Kamena kuća sa pogledom na zaliv u Gornjoj Lastvi, Tivat

Tradicionalna kamena kuća na dva sprata površine 103 m² u Gornjoj Lastvi, zaštićenom naselju na padini na oko 300 metara nadmorske visine iznad Kotorskog zaliva na poluostrvu Vrmac, sa otvorenim pogledom na zaliv i Porto Montenegro sa gornjeg sprata. Nekretnina je u izvornom stanju i zahtijeva potpunu renovaciju. Ukupna parcela od oko 347 m² uključuje ruševni objekat od 27 m² i susjednu poljoprivrednu parcelu od 109 m² sa maslinama; granica parcele se proteže do pristupnog seoskog puta, što pruža rijetku prednost parkinga unutar samog posjeda. Urbanističko-tehnički uslovi podržavaju rekonstrukciju i dogradnju na tri nivoa — prizemlje, prvi sprat i potkrovlje; kupci bi trebalo da potvrde precizne parametre gradnje sa opštinom i kvalifikovanim arhitektom. Idejni projekat je dostupan. Voda putem cisterne; mogućnost priključka na električnu mrežu; nema gradske kanalizacije. Porto Montenegro 5,2 km / 14 min; Aerodrom Tivat 13 km / 26 min; Stari grad Kotor 16 km / 33 min. 190.000 €.

‍

Gornju Lastvu nije lako pronaći, a većini to nikada ni ne pođe za rukom. U tome, dijelom, i jeste poenta. Smješteno na južnim padinama Vrmca na oko 300 metara nadmorske visine — grebena koji dijeli Kotorski zaliv od Tivta — selo se nalazi iznad i iza oba grada, ne pripadajući zapravo nijednom. Ulice su kamene. Zidovi su kameni. Kuće, većina njih, su kamene i stare vijekovima, građene na način koji UTU opisuje s očiglednim poštovanjem: suhozidna gradnja, bez vezivnog materijala, sa zidovima dovoljno debelim da zadrže hladnoću ljeti i toplinu protiv bure. Ono što selo nema jeste supermarket, kafić ili pošta. Ono što ima — ono što je privuklo arhitekte, konzervatore i sve veći broj kupaca iz cijele Evrope — jeste položaj, tišina i kvalitet svjetlosti koje je obala ispod uglavnom izgubila.

Ova kuća se nalazi na nekoliko metara od Crkve Rođenja Blažene Djevice Marije, sagrađene 1410. godine, koja je danas, u ljetnim večerima, pozornica za džez i bluz koncerte te klasične nastupe pod mjesečinom. Pored nje, Crkva Svetog Vida datira iz 1327. godine. Ova blizina nije slučajna. Imanje se nalazi unutar najstarijeg sloja seoskog tkiva, a s gornjeg sprata pogled se jasno otvara preko krošnji drveća ka zalivu i jarbolima Porto Montenegra, koji su udaljeni četrnaest minuta vožnje.

Kuća je dvospratna, čvrste kamene gradnje — prizemlje i prvi sprat — u izvornom stanju. Zidovi su debeli, strukturno zdravi i građeni na bokeljski način: od grubo tesanog lokalnog krečnjaka, povezani i masivni. Krovna konstrukcija je od izložene drvene građe sa terakota crijepom. Lučni kameni otvori, zelena drvena dvokrilna vrata u prizemlju, prozori sa kapcima na spratu i fasada napola prekrivena bršljanom daju eksterijeru karakter koji selo obećava: očišćena i fugovana, sa ružama penjačicama uz kamene zidove, ovo postaje upravo ona razglednica o kojoj Peter govori. Enterijer je nedovršen u svakom smislu — u objektu se godinama nije živjelo, potrebno je ukloniti stvari, a sve, od poda do krova, zahtijeva pažnju. Ništa od ovoga nije skriveno. Kupac dolazi na ovo imanje zbog njegovih temelja i položaja, a ne zbog trenutnog stanja.

Iza kuće, na vrhu parcele, zemljište izlazi na seoski pristupni put. U većem dijelu Gornje Lastve parkirate gdje stignete i idete pješice. Ovdje granica parcele u nivou puta stvara mogućnost za siguran parking van ulice unutar samog posjeda — što je potvrđeno u idejnim projektima arhitekte i vidljivo na renderima kao automobil parkiran u nivou puta sa stepenicama koje vode dolje do kuće. U zaštićenom selu gdje se nove pristupne tačke ne mogu tek tako projektovati, ovo je praktična prednost koja se ne pojavljuje na većini uporedivih parcela.

Dokumentacija o planiranju — Urbanističko-tehnički uslovi koje je izdala Opština Tivat — podržava rekonstrukciju i dogradnju postojeće kuće na tri nivoa. Arhitekta je već angažovan i izrađen je idejni projekat koji prikazuje proširenu kuću sa krovnim prozorima u potkrovlju, zastakljenom verandom i solarijumom na međuterasi, te zasebnim natkrivenim pomoćnim objektom na donjoj poljoprivrednoj terasi. UTU parametri su mjerodavni dokument za svaki program rekonstrukcije i treba ih potvrditi sa opštinom — uz konsultaciju sa kvalifikovanim arhitektom koji će pregledati izdate uslove — prije donošenja bilo kakvih odluka o planiranju. Namjena prostora — Prošireni dom — izričito dozvoljava upotrebu kao porodična rezidencija, turistički smještaj ili kombinacija oba.

Donja parcela je poljoprivredno zemljište sa zasađenim maslinama. Voda se obezbjeđuje putem bistjerne, tradicionalne kamene cisterne za kišnicu koja je sastavni dio gotovo svakog istorijskog objekta u Boki, uz dopunu cisternama po potrebi. Sistem je standardan za Gornju Lastvu i, uz pravilno održavanje, funkcioniše tokom cijele godine. Gradska kanalizacija nije dostupna; biće potrebna jedinica za biološki tretman otpadnih voda. Priključak na električnu mrežu je moguć prema standardnoj opštinskoj proceduri.

Jedna stavka u vlasničkom listu zahtijeva pažnju prije kupoprodaje: jedna od parcela koje čine cjelinu imanja imala je više suvlasnika u izvodu iz katastra iz 2021. godine. Prodavac u oglasu navodi vlasništvo 1/1, što može odražavati naknadnu konsolidaciju; advokat kupca treba nezavisno da provjeri trenutno stanje na ovoj parceli prije nastavka procesa.

Pješačka staza preko Vrmca, koja se smatra jednom od najljepših obalnih ruta u Crnoj Gori, dostupna je direktno iz sela. Selo nakratko i toplo oživi svakog avgusta tokom Lastovskih svečanosti — uz muziku, hranu i poseban osjećaj mjesta koje nije zaboravilo šta je. Ostalih jedanaest mjeseci vlada tišina kakvu je postalo zaista teško pronaći.

‍

Ključne karakteristike

– Dvospratna tradicionalna kamena kuća, 103 m², u izvornom stanju — potrebna kompletna renovacija

– Plac od približno 347 m² ukupno, uključujući ruševni pomoćni objekat od 27 m² i poljoprivrednu parcelu od 109 m² sa maslinama

– Granica parcele izlazi na seoski pristupni put — mogućnost parkinga van ulice unutar posjeda, što je rijetkost u Gornjoj Lastvi

– UTU podržava rekonstrukciju na tri nivoa (P+1+potkrovlje); namjena "Prošireni dom" dozvoljava stambenu i turističku upotrebu

– Dozvoljen pomoćni objekat od 18 m² na donjoj poljoprivrednoj parceli

– Angažovan arhitekta; dostupni idejni projekat i 3D renderi

– Pogled na zaliv i Porto Montenegro sa gornjeg sprata

– U neposrednoj blizini Crkve Rođenja Blažene Djevice Marije iz 1410. godine — ljetni džez, bluz i koncerti klasične muzike pod mjesečinom

– Vodosnabdijevanje putem tradicionalne bistjerne; moguć priključak na struju; potrebna jedinica za biološki tretman otpadnih voda

‍

Šta ga izdvaja

Nekretnine u Gornjoj Lastvi rijetko se pojavljuju na tržištu. Kada se to desi, one su ili potpuno renovirane — po cijeni koja odražava završene radove, a ne neiskorišteni potencijal — ili im nedostaje pristupni put i funkcionalan parking koji omogućava boravak tokom cijele godine. Ova nekretnina nije nijedno od toga. Plac izlazi na pristupni put, parking je predviđen arhitektonskim nacrtima, a planska dokumentacija podržava proširenje na kuću od tri nivoa, uz dozvoljenu turističku i stambenu namjenu. Cijena od 190.000 € direktan je odraz trenutnog stanja i predstojećih radova, a ne lokacije, koja je jedna od najprepoznatljivijih u bilo kojem zaštićenom selu iznad Kotorskog zaliva, gdje bi gotova verzija ove nekretnine koštala znatno više.

‍

Perspektiva kupca

Kupac sa ozbiljnom namjerom za renoviranje u jednom od arhitektonski najznačajnijih sela u Crnoj Gori, koji raspolaže odvojenim budžetom za radove i strpljenjem da ih izvede kako treba. Planska namjena podržava buduću upotrebu kao butik pansion ili kuća za odmor, kao i privatna rezidencija. Nije pogodno za one koji traže nekretninu useljivu odmah, blizinu svakodnevnih sadržaja pješke ili život na obali bez zavisnosti od automobila.

‍

Lokalni sadržaji

Gornja Lastva je naselje, a ne selo u uslužnom smislu. Ovdje nema prodavnice, kafića, apoteke ni pošte — i nije ih bilo decenijama. Umjesto toga, nudi nešto što je sve rjeđe na crnogorskoj obali: istinski mir, zaštićeno arhitektonsko nasljeđe, maslinjake, suhozide i položaj na grebenu Vrmca sa pogledom koji se vedrim danima pruža sve do otvorenog Jadrana. Crkva Rođenja Blažene Djevice Marije, sagrađena 1410. godine, nalazi se na nekoliko koraka od nekretnine i predstavlja srce naselja. Ljeti je to mjesto održavanja džez i bluz večeri, kao i koncerata klasične muzike pod mjesečinom, koji privlače posjetioce iz Tivta i šire. Pješačka staza na grebenu Vrmca dostupna je pješke iz sela i smatra se jednom od najljepših pješačkih ruta na obali. Sve ostalo — prodavnice, restorani, apoteke, škole — nalazi se u Tivtu ili Porto Montenegru, do kojih se stiže za petnaest minuta vožnje.

‍

U Gornjoj Lastvi — pješke

– Crkva Rođenja Blažene Djevice Marije (Mala Gospa), 1410: ~50 m / 1 min — ljetni džez, bluz i koncerti klasične muzike pod mjesečinom

– Crkva Svetog Vida, 1327: unutar naselja — kratka šetnja

– Mlin za masline iz 19. vijeka: unutar naselja

– Pješačka staza na grebenu Vrmca: dostupna direktno pješke

‍

Automobilom

– Porto Montenegro: 5,2 km / 14 min

– Centar Tivta: približno 10 min (usput do Porto Montenegra)

– Aerodrom Tivat (TIV): 13 km / 26 min

– Stari grad Kotor: 16 km / 33 min

– Aerodrom Dubrovnik (DBV): 49 km / 1 sat 29 min — granični prelaz; tokom sezone planirajte dodatno vrijeme

– Aerodrom Podgorica (TGD): 95 km / 2 sata 6 min

‍

Javni prevoz

Ne postoji direktna linija do Gornje Lastve. Automobil je neophodan za svakodnevni život.

‍

Iskreno mišljenje agenata

Gornja Lastva je jedno od rijetkih sela u Bokokotorskom zalivu oko kojeg se ozbiljni kupci i arhitekte spore. Položaj, zaštićeno graditeljsko nasljeđe i blizina Tivta izdvajaju je od većine nekretnina na padinama — a objekti se ovdje tako rijetko pojavljuju na tržištu da se, kada se to desi, pitanje svodi samo na to može li kupac vidjeti potencijal ispod trenutnog stanja. Ova nekretnina ima odličnu osnovu: debele kamene zidove, čvrstu strukturu, plac koji izlazi na put, urbanističku dokumentaciju koja podržava ozbiljno proširenje i pogled sa gornjeg sprata koji niko ne može zakloniti. Radovi su obimni i budžet za njih se od samog početka mora shvatiti ozbiljno — vodovodni sistem, biološki prečistač, krov, sva tri sprata, kao i pomoćni objekat ukoliko se planira razvoj donje parcele. Ipak, ovakva lokacija za 190.000 € nije nešto što tržište nudi dva puta. Kupac koji pristupi otvorenih očiju, angažuje dobrog lokalnog arhitektu i pouzdanog izvođača radova, te bude spreman na strpljenje, na kraju će dobiti nešto što Gornja Lastva jednostavno ne nudi često.

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.