Two-Bedroom Apartment with Pool, Sauna & Bay Views in Mažina, Tivat
€215,000
Peter Flynn
Značajke
Explore in 3D
Guided Video Tour
In Brief
A two-bedroom apartment of 56 m² on the second floor of Panorama, a contemporary building in the Mažina neighbourhood above Tivat town, with lift access, underfloor heating and air conditioning throughout. The building offers an outdoor swimming pool and jacuzzi on a wood-effect ceramic sun deck, a timber-lined sauna with a picture window facing the bay, spa shower facilities, and a residents' lounge. Secure underground parking in space one — the easiest to manoeuvre in the complex — with an adjacent lockable storage unit. Fully furnished and equipped throughout. Porto Montenegro 1.5 km / 6 min by car; Tivat town centre 1.4 km / 5 min; Tivat Airport 3.8 km / 11 min. €215,000.
Opis
Mažina sits just above Tivat town, high enough to be quiet, close enough that Porto Montenegro is a nineteen-minute walk. Panorama is a contemporary building on that hillside, and what it offers at €215,000 — a pool, a jacuzzi, a sauna, a residents' lounge, changing facilities and spa showers, all within a compact, well-managed building — is not what this price point normally produces in this municipality. It has let consistently, short and long term, and the reasons are visible the moment you arrive.
The apartment is 56 m², and the space is used without waste. A custom entrance unit in light ash sets the tone — full-height mirror, coat hooks, shoe bench, storage above and below — and underfloor heating runs throughout from there. Air conditioning in every principal room; key card entry. The living space is open plan, with the kitchen across one full wall: dove grey floor-to-ceiling cabinetry, blush pink high-gloss mid-level units, a black worktop and black sink. Fully integrated — oven, hob, fridge-freezer, washer-dryer, dishwasher, microwave — and finished with adjustable track lighting that covers the whole room. The dining area and corner sofa sit opposite, the sofa opening to a guest bed when needed. A floor-to-ceiling sliding door opens west onto the balcony, where the Vrmac ridge fills the view and the afternoon sun comes in.
The main bedroom looks northwest over green hillside, with Blockhaus Nakuk visible in the middle distance — a 19th-century Austro-Hungarian fortification, the best preserved of its kind in the area. From here, and from most of the apartment, you can hear the bells of the church in Tripovići: on the hour through the day, and a short melody at midday. The room has hotel-style bedside lighting, a mirrored floor-to-ceiling wardrobe, and its own air conditioning. The en-suite has large-format stone-effect tiles, a rain-head shower with built-in bench, recessed lighting, and a heated towel rail.
The second bedroom currently sleeps two — a lower single and an upper bunk in a custom built light ash unit, with an integrated desk, shelving, and a laptop socket. A floor-to-ceiling sliding door faces southeast, catching the morning sun, with a partial sea view over the rooftops below. The second bathroom has a full bath with handheld shower, wall-hung WC, floating vanity, illuminated mirror cabinet, and heated towel rail.
The communal facilities occupy the lower levels of the building. The pool sits on a southwest-facing ceramic sun deck that gets the late sun and faces the sunset; alongside it a jacuzzi and an outdoor shower. The sauna is timber-lined with a picture window looking over the pool and out to the bay — the position is as good as the description suggests. Below that, a residents' lounge with sofas, a kitchenette, and a TV; changing rooms for men and women; a walk-in shower with calacatta-effect feature tiling; and a WC at pool level. Underground parking space one — the most accessible in the building — comes with an adjacent lockable storage unit. One thing to see clearly before committing: there is active construction on the adjacent plot, currently visible from the pool terrace. Note it, allow for it in any rental timeline, and view before deciding.
What Sets It Apart
At €215,000 in Tivat, the default is an apartment in a standard block: no meaningful communal facilities, street-level parking if you are fortunate, and a kitchen fitted to a budget. Panorama offers a pool and jacuzzi, a timber-lined sauna with genuine bay views, underground parking in the most accessible space in the building, and a position within walking distance of both the town centre and Porto Montenegro. Most comparable apartments at this price point have none of those things. The combination of specification, facilities, and walkable proximity to Porto Montenegro is not straightforward to find under€250,000 in Tivat municipality.
Buyer Lens
An investor looking for a fully equipped, immediately rentable apartment with strong short term rental appeal — the sauna, pool, parking, and central position are exactly what Airbnb guests pay a premium for in this market. Also suits a couple or individual wanting a low maintenance base in Tivat that is walkable to Porto Montenegro and eleven minutes from the airport.
Local Amenities
Mažina is the residential hillside immediately above Tivat town — quiet streets, green surroundings, and a position that combines the calm of a neighbourhood with genuine convenience. The town centre is a fourteen-minute walk downhill or five minutes by car, and Porto Montenegro — the marina, restaurants, boutiques, and Knightsbridge International School — is nineteen minutes on foot or six by car. It is an unusual combination: a residential address that is walkable to two distinct centres, and eleven minutes from an international airport.
On foot
Dom Zdravlja Tivat (state health centre): 900 m / 11 min Coffee Novi (local café): a short walk into town; a well-regarded neighbourhood spot Bread City Bakery: nearest bakery, within the town centre walkable route Tivat town centre (pharmacy, post office, supermarkets, restaurants): 1.4 km / 14 min Porto Montenegro: 1.5 km / 19 min
Eating and drinking
Macaroni Handmade Pasta — 4.9 stars, 831 reviews; consistently described as the best value restaurant in Tivat. Homemade pasta, generous portions, family-run. MILÃ Restaurant — 4.8 stars, 394 reviews; broad menu open from 7am; one of the most reliably good options in town year-round.Ma Chérie — 4.2 stars, 1,157 reviews; waterfront café-restaurant at Porto Montenegro;the breakfast and brunch stop of choice for the international resident community. Mala Bevanda La Pasteria — 4.4 stars, 560 reviews; seafood and pasta on the Tivat waterfront promenade. Nama Sushi & Coffee — 4.6 stars, 346 reviews; Japanese restaurant in Tivat centre, open daily.
Medical
Dom Zdravlja Tivat (state health centre): 900 m / 11 min on foot Apoteka Bosiljak (pharmacy): Tivat centre; 4.7 stars; open until 8:30pm six days a week; sells some medications without prescription Mansa Medica (private clinic): Tivat centre; 4.6 stars; open 7 days Poliklinika Milmedika (private clinic): Porto Montenegro; 4.7 stars; English-speaking staff; open 7 days
Schools
Osnovna škola Drago Milović (state primary): Tivat centre, approximately 1 km Knightsbridge Schools International Montenegro: Porto Montenegro; 1.5 km / 6 min by car
Shopping
Voli supermarket: Tivat centre, approximately 1 km; open until 9:30pm Monday–Saturday iDEA supermarket: Tivat centre; open until 10pmPorto Montenegro retail: 1.5 km; fashion boutiques, City Market for daily essentials
By car
Tivat town centre: 1.4 km / 5 min Porto Montenegro: 1.5 km / 6 min Tivat Airport (TIV): 3.8 km / 11 min Kotor Old Town: 11 km / 27 min Podgorica Airport (TGD): 90 km / 1 hr 48 min Dubrovnik Airport (DBV): 48 km / 1 hr 22 min (border crossing — allow extra time in season)
Public transport The Blue Line bus connects Mažina and the surrounding area to Tivat town centre; journey approximately 5–10 minutes. Cash fare at the driver.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
Karta
Vodič za susjedstvo
Istraži Tivat
Saznajte više o životu u Tivtu: Stvari koje treba raditi i vidjeti u Tivtu
Često postavljana pitanja
Nakon kupovine i registracije, dobit ćete ključeve i preuzmite posjed. Sljedeći koraci uključuju prijenos komunalnih usluga na vaše ime, postavljanje plaćanja za upravljanje zgradom ako se radi o stanu, dobivanje kućnog osiguranja i - ako ga iznajmljujete - registraciju za turističku taksu i dobivanje svih potrebnih dozvola. Vaš advokat ili agent može vas voditi kroz administrativne dijelove.
Prihod od najma oporezuje se u iznosu od 15% na bruto prihode ako iznajmljujete kratkoročni (turistički najam), ili se možete odlučiti za oporezivanje neto prihoda nakon troškova za dugoročni najam. Također ćete platiti opštinsku turističku taksu (1€ po noćenju po gostu u visokoj sezoni, 0,50€ u niskoj sezoni) i morate prijaviti najam kod poreskih vlasti i uprave za turizam.
Godišnji porez na imovinu prilično je nizak - samo 0,25% procjenjene vrijednosti imovine godišnje. Procijenjena vrijednost obično je znatno ispod tržišne vrijednosti, tako da biste mogli plaćati 200-500 eura godišnje za obalni stan u vrijednosti od 200.000 eura. Prikuplja ga vaša lokalna opština i jedan je od pristupačnijih tekućih troškova Crne Gore.
Javnobilježničke naknade se određuju službenom tarifom i skalom s vašom otkupnom cijenom. Za većinu stambenih nekretnina očekujte 350-1.000 € plus 21% PDV-a - dakle otprilike 423-€1.210 ukupno. Nekretnina od 250.000 eura iznosi oko 532 eura osnovnih naknada. Postoje i male naknade za kopije dokumenata i administrativno podnošenje, tako da bi vaš konačni bilježnički račun mogao biti nešto veći.
Za nekretnine za preprodaju platićete 3% poreza na prijenos nekretnina (RETT) na kupoprodajnu cijenu. Nove verzije programera imaju nultu ocjenu za RETT, ali uključuju 21% PDV-a u cijenu - iako programeri obično mogu povratiti ovaj PDV. U svakom slučaju, budžet je oko 3% otkupne cijene za poreze na transfer osim ako se radi o novoj gradnji u kojoj je PDV već uključen.
Javni bilježnik ne prima ili drži novac direktno. Umjesto toga, prodavač mora pismeno potvrditi kod javnog bilježnika da je primio punu kupovnu cijenu. Tek nakon što javni bilježnik dobije ovu pismenu potvrdu (i potvrdi da su ispunjene poreske obaveze) izdat će Clausula Intabulandi. Neke transakcije koriste bankovne potvrde za dodatnu sigurnost.
Da, ako ste u braku ili ste u registrovanom partnerstvu, obično vam je potrebna pismena saglasnost supružnika ili partnera za prodaju imovine u Crnoj Gori, čak i ako je imovina registrovana isključivo na vaše ime. Ovo štiti interese obje strane prema pravilima bračne imovine. Vaš javni bilježnik će potvrditi posebne zahtjeve za vašu situaciju.
Clausula Intabulandi je službena potvrda javnog bilježnika da su ispunjene sve zakonske i finansijske obaveze, omogućavajući registraciju imovine na vaše ime. Javni bilježnik ga izdaje tek nakon što potvrdi da ste platili punu cijenu i sve poreze. To je vaše zeleno svjetlo za registraciju katastra - bez njega ne možete postati zakonski vlasnik.
Svaka nekretnina i vlasnik ima određene brojeve koji se pojavljuju na ugovorima: vaš JMBG (osobna iskaznica), JMBG prodavca ili registraciju preduzeća i broj katastarske parcele nekretnine (katastarska parcela/čestica). Oni povezuju sve u službenim registrima i bitni su za potrebe registracije i poreza.
Ne, Crna Gora nema sistem osiguranja vlasništva poput SAD-a ili Velike Britanije. Umjesto toga, kupci se oslanjaju na sveobuhvatnu pravnu dužnu pažljivošću - vaš advokat ili javni bilježnik provjerava katastar, istoriju vlasništva, terete i dozvole prije nego što se obvezate. To je drugačiji sistem, ali uz odgovarajuće provjere jednako je siguran.
Ovisi o tome gdje su vaši dokumenti izdani. Ako ste iz zemlje Haške konvencije (koja uključuje većinu zapadnih zemalja), potreban vam je apostil. Ako ne, vaši dokumenti trebaju konzularnu legalizaciju. U svakom slučaju, trebat će im i ovjereni prevod od strane zakletog sudskog prevoditelja u Crnoj Gori.
Vaš advokat traži službeni izvod (List nepokretnosti) iz Katastra nekretnina, koji pokazuje trenutno vlasništvo, bilo kakve hipoteke ili zaloge, granice imovine i pravni opis. Javni bilježnik također provjerava identitet prodavatelja i pravnu sposobnost. Ova dubinska analiza obično traje nekoliko dana i košta oko 18-25 eura za izvod iz katastra.
JMBG dobijate preko lokalne Uprave policije (MUP) predočenjem pasoša, dokaza o vlasništvu imovine i popunjavanjem jednostavne prijave. Proces obično traje nekoliko dana, a ovaj broj će vam trebati za poreske prijave i registraciju imovine - čak i bez prebivališta.
Za jednostavan stan za preprodaju sa čistom papirologijom, proces kupovine često se može završiti u roku od 3-6 tjedana. Složenije transakcije, nove gradnje ili kupovine koje se finansiraju hipotekom mogu potrajati duže.
Neke banke pozajmljuju strancima, ali su uslovi stroži - niži omjeri kredita i vrijednosti i stroži zahtjevi za prihodom. Mnogi strani kupci finansiraju preko svoje matične zemlje ili plaćaju gotovinom.
Zvanično, sve je u eurima. Možete pretvoriti iz matične valute prije slanja, ili u nekim slučajevima poravnati pomoću kriptovalute ako se obe strane i javni bilježnik slažu - ali cijena ugovora i porezi su uvijek zasnovani na euru.
Osim kupovne cijene i poreza na transfer, budžeta za notarske naknade, prevođenja, pravnih naknada i potencijalno agencijske provizije - zajedno, oni obično dodaju 2-4% vašeg ukupnog troška.
Ne. Većina stranih kupaca koristi punomoć kako bi ovlastila nekoga ovdje - vašeg advokata, NT Realty ili drugog pouzdanog predstavnika - da potpiše u vaše ime.
Po konvenciji, kupac obično plaća i javnobilježničke naknade i naknade za zakletog sudskog prevoditelja, iako se o tome može pregovarati između strana.
Da, i to je jednostavnije nego što većina ljudi očekuje. Crna Gora pozdravlja strane kupce - kako iz EU tako i izvan EU-a - i možete posjedovati imovinu na svoje ime bez potrebe za prebivalištem ili lokalnom kompanijom u većini slučajeva.
Izjava o odricanju odgovornosti: Troškovi kupovine i točnost informacija
Svi troškovi vezani za kupovinu, uključujući javnobilježničke naknade, porez na prijenos nekretnina (ako je primjenjivo) i bilo kakve pravne naknade, isključiva su odgovornost kupca. nTRealty ne snosi odgovornost za ispravnost ovdje objavljenih informacija, a koja se zasniva isključivo na detaljima koje su nam dostavili vlasnici nekretnine. NTrealty nema obavezu ažurirati, mijenjati ili izmijeniti ovaj popis ili obavijestiti čitatelja ako bilo kakve informacije, uključujući urbanističke ili katastarski podaci, naknadno postaju netočni. Svi oglasi su predmet prethodne prodaje. Agencijska provizija: Kupcu se ne naplaćuje agencijska provizija. Agencijsku naknadu plaća prodavač.
Povezana svojstva
Dobijte ažuriranja nekretnina u Crnoj Gori direktno u pristiglu poštu.
Jeste li zainteresirani za kupnju kuće? Ne tražite dalje od suradnje s našim stručnjacima za nekretnine.