Villa mit fünf Schlafzimmern und Panoramablick auf die Bucht von Kotor in Krašići, Luštica

Eine neu fertiggestellte Villa mit vier Schlafzimmern auf der Halbinsel Lustica, oberhalb des Dorfes Krasici mit freiem Panoramablick über die Bucht von Kotor. Die 328 m² große Villa erstreckt sich über zwei Etagen und wurde nach einem Standard gebaut und fertiggestellt, der in dieser Preisklasse ungewöhnlich ist: hochwertige Sanitär- und Badezimmerausstattung im gesamten Gebäude, Fußbodenheizung, eine voll ausgestattete Inselküche und hochwertige Badezimmer, die sich mit deutlich teureren Häusern messen können. Der private Pool befindet sich auf Terrassenniveau mit der Bucht als Hintergrund. Eine eigenständige Suite im Erdgeschoss mit eigener Küche, Bad und zwei Schlafzimmern wird unabhängig von den Hauptwohngeschossen betrieben. Garage im Preis inbegriffen. Porto Montenegro ist zwanzig Minuten mit dem Auto entfernt; der von Gary Player entworfene Golfplatz in Lustica Bay ist zehn Minuten entfernt.

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Krasici liegt an der Südflanke der Halbinsel Lustica, wo die Küstenlinie abbiegt und die Bucht sich vollständig in Richtung Herceg Novi und der dahinterliegenden Bergkette öffnet. Der Blick von dieser Villa – panoramisch, unverstellt, direkt zum Wasser abfallend – ist zeitlos und kann nicht verbaut werden. Die Architektur macht es möglich: Das Gebäude staffelt sich in zwei unterschiedlichen Volumen den Hang hinunter, mit weißem Putz oben, Natursteinverkleidung in Travertin-Optik auf Terrassenebene und raumhohen Verglasungen, die an jeder Hauptfassade präzise auf das Wasser ausgerichtet sind.

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Das Erdgeschoss ist um zwei unterschiedliche Bereiche herum organisiert. Im vorderen Bereich nimmt ein 75 m² großer offener Wohn- und Küchenbereich die gesamte zur Bucht gerichtete Breite des Gebäudes ein, wobei seine Glaswand die Grenze zwischen Innenraum und der dahinterliegenden Aussicht auflöst. Die Küche ist ein Meisterwerk: griffloses graues Mobiliar kombiniert mit Paneelen in Eichenoptik, Bosch-Öfen, die in einen hohen Turmschrank integriert sind, eine abgewinkelte schwarze Dunstabzugshaube über der Kochwand und eine freistehende Insel mit einer weißen Steinplatte und einem kontrastierenden Holzabschnitt – funktional, gut proportioniert und durchdachter als die meisten Villenküchen dieser Kategorie. Im hinteren Bereich desselben Geschosses befindet sich eine eigenständige Suite – zwei private Schlafzimmer, eine eigene Küche, ein Badezimmer und ein separater Korridor –, die unabhängig funktioniert und sich gleichermaßen für eine Hausmeisterwohnung, eine Großfamilie oder als vermietbare Einliegerwohnung eignet. Eine Waschküche, ein zusätzliches Badezimmer und ein Heizungsraum vervollständigen das Erdgeschoss.

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Die Treppe – mit Fischgrätmuster geflieste Stufen, Glasbalustrade mit gebürstetem Edelstahlgeländer – führt in den ersten Stock, der vollständig den Schlafbereichen gewidmet ist. Drei Schlafzimmer, jedes mit eigenem Bad und begehbarem Kleiderschrank, sind entlang der zur Bucht gerichteten Fassade angeordnet. Das Eckschlafzimmer bietet die weiteste Aussicht: Eine vollflächig verglaste Ecklösung öffnet sich sowohl zur Poolterrasse als auch zur dahinterliegenden Bucht, wobei das Wasser beim Liegen im Bett direkt auf Matratzenhöhe im Blickfeld liegt. Die beiden verbleibenden Schlafzimmer weisen die gleiche Konfiguration auf – große Panoramafenster, die das gleiche Panorama einrahmen, Eichenparkett, Deckenkassetten-Klimaanlage. Die Bäder sind durchweg einheitlich gestaltet: großformatige Wandfliesen, begehbare Duschen mit Kopfbrausen und Glasabtrennungen, Doppelwaschtische mit hochwertigen Mineralwerkstoffplatten und Holzfronten, wandbreite Spiegel. Ein Badezimmer verfügt zusätzlich über eine freistehende Badewanne, die an der gefliesten Wand platziert ist. Hochwertige Sanitärobjekte und erstklassige Badausstattungen werden ausnahmslos durchgängig verwendet. Eine Speisekammer und eine 34 m² große Veranda vervollständigen das Obergeschoss, wobei letztere einen Außenraum mit demselben Buchtpanorama bietet, das sich durch das gesamte Gebäude zieht.

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Die Poolterrasse ist der Dreh- und Angelpunkt zwischen den beiden Etagen. Der Pool selbst – 3,5 m mal 6,2 m, mit blauem Mosaik gefliest – liegt am Rande der Terrasse, mit einer Glasbalustrade dahinter und der gesamten Breite der Bucht davor. Mediterrane Bepflanzung – Lavendel, Rosmarin, geschnittene Myrte, Sukkulenten – wurde in den umliegenden Kiesbeeten angelegt und bietet eine Abgrenzung, ohne die Aussicht zu versperren. Die steinernen Terrassenmauern, die von der darunterliegenden Straße aufsteigen, bestehen aus demselben Naturmaterial, das auch an der unteren Fassade des Gebäudes verwendet wurde, und verleihen dem gesamten Anwesen eine kohärente Materialsprache von der Straße bis zum Pooldeck.

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Die Villa wird wie besichtigt verkauft, komplett fertiggestellt und bezugsfertig. Die Bauqualität – Fußbodenheizung auf beiden Etagen, hochwertige Sanitärobjekte und Badausstattungen, doppelt verglaste Aluminiumfenster, Bosch-Geräte – ist bei einer Besichtigung überprüfbar und nicht nur behauptet. Eine private Garage und Stellplätze abseits der Straße sind inbegriffen. Die Uferpromenade des Dorfes ist nur einen kurzen Spaziergang entfernt; die Strände, der Golfplatz und der Yachthafen der weiteren Halbinsel sind in kurzer Fahrzeit erreichbar.

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Was sie auszeichnet

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Die meisten Neubauvillen auf der Halbinsel Lustica bieten entweder die Aussicht oder die Ausstattung – diese hier liefert beides, mit einem Grundriss, der durch seine eigenständige Erdgeschoss-Suite echte Flexibilität bietet. Das Panorama gehört zu den weitesten an der Ostküste der Bucht: Der gesamte Blick von Herceg Novi bis Tivat ist vom Pool, der Veranda und jedem Schlafzimmer im Obergeschoss aus sichtbar. Die Bauspezifikation – Fußbodenheizung, Bosch-Geräte, hochwertige Sanitärobjekte und Badausstattungen durchweg – ist durchgängig und nicht selektiv auf die Räume angewendet, die sich gut fotografieren lassen. Mit 328 m² auf einem 680 m² großen Grundstück mit Pool, Garage und dieser Aussicht liegt der Preis am rationalen Ende des Marktes für das, was hier geboten wird.

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Käuferperspektive

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Gut geeignet für Käufer, die einen dauerhaften Wohnsitz oder eine umfangreiche saisonale Basis suchen, mit der Option, die Erdgeschoss-Suite für Familie, Personal oder zusätzliche Mieteinnahmen zu nutzen. Ebenso gut als reine Kapitalanlage geeignet, angesichts der Ausstattung, des Pools und der Lage der Villa. Weniger geeignet für Käufer, die ganzjährig eine städtische Fußläufigkeit benötigen – für die meisten Besorgungen ist ein Auto erforderlich, obwohl die Uferpromenade des Dorfes mit ihren Cafés und Bars zu Fuß erreichbar ist.

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Lokale Annehmlichkeiten

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Krasici ist ein kleines Küstendorf an der Südflanke der Halbinsel Lustica – ruhig, flach bebaut und zum Wasser hin ausgerichtet, mit einem Beton- und Kiesstrand, einer Handvoll Bars und Restaurants direkt am Wasser und der Art von gemächlichem Tempo, das Käufer speziell auf diese Seite der Bucht zieht. Die wichtigsten Dinge sind im Dorf zu Fuß erreichbar; das breitere Angebot der Halbinsel – Strände, Yachthafen, Golf – ist nur eine kurze Autofahrt entfernt.

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Zu Fuß

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Plaza Krasici – der Dorfstrand, direkt an der Bucht; felsiger und betonierter Zugang, vier Bars direkt am Wasser, darunter Zanzibar, Paradiso, Princ und Poseidon
Dorf-Café-Bars und Restaurants am Wasser entlang der Strandpromenade

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Mit dem Auto

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Flughafen Tivat (TIV): 13 km / 15–20 Min.
Tivat und Porto Montenegro: 15 km / 20–25 Min.
Altstadt von Kotor: 14 km / 20 Min.
Lustica Bay Resort und Yachthafen: 8 km / 10–12 Min.
The Peaks Golfplatz in Luštica Bay (von Gary Player entworfen, Montenegros erster 18-Loch-Meisterschaftsplatz): 8 km / 10–12 Min.
Strand Plavi Horizonti (sandig, familienfreundlich): 10 km / 12–15 Min.
Strand Zanjice (Kiesstrand, kristallklares Wasser): 14 km / 20 Min.
Herceg Novi: ca. 43–45 km / ca. 1 Stunde über die Fähre Kamenari–Lepetane (Fährüberfahrt inbegriffen)
Flughafen Podgorica (TGD): ca. 110 km / ca. 2 Stunden
Flughafen Dubrovnik (DBV): ca. 100 km / 2 Stunden+ (abhängig von der Grenzabfertigung)

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Öffentliche Verkehrsmittel

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Blue Line Bus nach Tivat — fährt bis zu 5 Mal täglich (Mo–Sa), Fahrtzeit ca. 30 Minuten.

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Ehrliche Einschätzung des Maklers

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Die Halbinsel Lustica zieht Käufer an, die sich in der Regel bereits Kotor und Tivat angesehen haben und sich dann für die Bucht entschieden haben, jedoch ohne die Dichte der beiden Orte. Krasici bietet genau das — die Aussicht ist panoramisch und dauerhaft, das Dorf ist funktional, ohne überlaufen zu sein, und der Flughafen in Tivat ist fünfzehn Autominuten entfernt. Die Eröffnung des Gary Player Golfplatzes in Lustica Bay verleiht der Attraktivität der Halbinsel eine weitere Dimension, die noch vor zwei Jahren nicht existierte. Diese Villa ist eine seltene Kombination aus echter Bauqualität, einem flexiblen Grundriss und einer Lage, die den Angebotspreis ohne Überzeugungsarbeit rechtfertigt. Für einen Käufer, der eine fertige, bezugsfertige Immobilie mit Pool und unverbaubarem Meerblick sucht, verdient sie ernsthafte Beachtung.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.