Two-Bedroom Apartment with Stunning Views in Luštica Bay for Sale
€1,000,000
Maša Flynn
Značajke
Explore in 3D
Guided Video Tour
In Brief
A two-bedroom, two-bathroom apartment of 111 m² within Marina Village, Luštica Bay, with sea views from the living room and one bedroom, and a marble-tiled terrace looking toward the marina entrance. Open-plan kitchen, living and dining room, master bedroom with en-suite bathroom, a second bedroom, a family bathroom, and a separate laundry room. Fully fitted kitchen, central air conditioning, ceramic flooring throughout, and one allocated outdoor parking space in front of the building. Sold fully furnished. Owners enjoy the benefits of the Luštica Bay membership programme. Price €1,000,000.
Opis
The building sits within Marina Village, the walkable, pedestrian-first neighbourhood at the heart of Luštica Bay, a short stroll from the marina, the lighthouse at the end of the breakwater, and the resort's restaurants and cafés. It follows the rise of the hillside, and the apartment sits at a level within it that keeps the living room and one bedroom on an elevated, south-southeast-facing sightline — open views across the marina and out to the water beyond, with nothing built up in front to block them.
Inside, the finish is consistent with the rest of Marina Village: ceramic flooring in every room but the terrace, where it gives way to marble; plastered and painted walls, tiled in the kitchen and bathrooms; dropped ceilings with recessed lighting; and central air conditioning throughout. The kitchen is fully fitted and opens onto the living and dining area, which in turn opens onto the terrace — a genuinely usable outdoor room, furnished for dining and lounging, with views toward the marina entrance. The master bedroom has its own en-suite bathroom; the second bedroom sits alongside a family bathroom and a separate laundry room, a detail not every apartment in the complex has.
Key Features
- 111 m² two-bedroom, two-bathroom apartment within Marina Village
- Stunning Sea and Marina Views
- Marble-tiled terrace, accessible from both the living room and a bedroom
- Fully fitted kitchen, open-plan to the living and dining area
- Master bedroom with en-suite bathroom; second bedroom with separate family bathroom
- Separate laundry room
- Central air conditioning; ceramic flooring throughout, marble on the terrace
- One allocated outdoor parking space in front of the building
- Sold fully furnished
- Owners enjoy the benefits of the Luštica Bay membership programme
What Sets It Apart
The living room and terrace work as one continuous space rather than two separate rooms: glass doors fold back so the sofa, the dining table and the outdoor lounge area all share the same south-southeast light and the same view across the marina toward the open Adriatic. It's a terrace built for actually living on — shaded seating, room to dine outside, water in view from almost every angle — not just a balcony to admire the scenery from. Add the shared swimming pool, the Chedi's spa and restaurants a few minutes' walk away, and the run of the marina promenade beyond, and the apartment reads less like a flat with a view and more like a private corner of a resort, with all the comfort and convenience that comes with it.
Buyer Lens
- A move-in-ready base in Luštica Bay: fully furnished, with the kitchen, bathrooms and laundry already fitted out
- Sea views from two rooms and a private terrace, a short walk from the marina, restaurants and the Chedi hotel
- The extra space of a dedicated laundry room is a rare find at this size within Marina Village
- An allocated parking space removes the usual resort-living hassle of finding somewhere to leave the car
- Access to the Luštica Bay membership programme adds resort services on top of the apartment itself
Local Amenities
On Foot
- Marina promenade and lighthouse — a few minutes' walk
- The Chedi Luštica Bay — ~300 m / ~5 min. The resort's five-star anchor, with spa, pools and dining
- The Rok Beach Bar & Lounge — ~400 m
- Restaurants including 21 Bistro, Noa and Špilja, all within Marina Village
- Mini-market — ~600 m
- Centrale neighbourhood — ~700 m
- Beaches within a ~10-minute walk
By Car
- Radovići — ~2 km / ~5 minutes
- Tivat Airport — ~9 km / ~15 minutes
- Tivat town centre — ~11 km / ~20 minutes
- Kotor Old Town — ~22 km / ~35 minutes
- Dubrovnik Airport — ~65 km / ~1 hr 45 minutes
- Podgorica Airport — ~90 km / ~1 hr 40 minutes
Agent's Honest Take
This is one of the more complete two-bedroom units we've seen come up in Marina Village: a full 111 m², elevated within the building for an open, uninterrupted view over the marina and out to open water, finished and furnished rather than sold as a shell. For a buyer weighing it as an investment as well as a home, its position inside Luštica Bay's own rental-management and membership programme means it's set up for hospitality-style letting from day one, a few steps from the Chedi's guests and amenities. Worth asking about current service charges and the resort's rental-management terms before you commit, since those figures move year to year — but the apartment itself needs nothing done to it before it starts earning or living in.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
Karta
Vodič za susjedstvo
Istraži Lustica
Saznajte više o životu u Lustici: Stvari koje treba učiniti i vidjeti u Lustici
Često postavljana pitanja
Nakon kupovine i registracije, dobit ćete ključeve i preuzmite posjed. Sljedeći koraci uključuju prijenos komunalnih usluga na vaše ime, postavljanje plaćanja za upravljanje zgradom ako se radi o stanu, dobivanje kućnog osiguranja i - ako ga iznajmljujete - registraciju za turističku taksu i dobivanje svih potrebnih dozvola. Vaš advokat ili agent može vas voditi kroz administrativne dijelove.
Prihod od najma oporezuje se u iznosu od 15% na bruto prihode ako iznajmljujete kratkoročni (turistički najam), ili se možete odlučiti za oporezivanje neto prihoda nakon troškova za dugoročni najam. Također ćete platiti opštinsku turističku taksu (1€ po noćenju po gostu u visokoj sezoni, 0,50€ u niskoj sezoni) i morate prijaviti najam kod poreskih vlasti i uprave za turizam.
Godišnji porez na imovinu prilično je nizak - samo 0,25% procjenjene vrijednosti imovine godišnje. Procijenjena vrijednost obično je znatno ispod tržišne vrijednosti, tako da biste mogli plaćati 200-500 eura godišnje za obalni stan u vrijednosti od 200.000 eura. Prikuplja ga vaša lokalna opština i jedan je od pristupačnijih tekućih troškova Crne Gore.
Javnobilježničke naknade se određuju službenom tarifom i skalom s vašom otkupnom cijenom. Za većinu stambenih nekretnina očekujte 350-1.000 € plus 21% PDV-a - dakle otprilike 423-€1.210 ukupno. Nekretnina od 250.000 eura iznosi oko 532 eura osnovnih naknada. Postoje i male naknade za kopije dokumenata i administrativno podnošenje, tako da bi vaš konačni bilježnički račun mogao biti nešto veći.
Za nekretnine za preprodaju platićete 3% poreza na prijenos nekretnina (RETT) na kupoprodajnu cijenu. Nove verzije programera imaju nultu ocjenu za RETT, ali uključuju 21% PDV-a u cijenu - iako programeri obično mogu povratiti ovaj PDV. U svakom slučaju, budžet je oko 3% otkupne cijene za poreze na transfer osim ako se radi o novoj gradnji u kojoj je PDV već uključen.
Javni bilježnik ne prima ili drži novac direktno. Umjesto toga, prodavač mora pismeno potvrditi kod javnog bilježnika da je primio punu kupovnu cijenu. Tek nakon što javni bilježnik dobije ovu pismenu potvrdu (i potvrdi da su ispunjene poreske obaveze) izdat će Clausula Intabulandi. Neke transakcije koriste bankovne potvrde za dodatnu sigurnost.
Da, ako ste u braku ili ste u registrovanom partnerstvu, obično vam je potrebna pismena saglasnost supružnika ili partnera za prodaju imovine u Crnoj Gori, čak i ako je imovina registrovana isključivo na vaše ime. Ovo štiti interese obje strane prema pravilima bračne imovine. Vaš javni bilježnik će potvrditi posebne zahtjeve za vašu situaciju.
Clausula Intabulandi je službena potvrda javnog bilježnika da su ispunjene sve zakonske i finansijske obaveze, omogućavajući registraciju imovine na vaše ime. Javni bilježnik ga izdaje tek nakon što potvrdi da ste platili punu cijenu i sve poreze. To je vaše zeleno svjetlo za registraciju katastra - bez njega ne možete postati zakonski vlasnik.
Svaka nekretnina i vlasnik ima određene brojeve koji se pojavljuju na ugovorima: vaš JMBG (osobna iskaznica), JMBG prodavca ili registraciju preduzeća i broj katastarske parcele nekretnine (katastarska parcela/čestica). Oni povezuju sve u službenim registrima i bitni su za potrebe registracije i poreza.
Ne, Crna Gora nema sistem osiguranja vlasništva poput SAD-a ili Velike Britanije. Umjesto toga, kupci se oslanjaju na sveobuhvatnu pravnu dužnu pažljivošću - vaš advokat ili javni bilježnik provjerava katastar, istoriju vlasništva, terete i dozvole prije nego što se obvezate. To je drugačiji sistem, ali uz odgovarajuće provjere jednako je siguran.
Ovisi o tome gdje su vaši dokumenti izdani. Ako ste iz zemlje Haške konvencije (koja uključuje većinu zapadnih zemalja), potreban vam je apostil. Ako ne, vaši dokumenti trebaju konzularnu legalizaciju. U svakom slučaju, trebat će im i ovjereni prevod od strane zakletog sudskog prevoditelja u Crnoj Gori.
Vaš advokat traži službeni izvod (List nepokretnosti) iz Katastra nekretnina, koji pokazuje trenutno vlasništvo, bilo kakve hipoteke ili zaloge, granice imovine i pravni opis. Javni bilježnik također provjerava identitet prodavatelja i pravnu sposobnost. Ova dubinska analiza obično traje nekoliko dana i košta oko 18-25 eura za izvod iz katastra.
JMBG dobijate preko lokalne Uprave policije (MUP) predočenjem pasoša, dokaza o vlasništvu imovine i popunjavanjem jednostavne prijave. Proces obično traje nekoliko dana, a ovaj broj će vam trebati za poreske prijave i registraciju imovine - čak i bez prebivališta.
Za jednostavan stan za preprodaju sa čistom papirologijom, proces kupovine često se može završiti u roku od 3-6 tjedana. Složenije transakcije, nove gradnje ili kupovine koje se finansiraju hipotekom mogu potrajati duže.
Neke banke pozajmljuju strancima, ali su uslovi stroži - niži omjeri kredita i vrijednosti i stroži zahtjevi za prihodom. Mnogi strani kupci finansiraju preko svoje matične zemlje ili plaćaju gotovinom.
Zvanično, sve je u eurima. Možete pretvoriti iz matične valute prije slanja, ili u nekim slučajevima poravnati pomoću kriptovalute ako se obe strane i javni bilježnik slažu - ali cijena ugovora i porezi su uvijek zasnovani na euru.
Osim kupovne cijene i poreza na transfer, budžeta za notarske naknade, prevođenja, pravnih naknada i potencijalno agencijske provizije - zajedno, oni obično dodaju 2-4% vašeg ukupnog troška.
Ne. Većina stranih kupaca koristi punomoć kako bi ovlastila nekoga ovdje - vašeg advokata, NT Realty ili drugog pouzdanog predstavnika - da potpiše u vaše ime.
Po konvenciji, kupac obično plaća i javnobilježničke naknade i naknade za zakletog sudskog prevoditelja, iako se o tome može pregovarati između strana.
Da, i to je jednostavnije nego što većina ljudi očekuje. Crna Gora pozdravlja strane kupce - kako iz EU tako i izvan EU-a - i možete posjedovati imovinu na svoje ime bez potrebe za prebivalištem ili lokalnom kompanijom u većini slučajeva.
Izjava o odricanju odgovornosti: Troškovi kupovine i točnost informacija
Svi troškovi vezani za kupovinu, uključujući javnobilježničke naknade, porez na prijenos nekretnina (ako je primjenjivo) i bilo kakve pravne naknade, isključiva su odgovornost kupca. nTRealty ne snosi odgovornost za ispravnost ovdje objavljenih informacija, a koja se zasniva isključivo na detaljima koje su nam dostavili vlasnici nekretnine. NTrealty nema obavezu ažurirati, mijenjati ili izmijeniti ovaj popis ili obavijestiti čitatelja ako bilo kakve informacije, uključujući urbanističke ili katastarski podaci, naknadno postaju netočni. Svi oglasi su predmet prethodne prodaje. Agencijska provizija: Kupcu se ne naplaćuje agencijska provizija. Agencijsku naknadu plaća prodavač.
Povezana svojstva
.avif)
Dobijte ažuriranja nekretnina u Crnoj Gori direktno u pristiglu poštu.
Jeste li zainteresirani za kupnju kuće? Ne tražite dalje od suradnje s našim stručnjacima za nekretnine.