Five-Bedroom Villa with panoramic Bay of Kotor views in Krasici, Lustica

Eine neu fertiggestellte Villa mit vier Schlafzimmern auf der Halbinsel Lustica, oberhalb des Dorfes Krasici mit freiem Panoramablick über die Bucht von Kotor. Die 328 m² große Villa erstreckt sich über zwei Etagen und wurde nach einem Standard gebaut und fertiggestellt, der in dieser Preisklasse ungewöhnlich ist: hochwertige Sanitär- und Badezimmerausstattung im gesamten Gebäude, Fußbodenheizung, eine voll ausgestattete Inselküche und hochwertige Badezimmer, die sich mit deutlich teureren Häusern messen können. Der private Pool befindet sich auf Terrassenniveau mit der Bucht als Hintergrund. Eine eigenständige Suite im Erdgeschoss mit eigener Küche, Bad und zwei Schlafzimmern wird unabhängig von den Hauptwohngeschossen betrieben. Garage im Preis inbegriffen. Porto Montenegro ist zwanzig Minuten mit dem Auto entfernt; der von Gary Player entworfene Golfplatz in Lustica Bay ist zehn Minuten entfernt.

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Krasici liegt an der Südflanke der Halbinsel Lustica, wo sich die Küste dreht und sich die Bucht vollständig in Richtung Herceg Novi und der dahinterliegenden Bergwand öffnet. Der Ausblick von dieser Villa — Panoramablick, ungehindert, direkt auf das Wasser abfallend — ist ein Anblick, der nicht veraltet ist und nicht ausgebaut wird. Die Architektur hat es sich verdient: Das Gebäude steigt in zwei unterschiedlichen Volumen den Hang hinunter, darüber weißer Putz, auf Terrassenhöhe eine natürliche Steinverkleidung mit Travertineffekt, auf jeder Haupthöhe sind bodentiefe Verglasungen exakt zum Wasser ausgerichtet.

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Das Erdgeschoss ist nach zwei verschiedenen Programmen organisiert. An der Vorderseite nehmen ein 75 m² großes, offenes Wohnzimmer und eine Küche die gesamte Breite des Gebäudes mit Blick auf die Bucht ein. Die verglaste Wand löst die Grenze zwischen dem Inneren und dem Blick dahinter auf. Die Küche ist ein echtes Stück Arbeit: grifflose graue Schränke gepaart mit Paneelen in Eichenoptik, in einem hohen Turmschrank untergebrachte Bosch-Öfen, ein abgewinkelter schwarzer Dunstabzugshaube über der Kochwand und eine freistehende Insel mit einer weißen Steinplatte und einem kontrastierenden Holzteil — funktionell, gut proportioniert und durchdachter als die meisten Villenküchen dieser Kategorie. Auf der Rückseite derselben Etage befindet sich eine eigenständige Suite — zwei private Schlafzimmer, eine eigene Küche, ein Badezimmer und ein separater Korridor —, die unabhängig voneinander funktioniert und sich gleichermaßen für eine Hausmeistereinrichtung, eine Großfamilie oder als mietbares Nebengebäude eignet. Eine Waschküche, ein zusätzliches Badezimmer und ein Heizraum vervollständigen das Erdgeschoss.

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Die Treppe — Stufen mit Fischgrätenfliesen, Glasbalustrade mit gebürsteter Stahlschiene — führt in einen ersten Stock, der ausschließlich den Schlafräumen gewidmet ist. Drei Schlafzimmer, jedes mit eigenem Bad und begehbarem Kleiderschrank, sind entlang der Buchtseite angeordnet. Das Eckschlafzimmer bietet den weitesten Ausblick: Eine über die gesamte Breite verglaste Eckeinheit führt sowohl zur Poolterrasse als auch zur Bucht dahinter. Das Wasser liegt direkt in der Sichtlinie auf Matratzenhöhe, wenn man im Bett liegt. Die beiden übrigen Schlafzimmer haben dieselbe Konfiguration — große Panoramafenster, die dasselbe Panorama einrahmen, Eichenparkett, Klimaanlage mit Kassettendecke. Die Badezimmer sind durchgehend einheitlich gestaltet: großformatige Wandfliesen, ebenerdige Duschen mit Regenköpfen und Glasscheiben, Doppelwaschtische mit hochwertigen Oberflächen aus massiver Oberfläche und Holzschränken sowie Spiegel in voller Breite. In einem Badezimmer befindet sich eine Badewanne in voller Länge, die an der gefliesten Wand anliegt. Ausnahmslos werden durchgehend hochwertige Sanitärartikel und hochwertige Badezimmeroberflächen verwendet. Eine Speisekammer und eine 34 m² große Veranda vervollständigen das Obergeschoss. Letztere bietet einen Außenraum mit demselben Buchtpanorama, das sich durch das gesamte Gebäude zieht.

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Die Poolterrasse ist der Dreh- und Angelpunkt zwischen den beiden Etagen. Der Pool selbst — 3,5 m mal 6,2 m, mit blauen Mosaikfliesen gefliest — befindet sich am Rand der Terrasse. Dahinter befindet sich eine Glasbalustrade und davor die gesamte Breite der Bucht. In den umliegenden Kiesbetten wurde eine mediterrane Bepflanzung — Lavendel, Rosmarin, abgeschnittene Myrte, Sukkulenten — angelegt, die für Absperrung sorgen, ohne die Sicht zu versperren. Die von der Straße aus aufragenden Stützmauern mit Steinterrassen bestehen aus dem gleichen natürlichen Material, das auch für die untere Fassade des Gebäudes verwendet wurde, was dem gesamten Gelände von der Straße bis zum Pooldeck eine kohärente Materialsprache verleiht.

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Die Villa wird wie gesehen verkauft, komplett fertiggestellt und bezugsfertig. Die Bauqualität — Fußbodenheizung auf beiden Etagen, hochwertige Sanitär- und Badezimmerausstattung, doppelt verglaste Aluminiumrahmenfenster, Bosch-Geräte — ist bei der Inspektion nachweisbar und nicht nur behauptet. Eine private Garage und Parkplätze abseits der Straße sind im Preis inbegriffen. Die Uferpromenade des Dorfes ist nur einen kurzen Spaziergang entfernt. Die Strände, der Golfplatz und der Jachthafen der Halbinsel sind nur eine kurze Fahrt entfernt.

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Was zeichnet es aus

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Die meisten Neubauvillen auf der Halbinsel Lustica bieten entweder die Aussicht oder die Fertigstellung — diese bietet beides, mit einem Grundriss, der durch die eigenständige Suite im Erdgeschoss für echte Flexibilität sorgt. Das Panorama gehört zu den breitesten an der Ostküste der Bucht: Der gesamte Bogen von Herceg Novi bis Tivat ist vom Pool, der Veranda und jedem Schlafzimmer im Obergeschoss aus zu sehen. Die Konstruktionsspezifikation — Fußbodenheizung, Bosch-Geräte, hochwertige Sanitäranlagen und Badoberflächen in allen Bereichen — ist einheitlich und wurde nicht nur punktuell auf die Räume angewendet, die gut fotografiert wurden. Mit 328 m² auf einem 680 m² großen Grundstück mit Pool, Garage und dieser Aussicht liegt der Preis am vernünftigen Ende des Marktes für das, was hier ist.

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Buyer Lens

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Gut geeignet für Käufer, die einen dauerhaften Wohnsitz oder eine umfangreiche saisonale Basis suchen, mit der Option, die Suite im Erdgeschoss für Familien, Mitarbeiter oder zusätzliche Mieteinnahmen zu nutzen. Aufgrund der Ausstattung, des Pools und der Lage der Villa ebenso rentabel wie eine reine Kapitalanlage. Weniger geeignet für Käufer, die das ganze Jahr über in der Stadt zu Fuß erreichbar sein müssen. Für die meisten Besorgungen ist ein Auto erforderlich, obwohl die Uferpromenade des Dorfes und seine Cafés und Bars zu Fuß erreichbar sind.

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Lokale Annehmlichkeiten

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Krasici ist ein kleines Küstendorf an der Südflanke der Halbinsel Lustica — ruhig, flach und zum Wasser ausgerichtet, mit einer Beton- und Kiesküste, einer Handvoll Bars und Restaurants am Wasser und einer Art gemächlichem Tempo, das Käufer speziell auf diese Seite der Bucht lockt. Das Dorf deckt die Grundlagen zu Fuß ab; das breitere Angebot der Halbinsel — Strände, Jachthafen, Golf — ist nur eine kurze Autofahrt entfernt.

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Zu Fuß

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Plaza Krasici — das Dorfrand, direkt an der Bucht; felsiger und betonierter Eingang, vier Bars am Wasser, darunter Sansibar, Paradiso, Princ und Poseidon
Café-Bars und Restaurants am Wasser entlang der Strandpromenade im Dorf

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Mit dem Auto

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Flughafen Tivat (TIV): 13 km/15—20 Minuten
Tivat und Porto Montenegro: 15 km/20—25 Minuten
Altstadt von Kotor: 14 km/20 min
Lustica Bay Resort und Jachthafen: 8 km/10—12 Minuten
The Peaks Golf Course in der Luštica Bay (von Gary Player entworfen, Montenegros erster 18-Loch-Meisterschaftsplatz): 8 km/10—12 Minuten
Strand von Plavi Horizonti (sandig, familienfreundlich): 10 km/12—15 min
Strand von Zanjice (Kies, kristallklares Wasser): 14 km/ 20 min
Herceg Novi: ca. 43—45 km/ca. 1 Stunde mit der Fähre Kamenari-Lepetane (inklusive Fährüberfahrt)
Flughafen Podgorica (TGD): ungefähr 110 km/ungefähr 2 Stunden
Flughafen Dubrovnik (DBV): ca. 100 km/2 Stunden+ (je nach Grenzübergang)

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Öffentliche Verkehrsmittel

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Blue Line-Bus nach Tivat — fährt bis zu 5 mal täglich (Mo—Sa), Fahrt ca. 30 Minuten.

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Ehrliche Meinung des Agenten

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Die Halbinsel Lustica zieht Käufer an, die sich in der Regel schon einmal Kotor und Tivat angesehen haben und sich für die Bucht entschieden haben, ohne die Dichte von beiden zu haben. Krasici bietet das — die Aussicht ist atemberaubend und permanent, das Dorf ist funktionell, ohne überfüllt zu sein, und der Flughafen von Tivat ist in fünfzehn Minuten mit dem Auto zu erreichen. Die Ankunft des Gary Player-Golfplatzes in Lustica Bay verleiht der Anziehungskraft der Halbinsel eine weitere Dimension, die vor zwei Jahren noch nicht da war. Diese Villa ist eine seltene Kombination aus echter Bauqualität, einem flexiblen Grundriss und einer Position, die den geforderten Preis rechtfertigt, ohne dass eine Überredung erforderlich ist. Für einen Käufer, der eine fertige, bezugsfertige Immobilie mit Pool und freiem Meerblick wünscht, verdient sie ernsthafte Aufmerksamkeit.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.