Lesen Sie die Immobilienkarte von Tivat: Lehren aus dem EU-Beitritt Kroatiens

Die Stadtteile in der unmittelbaren Umgebung von Porto Montenegro haben den Komplex selbst durchweg übertroffen. Dieses Muster ist kein Zufall — es geht darum, wie stark eingeschränkte Küstenmärkte ihre Kurse ändern, sobald die externen Risiken abnehmen.

Diese Beobachtung tauchte immer wieder auf, als ich die Entwicklung von Tivat in den letzten zwei Jahrzehnten beobachtete. Die konventionelle Antwort — Standort, Standort, Standort — erklärt einiges davon. Aber es fehlt etwas Subtileres: das Muster, wie sich das Wachstum in einer beengten Küstenstadt ausbreitet, sobald die externen Risiken zu schrumpfen beginnen.

Vor einigen Jahren begann ich, mich mit den Daten über kroatische Küstenimmobilien aus der Zeit nach dem EU-Beitritt im Jahr 2013 zu befassen. Was ich gefunden habe, war nicht das, was ich erwartet hatte. Split und Dubrovnik stiegen nicht einfach „mit der Flut“ — in bestimmten Stadtvierteln wurden die Preise in einer klaren Reihenfolge neu berechnet, und die Gebiete, die die stärksten prozentualen Renditen erzielten, waren nicht immer die offensichtlichen.

Dieses kroatische Muster passt fast perfekt zu Tivat.

Was Kroatiens Daten tatsächlich zeigen

Wenn die Leute über das Immobilienwachstum Kroatiens nach der EU sprechen, nennen sie in der Regel nationale Durchschnittswerte. Die Schlagzeile ist beeindruckend: Der kroatische Preisindex für Wohnimmobilien hat sich zwischen 2013 und 2025 ungefähr verdoppelt und ist von rund 95 auf über 200 gestiegen (unter Verwendung des Benchmarks der Bank für Internationalen Zahlungsausgleich, 2010=100).

Aber diese nationale Zahl verdeckt, was tatsächlich vor Ort passiert ist.

Das Wachstum verteilte sich nicht gleichmäßig. Es konzentrierte sich auf bestimmte Arten von Orten — und innerhalb dieser Orte, auf bestimmte Stadtteile. Das Muster war in Split, Dubrovnik und kleineren Küstenstädten bemerkenswert einheitlich:

• Erstklassige Uferpromenade und historische Stadtkerne werden zuerst neu berechnet—nicht aufgrund des anfänglichen Anstiegs der Nachfrage, sondern aufgrund einer drohenden Kompression. Der EU-Beitritt verringerte die wahrgenommenen Rechts-, Währungs- und Regierungsrisiken für internationale Käufer und Kreditgeber. Bereiche, die bereits „fertig“ und lebenswert waren, profitierten sofort davon, denn dort konzentrierten sich die Instinkte zur Kapitalerhaltung.
• Angrenzende praktische Viertel schließen die Preislücke—nicht die glamourösen Straßen, sondern flach, fußläufig zum Zentrum, geeignet für ganzjähriges Wohnen. In Split bedeutete das innere Viertel direkt vor dem Diokletianpalast. In Dubrovnik bedeutete das Straßen hinter der Altstadt, die die Einheimischen immer bevorzugt hatten, aber die Touristen übersehen hatten.
• Randgebiete rücken zuletzt vor—und das ist der Teil, den viele Anleger verpasst haben. Wirklich periphere Gebiete bewegten sich erst später, als das zentrale Angebot knapp wurde und die Käufer Kompromisse in Kauf nahmen: größere Entfernung im Austausch gegen neuere Bauten, Garagen und niedrigere Einstiegspreise.

„Diese Reihenfolge ist weitaus wichtiger als jede prozentuale Wachstumszahl. Sie gibt Aufschluss darüber, wo und wann Zuwächse auftreten und warum einige Bereiche besser abschneiden, obwohl sie auf dem Papier weniger attraktiv aussehen.“

Diese Reihenfolge ist weitaus wichtiger als jede prozentuale Wachstumszahl. Sie sagt es dir woher Gewinne erscheinen, wenn sie erscheinen und warum einige Bereiche schneiden besser ab, obwohl sie auf dem Papier weniger attraktiv aussehen.

Tivat folgt diesem Muster fast exakt.

Kartierung von Tivat aus kroatischer Sicht

Wenn Sie das Verhalten der kroatischen Küstenmärkte mit der Geografie von Tivat überlagern, macht die Stadt als Ansammlung von Mikromärkten, von denen jeder seinen eigenen Zeitplan und seine eigene Logik hat, intuitiv Sinn.

Donja Lastva: Die Neubewertung, die bereits stattgefunden hat

Donja Lastva, insbesondere die erhöhten Abschnitte wie Perušine, stellt Tivats Äquivalent zur Küste von Bačvice in Split oder zum Lapad-Stadtrand von Dubrovnik dar — das Angebot ist begrenzt, vom Lebensstil geprägt und von internationalen Käufern weltweit anerkannt.

In diesem Bereich wurde der Preisanpassungszyklus weitgehend abgeschlossen. Das Wachstum ist hier eher stetig als explosiv. Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist minimal, die Projekte sind maßgeschneidert. Käufer suchen nicht nach einem Mehrwert per se—sie investieren in einen bestimmten Standort und Lebensstil, die anderswo in Tivat nicht repliziert werden können.

Die kroatische Lektion: Diese Bereiche werden zuerst neu bewertet und halten den Wert bei Abschwüngen am besten, aber sie sind nicht die Orte, an denen in Zukunft typischerweise die höchsten prozentualen Gewinne zu verzeichnen sind. Sie sind bereits umgezogen.

Seljanovo und Kalimanj: Der etablierte Kern

Zentrum von Seljanovo — die Straßen, die vom Stadtzentrum von Tivat in Richtung Porto Serbien-Montenegro—und das kleine historische Hafenviertel von Kalimanj stellt den lebenswerten, begehbaren Kern der Stadt dar.

In kroatischer Hinsicht entspricht dies den inneren Vierteln von Split etwas außerhalb des antiken Kerns: alles ist in der Nähe, praktisch für Einheimische und Auswanderer gleichermaßen, mit einer Mischung aus älteren Beständen und neueren Renovierungsarbeiten, die das Stockwerk stetig erhöhen.

Seljanovo wird seit Jahren stillschweigend aufgerüstet. Neuere Gebäude setzen Maßstäbe bei der Preisgestaltung, und ältere Wohnungen schließen die Lücke allmählich. Es ist nicht dramatisch, aber es ist hartnäckig. Kalimanj ist unterdessen winzig — eine am Meer gelegene Enklave mit Authentizität und Seltenheit, die Käufer anspricht, die etwas suchen, das weniger ausgefeilt ist als Porto Montenegro, dafür aber charaktervoller als ein normaler Wohnblock.

Diese Bereiche sorgen in der Regel nicht für ein explosives Wachstum, aber sie sorgen für Beständigkeit. In Kroatien behielten vergleichbare Stadtteile während des gesamten Zyklus nach der EU eine hohe Liquidität und einen stetigen Wertzuwachs bei.

Tripovići und Mažina: Die stillen Outperformers

Hier wird es interessant.

Tripovići liegt direkt hinter dem Zentrum von Tivat — nah genug, um Supermärkte und Schulen zu Fuß zu erreichen, weit genug, dass es sich immer eher lokal als international anfühlt. Historisch gesehen war es gemischt genutzt, unglamourös, die Art von Ort, durch den man fahren würde, ohne es zu merken. Wir besitzen dort ein Baugrundstück und bauen unser Familienhaus, nicht als Spekulation, sondern weil die Aussicht über die Bucht von Tivat genauso spektakulär ist wie die von Donja Lastva, obwohl der Charakter ruhiger und wohnlicher ist.

Mažina hingegen steigt den Hang östlich der Stadt hinauf — eine erhöhte Wohngegend, die zunehmend von Käufern bevorzugt wird, die Aussicht und Ruhe suchen, sich aber die Prämie von Donja Lastva nicht leisten können oder wollen.

Keines der Gebiete ist im traditionellen Sinne besonders „erstklassig“. Das kroatische Muster deutet jedoch darauf hin, dass dies genau die Gebiete sind, in denen über einen gesamten Zyklus hinweg häufig die stärksten prozentualen Zuwächse erzielt werden.

„Sie beginnen günstiger, profitieren aber unverhältnismäßig stark von der Nähe, sobald die Preise für Kerngebiete über die Erschwinglichkeitsschwelle hinaus angepasst wurden.“

Warum? Weil sie günstiger anfangen, aber überproportional von der Nähe profitieren, sobald die Preise für Kerngebiete über die Erschwinglichkeitsschwelle hinaus angepasst wurden.

In Split schnitten Innenviertel wie die in der Nähe von Žnjan oder Übergangszonen hinter der Küste prozentual oft besser ab — nicht weil sie in Mode kamen, sondern weil die Preisunterschiede kleiner wurden. Käufer, deren Preise außerhalb von Bačvice lagen, überprüften erneut, wie die „akzeptable“ Entfernung oder Höhe aussah, und diese Gebiete wurden plötzlich überdacht.

Tripovići und Mažina sind Tivats Version dieser Dynamik. Sie liegen nicht am Stadtrand — sie sind strukturell Teil der Stadt. Und da die umliegenden Blöcke Donja Lastva, Seljanovo und Porto Montenegro immer enger werden, werden diese Viertel zur logischen nächsten Überlegung für Käufer, die in Tivat selbst und nicht am Stadtrand wohnen wollen.

Als wir vor Jahren unsere Agentur von Kotor nach Tivat verlegten, lag das nicht an einer kroatischen Analyse, sondern daran, dass wir uns vorstellen konnten, dass Tivat zum Epizentrum für internationale Käufer wurde, wobei Porto Montenegro im Mittelpunkt stand. Die kroatischen Daten kamen später, und als ich sie studierte, bestätigte das Muster einfach, was wir bereits vor Ort beobachtet hatten: Das Wachstum breitet sich in vorhersehbaren Wellen von begrenzten Kernen aus nach außen aus.

Unser Büro befindet sich in Kalimanj, wir haben Beteiligungen in Tripovići und wir haben uns in anderen Gebieten wie Luštica und Kalašin im Norden Montenegros positioniert — immer mit dem Ziel, wohin die Welle als nächstes reisen würde, nicht dorthin, wo sie bereits angekommen ist.

Gradiošnica und der Flughafenrand: Die zweite Welle

Weiter draußen, in Richtung Flughafen und in Gegenden wie Gradiošnica, ändert sich die Logik völlig.

Diese Zonen werden von Entwicklern geleitet, sind vom Auto abhängig und zeichnen sich eher durch Neubauten als durch einen etablierten Charakter aus. In kroatischer Hinsicht entspricht dies den östlichen Bezirken von Split oder den Randbezirken von Zagreb — Orte, die nicht aufgrund ihres Charmes wuchsen, sondern weil in den zentralen Gebieten das Land ausging.

Das kroatische Muster zeigt, dass diese Gebiete in der Regel später im Zyklus davon profitieren, nämlich einmal:

• Die Preise für zentrale Stadtteile wurden erheblich neu berechnet
• Käufer akzeptieren die Nähe zur Infrastruktur (Flughäfen, Straßen) als Kompromiss
• Aufgrund von Angebotsengpässen in anderen Ländern ist die Entwicklung auf der grünen Wiese die einzige Volumenoption.

Gradiošnica wird Tripovići in naher Zukunft nicht übertreffen. Aber es ist auch nicht irrelevant. Sobald sich der Kern von Tivat vollständig verengt hat — was angesichts der räumlichen Einschränkungen der Stadt immer wahrscheinlicher erscheint — werden diese Expansionszonen zum Ventil für die Nachfrage, die anderswo nicht gedeckt werden kann.

Der kroatische Präzedenzfall legt nahe, dass dies eher eine mittelfristige als eine unmittelbare Geschichte sein könnte — fünf Jahre oder länger. Aber es lohnt sich, es sich anzusehen.

Warum Tivats Einschränkungen die kroatische Analogie stärker machen

Tivat ist physisch eingekesselt.

Im Westen und Süden: Tivat Bay.

Im Norden: der Flughafen und seine betrieblichen Einschränkungen.

Im Osten: steigende Topographie, die für großflächige Bebauungen schnell unpraktisch wird.

Porto Montenegro hat einen erheblichen Teil der erstklassigen Uferpromenade gesperrt. Die Hänge von Donja Lastva sind weithin bekannt. Seljanovo ist bereits dicht besiedelt.

Das bedeutet, dass sich der Wachstumsdruck in Tivat nicht durch Zersiedelung äußern kann. Er muss sich ausdrücken durch:

• Verdichtung in etablierten Gebieten
• Preiskomprimierung zwischen Stadtteilen
• Eventuelle Erweiterung in die wenigen verbleibenden Greenfield-Zonen

Die kroatischen Küstenstädte mit ähnlichen Einschränkungen — Split, umgeben von Bergen und Meer, Dubrovnik, eingeschränkt durch Topographie und Denkmalschutz — sind genau diejenigen, die nach der EU im Vergleich zum nationalen Durchschnitt am stärksten abgeschnitten haben.

Tivat ist nicht nur eine Stadt in Montenegro. Es handelt sich um einen einzigen, eng begrenzten Küstenknotenpunkt mit internationaler Lesbarkeit, hoher Infrastrukturdichte (Jachthafen, Flughafen, ganzjährige Verbindungen) und einer Käuferbasis, die bereits stark aus dem Ausland besteht.

„Wenn man über die Auswirkungen des EU-Beitritts auf Montenegro nachdenkt, ist es sinnvoller, darüber nachzudenken, wie Tivat als spezifischer Vermögenswert neu bewertet wird, als darüber, wie ‚Montenegro' als abstraktes Land abschneidet.“

Wenn man über die Auswirkungen des EU-Beitritts auf Montenegro nachdenkt, ist es sinnvoller, darüber nachzudenken, wie Tivat als spezifischer Vermögenswert neu bewertet wird, als darüber, wie „Montenegro“ als abstraktes Land abschneidet.

Was das bedeutet, nach vorne zu schauen

Wenn Kroatien der Führer ist — und ich glaube, es ist der beste verfügbare Führer —, wird es in den nächsten drei bis fünf Jahren in Tivat wahrscheinlich Folgendes geben:

• Anhaltende Stärke im etablierten Kern: Donja Lastva, Zentral-Seljanovo und Kalimanj bleiben liquide Anlagen mit geringer Volatilität. Das Wachstum wird eher stetig als spektakulär sein, aber diese Bereiche bieten Abwärtsschutz und eine vorhersehbare Aufwertung.
• Kompression in übersehenen Bereichen: Tripovići und Mažina sind die Zonen, auf die man achten sollte, um prozentuale Zuwächse zu erzielen. Sie werden sich nicht über Nacht verdoppeln, aber wenn sich die Preisunterschiede schließen und die Käufer neu kalibrieren, was „akzeptabel“ bedeutet, sollten die Preise in diesen Vierteln stetig nach oben steigen. An dieser Stelle lassen Kroatiens Muster darauf schließen, dass sich in der Regel die interessantesten risikobereinigten Renditen abzeichnen.
• Langsamere Bewegung an der Peripherie: Gradiošnica und ähnliche Gebiete werden irgendwann davon profitieren, aber es handelt sich um eine zweite Welle. Sie werden von Bedeutung sein, sobald das zentrale Angebot wirklich erschöpft ist und die Käufer Randlagen im Austausch für moderne Bauten und niedrigere Einstiegspreise akzeptieren.

Viele Anleger machen den Fehler, davon auszugehen, dass Wachstum überall gleichzeitig stattfindet, sobald ein Katalysator wie der EU-Beitritt eintritt. Die Erfahrung Kroatiens zeigt, dass das nicht so funktioniert. Das Wachstum strahlt von engen, international lesbaren Kernen nach außen aus, und zwar in einer Reihenfolge, die überraschend vorhersehbar ist.

Ein letzter Gedanke

Ich arbeite jetzt seit zwei Jahrzehnten auf dem Immobilienmarkt Montenegros — schon vor der Unabhängigkeit des Landes. Ich habe beobachtet, wie sich Tivat von einer ruhigen Stadt mit einer kaputten Werft zu einem weltweit anerkannten Yachthafen entwickelt hat. Ich habe gesehen, wie sich die Hänge von Donja Lastva von landwirtschaftlichen Flächen in einige der gefragtesten Adressen der Bucht verwandelt haben.

Was mir an Tivat heute am meisten auffällt, ist, wie genau es die Struktur widerspiegelt, die Kroatiens Küstenmärkte mit der besten Performance in den Jahren vor dem EU-Beitritt hatten: begrenztes Angebot, internationale Nachfrage, bestehende Infrastruktur und eine klare Hierarchie von Stadtteilen, deren Preise im Verhältnis zueinander noch nicht vollständig neu berechnet wurden.

Die kroatische Lektion ist nicht, dass sich alles verbessern wird. Es geht darum, dass bestimmte Orte zuerst entstehen und bestimmte Dynamiken — Nähe, Fußgängerfreundlichkeit, Knappheit — bestimmen, welche Stadtteile am meisten davon profitieren und wann.

Tripovići hat möglicherweise nicht die Ansichten von Donja Lastva oder die Bekanntheit der Marke Porto Montenegro. Aber es hat etwas ebenso Wertvolles: Es ist in der Nähe, es ist lebenswert und im Vergleich zum Kern immer noch erschwinglich.

Diese Kombination erwies sich in Kroatien als bemerkenswert mächtig.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.