Two-Bedroom Apartment with Pool, Sauna & Bay Views in Mažina, Tivat
€215,000
Peter Flynn
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In Brief
Ein 56 m² großes Apartment mit 2 Schlafzimmern im zweiten Stock von Panorama, einem modernen Gebäude im Viertel Mažina oberhalb der Stadt Tivat, mit Aufzug, Fußbodenheizung und Klimaanlage im gesamten Gebäude. Das Gebäude bietet einen Außenpool und einen Whirlpool auf einer Sonnenterrasse aus Keramik in Holzoptik, eine mit Holz ausgekleidete Sauna mit einem Panoramafenster mit Blick auf die Bucht, eine Wellnessdusche und eine Lounge für Anwohner. Sichere Tiefgarage auf dem ersten Platz — dem am leichtesten zu manövrierenden Parkplatz des Komplexes — mit angrenzender abschließbarer Lagereinheit. Vollständig eingerichtet und ausgestattet. Porto Montenegro 1,5 km/6 Minuten mit dem Auto; Stadtzentrum von Tivat 1,4 km/5 min; Flughafen Tivat 3,8 km/11 min. 215.000€.
Beschreibung
Mažina liegt direkt über der Stadt Tivat, hoch genug, um ruhig zu sein, und nah genug, dass Porto Montenegro einen neunzehnminütigen Spaziergang entfernt ist. Panorama ist ein modernes Gebäude an diesem Hang, und was es für 215.000€ bietet — einen Pool, einen Whirlpool, eine Sauna, eine Lounge für Anwohner, Umkleideräume und Wellnessduschen, alles in einem kompakten, gut verwalteten Gebäude — ist nicht das, was diese Preisklasse normalerweise in dieser Gemeinde bietet. Es hat durchweg gemietet, kurz- und langfristig, und die Gründe dafür sind sofort sichtbar, sobald Sie ankommen.
Die Wohnung ist 56 m² groß und der Raum wird ohne Abfall genutzt. Eine maßgefertigte Eingangseinheit aus heller Asche gibt den Ton an — raumhoher Spiegel, Kleiderhaken, Schuhbank, Stauraum oben und unten — und von dort aus läuft die Fußbodenheizung durch. Klimaanlage in jedem Hauptraum; Zutritt mit Schlüsselkarte. Der Wohnraum ist offen gestaltet und die Küche erstreckt sich über eine ganze Wand: taubengraue, vom Boden bis zur Decke reichende Schränke, rosafarbene Hochglanz-Einheiten der mittleren Ebene, eine schwarze Arbeitsplatte und ein schwarzes Waschbecken. Vollständig integriert — Ofen, Herd, Kühl- und Gefrierschrank, Waschtrockner, Geschirrspüler, Mikrowelle — und ausgestattet mit einer einstellbaren Schienenbeleuchtung, die den gesamten Raum abdeckt. Der Essbereich und das Ecksofa befinden sich gegenüber, das Sofa lässt sich bei Bedarf zu einem Gästebett öffnen. Eine vom Boden bis zur Decke reichende Schiebetür führt nach Westen auf den Balkon, von dem aus der Vrmac-Kamm die Aussicht versperrt und die Nachmittagssonne hereinkommt.
Das Hauptschlafzimmer blickt nach Nordwesten auf einen grünen Hang, in der Mitte ist das Blockhaus Nakuk zu sehen — eine österreichisch-ungarische Festung aus dem 19. Jahrhundert, die am besten erhaltene ihrer Art in der Gegend. Von hier aus und von einem Großteil der Wohnung aus können Sie die Glocken der Kirche in Tripovići hören: zu jeder vollen Stunde, am Mittag eine kurze Melodie. Das Zimmer verfügt über eine Nachttischlampe im Hotelstil, einen vom Boden bis zur Decke reichenden Spiegelschrank und eine eigene Klimaanlage. Das eigene Bad ist mit großformatigen Fliesen in Steinoptik, einer Regendusche mit eingebauter Bank, Einbauleuchten und einem beheizten Handtuchhalter ausgestattet.
Das zweite Schlafzimmer bietet derzeit Platz für zwei Personen — ein unteres Einzelbett und ein oberes Bett in einem maßgefertigten, hellen Aschenschrank mit integriertem Schreibtisch, Regalen und einer Laptopsteckdose. Eine raumhohe Schiebetür ist nach Südosten ausgerichtet, fängt die Morgensonne ein und bietet einen teilweisen Meerblick über die Dächer darunter. Das zweite Badezimmer verfügt über eine Vollbadewanne mit Handbrause, ein Wand-WC, einen schwimmenden Waschtisch, einen beleuchteten Spiegelschrank und einen beheizten Handtuchhalter.
Die Gemeinschaftseinrichtungen befinden sich auf den unteren Ebenen des Gebäudes. Der Pool befindet sich auf einem nach Südwesten ausgerichteten Keramiksonnendeck, auf dem die späte Sonne scheint und dem Sonnenuntergang zugewandt ist. Daneben befinden sich ein Whirlpool und eine Außendusche. Die Sauna ist mit Fachwerk verkleidet und hat ein Panoramafenster mit Blick auf den Pool und auf die Bucht. Die Lage ist so gut, wie es die Beschreibung vermuten lässt. Darunter befinden sich eine Lounge für Anwohner mit Sofas, einer Küchenzeile und einem Fernseher, Umkleideräume für Männer und Frauen, eine ebenerdige Dusche mit Calacatta-Effekt und Fliesen sowie ein WC auf Poolebene. Der erste Tiefgaragenstellplatz — der am leichtesten zugängliche im Gebäude — verfügt über einen angrenzenden abschließbaren Stauraum. Eines sollten Sie sich vor der Buchung unbedingt ansehen: Auf dem angrenzenden Grundstück, das derzeit von der Poolterrasse aus sichtbar ist, wird aktiv gebaut. Beachten Sie es, berücksichtigen Sie es in jedem Mietzeitplan und sehen Sie es sich an, bevor Sie sich entscheiden.
Was zeichnet es aus
Für 215.000€ in Tivat ist die Standardwohnung eine Wohnung in einem Standardblock: keine nennenswerten Gemeinschaftseinrichtungen, Parkplätze auf Straßenebene, wenn Sie Glück haben, und eine Küche, die zu einem günstigen Preis ausgestattet ist. Das Panorama bietet einen Pool und einen Whirlpool, eine Fachwerksauna mit echtem Blick auf die Bucht, eine Tiefgarage an der zugänglichsten Stelle des Gebäudes und eine Lage, die sowohl das Stadtzentrum als auch Porto Montenegro zu Fuß erreichen. Die meisten vergleichbaren Wohnungen zu diesem Preis haben nichts davon. Die Kombination aus Ausstattung, Ausstattung und fußgängiger Nähe zu Porto Montenegro ist in der Gemeinde Tivat unter 250.000€ nicht ohne Weiteres zu finden.
Buyer Lens
Ein Investor, der eine voll ausgestattete, sofort mietbare Wohnung mit starker kurzfristiger Mietattraktivität sucht — die Sauna, der Pool, der Parkplatz und die zentrale Lage sind genau das, wofür Airbnb-Gäste auf diesem Markt eine Prämie zahlen. Es eignet sich auch für Paare oder Einzelpersonen, die eine wartungsarme Basis in Tivat suchen, die von Porto Montenegro aus zu Fuß erreichbar ist und elf Minuten vom Flughafen entfernt ist.
Lokale Annehmlichkeiten
Mažina ist der Wohnhang unmittelbar oberhalb der Stadt Tivat — ruhige Straßen, grüne Umgebung und eine Lage, die die Ruhe eines Viertels mit echtem Komfort verbindet. Das Stadtzentrum ist vierzehn Minuten zu Fuß bergab oder fünf Minuten mit dem Auto entfernt, und Porto Montenegro — der Jachthafen, Restaurants, Boutiquen und die Knightsbridge International School — ist neunzehn Minuten zu Fuß oder sechs Minuten mit dem Auto entfernt. Es ist eine ungewöhnliche Kombination: eine Wohnadresse, von der aus zwei verschiedene Zentren zu Fuß erreichbar sind, und elf Minuten von einem internationalen Flughafen entfernt.
Zu Fuß
Dom Zdravlja Tivat (staatliches Gesundheitszentrum): 900 m/11 min
Coffee Novi (lokales Café): ein kurzer Spaziergang in die Stadt; ein beliebter Ort in der Nachbarschaft
Bread City Bakery: nächste Bäckerei, innerhalb des Stadtzentrums zu Fuß erreichbar
Stadtzentrum von Tivat (Apotheke, Post, Supermärkte, Restaurants): 1,4 km/14 min
Porto Montenegro: 1,5 km/19 Minuten
Essen und Trinken
Makkaroni Handmade Pasta — 4,9 Sterne, 831 Bewertungen; durchweg als das preiswerteste Restaurant in Tivat beschrieben. Hausgemachte Pasta, großzügige Portionen, familiengeführt.
MILÃ Restaurant — 4,8 Sterne, 394 Bewertungen; umfangreiche Speisekarte, die ab 7 Uhr morgens geöffnet ist; eine der zuverlässigsten Optionen der Stadt das ganze Jahr über.
Ma Chérie — 4,2 Sterne, 1.157 Bewertungen; Café-Restaurant am Wasser in Porto Montenegro; die bevorzugte Frühstücks- und Brunchstation für die internationale Bevölkerung.
Mala Bevanda La Pasteria — 4,4 Sterne, 560 Bewertungen; Meeresfrüchte und Pasta an der Uferpromenade von Tivat.
Nama Sushi & Coffee — 4,6 Sterne, 346 Bewertungen; japanisches Restaurant im Zentrum von Tivat, täglich geöffnet.
Medizinisch
Dom Zdravlja Tivat (staatliches Gesundheitszentrum): 900 m/11 Minuten zu Fuß
Apoteka Bosiljak (Apotheke): Zentrum von Tivat; 4,7 Sterne; sechs Tage die Woche bis 20:30 Uhr geöffnet; verkauft einige Medikamente ohne Rezept
Mansa Medica (Privatklinik): Zentrum von Tivat; 4,6 Sterne; 7 Tage geöffnet
Poliklinika Milmedika (Privatklinik): Porto Montenegro; 4,7 Sterne; englischsprachiges Personal; 7 Tage geöffnet
Schulen
Osnovna škola Drago Milović (staatliche Grundschule): Zentrum von Tivat, ca. 1 km
Knightsbridge Schools International Montenegro: Porto Montenegro; 1,5 km/6 Minuten mit dem Auto
Einkaufen
Supermarkt Voli: Zentrum von Tivat, ca. 1 km; montags bis samstags bis 21:30 Uhr geöffnet
iDEA-Supermarkt: Zentrum von Tivat; bis 22 Uhr geöffnet
Einzelhandel in Porto, Montenegro: 1,5 km; Modeboutiquen, City Market für Dinge des täglichen Bedarfs
Mit dem Auto
Stadtzentrum von Tivat: 1,4 km/ 5 min
Porto Montenegro: 1,5 km/6 Minuten
Flughafen Tivat (TIV): 3,8 km/11 Minuten
Altstadt von Kotor: 11 km/27 min
Flughafen Podgorica (TGD): 90 km/1 Stunde 48 Minuten
Flughafen Dubrovnik (DBV): 48 km/1 Stunde 22 Minuten (Grenzübergang — zusätzliche Zeit in der Saison einplanen)
Öffentliche Verkehrsmittel
Der Bus der Blauen Linie verbindet Mažina und Umgebung mit dem Stadtzentrum von Tivat. Die Fahrt dauert etwa 5—10 Minuten. Barzahlung beim Fahrer.
Ehrliche Meinung des Agenten
Sechsundfünfzig Quadratmeter sind das, was es ist — das ist eine kompakte Wohnung, und jeder, der Platz braucht, um sich auszubreiten, sollte sich etwas Größeres ansehen. Was es bietet, sind Spezifikationen und Einrichtungen, über die die meisten doppelt so großen Wohnungen in Tivat nicht verfügen: Fußbodenheizung, eine voll integrierte Küche, eine Zedernsauna mit einem Fenster mit Buchtblick, ein Pool, ein Whirlpool und der beste Parkplatz im Gebäude. Die Bauarbeiten auf dem angrenzenden Grundstück sind jetzt von der Poolterrasse aus sichtbar — sehenswert, bevor Sie sich verpflichten, und es lohnt sich, bei jedem Mietzeitplan einen Blick darauf zu werfen. Aber das ist vorübergehend. Die Position ist nicht. Porto Montenegro ist zu Fuß erreichbar, der Flughafen ist elf Minuten entfernt und ein Gebäude, das sich bereits für kurzfristige Anmietungen etabliert hat: Ein Käufer, der versteht, dass kompakt und einkommensschaffend dasselbe sein kann, im richtigen Gebäude, wird dies als unkompliziertes Angebot empfinden.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
Landkarte
Leitfaden für die Nachbarschaft
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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