Каменный дом с видом на залив в Горня Ластва, Тиват

Двухэтажный традиционный каменный дом площадью 103 м² в Горня-Ластва — охраняемом горном поселении на высоте около 300 метров над Которским заливом на полуострове Врмац. С верхнего этажа открывается панорамный вид на залив и Порто Монтенегро. Объект находится в первозданном состоянии и требует полной реконструкции. Общий участок площадью около 347 м² включает руины площадью 27 м² и прилегающий сельскохозяйственный надел площадью 109 м² с оливковыми деревьями. Граница участка доходит до подъездной дороги, что дает редкое преимущество — возможность обустройства парковки на собственной территории. Градостроительные технические условия допускают реконструкцию и расширение здания до трех уровней (первый этаж, второй этаж и мансарда); покупателям рекомендуется уточнить точные параметры застройки в муниципалитете и у квалифицированного архитектора. Доступен концепт-проект. Водоснабжение — цистерна, возможность подключения электричества, центральная канализация отсутствует. Порто Монтенегро — 5,2 км (14 мин), аэропорт Тиват — 13 км (26 мин), Старый город Котор — 16 км (33 мин). Цена: 190 000 евро.

‍

Горня-Ластва — место, которое нелегко найти, и большинству это так и не удается. Отчасти в этом и заключается его суть. Деревня расположилась на южных склонах хребта Врмац на высоте около 300 метров — именно этот хребет отделяет Которский залив от Тивата — и возвышается над обоими городами, не принадлежа ни к одному из них. Здесь каменные переулки. Каменные стены. Дома, большинство из которых построены столетия назад из камня, возведены в технике, которую UTU описывает с явным уважением: сухая кладка без использования раствора. Стены достаточно толстые, чтобы сохранять прохладу летом и защищать от холодного ветра бора. В деревне нет супермаркета, кафе или почтового отделения. Зато здесь есть то, что привлекает архитекторов, реставраторов и все больше покупателей со всей Европы: расположение, тишина и особое качество света, которое на побережье внизу уже давно утрачено.

Этот дом находится в нескольких метрах от церкви Рождества Пресвятой Богородицы, построенной в 1410 году, где летними вечерами проходят джазовые и блюзовые концерты, а также выступления классической музыки при лунном свете. Рядом расположена церковь Святого Вида, датируемая 1327 годом. Такое соседство не случайно. Объект находится в самой старой части деревни, и с его верхнего этажа открывается ясный вид через верхушки деревьев на залив и мачты Порто Монтенегро, до которых всего четырнадцать минут пути.

Сам дом представляет собой двухэтажное строение из цельного камня — первый и второй этажи — в первозданном состоянии. Стены толстые, конструктивно надежные, возведенные в традициях Боки: из грубо обработанного местного известняка, массивные и плотно подогнанные. Крыша выполнена из открытых деревянных балок с терракотовой черепицей. Арочные каменные проемы, выкрашенные в зеленый цвет деревянные двустворчатые двери на первом этаже, окна со ставнями наверху и фасад, наполовину увитый плющом, придают экстерьеру тот самый характер, которым славится деревня. После расчистки и реставрации швов, с плетистыми розами, вьющимися по камню, дом станет именно тем живописным коттеджем, который описывает Питер. Интерьер требует полной реконструкции: в здании несколько лет никто не жил, его нужно освободить от вещей, а все элементы — от пола до крыши — нуждаются в обновлении. Этого никто не скрывает. Покупатель приобретает этот объект ради его основы и расположения, а не ради текущего состояния.

За домом, в верхней части участка, земля выходит к деревенской подъездной дороге. В большинстве мест Горня-Ластвы приходится парковаться там, где есть возможность, и идти пешком. Здесь же граница участка на уровне дороги позволяет организовать безопасную парковку на собственной территории, что подтверждено концептуальными чертежами архитектора и визуализациями, на которых автомобиль припаркован у дороги, а к дому ведут ступени. В охраняемой деревне, где невозможно просто так проложить новые подъездные пути, это практическое преимущество, которое редко встречается у аналогичных объектов.

Градостроительная документация — Урбанистические технические условия (UTU), выданные муниципалитетом Тивата, — допускает реконструкцию и расширение существующего дома до трех уровней. Архитектор уже привлечен к работе, разработан концепт-проект, предусматривающий расширение дома с мансардными окнами на чердачном этаже, остекленной верандой и солярием на промежуточной террасе, а также отдельной крытой вспомогательной постройкой на нижней сельскохозяйственной террасе. Параметры UTU являются основным документом для любой программы реконструкции и должны быть подтверждены в муниципалитете — с привлечением квалифицированного архитектора для анализа выданных условий — до принятия каких-либо обязательств по планированию. Градостроительный статус «Prošireni dom» прямо разрешает использование объекта в качестве семейной резиденции, туристического жилья или их комбинации.

Нижний участок представляет собой сельскохозяйственную землю с плодоносящими оливковыми деревьями. Водоснабжение осуществляется через «бистерну» — традиционный каменный резервуар для сбора дождевой воды, неотъемлемую часть почти каждого исторического объекта в Боке, при необходимости дополняемый привозной водой. Эта система является стандартной для Горня-Ластвы и при правильном обслуживании обеспечивает потребности круглый год. Центральная канализация отсутствует; потребуется установка системы биологической очистки. Подключение к электросети осуществляется по стандартной муниципальной процедуре.

Один юридический аспект требует внимания перед сделкой: в выписке из земельного кадастра за 2021 год по одному из подучастков, входящих в состав коттеджного участка, было указано несколько совладельцев. В объявлении продавца право собственности указано как 1/1, что может свидетельствовать о последующей консолидации; юристу покупателя следует самостоятельно проверить текущий статус этого участка перед продолжением сделки.

Тропа по хребту Врмац, считающаяся одним из лучших пешеходных маршрутов на побережье Черногории, доступна прямо из деревни. В августе деревня ненадолго оживает во время «Праздников Ластвы» — это музыка, еда и особое чувство удовлетворения от места, которое не забыло, чем оно является. В остальные одиннадцать месяцев здесь царит тишина, которую сегодня стало по-настоящему трудно найти.

‍

Основные характеристики

– Двухэтажный традиционный каменный дом площадью 103 м² в первозданном состоянии — требуется полная реконструкция

– Участок общей площадью около 347 м², включая руины хозяйственной постройки (27 м²) и сельскохозяйственный участок с оливковыми деревьями (109 м²)

– Граница участка выходит к деревенской дороге — возможность парковки на территории, что редкость для Горня-Ластвы

– UTU допускает реконструкцию в три уровня (П+1+мансарда); статус «Prošireni dom» разрешает жилое и туристическое использование

– Разрешено строительство вспомогательного сооружения площадью 18 м² на нижнем сельскохозяйственном участке

– Архитектор привлечен к работе; доступны концепт-проект и 3D-визуализации

– Вид на залив и Порто Монтенегро с верхнего этажа

– Рядом с церковью Рождества Пресвятой Богородицы (1410 г.) — летние джазовые, блюзовые и классические концерты при лунном свете

– Водоснабжение через традиционную цистерну «бистерна»; возможность подключения электричества; для канализации требуется установка системы биологической очистки

‍

В чем уникальность предложения

Недвижимость в Горня-Ластве редко появляется на рынке. А когда появляется, то либо уже полностью отремонтирована — по цене, отражающей стоимость выполненных работ, а не скрытый потенциал, — либо не имеет подъездной дороги и парковки, необходимых для круглогодичного проживания. Этот объект — исключение. Участок примыкает к подъездной дороге, возможность обустройства парковки подтверждена архитектурным проектом, а градостроительная документация позволяет расширить дом до трех этажей с правом использования как для личного проживания, так и для туристических целей. Цена в 190 000 евро напрямую отражает текущее состояние объекта и предстоящий объем работ, а не его уникальное расположение. Это одно из самых примечательных мест в охраняемых поселениях над Которским заливом, и готовый объект в такой локации стоил бы значительно дороже.

‍

Для кого этот объект

Для покупателя, готового к серьезной реконструкции в одном из самых архитектурно значимых поселений Черногории, имеющего отдельный бюджет на ремонт и терпение, чтобы сделать все качественно. Градостроительный план позволяет использовать объект как бутик-отель, дом для сдачи в аренду или частную резиденцию. Не подходит тем, кто ищет готовое жилье «под ключ», близость к городской инфраструктуре в пешей доступности или жизнь на побережье без необходимости пользоваться автомобилем.

‍

Инфраструктура

Горня-Ластва — это историческое поселение, а не современный населенный пункт с развитой инфраструктурой. Здесь нет магазинов, кафе, аптек или почты — и не было уже десятилетиями. Зато здесь есть то, что становится редкостью на черногорском побережье: подлинная тишина, сохранившаяся старинная архитектура, оливковые рощи, сухие каменные кладки и расположение на хребте Врмац, откуда в ясную погоду открывается вид на открытое Адриатическое море. Церковь Рождества Пресвятой Богородицы, построенная в 1410 году и расположенная в нескольких шагах от дома, является сердцем поселения. Летом здесь проходят джазовые и блюзовые вечера, а также концерты классической музыки при лунном свете, которые привлекают гостей из Тивата и других городов. Пешеходная тропа по хребту Врмац начинается прямо в поселке и считается одним из лучших прогулочных маршрутов на побережье. Все остальное — магазины, рестораны, аптеки, школы — находится в Тивате или Порто Монтенегро, до которых можно добраться за пятнадцать минут на машине.

‍

В Горня-Ластве — пешком

– Церковь Рождества Пресвятой Богородицы (Мала Госпа), 1410 г.: ~50 м / 1 мин — летние джазовые, блюзовые концерты и классическая музыка при лунном свете

– Церковь Святого Вида, 1327 г.: в пределах поселения — короткая прогулка

– Оливковая мельница XIX века: в пределах поселения

– Пешеходная тропа по хребту Врмац: доступна прямо из поселка

‍

На автомобиле

– Порто Монтенегро: 5,2 км / 14 мин

– Центр Тивата: около 10 мин (по пути в Порто Монтенегро)

– Аэропорт Тиват (TIV): 13 км / 26 мин

– Старый город Котор: 16 км / 33 мин

– Аэропорт Дубровник (DBV): 49 км / 1 ч 29 мин — пересечение границы; в сезон закладывайте дополнительное время

– Аэропорт Подгорица (TGD): 95 км / 2 ч 6 мин

‍

Общественный транспорт

Прямого сообщения с Горня-Ластва нет. Для повседневной жизни автомобиль необходим.

‍

Честное мнение агента

Горня-Ластва — одно из немногих селений в Которском заливе, которое вызывает жаркие споры среди серьезных покупателей и архитекторов. Расположение, статус охраняемого объекта и близость к Тивату выделяют это место на фоне большинства других домов на склонах холмов. Недвижимость здесь появляется в продаже крайне редко, поэтому главный вопрос при покупке — способен ли покупатель разглядеть потенциал за текущим состоянием объекта. У этого дома отличная основа: толстые каменные стены, прочная конструкция, участок, выходящий к дороге, градостроительная документация, позволяющая полноценное расширение, и вид с верхнего этажа, который уже ничем не перекроют. Предстоит серьезная работа, и к бюджету нужно отнестись ответственно с самого начала: необходимо заменить систему водоснабжения, установить биологическую очистку, отремонтировать крышу, все три этажа, а также вспомогательную постройку, если планируется освоение нижнего участка. Однако объект в таком месте за 190 000 евро — это предложение, которое рынок делает нечасто. Покупатель, который трезво оценивает ситуацию, наймет хорошего местного архитектора и надежного подрядчика, а также наберется терпения, в итоге получит то, что в Горня-Ластва просто так не достается.

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.