Новые маршруты, новые покупатели: что означает расширение авиации Черногории для недвижимости в Которском заливе

Структурный сдвиг в том, как Европа добирается до побережья Черногории, уже меняет рынок недвижимости, и эти данные дают более четкую картину, чем можно судить по большинству аналитиков.‍

В течение многих лет иностранные покупатели, прибывающие к побережью Черногории, сталкивались со знакомой проблемой. Доступ был реальным, но неустойчивым. Аэропорт Тивата доставил их прямо в залив, но летом расписание рейсов было насыщенным, а зимой — напряженным. Подгорица отошла на второй план. Дубровник служил надежной резервной копией.
‍
Сейчас эта картина меняется — и меняется очень быстро. Две вещи происходят одновременно с двух разных сторон.

Ключевые выводы

• База Wizz Air в Подгорице, открытая в марте 2026 года, увеличивает пропускную способность, эквивалентную примерно миллиону дополнительных мест в год, и делает ее крупнейшим перевозчиком в Черногории, впервые превращая Подгорицу в настоящий круглогодичный хаб
• British Airways впервые в истории выполнит прямой рейс с полным спектром услуг из лондонского аэропорта Хитроу в Тиват с мая 2026 года, что свидетельствует о зрелости рынка, а не просто о добавлении нового маршрута
• По данным MONSTAT, в 2024 году цены на прибрежную недвижимость по всей стране выросли примерно на 20%, в то время как новые предложения столкнулись с рядом факторов, и эту динамику стоит понять, прежде чем выходить на рынок.
• Улучшенная связь влияет не только на покупку, но и на продажу — более широкий доступ расширяет будущую аудиторию перепродавцов и обеспечивает долгосрочную ликвидность

Почему это важно для инвесторов

Доступность — один из самых надежных факторов развития рынка вторичного жилья. В настоящее время в Которский залив можно добраться из большего числа европейских городов более качественными перевозчиками по более доступным ценам, чем когда-либо в истории Которского залива. Это меняет тех, кто может приезжать сюда, кто может покупать и, в конечном итоге, продавать.

В этом анализе:

• Трансформация в Подгорице
• Тиват перешел на более престижный рынок
• Эффект перерыва на выходные
• Рост туризма: правильное чтение данных
• Рынок недвижимости уже реагирует
• Аргумент ликвидности
• Подгорица зимой: больше, чем туризм
• Фактор ЕС
• Структурная картина

‍

‍

Трансформация Подгорицы

14 октября 2025 года Wizz Air объявила об открытии 36-й глобальной базы в аэропорту Подгорицы с марта 2026 года. Два самолета Airbus A321neo будут размещены там на постоянной основе. Рядом с базой открываются 14 новых маршрутов — Париж, Барселона, Гамбург, Рим, Кельн, Мальмё, Гданьск, Вроцлав и другие. В сочетании с существующими рейсами к лету 2026 года Wizz Air будет выполнять рейсы из Подгорицы по 23 маршрутам в 12 странах, увеличив пропускную способность примерно до миллиона дополнительных мест в год. Благодаря этому расширению Wizz Air станет авиаперевозчиком номер один в Черногории в целом. Эта позиция была подтверждена в заявлении самой авиакомпании и в издании Airports of Montenegro.

По данным MONSTAT, в стране, которая за весь 2024 год приняла около 2,6 миллиона зарегистрированных туристов, это структурный сдвиг, а не постепенный.

Разница между объявлением базы и маршрутом имеет значение. Размещенные на стоянке самолеты — это более ежедневная ротация, более ранние вылеты, более выгодные тарифы и возможность адаптироваться к сезонам. Подгорица перестает быть второстепенным вариантом. Она становится настоящим круглогодичным центром.

Это имеет прямое значение для Которского залива — даже для покупателей, сосредоточенных на Тивате, Которе или Луштице. Подгорица находится примерно в 75 минутах от залива. Для владельцев, приезжающих сюда зимой, подрядчиков, путешествующих между проектами, или покупателей, планирующих переезд из Подгорицы в другое время, круглогодичный въезд из Подгорицы расширяет практический календарь отдыха на побережье. Подгорица не конкурирует с побережьем. Оно стало для нее инфраструктурой.

‍

Тиват перешел на более престижный рынок

Несмотря на то, что основной объем продаж принадлежит Подгорице, переезд в Тиват может иметь большее значение для прибрежной недвижимости премиум-класса.

British Airways откроет первый прямой рейс между лондонским аэропортом Хитроу и Черногорией 14 мая 2026 года, который будет выполняться три раза в неделю до конца сентября. Это не обычное дополнение. Это флагманский авиаперевозчик Великобритании, прибывающий в Черногорию через свой главный узел — терминал 3 аэропорта Хитроу. Кроме того, это первый маршрут по Черногории, на котором покупатели из Великобритании могут бронировать билеты, используя мили Avios или OneWorld.

Это различие стоит распаковать. Демография путешественников, путешествующих в Хитроу, отличается от тех, кто летает чартерными или бюджетными перевозчиками из Гатвика или Станстеда. Как правило, они тратят больше средств на поездку. Многие из них лояльны компании BA и ее партнерам. На этом маршруте будет курсировать авиакомпания Club Europe — ближнемагистральный бизнес-класс авиакомпании BA, который позволит впервые добраться бизнес-классом в Черногорию из Великобритании. Маршрут предусматривает не только увеличение количества мест. Он добавляет профиль покупателя.

Если не считать British Airways, картина в Тивате в 2026 году впечатляет. Norwegian и SAS летают из скандинавских столиц. Авиакомпания Transavia France соединяет Париж-Орли. TUI Netherlands обслуживает Амстердам. Авиакомпания Austrian Airlines возвращается в Вену. Авиакомпания Flydubai, базирующаяся в Дубае и сотрудничающая с Эмирейтс, с мая 2026 года открывает ежедневные рейсы из Тивата в Дубай, создав коридор Персидского залива, не имеющий прецедентов в истории авиации Черногории. В преддверии летнего сезона 2026 года пропускная способность европейских авиаперевозок в Черногорию существенно расширилась, при этом присутствие как бюджетных авиаперевозчиков, так и перевозчиков с полным спектром услуг расширилось. По состоянию на начало 2026 года более двух десятков авиакомпаний выполняли рейсы из Тивата в десятки пунктов назначения по всему миру, включая четыре отдельных рейса в Лондоне.

Выходя на рынок перевозчики с полным спектром услуг и высоким качеством, они дают понять, что количество мест превышает количество мест. Они говорят состоятельным путешественникам, что место назначения стоит потратить на них время. Они говорят покупателям вторичного жилья, что перепродажа будет выгодной. Они отодвинули Которский залив на другую ментальную карту.

‍

Новый способ покупки: эффект выходных

Более низкие тарифы из недавно подключенных городов — Варшавы, Гамбурга, Мальмё, Барселоны, Парижа — привлекают не только туристов. Они создают цикл повторных визитов, который продолжается на рынках вторичного жилья.

Эта закономерность хорошо устоялась. Доступный короткий перерыв ведет к знакомству. Знакомство приводит к повторным визитам. Повторные визиты приводят к испытаниям аренды. Пробные версии аренды влекут за собой покупку. Так Алгарве построил свою базу покупателей в Великобритании. Так на побережье Хорватии появились немецкие и австрийские владельцы. В настоящее время Черногория входит в этот цикл из гораздо большего числа европейских городов, чем раньше.

Покупатели, которые совершат покупки в Которском заливе в 2028 или 2029 годах, начнут приезжать сюда в 2026 году — во многих случаях впервые. Этот канал пока не будет отображаться в данных о транзакциях. Так и будет.

‍

Рост туризма: правильное чтение данных

Основные показатели туризма Черногории нуждаются в определенном контексте. Очевидное снижение цен в 2024 году и начале 2025 года отчасти связано с демографическими изменениями, а не с реальным падением спроса. В туристической статистике учтено значительное число граждан России и Украины, переехавших в Черногорию после 2022 года. По мере отъезда эти цифры снизились, но основной спрос со стороны туристов, предпочитающих активный образ жизни, продолжает расти.

Если рассматривать наряду с долгосрочными тенденциями, картина остается позитивной. По данным Министерства туризма Черногории, по сравнению с 2019 годом, который был рекордным до пандемии, число посетителей за первые семь месяцев 2025 года выросло примерно на 14%, а количество ночевок — примерно на 16%. Состав посетителей также меняется. По данным MONSTAT, Германия, Великобритания и Франция были тремя крупнейшими европейскими рынками происхождения в октябре 2025 года — именно в эти страны сейчас открываются самые крупные новые прямые маршруты. Рынки, включая Китай, Израиль и Азербайджан, по сравнению с предыдущим периодом резко выросли, что еще больше расширило географию посетителей.

Прежде чем создавать спрос, авиакомпании отслеживают продемонстрированный спрос. Расширение маршрута и данные о посетителях говорят об одном и том же.

‍

Рынок недвижимости уже реагирует

Рынок так и не дождался подтверждения.

По данным MONSTAT, цены на недвижимость на национальном уровне выросли примерно на 20% в 2024 году, что значительно выше, чем на большинстве рынков ЕС за тот же период. На элитных прибрежных микрорынках этот рост был более резким: в некоторых местах за два года рост был выражен двузначными числами. К третьему кварталу 2025 года средние цены на жилье в прибрежных районах по всей стране достигли примерно 2400—2500 евро за квадратный метр. В премиальном Тивате, особенно в прибрежных и приморских районах, цены значительно превышают этот уровень.

Это разные цифры. Северные регионы и второстепенные города показывают совершенно разные результаты. Объемы транзакций в Черногории остаются незначительными по сравнению с крупными европейскими рынками, а это значит, что ценовые сигналы могут быть изменчивыми, и их не следует преувеличивать.

Дополнительный вес истории спроса придает то, что происходит со стороны предложения. Количество новых разрешений резко сократилось в начале 2025 года после изменения нормативных требований, но в третьем квартале оно возобновилось. Перебои носят скорее процедурный, чем структурный характер, но из-за задержек с прокладкой трубопровода новые прибрежные запасы в ближайшей перспективе останутся ограниченными. В основной зоне Котора Министерство наследия фактически приостановило прием заявок на строительство, пока не завершено исследование по охране окружающей среды, но дата окончания работ пока не опубликована. А закон о легализации, вступивший в силу в августе 2025 года, временно заморозил продажу незаконных объектов недвижимости и вывел из оборота значительную часть рынка вторичной недвижимости в прибрежных районах до тех пор, пока владельцы не завершат этот процесс. Полную картину мы освещаем в Временный шок предложения, который может еще больше укрепить прибрежный рынок Черногории.

Ничто из этого не делает повышение цен неизбежным. Но в данном случае речь идет о рынке, где новые поставки задерживаются, запасы на вторичном рынке частично ограничены, а развитие наиболее востребованных регионов приостановлено — именно в тот момент, когда улучшенная связь расширяет круг потенциальных покупателей. Расширение сети связи не гарантирует повышения цен, но исторически оно влияет на вероятное распределение спроса.

‍

Аргумент ликвидности

Связь влияет не только на покупку, но и на продажу. Этому вопросу редко уделяется достаточно внимания.

Недвижимость, купленная сегодня в Которском заливе, в конечном итоге будет продана покупателю, которому нужно удобно добраться до Черногории. Чем больше людей, способных это сделать (по национальности, городу происхождения и удобству передвижения), тем быстрее, скорее всего, сроки продажи и тем более конкурентная среда для перепродажи.

Каждый новый прямой маршрут, сохранившийся в первом сезоне, расширяет будущую аудиторию перепродаж. Авиакомпания British Airways, выполняющая рейсы из Хитроу в Тиват, не только привлечет покупателей в 2026 году. Это увеличивает количество покупателей из Великобритании, которые могут совершить покупку или снова совершить покупку в последующие годы. Коридор Flydubai Gulf делает то же самое для покупателей с Ближнего Востока. Ликвидность следует за доступностью. В сфере недвижимости это так же верно, как и в любом другом месте.

‍

Подгорица зимой: больше, чем туризм

Одно из преимуществ, которое редко появляется в инвестиционном анализе, заключается в эксплуатационной полезности круглогодичного доступа в Подгорицу независимо от количества туристов.

Владение прибрежной недвижимостью в Черногории предполагает реальную постоянную логистику: визиты подрядчиков, ремонтные работы, управление недвижимостью, сдачу в аренду, поездки владельцев в летнее время. Из-за ограниченного зимнего графика Тивата все это исторически усложнялось, чем следовало бы.

Поскольку к лету 2026 года Wizz Air будет обслуживать из Подгорицы круглогодичную базу по 23 маршрутам, эти ограничения значительно ослабнут. Владельцу, прилетевшему из Парижа или Гамбурга для регистрации недвижимости в феврале, больше не нужно выбирать непрямой маршрут или ехать из Дубровника. Это не будет отражено в статистике туризма. Это отражается в качестве собственности и в том, с какой уверенностью серьезные покупатели отдают предпочтение недвижимости, которую они намерены использовать круглый год.

‍

Фактор ЕС

Черногория — самая продвинутая страна-кандидат на вступление в ЕС на Западных Балканах. Все 33 главы переговоров открыты. Обычно говорят, что период вступления в ЕС наступит в конце 2020-х годов, хотя этот процесс включает в себя факторы, не зависящие от Черногории в полной мере, и никакие сроки не следует считать фиксированными.

Наблюдаемо то, как рынки обычно ведут себя в ожидании. Стоимость недвижимости в Хорватии резко выросла за годы, предшествовавшие вступлению страны в 2013 году. Эту тенденцию мы подробно рассмотрим Чтение карты недвижимости Тивата: уроки вступления Хорватии в ЕС. Каждая веха в процессе присоединения Черногории снижает предполагаемый политический риск для иностранных покупателей и придает уверенности в долгосрочных решениях о владении активами.

Расширение авиации и присоединение к ЕС также, как правило, усиливают друг друга. Улучшение связи способствует более активному международному взаимодействию. Более активное международное участие способствует инвестициям в инфраструктуру. Улучшение инфраструктуры подкрепляет аргументы в пользу присоединения. Отношения укрепляются, хотя и не автоматически и не без риска.

‍

Структурная картина

В настоящее время в Которский залив можно попасть сразу с двух сторон.

Через Тиват: покупатели из стран премиум-класса, перевозчиков с полным спектром услуг, включая — впервые — лондонский аэропорт Хитроу и страны Персидского залива. Через Подгорицу: гораздо большее число европейских путешественников, путешествующих по новым прямым маршрутам по доступным ценам, что положило начало циклу знакомства с рынками вторичного жилья.

Дубровник остается полезным вариантом. Но его роль как необходимости ушла в прошлое. Оно перешло от обходного пути к удобному одеялу.

Сближение растущего числа международных покупателей, ограничение поставок из прибрежных районов, темпы вступления в ЕС и постепенное изменение воздушного сообщения усугубляют ситуацию. Эти факторы не просто дополняют друг друга — они усиливают друг друга, а одно и то же повышает эффективность других. И дело не только в том, откуда приходят покупатели. Все дело в том, как они принимают решение — все чаще — в результате повторных визитов, знакомства и переосмысления того, где они хотят быть. Мы изучили этот сдвиг в Переоценка места, и Черногория находится прямо в его составе.

Черногория также сталкивается с реальными ограничениями: инфраструктурными проблемами, ограниченным рынком транзакций, регуляторной неопределенностью и сезонностью, которую невозможно полностью решить с помощью подключения к Интернету.

Для тех, кто рассматривает Которский залив как инвестиционный рынок, история авиации не является фоновым шумом. Сейчас это сама инфраструктура спроса.

Peter Flynn moved to Montenegro in 2005 and began working in the country's property market as a private speculator. He established New Territory DOO in 2006 to formalise his operations after the country gained independence. With two decades of experience guiding international buyers through Montenegro's property market and residency processes, he specialises in the Tivat and Bay of Kotor area. Working alongside business partner Maša Flynn, NT Realty (which takes its name from the New Territory holding company) has helped hundreds of buyers from the US, UK, Australia, and beyond navigate Montenegro's evolving legal and regulatory landscape. Peter maintains close working relationships with local lawyers, notaries, and government officials, providing clients with current, practical guidance rooted in on-the-ground experience.