Five-Bedroom Villa with panoramic Bay of Kotor views in Krasici, Lustica
€1,300,000
Peter Flynn
Značajke
Explore in 3D
Guided Video Tour
In Brief
Novozavršena četverosobna vila na poluotoku Lustica, smještena iznad sela Krašići sa nesmetanim panoramskim pogledom na Kotorski zaljev. Na 328m² na dva sprata, vila je izgrađena i završena po standardu koji je neuobičajen po ovoj cijeni - vrhunska sanitarna oprema i završna obrada kupaonica, podno grijanje, potpuno opremljena ostrvska kuhinja i visokokvalitetna kupaonica koja drže svoje u odnosu na nekretnine koje koštaju znatno više. Privatni bazen nalazi se na nivou terase sa zaljevom kao pozadinom. Samostalni apartman u prizemlju sa vlastitom kuhinjom, kupaonicom i dvije spavaće sobe djeluje neovisno od glavnih dnevnih etaža. Garaža uključena. Porto Montenegro udaljen je dvadeset minuta vožnje automobilom; golf teren dizajniran od strane Gary Playera u zaljevu Lustica udaljen je deset minuta.
Opis
Krašići se nalaze na južnom boku poluostrva Luštica, gdje se obala okreće i zaljev se potpuno otvara prema Herceg Novom i planinskom zidu iza njega. Pogled iz ove vile - panoramski, nesmetan, pada direktno na vodu - je vrsta koja ne datira i ne izgrađuje se. Arhitektura to zaslužuje: zgrada se spušta niz padinu u dva različita volumena, bijeli render iznad, prirodna kamena obloga s efektom travertina na nivou terase, zastakljivanje od poda do stropa orijentirano upravo prema vodi na svakoj glavnoj nadmorskoj visini.
Prizemlje je organizirano oko dva različita programa. Sa prednje strane, dnevni boravak i kuhinja otvorenog plana od 75 m² zauzimaju punu širinu zgrade okrenutu prema zalivu, a njen ostakljeni zid rastvara granicu između unutrašnjosti i pogleda izvan nje. Kuhinja je ozbiljan posao: sivi ormarići bez ručki upareni s pločama s efektom hrasta, Boscheve pećnice postavljene u visoku jedinicu tornja, kutni crni ekstraktor preko zida za kuhanje i samostojeći otok s bijelim kamenim vrhom i kontrastnim drvenim dijelom - funkcionalno, dobro proporcionalno i rešenije od većine kuhinja vila u ovoj kategoriji. Na stražnjem dijelu istog kata samostalni apartman - dvije privatne spavaće sobe, osobna kuhinja, kupatilo i zaseban hodnik - djeluje samostalno, jednako prilagođen aranžmanu njegovatelja, proširenoj porodici ili kao dodatak za iznajmljivanje. Praonica rublja, dodatno kupatilo i kotlovnica upotpunjuju prizemlje.
Stubište - gazišta popločana ribljom kostima, staklena ograda sa brušenom čeličnom šinom - vodi do prvog kata koji je u potpunosti predan spavaćoj sobi. Tri spavaće sobe, svaka sa vlastitim kupatilom i garderobom, raspoređene su duž nadmorske visine okrenute prema zaljevu. Kutna spavaća soba ima najširi pogled: ostakljena kutna jedinica pune širine otvara se i na terasu bazena i na zaljev iza nje, voda sjedi direktno u vidikovcu na razini madraca kada ležite u krevetu. Dvije preostale spavaće sobe imaju istu konfiguraciju - veliki prozori sa slikama koji uokviruju istu panoramu, podovi od hrasta, klima uređaj sa stropom i kasetom. Kupaonice su dosljedno izvedene u cijelom: zidne pločice velikog formata, tuš kabine sa nadzemnim kišnim glavama i staklenim ekranima, dvostruke umivaonice s vrhunskim vrhovima od čvrste površine i ormarićima s drvenim prednjim dijelom, ogledala pune širine. Jedno kupatilo dodaje kupku za namakanje pune dužine naslonjenu na popločani zid. Vrhunska sanitarna oprema i visokokvalitetne završne obrade kupaonica koriste se bez izuzetka. Spavaonica i veranda od 34 m² upotpunjuju gornji kat, a potonji pruža vanjsku sobu s istom panoramom zaljeva koja prolazi kroz cijelu zgradu.
Terasa bazena je stožer između dva kata. Sam bazen - 3,5 m x 6,2m, popločan plavim mozaikom - nalazi se na rubu terase sa staklenim balustradom iza i punom širinom zaljeva ispred njega. Mediteranska sadnja - lavanda, ružmarin, ošišana mirta, sukulenti - uspostavljena je u okolnim šljunčanim gredicama, pružajući ograđeni prostor bez blokiranja pogleda. Potporni zidovi sa kamenim terasama koji se uzdižu sa ceste ispod su isti prirodni materijal koji se koristi na donjoj fasadi zgrade, dajući cijelom lokalitetu koherentni materijalni jezik od nivoa ulice do palube bazena.
Vila se prodaje kako se vidi, potpuno završena i spremna za zauzimanje. Kvaliteta konstrukcije - podno grijanje na oba sprata, vrhunska sanitarna oprema i završna obrada kupaonica, dvostruko ostakljeni prozori od aluminijumskog okvira, Bosch uređaji - mogu se provjeriti pregledom, a ne jednostavno tvrditi. Uključeni su privatna garaža i parking izvan ulice. Riva sela je kratka šetnja; plaže šire poluotoka, golf teren i marina udaljeni su kratkom vožnjom.
Ono što ga izdvaja
Većina novoizgrađenih vila na poluotoku Lustica nudi ili pogled ili završnu obradu - ova pruža oboje, s tlocrtnim tlocrtom koji dodaje istinsku fleksibilnost kroz svoj samostalni apartman u prizemlju. Panorama je jedna od najširih na istočnoj obali uvale: puni pomak od Herceg Novog do Tivta vidljiv je iz bazena, verande i svake spavaće sobe na gornjem katu. Specifikacija konstrukcije - podno grijanje, Bosch uređaji, vrhunska sanitarna oprema i završna obrada kupaonica - konzistentna je, a ne primjenjiva selektivno na prostorije koje dobro fotografiraju. Na 328m² na parceli od 680 m² sa bazenom, garažom i tim pogledom, cijena je na racionalnom kraju tržišta za ono što je ovdje.
Objektiv kupca
Pogodno za kupca koji traži stalno prebivalište ili značajnu sezonsku bazu s mogućnošću korištenja apartmana u prizemlju za porodicu, osoblje ili dodatni prihod od najma. Jednako održivo kao čisti investicioni holding s obzirom na specifikacije, bazen i položaj vile. Manje pogodno za kupca koji zahtijeva gradsku šetnju tijekom cijele godine - automobil je neophodan za većinu poslova, iako su seoska riva i njegovi kafići i barovi pješice.
Lokalni sadržaji
Krašići su malo primorsko selo na južnom boku poluostrva Luštica — mirno, nisko i orijentirano prema vodi, sa betonskom i šljunčanom obalom, pregršt barova i restorana uz rivu, i nekakvim nežurnim tempom koji privlači kupce posebno na ovu stranu zaljeva. Selo pokriva osnove pješice; šira ponuda poluotoka - plaže, marina, golf - je kratka vožnja.
Pješice
Plaza Krasici — obala sela, direktno na uvali; kamenit i betonski ulaz, četiri bara na obali uključujući Zanzibar, Paradiso, Princ i Posejdon
Seoski kafe-barovi i restorani uz rivu uz šetnicu uz more
Automobilom
Zračna luka Tivat (TIV): 13 km/15—20 min
Tivat i Porto Montenegro: 15 km/20—25 min
Stari grad Kotor: 14 km/20 min
Odmaralište i marina u uvali Lustica: 8 km/10—12 min
Golf teren Peaks u zaljevu Luštica (Gary Player-dizajniran, prvo prvenstveno igralište Crne Gore sa 18 rupa): 8 km/10—12 min
Plaža Plavi Horizonti (pješčana, porodična): 10 km/12—15 min
Plaža Zanjice (šljunčana, kristalno čista voda): 14 km/20 min
Herceg Novi: cca 43—45 km/ približno 1 sat preko trajekta Kamenari—Lepetane (uključen i trajektni prijelaz)
Aerodrom Podgorica (TGD): približno 110 km/približno 2 sata
Aerodrom Dubrovnik (DBV): približno 100 km/2 sata + (ovisno o graničnom prijelazu)
Javni prevoz
Autobus Blue Line do Tivta — vozi do 5 puta dnevno (pon-sub), putovanje oko 30 minuta.
Iskreno mišljenje agenta
Poluotok Lustica privlači kupce koji su obično već pogledali Kotor, pogledali Tivat i odlučili da žele zaljev bez gustoće ni jednog. Krašići to isporučuju — pogled je panoramski i trajan, selo je funkcionalno bez gužve, a aerodrom u Tivtu je udaljen petnaest minuta vožnje automobilom. Dolazak golf terena Gary Player u zaljev Lustica dodaje dodatnu dimenziju privlačnosti poluotoka koje nije bilo ni prije dvije godine. Ova vila je rijetka kombinacija originalnog kvaliteta gradnje, fleksibilnog tlocrta i položaja koji opravdava traženu cijenu bez potrebe za uvjeravanjem. Za kupca koji želi gotovu nekretninu spremnu za useljenje s bazenom i nesmetanim pogledom na more, to zahtijeva ozbiljnu pažnju.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
Karta
Vodič za susjedstvo
Istraži Lustica
Saznajte više o životu u Lustici: Stvari koje treba učiniti i vidjeti u Lustici
Često postavljana pitanja
Nakon kupovine i registracije, dobit ćete ključeve i preuzmite posjed. Sljedeći koraci uključuju prijenos komunalnih usluga na vaše ime, postavljanje plaćanja za upravljanje zgradom ako se radi o stanu, dobivanje kućnog osiguranja i - ako ga iznajmljujete - registraciju za turističku taksu i dobivanje svih potrebnih dozvola. Vaš advokat ili agent može vas voditi kroz administrativne dijelove.
Prihod od najma oporezuje se u iznosu od 15% na bruto prihode ako iznajmljujete kratkoročni (turistički najam), ili se možete odlučiti za oporezivanje neto prihoda nakon troškova za dugoročni najam. Također ćete platiti opštinsku turističku taksu (1€ po noćenju po gostu u visokoj sezoni, 0,50€ u niskoj sezoni) i morate prijaviti najam kod poreskih vlasti i uprave za turizam.
Godišnji porez na imovinu prilično je nizak - samo 0,25% procjenjene vrijednosti imovine godišnje. Procijenjena vrijednost obično je znatno ispod tržišne vrijednosti, tako da biste mogli plaćati 200-500 eura godišnje za obalni stan u vrijednosti od 200.000 eura. Prikuplja ga vaša lokalna opština i jedan je od pristupačnijih tekućih troškova Crne Gore.
Javnobilježničke naknade se određuju službenom tarifom i skalom s vašom otkupnom cijenom. Za većinu stambenih nekretnina očekujte 350-1.000 € plus 21% PDV-a - dakle otprilike 423-€1.210 ukupno. Nekretnina od 250.000 eura iznosi oko 532 eura osnovnih naknada. Postoje i male naknade za kopije dokumenata i administrativno podnošenje, tako da bi vaš konačni bilježnički račun mogao biti nešto veći.
Za nekretnine za preprodaju platićete 3% poreza na prijenos nekretnina (RETT) na kupoprodajnu cijenu. Nove verzije programera imaju nultu ocjenu za RETT, ali uključuju 21% PDV-a u cijenu - iako programeri obično mogu povratiti ovaj PDV. U svakom slučaju, budžet je oko 3% otkupne cijene za poreze na transfer osim ako se radi o novoj gradnji u kojoj je PDV već uključen.
Javni bilježnik ne prima ili drži novac direktno. Umjesto toga, prodavač mora pismeno potvrditi kod javnog bilježnika da je primio punu kupovnu cijenu. Tek nakon što javni bilježnik dobije ovu pismenu potvrdu (i potvrdi da su ispunjene poreske obaveze) izdat će Clausula Intabulandi. Neke transakcije koriste bankovne potvrde za dodatnu sigurnost.
Da, ako ste u braku ili ste u registrovanom partnerstvu, obično vam je potrebna pismena saglasnost supružnika ili partnera za prodaju imovine u Crnoj Gori, čak i ako je imovina registrovana isključivo na vaše ime. Ovo štiti interese obje strane prema pravilima bračne imovine. Vaš javni bilježnik će potvrditi posebne zahtjeve za vašu situaciju.
Clausula Intabulandi je službena potvrda javnog bilježnika da su ispunjene sve zakonske i finansijske obaveze, omogućavajući registraciju imovine na vaše ime. Javni bilježnik ga izdaje tek nakon što potvrdi da ste platili punu cijenu i sve poreze. To je vaše zeleno svjetlo za registraciju katastra - bez njega ne možete postati zakonski vlasnik.
Svaka nekretnina i vlasnik ima određene brojeve koji se pojavljuju na ugovorima: vaš JMBG (osobna iskaznica), JMBG prodavca ili registraciju preduzeća i broj katastarske parcele nekretnine (katastarska parcela/čestica). Oni povezuju sve u službenim registrima i bitni su za potrebe registracije i poreza.
Ne, Crna Gora nema sistem osiguranja vlasništva poput SAD-a ili Velike Britanije. Umjesto toga, kupci se oslanjaju na sveobuhvatnu pravnu dužnu pažljivošću - vaš advokat ili javni bilježnik provjerava katastar, istoriju vlasništva, terete i dozvole prije nego što se obvezate. To je drugačiji sistem, ali uz odgovarajuće provjere jednako je siguran.
Ovisi o tome gdje su vaši dokumenti izdani. Ako ste iz zemlje Haške konvencije (koja uključuje većinu zapadnih zemalja), potreban vam je apostil. Ako ne, vaši dokumenti trebaju konzularnu legalizaciju. U svakom slučaju, trebat će im i ovjereni prevod od strane zakletog sudskog prevoditelja u Crnoj Gori.
Vaš advokat traži službeni izvod (List nepokretnosti) iz Katastra nekretnina, koji pokazuje trenutno vlasništvo, bilo kakve hipoteke ili zaloge, granice imovine i pravni opis. Javni bilježnik također provjerava identitet prodavatelja i pravnu sposobnost. Ova dubinska analiza obično traje nekoliko dana i košta oko 18-25 eura za izvod iz katastra.
JMBG dobijate preko lokalne Uprave policije (MUP) predočenjem pasoša, dokaza o vlasništvu imovine i popunjavanjem jednostavne prijave. Proces obično traje nekoliko dana, a ovaj broj će vam trebati za poreske prijave i registraciju imovine - čak i bez prebivališta.
Za jednostavan stan za preprodaju sa čistom papirologijom, proces kupovine često se može završiti u roku od 3-6 tjedana. Složenije transakcije, nove gradnje ili kupovine koje se finansiraju hipotekom mogu potrajati duže.
Neke banke pozajmljuju strancima, ali su uslovi stroži - niži omjeri kredita i vrijednosti i stroži zahtjevi za prihodom. Mnogi strani kupci finansiraju preko svoje matične zemlje ili plaćaju gotovinom.
Zvanično, sve je u eurima. Možete pretvoriti iz matične valute prije slanja, ili u nekim slučajevima poravnati pomoću kriptovalute ako se obe strane i javni bilježnik slažu - ali cijena ugovora i porezi su uvijek zasnovani na euru.
Osim kupovne cijene i poreza na transfer, budžeta za notarske naknade, prevođenja, pravnih naknada i potencijalno agencijske provizije - zajedno, oni obično dodaju 2-4% vašeg ukupnog troška.
Ne. Većina stranih kupaca koristi punomoć kako bi ovlastila nekoga ovdje - vašeg advokata, NT Realty ili drugog pouzdanog predstavnika - da potpiše u vaše ime.
Po konvenciji, kupac obično plaća i javnobilježničke naknade i naknade za zakletog sudskog prevoditelja, iako se o tome može pregovarati između strana.
Da, i to je jednostavnije nego što većina ljudi očekuje. Crna Gora pozdravlja strane kupce - kako iz EU tako i izvan EU-a - i možete posjedovati imovinu na svoje ime bez potrebe za prebivalištem ili lokalnom kompanijom u većini slučajeva.
Izjava o odricanju odgovornosti: Troškovi kupovine i točnost informacija
Svi troškovi vezani za kupovinu, uključujući javnobilježničke naknade, porez na prijenos nekretnina (ako je primjenjivo) i bilo kakve pravne naknade, isključiva su odgovornost kupca. nTRealty ne snosi odgovornost za ispravnost ovdje objavljenih informacija, a koja se zasniva isključivo na detaljima koje su nam dostavili vlasnici nekretnine. NTrealty nema obavezu ažurirati, mijenjati ili izmijeniti ovaj popis ili obavijestiti čitatelja ako bilo kakve informacije, uključujući urbanističke ili katastarski podaci, naknadno postaju netočni. Svi oglasi su predmet prethodne prodaje. Agencijska provizija: Kupcu se ne naplaćuje agencijska provizija. Agencijsku naknadu plaća prodavač.
Povezana svojstva
.avif)
Dobijte ažuriranja nekretnina u Crnoj Gori direktno u pristiglu poštu.
Jeste li zainteresirani za kupnju kuće? Ne tražite dalje od suradnje s našim stručnjacima za nekretnine.