Stone House with Bay Views in Gornja Lastva, Tivat

Dvospratna tradicionalna kamena kuća površine 103 m² u Gornjoj Lastvi, zaštićenom naselju na obronku na cca 300 metara iznad Kotorskog zaliva na poluostrvu Vrmac, sa gornjeg kata sa jasnog pogleda na Porto Montenegro. Nekretnina je u originalnom stanju i zahtijeva potpunu obnovu. Kombinirana parcela od približno 347 m² obuhvata ruševnu strukturu od 27 m² i susjednu poljoprivrednu parcelu od 109 m² sa stablima maslina; granica parcele se proteže do pristupnog puta selu, što daje neobičnu prednost terenskog parkiranja unutar okućnice. Planska dokumentacija (Urbanistički tehnički uslovi) podržava rekonstrukciju i proširenje na tri nivoa — prizemlje, sprat i potkrovlje — do maksimalne površine 120 m², sa dodatnim pomoćnim objektom od 18 m² dozvoljenim na donjoj parceli; kupci trebaju potvrditi precizne građevinske parametre sa opštinom i kvalificiranim arhitektom. Dostupan je konceptni dizajn. Voda preko cisterne; priključna struja; nema kanalizacije. Porto Montenegro 5.2 km/ 14 min; Aerodrom Tivat 13 km/ 26 min; Stari grad Kotor 16 km/ 33 min. 230.000€.

‍

Gornju Lastvu nije lako pronaći, a većina ljudi to nikada ne čini. To je, djelomično, poenta. Smješteno na južnim obroncima Vrmaca na oko 300 metara — grebenu koji dijeli Kotorski zaljev od Tivta — selo se nalazi iznad i iza oba grada, a da pritom ne pripada nijednom. Trake su kamene. Zidovi su kameni. Kuće, većinom, su kamene i stare stoljećima, građene na način koji UTU opisuje sa očitim poštovanjem: suhozidna konstrukcija, suhopoložena bez maltera, zidovi dovoljno debeli da ljeti drže hladnoću i toplinu protiv borskog vjetra. Ono što selo nema je supermarket, kafić ili pošta. Ono što ima - ono što je privuklo arhitekte, konzervatore i sve veći broj kupaca iz cijele Evrope - je pozicija, tišina i kvalitet svjetlosti koji je obala ispod u velikoj mjeri zamijenila.

‍

Ova kuća nalazi se na nekoliko metara od crkve Rođenja Djevice Marije, sagrađene 1410. godine i sada, ljetnim večerima, okruženje za jazz i blues koncerte i klasične predstave osvjetljenog mjeseca. Pored nje crkva Sveti vid datira iz 1327. godine. Susjedstvo nije slučajno. Imanje se nalazi unutar najstarijeg sloja seoske tkanine, a sa njegovog gornjeg kata jasno se otvara pogled preko linije drveća na zaljev i jarbole Porto Montenegro četrnaest minuta ispod.

‍

Sama kuća je dvoetažne konstrukcije od masivnog kamena — prizemlje i prvi sprat — u izvornom stanju. Zidovi su debeli, strukturno čvrsti, a građeni na bočki način: grubo tesani lokalni krečnjak, spojeni i masivni. Krovna konstrukcija je izložena drvena pločicom od terakote. Lučni kameni otvori, zeleno obojena drvena dvostruka vrata u prizemlju, zatvoreni prozori iznad i fasada napola prekrivena bršljanom daju eksterijeru karakter koji selo obećava: očišćena i šiljasta, s penjačkim ružama obučenim kamenom, to postaje upravo slika razglednice koju Petar opisuje. Unutrašnjost je nedovršena u svakom smislu — u zgradi se ne živi već nekoliko godina, ima sadržaja za čišćenje, a sve od poda do krova zahtijeva pažnju. Ništa od ovoga nije skriveno. Kupac dolazi na ovu imovinu zbog svojih kostiju i položaja, a ne zbog svog stanja.

‍

Iza kuće, na vrhu parcele, zemljište doseže prilazni put do sela. U većem dijelu Gornje Lastve parkirate se gdje možete i šetate. Ovdje granica parcele na nivou puta stvara mogućnost sigurnog terenskog parkiranja unutar okućnice — potvrđeno na arhitektovim konceptnim crtežima i vidljivo na renderima kao automobil parkiran na nivou puta sa stepenicama koje se spuštaju do kuće. U zaštićenom selu u kojem se nove pristupne točke ne mogu jednostavno projektirati, ovo je praktična prednost koja se ne pojavljuje na većini uporedivih parcela.

‍

Planska dokumentacija — Urbanistički tehnički uslovi koje je izdala Općina Tivat — podržava rekonstrukciju i proširenje postojeće kuće na tri nivoa na maksimalnoj površini od 120 m². Već je angažovan arhitekt i izrađen konceptni dizajn koji prikazuje proširenu kuću sa mansardnim prozorima na nivou potkrovlja, ostakljenu verandu i solarijum umetnutim na srednjoj terasi i zasebnu pomoćnu konstrukciju na donjoj poljoprivrednoj terasi. Parametri UTU su upravljački dokument za svaki program rekonstrukcije i treba ih potvrditi kod općine - i sa kvalificiranim arhitektom koji pregledava izdate uslove - prije nego što se obavezuje na bilo kakve planske odluke. Planska oznaka — Prošireni dom — izričito dozvoljava upotrebu kao porodičnog prebivališta, turističkog smještaja za goste ili kombinaciju oboje.

‍

Donja parcela je poljoprivredno zemljište sa uspostavljenim stablima maslina. Voda se upravlja preko bistjerne, tradicionalne kamene cisterne za kišnicu koja je sastavni dio gotovo svakog povijesnog imanja Boke, dopunjena isporukom cisterne po potrebi. Sistem je standardan za Gornju Lastvu i, pravilno održavan, služi tokom cijele godine. Mrežna kanalizacija nije dostupna; bit će potrebna jedinica za biološko pročišćavanje. Električna energija se može priključiti standardnom opštinskom procedurom.

‍

Jedna naslovna točka zahtijeva pažnju prije razmjene: jedna od podparcela koja sadrži kombiniranu vikendicu pokazala je više suvlasnika u izvodu iz zemljišne knjige 2021. godine. Popis prodavca predstavlja naslov na 1/1, što može odražavati naknadnu konsolidaciju; advokat kupca trebao bi neovisno provjeriti trenutni položaj na ovoj parceli prije nego što nastavi.

‍

Grebenska staza Vrmac, koja se smatra jednom od najboljih priobalnih pešačkih ruta u Crnoj Gori, dostupna je direktno iz sela pješice. Selo kratko i toplo oživljava svakog avgusta za Lastvinske svečanosti — muziku, hranu i posebno zadovoljstvo mjesta koje nije zaboravilo šta je. Još jedanaest mjeseci tiho je na način koji je postalo zaista teško pronaći.

‍

KLJUČNE ZNAČAJKE

‍

‍

— Dvospratna tradicionalna kamena kuća, 103 m², u prvobitnom stanju — potrebna je potpuna renoviranje

‍

— Zemljište ukupno od približno 347 m², uključujući 27 m² uništene gospodarske zgrade i 109 m² poljoprivrednu parcelu sa stablima maslina

‍

— Granica parcele doseže prilazni put do sela — terenski parking unutar okućnice, neobičan u Gornjoj Lastvi

‍

— UTU podržava rekonstrukciju na tri nivoa (P+1+potkrovlje), maksimalni otisak 120 m²; Prošireni dom dozvoljava stambenu i turističku upotrebu

‍

— Dopuštena pomoćna građevina od 18 m² na donjoj poljoprivrednoj parceli

‍

— Arhitekt angažovan; konceptni dizajn i 3D renderi dostupni

‍

— Pogled na zaljev na Porto Montenegro sa gornjeg kata

‍

— Uz crkvu Rođenja Djevice Marije, 1410. — ljetni jazz, blues i klasični koncerti osvjetljenog mjeseca

‍

— Voda preko tradicionalne bistjerne cisterne; priključna struja; jedinica za biološko pročišćavanje potrebna za kanalizaciju

‍

‍

ONO ŠTO GA IZDVAJA

‍

Nekretnine u Gornjoj Lastvi rijetko stižu na tržište. Kada to učine, ili su potpuno renovirani - po cijeni koja odražava završene radove, a ne neostvareni potencijal - ili im nedostaje pristup putu i funkcionalan parking koji čini cjelogodišnje zanimanje održivim. Ovaj nije niti jedan. Parcela stiže do pristupnog puta, parkirni slučaj je potvrđen na arhitektonskim crtežima, a planska dokumentacija podržava proširenje na troetažnu kuću sa turističkom upotrebom dozvoljenom uz stambenu. Cijena od 230.000 eura direktan je odraz stanja i posla koji je pred nama — a ne pozicije, koja je među najistaknutijim u bilo kojem zaštićenom selu iznad Kotorskog zaliva, a koju gotova verzija ove nekretnine ne bi ponudila nigdje blizu ove brojke.

‍

OBJEKTIV KUPCA

‍

Kupac sa ozbiljnim apetitom za renoviranjem u jednom od arhitektonski najznačajnijih sela u Crnoj Gori, sa posebnim budžetom za rad i strpljenjem da to uradi kako treba. Oznaka planiranja podržava eventualnu upotrebu kao butik pansion ili najam za odmor, kao i privatnu rezidenciju. Nije prikladno svima koji traže završnu obradu “ključ u ruke”, imanje na pješačkoj udaljenosti od dnevnih sadržaja ili obalni život bez ovisnosti o automobilu.

‍

‍

LOKALNI SADRŽAJI

‍

‍

Gornja Lastva je naselje, a ne selo u uslužnom smislu. Nema trgovine, kafića, apoteke, pošte — a nije bilo već decenijama. Umjesto toga ima nešto sve oskudnije na crnogorskoj obali: istinska tišina, zaštićena arhitektonska tkanina, maslinici, suhi kameni zidovi i položaj na vrmačkom grebenu sa pogledom koji seže do otvorenog Jadrana po vedrom danu. Crkva Rođenja Djevice Marije, sagrađena 1410. godine i nekoliko koraka od imanja, srce je naselja, a ljeti je mjesto za jazz i blues večeri i klasične koncerte osvjetljenog mjeseca koji privlače posjetitelje iz Tivta i šire. Grebenska staza Vrmac dostupna je pješice iz sela i smatra se jednom od najboljih obalnih pješačkih ruta u zemlji. Sve ostalo - namirnice, restorani, apoteke, škole - nalazi se u Tivtu ili Porto Montenegro, oboje u roku od petnaest minuta vožnje automobilom.

‍

‍

U Gornjoj Lastvi — pješice

‍

— Crkva Rođenja Djevice Marije (Male Gospa), 1410: ~50 m/1 min — ljetni jazz, blues i klasični koncerti osvjetljenog mjeseca

— Crkva Svetog Vida, 1327.: u sklopu naselja — kratka šetnja

— Mlin za masline iz 19. stoljeća: unutar naselja

— Vrmačka grebena staza: dostupna direktno pješice

‍

‍

Automobilom

‍

— Porto Montenegro: 5.2 km/14 min

— Centar grada Tivta: cca 10 min (na putu za Porto Montenegro)

— Aerodrom Tivat (TIV): 13 km/26 min

— Stari grad Kotor: 16 km/33 min

— Aerodrom Dubrovnik (DBV): 49 km/1 sat 29 min — granični prijelaz; dozvoliti dodatno vrijeme u sezoni

— Zračna luka Podgorica (TGD): 95 km/2 sata 6 min

‍

Javni prevoz

‍

Nijedan koji direktno ne poslužuje Gornju Lastvu. Automobil je neophodan za svakodnevni život.

‍

AGENTOVO ISKRENO MIŠLJENJE

‍

Gornja Lastva je jedno od vrlo malog broja seoskih okruženja u Kotorskom zaljevu oko kojih se svađaju ozbiljni kupci i arhitekti. Položaj, zaštićena tkanina i blizina Tivta stavljaju ga u drugačiji razgovor od većine nekretnina na obroncima — a zgrade ovdje dolaze na tržište tako rijetko da se pitanje, kada to učine, jednostavno postavlja pitanje da li kupac može vidjeti stanje do onoga što je ispod. Ovaj ima dobre kosti: debeli kameni zidovi, čvrsta struktura, parcela koja stiže do puta, plansku dokumentaciju koja podržava istinsko proširenje i pogled sa gornjeg kata koji neće biti izgrađen. Rad je značajan i budžet za njega mora se shvatiti ozbiljno od samog početka - vodovodni sistem, biološka obrada, krov, sva tri kata i pomoćna zgrada ako se želi izgraditi donja parcela. Ali ovakva pozicija od 230.000 eura nije nešto što tržište nudi dva puta. Kupac koji uđe bistrim očima, angažuje dobrog lokalnog arhitekte i pouzdanog graditelja, i spreman je da bude strpljiv, završiće sa nečim što Gornja Lastva jednostavno više ne poklanja

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.