Чтение карты недвижимости Тивата: уроки вступления Хорватии в ЕС

Районы, расположенные в непосредственной близости от Porto Montenegro, неизменно превосходили сам комплекс. Эта закономерность не случайна — дело в том, как ограниченные прибрежные рынки переоценивают цены в условиях снижения внешних рисков.

Я наблюдал за развитием Тивата на протяжении последних двух десятилетий, и это замечание постоянно всплывало на поверхность. Общепринятый ответ — местоположение, местоположение, местоположение — объясняет кое-что из этого. Но здесь упускается из виду нечто более тонкое: динамика экономического роста в прибрежном городе с ограниченными возможностями, когда внешние риски начинают снижаться.

Несколько лет назад я начал изучать данные о прибрежной недвижимости Хорватии за период после вступления в ЕС в 2013 году. То, что я обнаружил, оказалось совсем не таким, как я ожидал. Сплит и Дубровник не просто «росли вместе с волной» — цены в отдельных районах менялись в четкой последовательности, а районы, принесшие наибольшую прибыль, не всегда были очевидными.

Этот хорватский узор почти идеально соответствует Тивату.

Что на самом деле показывают данные Хорватии

Когда люди обсуждают рост рынка недвижимости в Хорватии после вступления в ЕС, они обычно ссылаются на средние показатели по стране. Общая цифра впечатляет: индекс цен на жилую недвижимость в Хорватии примерно удвоился в период с 2013 по 2025 год, увеличившись примерно с 95 до более 200 (если использовать контрольный показатель Банка международных расчетов, 2010 год = 100).

Но этот национальный деятель скрывает, что на самом деле произошло на местах.

Рост не был равномерным. Он был сосредоточен в определенных типах мест, а в этих местах — в определенных районах. В Сплите, Дубровнике и небольших прибрежных городах ситуация была на удивление одинаковой:

• Первыми переоцениваются лучшие набережные и исторические центры— не из-за первоначального всплеска спроса, а из-за снижения рисков. Вступление в ЕС снизило предполагаемые правовые, валютные и управленческие риски для международных покупателей и кредиторов. Области, которые уже были «достроены» и пригодны для жизни, сразу же выиграли, так как именно здесь сконцентрировались инстинкты сохранения капитала.
• Соседние практические кварталы сокращают разрыв в ценах— не гламурные улицы, а ровные, до центра можно дойти пешком, пригодные для круглогодичного проживания. В Сплите речь шла о внутренних кварталах рядом с дворцом Диоклетиана. В Дубровнике это были улицы за Старым городом, которые местные жители всегда предпочитали, а туристы не обращали внимания.
• Периферийные области перемещаются последними— и это то, что многие инвесторы упустили из виду. По-настоящему периферийные районы начали перемещаться лишь позже, когда централизованное предложение ужесточилось, а покупатели начали идти на компромиссы: отдаляться от дома в обмен на новое строительство, гаражи и более низкие входные цены.

«Эта последовательность имеет гораздо большее значение, чем любой показатель процентного роста. Она подскажет вам, где и когда появляются прибыли и почему некоторые области превосходят результаты, несмотря на то, что на бумаге они выглядят менее привлекательными».

Эта последовательность имеет гораздо большее значение, чем любой показатель процентного роста. Она говорит вам где появляются прибыли, когда они появляются, и почему некоторые области превосходят результаты, несмотря на то, что на бумаге выглядят менее привлекательно.

Тиват почти точно следует этой схеме.

Картографирование Тивата сквозь призму Хорватии

Если сопоставить поведение прибрежных рынков Хорватии с географией Тивата, то станет понятным, что город представляет собой совокупность микрорынков, каждый из которых имеет свое время и логику.

Доня Ластва: переоценка, которая уже произошла

Доня Ластва, особенно такие возвышенные районы, как Перушине, в Тивате представляют собой аналог набережной Бачвице в Сплите или Лапада на окраине Дубровника. Они ограничены в предложениях, ориентированы на образ жизни и пользуются признанием международных покупателей во всем мире.

Цикл переоценки в этой области в значительной степени завершен. Рост здесь устойчивый, а не стремительный. Доступность земли минимальна, проекты разрабатываются по индивидуальному заказу. Покупатели не ищут ничего ценного как таковой— они инвестируют в конкретное место и образ жизни, которые невозможно повторить нигде в Тивате.

Урок Хорватии: цены в этих районах сначала переоцениваются, а во время спадов они лучше всего сохраняют свою стоимость, но в будущем процентная прибыль в них обычно не будет наибольшей. Они уже переехали.

Селяново и Калимандж: устоявшийся центр

Центральное Селяново — улицы, идущие из центра Тивата в сторону Порто Черногорияа небольшой исторический пристань Калимандж представляет собой удобный для жизни и пешеходный центр города.

В хорватском языке это можно сравнить с внутренними кварталами Сплита, расположенными недалеко от древнего центра: здесь есть все, что удобно как для местных жителей, так и для экспатриантов. Здесь постоянно растут как старые дома, так и новые ремонтные работы.

Селяново уже много лет спокойно модернизируется. Новые здания устанавливают ценовые ориентиры, а старые квартиры постепенно сокращают этот разрыв. Это не так уж и драматично, но оно сохраняется. В то же время Калимань — крошечный прибрежный анклав, в котором царит аутентичность и скудность, что привлекает покупателей, ищущих что-то менее изысканное, чем в Порто Монтенегро, но более характерное, чем обычный жилой дом.

Эти области обычно не обеспечивают стремительного роста, но они обеспечивают стабильность. В Хорватии в странах с аналогичными регионами ликвидность сохранялась на высоком уровне и стабильно росла на протяжении всего цикла после выхода из ЕС.

Триповичи и Мажина: тихие аутперформеры

Вот где это становится интересным.

Триповичи расположены прямо за центром Тивата — достаточно близко, чтобы дойти пешком до супермаркетов и школ, и настолько далеко, что здесь всегда чувствуется скорее местный, чем международный. Исторически это было многофункциональное и негламурное место, по которому можно было проехать незаметно. Мы владеем земельным участком под застройку и строим свой семейный дом, но не из спекуляций, а потому, что виды на Тиватский залив такие же потрясающие, как и у Доньи Ластвы, хотя героиня более спокойная и жилая.

Тем временем Мажина взбирается на склон холма к востоку от города. Это жилое здание, расположенное на возвышенности, которое все чаще выбирают покупатели, которым нравятся виды и тишина, но которые не могут себе позволить или не хотят покупать премиальные товары Доньи Ластвы.

Ни одна из областей не является особенно «первоклассным» в традиционном смысле. Однако, как показывает статистика Хорватии, именно в этих зонах процентный прирост за весь цикл зачастую наиболее высок.

«Сначала они дешевле, но при этом несоразмерно выигрывают от близости, когда цены на основные районы превышают пороговые значения доступности».

Почему? Потому что они сначала дешевле, но при этом несоразмерно выигрывают от близости, когда цены на основные районы превышают пороговые значения доступности.

В Сплите внутренние кварталы, такие как окрестности Жняна или переходные зоны за набережной, часто превосходили результаты в процентном отношении — не потому, что они стали модными, а потому, что разрыв в ценах сократился. Покупатели, выехавшие из Бачвице по цене, пересмотрели «приемлемое» расстояние или высоту над уровнем моря, и выбор этих районов внезапно был пересмотрен.

Триповичи и Мажина — это версия этой динамики в Тивате. Они не окраины, а структурно являются частью города. А поскольку площадь кварталов Донья Ластва, Селяново и Порто Монтенегро продолжает сокращаться, эти кварталы становятся логичным выбором для покупателей, которые хотят жить в самом Тивате, а не на его окраине.

Когда несколько лет назад мы перевели наше агентство из Котора в Тиват, дело было не в результатах хорватского анализа, а в том, что Тиват превратился в эпицентр привлечения иностранных покупателей, а Porto Montenegro — в центре внимания. Данные по Хорватии появились позже, и когда я их изучил, картина просто подтвердила то, что мы уже наблюдали на местах: рост распространяется за пределы ограниченных ядер предсказуемыми волнами.

Наш офис находится в Калиманье, у нас есть холдинги в Триповичах, а также в других районах, таких как Луштица и Калашин на севере Черногории, и мы всегда смотрим, куда эта волна пойдет дальше, а не туда, куда она уже прибыла.

Градиошница и окраина аэропорта: вторая волна

Дальше, в сторону аэропорта и таких районов, как Градиошница, логика полностью меняется.

Эти зоны управляются застройщиками, зависят от автомобилей и определяются новым строительством, а не устоявшимся характером. В хорватском языке это эквивалентно восточному Сплиту или периферийным районам Загреба. Эти места росли не из-за очарования, а из-за нехватки земли в центральных районах.

Ситуация в Хорватии показывает, что эти зоны обычно выигрывают на более позднем этапе цикла, когда:

• Цены в центральных кварталах значительно переоценены
• Покупатели принимают близость инфраструктуры (аэропорты, дороги) в качестве компромисса
• Ограничения поставок в других странах делают освоение новых месторождений единственным вариантом с точки зрения объемов

Градиошница не собирается превзойти Триповичи в ближайшей перспективе. Но это тоже не имеет значения. Как только центральная часть Тивата будет полностью затянута, что, учитывая физические ограничения города, становится все более вероятным, эти зоны расширения превращаются в спусковой клапан спроса, который невозможно удовлетворить в других местах.

Хорватский прецедент предполагает, что это может произойти в среднесрочной перспективе (пять лет или дольше), а не в ближайшее время. Но её стоит посмотреть.

Почему ограничения Тивата усиливают аналогию с Хорватией

В Тивате физически боксируют.

На западе и юге: Тиватский залив.

На севере: аэропорт и его эксплуатационные ограничения.

На востоке: растущая топография, которая быстро становится нецелесообразной для крупномасштабной застройки.

Порто Монтенегро заперло значительную часть премиальной набережной. В основном говорят о склонах холмов Доньи Ластвы. В Селяново и без того густо.

Это означает, что давление роста в Тивате не может выражаться в разрастании. Оно должно выражаться в следующем:

• Уплотнение в установленных районах
• Сжатие цен между районами
• Возможная экспансия в несколько оставшихся новых зон

Прибрежные города Хорватии, сталкивающиеся с аналогичными ограничениями (раскол, окруженный горами и морем, Дубровник, ограниченный топографией и охраной культурного наследия), продемонстрировали самые высокие результаты после вступления в ЕС по сравнению со средними показателями по стране.

Тиват — это не просто город в Черногории. Это единственный прибрежный узел с ограниченными возможностями, который можно прочесть по всему миру, развитой инфраструктурой (пристань для яхт, аэропорт, круглогодичное обслуживание), а покупательская база уже в значительной степени сосредоточена на неместных жителях.

«Когда вы думаете о влиянии вступления Черногории в ЕС, гораздо полезнее думать о том, как переоценивается Тиват как особый актив, а не о том, как выглядит «Черногория» как абстрактная страна»».

Когда вы думаете о влиянии вступления Черногории в ЕС, полезнее думать о том, как переоценивается Тиват как особый актив, а не о том, как выглядит «Черногория» как абстрактная страна.

Что это значит смотреть в будущее

Если руководствоваться путеводителем по Хорватии (а я считаю, что это лучший путеводитель из всех доступных), то в ближайшие три-пять лет в Тивате, скорее всего, вы увидите:

• Сохранение численности устоявшегося ядра: Донья Ластва, центральное Селяново и Калимандж останутся ликвидными активами с низкой волатильностью. Рост будет стабильным, а не впечатляющим, но эти области обеспечивают защиту от спада и предсказуемое повышение цен.
• Сжатие в недооцененных областях: Триповичи и Мажина — это зоны, за которыми стоит следить за процентным ростом. Они не удвоятся в одночасье, но по мере сокращения разницы в ценах и переосмысления покупателями понятия «приемлемый» уровень цен в этих районах следует постоянно повышать. Как показывает практика Хорватии, наиболее интересные доходности с поправкой на риск обычно возникают именно здесь.
• Более медленное перемещение на периферии: Градиошница и аналогичные зоны в конечном итоге выиграют, но это уже вторая волна. Они будут иметь значение, когда централизованное предложение действительно исчерпает себя, а покупатели согласятся на выгодное жилье в обмен на современное строительство и более низкие входные цены.

Многие инвесторы ошибаются, полагая, что рост произойдет повсеместно одновременно, как только возникнет такой катализатор, как вступление в ЕС. Опыт Хорватии показывает, что это не так. Темпы роста исходят из ограниченных объемов данных, хорошо различимых на международном уровне, и это происходит в удивительно предсказуемой последовательности.

Последняя мысль

Я работаю на рынке недвижимости Черногории уже два десятилетия — еще до обретения страной независимости. Я наблюдал за тем, как Тиват превратился из тихого городка с обанкротившейся верфью во всемирно известное место для яхт. Я видел, как склоны Доньи Ластвы превратились из сельскохозяйственных угодий в одни из самых популярных мест залива.

Что меня больше всего поражает в сегодняшнем Тивате, так это то, насколько он отражает положение прибрежных рынков Хорватии с наилучшими показателями в годы, предшествовавшие вступлению в ЕС: ограниченное предложение, международный спрос, существующая инфраструктура и четкая иерархия районов, цены на которые еще не полностью завышены по сравнению друг с другом.

Урок Хорватии заключается не в том, что все улучшится. Дело в том, что на первое место выходят определенные места, а специфические факторы — близость, пешеходная доступность, дефицит — определяют, в каких районах больше всего и когда.

Возможно, у Tripovići нет ни взглядов Доньи Ластвы, ни узнаваемости бренда Porto Montenegro. Но в нем есть что-то не менее ценное: оно находится рядом, в нем удобно жить, но при этом оно доступно по сравнению с базовым.

Эта комбинация в Хорватии оказалась чрезвычайно эффективной.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.