaju logično sljedeće razmatranje za kupce koji žele da žive u samom Tivtu, a ne na njegovoj periferiji.

Kada smo prije nekoliko godina preselili našu agenciju iz Kotora u Tivat, to nije bilo zbog bilo kakve hrvatske analize, već zato što smo mogli vidjeti kako Tivat postaje epicentar za međunarodne kupce, a Porto Montenegro je žarište. Hrvatski podaci došli su kasnije, a kad sam ih proučavao, obrazac je jednostavno potvrdio ono što smo već primijetili na terenu: rast se širi prema van iz ograničenih jezgara u predvidljivim talasima.

Naša kancelarija je u Kalimanju, imamo posjede u Tripovićima, a pozicionirali smo se i u drugim područjima kao što su Luštica i Kalašin u sjevernoj Crnoj Gori — uvijek gledajući kuda će talas dalje putovati, a ne tamo gdje je već stigao.

Gradiošnica i rub aerodroma: Drugi val

Dalje, prema aerodromu i u područja poput Gradiošnice, logika se u potpunosti mijenja.

Ove zone su vođene programerima, zavisne od automobila i definirane su novom izgradnjom, a ne utvrđenim karakterom. U hrvatskom smislu ovo je ekvivalentno istočnom Splitu ili perifernim zagrebačkim okruzima — mjestima koja su rasla ne zbog šarma, već zbog toga što je središnjim područjima ponestalo zemlje.

Hrvatski obrazac pokazuje da ove zone obično imaju koristi kasnije u ciklusu, jednom:

• Središnja naselja značajno su precijenjena
• Kupci prihvataju blizinu infrastrukture (aerodromi, putevi) kao kompromis
• Ograničenja ponude na drugim mjestima čine razvoj zelenog polja jedinom opcijom za volumen

Gradiošnica u bliskom roku neće nadmašiti Tripoviće. Ali ni to nije irelevantno. Nakon što se jezgro Tivta potpuno zategne - što se, s obzirom na fizička ograničenja grada, čini sve vjerojatnijim - ove zone širenja postaju otpuštajući ventil za potražnju koja se ne može zadovoljiti drugdje.

Hrvatski presedan sugerira da bi ovo mogla biti srednjoročna priča - pet godina ili duža - a ne neposredna. Ali vrijedi gledati.

Zašto Tivatska ograničenja jačaju hrvatsku analogiju

Tivat je fizički boksovan.

Zapadno i južno: Tivatski zaljev.

Na sjeveru: aerodrom i njegova operativna ograničenja.

Na istoku: rastuća topografija koja brzo postaje nepraktična za razvoj velikih razmjera.

Porto Montenegro je zaključao značajan dio premium rive. Za obronke Donje Lastve se uglavnom govori. Seljanovo je već gusto.

To znači da se pritisak rasta u Tivtu ne može izraziti širenjem. Mora se izraziti kroz:

• Denzifikacija u utvrđenim područjima
• Kompresija cijena između susjedstava
• Konačna ekspanzija u nekoliko preostalih zelenih zona

Hrvatski primorski gradovi sa sličnim ograničenjima - Split okružen planinama i morem, Dubrovnik ograničen topografijom i zaštitom baštine - upravo su oni koji su zabilježili najjače rezultate nakon EU u odnosu na nacionalne prosjeke.

Tivat nije samo grad unutar Crne Gore. To je jedan, ograničen obalni čvor s međunarodnom čitljivošću, gustoćom infrastrukture (marina, aerodrom, cjelogodišnje usluge) i bazom kupaca koja je već jako nelokalna.

“Kada razmišljate o efektima pristupanja EU na Crnu Goru, korisnije je razmišljati o tome kako se Tivat kao specifična imovina preocjenjuje, a ne o tome kako se “Crna Gora” kao apstraktna zemlja ponaša.”

Kada razmišljate o efektima pristupanja EU na Crnu Goru, korisnije je razmišljati o tome kako se Tivat kao specifična imovina preocjenjuje, a ne o tome kako “Crna Gora” kao apstraktna zemlja djeluje.

Šta ovo znači gledati naprijed

Ako je Hrvatska vodič - i vjerujem da je najbolji dostupan vodič - sljedeće tri do pet godina u Tivtu će vjerojatno vidjeti:

• Kontinuirana snaga u uspostavljenom jezgru: Donja Lastva, centralno Seljanovo i Kalimanj ostat će likvidni udjeli niske volatilnosti. Rast će biti stabilan, a ne spektakularan, ali ova područja pružaju lošu zaštitu i predvidljivo uvažavanje.
• Kompresija u zanemarenim područjima: Tripovići i Zone su zone na koje treba paziti na postotni dobitak. Neće se udvostručiti preko noći, ali kako se praznine u cijenama zatvaraju i kupci ponovo kalibriraju šta znači “prihvatljivo”, ova naselja bi trebala stalno popunjavati cijene prema gore. Tu hrvatski obrazac sugerira da se obično pojavljuju najzanimljiviji prinosi prilagođeni riziku.
• Sporije kretanje na periferiji: Gradiošnica i slične zone će na kraju imati koristi, ali su drugi val. Oni će biti važni kada se centralna ponuda istinski iscrpi i kupci prihvate vrhunske lokacije u zamjenu za modernu izgradnju i niže ulazne cijene.

Pogreška koju mnogi investitori čine je pretpostavka da se rast događa svugdje istovremeno nakon što dođe do katalizatora poput pristupanja EU. Iskustvo Hrvatske pokazuje da to nije način na koji to funkcionira. Rast zrači prema van iz ograničenih, međunarodno čitljivih jezgara, i to čini u nizu koji je iznenađujuće predvidljiv.

Završna misao

Već dvije decenije radim na tržištu nekretnina u Crnoj Gori - još prije nego što je zemlja uopće stekla nezavisnost. Gledao sam kako Tivat evoluira iz mirnog grada sa propadajućim brodogradilištem u globalno priznato odredište marina. Vidio sam kako se obronci Donje Lastve pretvaraju iz poljoprivrednog zemljišta u neke od najtraženijih adresa zaljeva.

Ono što me danas najviše pogađa kod Tivta je koliko dobro odražava postavku hrvatskih obalnih tržišta s najboljim performansama u godinama koje su prethodile pristupanju EU: ograničena ponuda, međunarodna potražnja, postojeća infrastruktura i jasna hijerarhija susjedstava koja još nisu u potpunosti pocijenjena jedna prema drugoj.

Hrvatska lekcija nije da će sve rasti. To je da se određena mjesta prvo uzdižu, a specifična dinamika - blizina, šetljivost, oskudica - određuju koja naselja imaju najviše koristi i kada.

Tripovići možda nemaju stavove Donje Lastve ili prepoznavanje brenda Porto Montenegro. Ali ima nešto jednako vrijedno: blizu je, može se živjeti i još uvijek je pristupačno u odnosu na jezgru.

Ta kombinacija, u Hrvatskoj, pokazala se izuzetno moćnom.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.