Two-Bedroom Apartment with Pool, Sauna & Bay Views in Mažina, Tivat
€215,000
Peter Flynn
Функции
Explore in 3D
Guided Video Tour
In Brief
A two-bedroom apartment of 56 m² on the second floor of Panorama, a contemporary building in the Mažina neighbourhood above Tivat town, with lift access, underfloor heating and air conditioning throughout. The building offers an outdoor swimming pool and jacuzzi on a wood-effect ceramic sun deck, a timber-lined sauna with a picture window facing the bay, spa shower facilities, and a residents' lounge. Secure underground parking in space one — the easiest to manoeuvre in the complex — with an adjacent lockable storage unit. Fully furnished and equipped throughout. Porto Montenegro 1.5 km / 6 min by car; Tivat town centre 1.4 km / 5 min; Tivat Airport 3.8 km / 11 min. €215,000.
Описание
Mažina sits just above Tivat town, high enough to be quiet, close enough that Porto Montenegro is a nineteen-minute walk. Panorama is a contemporary building on that hillside, and what it offers at €215,000 — a pool, a jacuzzi, a sauna, a residents' lounge, changing facilities and spa showers, all within a compact, well-managed building — is not what this price point normally produces in this municipality. It has let consistently, short and long term, and the reasons are visible the moment you arrive.
The apartment is 56 m², and the space is used without waste. A custom entrance unit in light ash sets the tone — full-height mirror, coat hooks, shoe bench, storage above and below — and underfloor heating runs throughout from there. Air conditioning in every principal room; key card entry. The living space is open plan, with the kitchen across one full wall: dove grey floor-to-ceiling cabinetry, blush pink high-gloss mid-level units, a black worktop and black sink. Fully integrated — oven, hob, fridge-freezer, washer-dryer, dishwasher, microwave — and finished with adjustable track lighting that covers the whole room. The dining area and corner sofa sit opposite, the sofa opening to a guest bed when needed. A floor-to-ceiling sliding door opens west onto the balcony, where the Vrmac ridge fills the view and the afternoon sun comes in.
The main bedroom looks northwest over green hillside, with Blockhaus Nakuk visible in the middle distance — a 19th-century Austro-Hungarian fortification, the best preserved of its kind in the area. From here, and from most of the apartment, you can hear the bells of the church in Tripovići: on the hour through the day, and a short melody at midday. The room has hotel-style bedside lighting, a mirrored floor-to-ceiling wardrobe, and its own air conditioning. The en-suite has large-format stone-effect tiles, a rain-head shower with built-in bench, recessed lighting, and a heated towel rail.
The second bedroom currently sleeps two — a lower single and an upper bunk in a custom built light ash unit, with an integrated desk, shelving, and a laptop socket. A floor-to-ceiling sliding door faces southeast, catching the morning sun, with a partial sea view over the rooftops below. The second bathroom has a full bath with handheld shower, wall-hung WC, floating vanity, illuminated mirror cabinet, and heated towel rail.
The communal facilities occupy the lower levels of the building. The pool sits on a southwest-facing ceramic sun deck that gets the late sun and faces the sunset; alongside it a jacuzzi and an outdoor shower. The sauna is timber-lined with a picture window looking over the pool and out to the bay — the position is as good as the description suggests. Below that, a residents' lounge with sofas, a kitchenette, and a TV; changing rooms for men and women; a walk-in shower with calacatta-effect feature tiling; and a WC at pool level. Underground parking space one — the most accessible in the building — comes with an adjacent lockable storage unit. One thing to see clearly before committing: there is active construction on the adjacent plot, currently visible from the pool terrace. Note it, allow for it in any rental timeline, and view before deciding.
What Sets It Apart
At €215,000 in Tivat, the default is an apartment in a standard block: no meaningful communal facilities, street-level parking if you are fortunate, and a kitchen fitted to a budget. Panorama offers a pool and jacuzzi, a timber-lined sauna with genuine bay views, underground parking in the most accessible space in the building, and a position within walking distance of both the town centre and Porto Montenegro. Most comparable apartments at this price point have none of those things. The combination of specification, facilities, and walkable proximity to Porto Montenegro is not straightforward to find under€250,000 in Tivat municipality.
Buyer Lens
An investor looking for a fully equipped, immediately rentable apartment with strong short term rental appeal — the sauna, pool, parking, and central position are exactly what Airbnb guests pay a premium for in this market. Also suits a couple or individual wanting a low maintenance base in Tivat that is walkable to Porto Montenegro and eleven minutes from the airport.
Local Amenities
Mažina is the residential hillside immediately above Tivat town — quiet streets, green surroundings, and a position that combines the calm of a neighbourhood with genuine convenience. The town centre is a fourteen-minute walk downhill or five minutes by car, and Porto Montenegro — the marina, restaurants, boutiques, and Knightsbridge International School — is nineteen minutes on foot or six by car. It is an unusual combination: a residential address that is walkable to two distinct centres, and eleven minutes from an international airport.
On foot
Dom Zdravlja Tivat (state health centre): 900 m / 11 min Coffee Novi (local café): a short walk into town; a well-regarded neighbourhood spot Bread City Bakery: nearest bakery, within the town centre walkable route Tivat town centre (pharmacy, post office, supermarkets, restaurants): 1.4 km / 14 min Porto Montenegro: 1.5 km / 19 min
Eating and drinking
Macaroni Handmade Pasta — 4.9 stars, 831 reviews; consistently described as the best value restaurant in Tivat. Homemade pasta, generous portions, family-run. MILÃ Restaurant — 4.8 stars, 394 reviews; broad menu open from 7am; one of the most reliably good options in town year-round.Ma Chérie — 4.2 stars, 1,157 reviews; waterfront café-restaurant at Porto Montenegro;the breakfast and brunch stop of choice for the international resident community. Mala Bevanda La Pasteria — 4.4 stars, 560 reviews; seafood and pasta on the Tivat waterfront promenade. Nama Sushi & Coffee — 4.6 stars, 346 reviews; Japanese restaurant in Tivat centre, open daily.
Medical
Dom Zdravlja Tivat (state health centre): 900 m / 11 min on foot Apoteka Bosiljak (pharmacy): Tivat centre; 4.7 stars; open until 8:30pm six days a week; sells some medications without prescription Mansa Medica (private clinic): Tivat centre; 4.6 stars; open 7 days Poliklinika Milmedika (private clinic): Porto Montenegro; 4.7 stars; English-speaking staff; open 7 days
Schools
Osnovna škola Drago Milović (state primary): Tivat centre, approximately 1 km Knightsbridge Schools International Montenegro: Porto Montenegro; 1.5 km / 6 min by car
Shopping
Voli supermarket: Tivat centre, approximately 1 km; open until 9:30pm Monday–Saturday iDEA supermarket: Tivat centre; open until 10pmPorto Montenegro retail: 1.5 km; fashion boutiques, City Market for daily essentials
By car
Tivat town centre: 1.4 km / 5 min Porto Montenegro: 1.5 km / 6 min Tivat Airport (TIV): 3.8 km / 11 min Kotor Old Town: 11 km / 27 min Podgorica Airport (TGD): 90 km / 1 hr 48 min Dubrovnik Airport (DBV): 48 km / 1 hr 22 min (border crossing — allow extra time in season)
Public transport The Blue Line bus connects Mažina and the surrounding area to Tivat town centre; journey approximately 5–10 minutes. Cash fare at the driver.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
карта
Путеводитель по окрестностям
Откройте для себя Тиват
Узнайте больше о жизни в Тивате: чем заняться и что посмотреть в Тивате
Часто задаваемые вопросы
После покупки и регистрации вы получите ключи и завладеете ими. Следующие шаги включают перевод коммунальных услуг на ваше имя, настройку платежей за управление зданием, если речь идет о квартире, страхование жилья и, если вы сдаете жилье в аренду, регистрацию для уплаты туристического налога и получение всех необходимых разрешений. Ваш адвокат или агент могут помочь вам разобраться в административных вопросах.
Доход от аренды облагается налогом в размере 15% от валовой выручки, если вы арендуете жилье на короткий срок (туристическая аренда), или вы можете выбрать налогообложение чистой прибыли за вычетом расходов на долгосрочную аренду. Вы также будете платить муниципальный туристический налог (1 евро за ночь на гостя в высокий сезон, 0,50 евро в низкий сезон) и должны зарегистрировать аренду в налоговых органах и управлении по туризму.
Ежегодный налог на недвижимость довольно низок — всего 0,25% от оценочной стоимости недвижимости в год. Оценочная стоимость обычно значительно ниже рыночной, поэтому вы можете платить 200-500 евро в год за квартиру на побережье стоимостью 200 000 евро. Эта сумма оплачивается местным муниципалитетом и является одной из самых доступных текущих расходов в Черногории.
Нотариальные сборы устанавливаются официальным тарифом и шкалой в соответствии с вашей покупной ценой. Для большинства объектов жилой недвижимости ожидайте 350—1000 евро плюс 21% НДС. Таким образом, общая сумма составит примерно 423—1210 евро. Базовая плата за недвижимость стоимостью 250 000 евро составляет около 532 евро. Кроме того, взимается небольшая плата за копирование документов и оформление административных документов, поэтому окончательный нотариальный счет может быть немного выше.
За вторичную недвижимость вы будете платить налог на передачу недвижимости (RETT) в размере 3% от покупной цены. Ставка RETT на новостройки, построенные застройщиками, облагается нулевым налогом, но в цену входит НДС в размере 21%, хотя обычно застройщики могут вернуть этот НДС. В любом случае, налог на передачу прав собственности должен составлять около 3% от покупной цены, если только речь не идет о новостройке, где НДС уже включен.
Нотариус не получает и не хранит деньги напрямую. Вместо этого продавец должен письменно подтвердить нотариусу, что он получил полную стоимость покупки. Только после того, как нотариус получит это письменное подтверждение (и подтвердит выполнение налоговых обязательств), он выдаст Clausula Intabulandi. В некоторых транзакциях для дополнительной безопасности используются банковские подтверждения.
Да, если вы состоите в браке или зарегистрированном партнерстве, вам обычно требуется письменное согласие вашего супруга или партнера на продажу недвижимости в Черногории, даже если недвижимость зарегистрирована исключительно на ваше имя. Это защищает интересы обеих сторон в соответствии с правилами о собственности супругов. Ваш нотариус подтвердит конкретные требования к вашей ситуации.
Clausula Intabulandi является официальным подтверждением нотариусом выполнения всех юридических и финансовых обязательств, позволяющим зарегистрировать имущество на ваше имя. Нотариус выдает его только после подтверждения того, что вы уплатили полную стоимость и все налоги. Это ваш зеленый свет на кадастровый учет — без него вы не сможете стать законным владельцем.
У каждого объекта недвижимости и владельца есть определенные номера, указанные в договорах: ваш JMBG (личный идентификатор), JMBG или регистрация компании продавца и кадастровый номер участка недвижимости (katastarska parcela/čestica). Они связывают все, что есть в официальных реестрах, и они необходимы для регистрации и налогообложения.
Нет, в Черногории нет системы титульного страхования, как в США или Великобритании. Вместо этого покупатели полагаются на комплексную юридическую экспертизу: ваш адвокат или нотариус проверяют кадастр, историю владения, обременения и разрешения, прежде чем совершить покупку. Это другая система, но при должных проверках она не менее безопасна.
Это зависит от того, где были выданы ваши документы. Если вы из страны Гаагской конвенции (в которую входит большинство западных стран), вам нужен апостиль. В противном случае ваши документы нуждаются в консульской легализации. В любом случае им также понадобится заверенный перевод присяжным судебным переводчиком в Черногории.
Ваш адвокат запрашивает официальную выписку (список непокретности) из кадастра недвижимости, в которой указаны текущее право собственности, любые ипотечные кредиты или залоги, границы собственности и юридическое описание. Нотариус также проверяет личность и дееспособность продавца. Такая комплексная проверка обычно занимает несколько дней и стоит около 18-25 евро за кадастровую выписку.
Вы получаете JMBG через местное полицейское управление (MUP), предъявив свой паспорт, документ, подтверждающий право собственности, и заполнив простое заявление. Процесс обычно занимает несколько дней, и этот номер вам понадобится для налоговых деклараций и регистрации собственности, даже если вы не являетесь резидентом.
Для простой вторичной квартиры с чистыми документами процесс покупки часто может быть завершен в течение 3-6 недель. Более сложные сделки, новостройки или покупки, финансируемые за счет ипотеки, могут занять больше времени.
Некоторые банки предоставляют кредиты иностранцам, но условия более жесткие: более низкое соотношение кредита к стоимости и более строгие требования к доходам. Многие иностранные покупатели осуществляют финансирование через свою страну или платят наличными.
Официально все в евро. Перед отправкой можно произвести конвертацию валюты в национальной валюте, а в некоторых случаях расплатиться криптовалютой, если обе стороны и нотариус согласны. Однако цена контракта и налоги всегда указаны в евро.
Помимо покупной цены и налога на передачу прав собственности, бюджетные расходы на нотариальные услуги, перевод, юридические услуги и, возможно, агентское вознаграждение — в совокупности эти расходы обычно составляют 2-4% от общей стоимости.
Нет. Большинство иностранных покупателей используют доверенность, чтобы разрешить кому-либо из присутствующих здесь — вашему адвокату, компании NT Realty или другому доверенному представителю — подписать подпись от вашего имени.
По соглашению покупатель обычно оплачивает как нотариальные гонорары, так и гонорары присяжного судебного переводчика, хотя стороны могут договориться об этом.
Да, и все гораздо проще, чем многие ожидают. Черногория приветствует иностранных покупателей — как из ЕС, так и из стран, не входящих в ЕС. В большинстве случаев вы можете владеть недвижимостью на свое имя, не нуждаясь в проживании или привлечении местной компании.
Отказ от ответственности: стоимость покупки и точность информации
Все расходы, связанные с покупкой, включая нотариальные сборы, налог на передачу недвижимости (если применимо) и любые судебные издержки, несет исключительно покупатель. nTrealty не несет ответственности за правильность опубликованной здесь информации, которая основана исключительно на данных, предоставленных нам владельцами недвижимости. ntRealty не обязана обновлять, изменять или изменять это объявление или уведомлять читателя о наличии какой-либо информации, включая урбанистическую или кадастровую информацию данные, впоследствии становятся неточными. Все объявления подлежат предварительной продаже. Агентская комиссия: агентская комиссия с покупателя не взимается. Агентское вознаграждение оплачивается продавцом.
Связанные свойства
Получайте новости о недвижимости в Черногории прямо в свой почтовый ящик.
Вы заинтересованы в покупке жилья? Обращайтесь к нашим экспертам по недвижимости только к сотрудничеству.