Two-Bedroom Apartment with Pool, Sauna & Bay Views in Mažina, Tivat
€215,000
Peter Flynn
Funktionen
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In Brief
A two-bedroom apartment of 56 m² on the second floor of Panorama, a contemporary building in the Mažina neighbourhood above Tivat town, with lift access, underfloor heating and air conditioning throughout. The building offers an outdoor swimming pool and jacuzzi on a wood-effect ceramic sun deck, a timber-lined sauna with a picture window facing the bay, spa shower facilities, and a residents' lounge. Secure underground parking in space one — the easiest to manoeuvre in the complex — with an adjacent lockable storage unit. Fully furnished and equipped throughout. Porto Montenegro 1.5 km / 6 min by car; Tivat town centre 1.4 km / 5 min; Tivat Airport 3.8 km / 11 min. €215,000.
Beschreibung
Mažina sits just above Tivat town, high enough to be quiet, close enough that Porto Montenegro is a nineteen-minute walk. Panorama is a contemporary building on that hillside, and what it offers at €215,000 — a pool, a jacuzzi, a sauna, a residents' lounge, changing facilities and spa showers, all within a compact, well-managed building — is not what this price point normally produces in this municipality. It has let consistently, short and long term, and the reasons are visible the moment you arrive.
The apartment is 56 m², and the space is used without waste. A custom entrance unit in light ash sets the tone — full-height mirror, coat hooks, shoe bench, storage above and below — and underfloor heating runs throughout from there. Air conditioning in every principal room; key card entry. The living space is open plan, with the kitchen across one full wall: dove grey floor-to-ceiling cabinetry, blush pink high-gloss mid-level units, a black worktop and black sink. Fully integrated — oven, hob, fridge-freezer, washer-dryer, dishwasher, microwave — and finished with adjustable track lighting that covers the whole room. The dining area and corner sofa sit opposite, the sofa opening to a guest bed when needed. A floor-to-ceiling sliding door opens west onto the balcony, where the Vrmac ridge fills the view and the afternoon sun comes in.
The main bedroom looks northwest over green hillside, with Blockhaus Nakuk visible in the middle distance — a 19th-century Austro-Hungarian fortification, the best preserved of its kind in the area. From here, and from most of the apartment, you can hear the bells of the church in Tripovići: on the hour through the day, and a short melody at midday. The room has hotel-style bedside lighting, a mirrored floor-to-ceiling wardrobe, and its own air conditioning. The en-suite has large-format stone-effect tiles, a rain-head shower with built-in bench, recessed lighting, and a heated towel rail.
The second bedroom currently sleeps two — a lower single and an upper bunk in a custom built light ash unit, with an integrated desk, shelving, and a laptop socket. A floor-to-ceiling sliding door faces southeast, catching the morning sun, with a partial sea view over the rooftops below. The second bathroom has a full bath with handheld shower, wall-hung WC, floating vanity, illuminated mirror cabinet, and heated towel rail.
The communal facilities occupy the lower levels of the building. The pool sits on a southwest-facing ceramic sun deck that gets the late sun and faces the sunset; alongside it a jacuzzi and an outdoor shower. The sauna is timber-lined with a picture window looking over the pool and out to the bay — the position is as good as the description suggests. Below that, a residents' lounge with sofas, a kitchenette, and a TV; changing rooms for men and women; a walk-in shower with calacatta-effect feature tiling; and a WC at pool level. Underground parking space one — the most accessible in the building — comes with an adjacent lockable storage unit. One thing to see clearly before committing: there is active construction on the adjacent plot, currently visible from the pool terrace. Note it, allow for it in any rental timeline, and view before deciding.
What Sets It Apart
At €215,000 in Tivat, the default is an apartment in a standard block: no meaningful communal facilities, street-level parking if you are fortunate, and a kitchen fitted to a budget. Panorama offers a pool and jacuzzi, a timber-lined sauna with genuine bay views, underground parking in the most accessible space in the building, and a position within walking distance of both the town centre and Porto Montenegro. Most comparable apartments at this price point have none of those things. The combination of specification, facilities, and walkable proximity to Porto Montenegro is not straightforward to find under€250,000 in Tivat municipality.
Buyer Lens
An investor looking for a fully equipped, immediately rentable apartment with strong short term rental appeal — the sauna, pool, parking, and central position are exactly what Airbnb guests pay a premium for in this market. Also suits a couple or individual wanting a low maintenance base in Tivat that is walkable to Porto Montenegro and eleven minutes from the airport.
Local Amenities
Mažina is the residential hillside immediately above Tivat town — quiet streets, green surroundings, and a position that combines the calm of a neighbourhood with genuine convenience. The town centre is a fourteen-minute walk downhill or five minutes by car, and Porto Montenegro — the marina, restaurants, boutiques, and Knightsbridge International School — is nineteen minutes on foot or six by car. It is an unusual combination: a residential address that is walkable to two distinct centres, and eleven minutes from an international airport.
On foot
Dom Zdravlja Tivat (state health centre): 900 m / 11 min Coffee Novi (local café): a short walk into town; a well-regarded neighbourhood spot Bread City Bakery: nearest bakery, within the town centre walkable route Tivat town centre (pharmacy, post office, supermarkets, restaurants): 1.4 km / 14 min Porto Montenegro: 1.5 km / 19 min
Eating and drinking
Macaroni Handmade Pasta — 4.9 stars, 831 reviews; consistently described as the best value restaurant in Tivat. Homemade pasta, generous portions, family-run. MILÃ Restaurant — 4.8 stars, 394 reviews; broad menu open from 7am; one of the most reliably good options in town year-round.Ma Chérie — 4.2 stars, 1,157 reviews; waterfront café-restaurant at Porto Montenegro;the breakfast and brunch stop of choice for the international resident community. Mala Bevanda La Pasteria — 4.4 stars, 560 reviews; seafood and pasta on the Tivat waterfront promenade. Nama Sushi & Coffee — 4.6 stars, 346 reviews; Japanese restaurant in Tivat centre, open daily.
Medical
Dom Zdravlja Tivat (state health centre): 900 m / 11 min on foot Apoteka Bosiljak (pharmacy): Tivat centre; 4.7 stars; open until 8:30pm six days a week; sells some medications without prescription Mansa Medica (private clinic): Tivat centre; 4.6 stars; open 7 days Poliklinika Milmedika (private clinic): Porto Montenegro; 4.7 stars; English-speaking staff; open 7 days
Schools
Osnovna škola Drago Milović (state primary): Tivat centre, approximately 1 km Knightsbridge Schools International Montenegro: Porto Montenegro; 1.5 km / 6 min by car
Shopping
Voli supermarket: Tivat centre, approximately 1 km; open until 9:30pm Monday–Saturday iDEA supermarket: Tivat centre; open until 10pmPorto Montenegro retail: 1.5 km; fashion boutiques, City Market for daily essentials
By car
Tivat town centre: 1.4 km / 5 min Porto Montenegro: 1.5 km / 6 min Tivat Airport (TIV): 3.8 km / 11 min Kotor Old Town: 11 km / 27 min Podgorica Airport (TGD): 90 km / 1 hr 48 min Dubrovnik Airport (DBV): 48 km / 1 hr 22 min (border crossing — allow extra time in season)
Public transport The Blue Line bus connects Mažina and the surrounding area to Tivat town centre; journey approximately 5–10 minutes. Cash fare at the driver.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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