Stone House with Bay Views in Gornja Lastva, Tivat

Двухэтажный традиционный каменный дом площадью 103 м² в Горня Ластва, охраняемом поселении на склоне холма на высоте около 300 метров над Которским заливом на полуострове Врмац, откуда открывается прекрасный вид на залив Порто Монтенегро с верхнего этажа. Дом находится в первоначальном состоянии и нуждается в капитальном ремонте. Комбинированный участок площадью около 347 м² включает разрушенное здание площадью 27 м² и прилегающий сельскохозяйственный участок площадью 109 м² с оливковыми деревьями. Граница участка простирается до подъездной дороги к деревне, что дает необычное преимущество внедорожной парковки на территории приусадебного участка. Проектная документация (городские технические условия) предусматривает реконструкцию и расширение трех уровней — цокольного этажа, второго этажа и мансарды — до максимальной площади 120 м². На нижнем участке разрешено строительство дополнительного вспомогательного сооружения площадью 18 м²; покупатели должны подтвердить точные параметры застройки у муниципалитета и квалифицированного архитектора. Имеется концептуальный проект. Вода через цистерну; подключение к электричеству; канализация отсутствует. Порто Монтенегро 5,2 км/14 минут; аэропорт Тивата 13 км/26 минут; Старый город Котора 16 км/33 минуты. 230 000 евро.

‍

Горню Ластву нелегко найти, да и большинству людей так и не найти. Отчасти в этом и дело. Расположенная на южных склонах Врмаца на высоте около 300 метров — хребта, отделяющего Которский залив от Тивата, — деревня расположена выше и позади обоих городов, но ни к одному из них не принадлежит. Дорожки каменные. Стены каменные. Дома, большинство из которых каменные, имеют многовековую историю и построены в соответствии с описанием UTU с очевидным уважением: сухозидная конструкция, сухая укладка без использования строительного раствора, стены, достаточно толстые, чтобы выдерживать холод летом, и тепло от ветра Бора. Чего в деревне нет, так это супермаркета, кафе или почты. Всё, что привлекает архитекторов, защитников природы и всё большее число покупателей со всей Европы, — это расположение, тишина и качество света, которые жители нижнего побережья в значительной степени утратили.

‍

Этот дом расположен в нескольких метрах от церкви Рождества Девы Марии, построенной в 1410 году, и теперь летними вечерами здесь проходят джазовые и блюзовые концерты и классические представления при лунном свете. Рядом с ним находится церковь Святого Вида, построенная в 1327 году. Смежность не случайна. Дом расположен в самом старом слое деревни, а с верхнего этажа открывается прекрасный вид на залив и мачты Порто Монтенегро, расположенные на расстоянии четырнадцати минут ниже.

‍

Сам дом представляет собой два этажа прочной каменной конструкции — цокольный этаж и второй этаж — в первоначальном состоянии. Стены толстые, прочные и построены в стиле бока: массивные и неровные стены местного производства из необработанного известняка. Конструкция крыши выполнена из открытой древесины с использованием терракотовой черепицы. Арочные каменные проемы, окрашенные в зеленый цвет деревянные двойные двери на первом этаже, окна со ставнями наверху и фасад, наполовину покрытый плющом, придают экстерьеру облик деревни: чистый и заостренный, а каменная кладка украшена плетистыми розами — именно так выглядит коттедж с открытками, описанными Петром. Внутреннее убранство во всех смыслах недостроено — здание не заселено уже несколько лет, в нем есть содержимое, которое нужно убрать, и все, от пола до крыши, требует внимания. Все это не скрывается. Покупатель приходит в эту недвижимость не из-за её состояния, а из-за её состояния.

‍

За домом, в верхней части участка, земля выходит на подъездную дорогу к деревне. На большей части Горни Ластва вы можете припарковаться и гулять пешком. Здесь граница участка на уровне дороги создает возможность безопасной внедорожной парковки на территории приусадебного участка. Это подтверждено в концептуальных чертежах архитектора, а на рисунках видно как припаркованный на уровне дороги автомобиль со ступеньками, спускающимися к дому. В заповедной деревне, где невозможно просто спроектировать новые точки доступа, это практическое преимущество, которого нет на большинстве аналогичных участков.

‍

Проектная документация — «Городские технические условия, выданные муниципалитетом Тивата» — предусматривает реконструкцию и расширение существующего дома на трех уровнях до максимальной площади 120 м². Уже найден архитектор и разработан концептуальный проект, предполагающий строительство расширенного дома с мансардными окнами на уровне мансарды, застекленной верандой и солярием на промежуточной террасе и отдельным крытым вспомогательным сооружением на нижней сельскохозяйственной террасе. Параметры UTU являются руководящим документом любой программы реконструкции и должны быть согласованы с муниципалитетом и квалифицированным архитектором, изучающим выданные условия, прежде чем принимать какие-либо планировочные решения. Название планировки — «Проширенный дом» — прямо разрешает использовать его как семейную резиденцию, жилье для туристических гостей или сочетание того и другого.

‍

Нижний участок представляет собой сельскохозяйственные угодья с посаженными оливковыми деревьями. Вода подается через бистьерну — традиционную каменную цистерну для дождевой воды, которая является неотъемлемой частью почти всех исторических памятников Боки. По мере необходимости туда доставляются танкеры. Система является стандартной для Горни Ластва и при надлежащем техническом обслуживании работает круглый год. Сетевая канализация недоступна; потребуется установка биологической очистки. Электричество можно подключить по стандартной муниципальной процедуре.

‍

Перед обменом необходимо обратить внимание на один правоустанавливающий момент: в выписке из земельного кадастра за 2021 год на одном из подучастков, составляющих объединенный коттеджный участок, указано несколько совладельцев. В объявлении продавца право собственности указано на 1/1, что может свидетельствовать о последующей консолидации. Юрист покупателя должен самостоятельно проверить текущее положение этого участка, прежде чем продолжить процедуру.

‍

Тропа по хребту Врмац, которая считается одним из лучших прибрежных пешеходных маршрутов в Черногории, доступна прямо из деревни пешком. Каждый год в августе деревня оживает недолго и тепло, чтобы насладиться праздником Ластва. Здесь вас ждут музыка, еда и особое удовольствие от этого места, которое еще не забыло о себе. Еще одиннадцать месяцев здесь так тихо, что найти его стало действительно трудно.

‍

КЛЮЧЕВЫЕ ФУНКЦИИ

‍

‍

— Двухэтажный традиционный каменный дом площадью 103 м², в первоначальном состоянии — требуется полная реконструкция во всем здании

‍

— Участок общей площадью около 347 м², включая разрушенную пристройку площадью 27 м² и сельскохозяйственный участок площадью 109 м² с оливковыми деревьями

‍

— Граница участка доходит до подъездной дороги к деревне — внедорожная парковка на приусадебном участке, что необычно для Горня-Ластвы

‍

— UTU поддерживает реконструкцию трех этажей (P+1 и мансарда), максимальная площадь которых составляет 120 м²; обозначение Prošireni dom позволяет использовать его в жилых и туристических целях

‍

— На нижнем сельскохозяйственном участке разрешено использовать вспомогательное сооружение площадью 18 м²

‍

— Привлечен архитектор; доступен концептуальный дизайн и 3D-рендеры

‍

— Вид на залив на Порто Монтенегро с верхнего этажа

‍

— Рядом с церковью Рождества Девы Марии, 1410 год — летние концерты джаза, блюза и классической музыки при лунном свете

‍

— Вода через традиционную цистерну bistjerna; подключение к электричеству; для сточных вод требуется установка биологической очистки

‍

‍

ЧТО ОТЛИЧАЕТ ЕГО

‍

Недвижимость в Горня-Ластве редко поступает на рынок. Когда они это делают, они либо полностью отремонтированы (по цене, отражающей выполненные работы, а не нереализованный потенциал), либо к ним нет подъездной дороги и функциональной парковки, позволяющей круглогодично проживать жильё. Это ни то, ни другое. Участок выходит на подъездную дорогу, возможность парковки подтверждена в архитектурных чертежах, а проектная документация предусматривает расширение до трехуровневого дома, которое разрешено использовать в туристических целях наряду с жилыми помещениями. Цена в 230 000 евро — это прямое отражение состояния и предстоящих работ, а не того, какое место занимает ни один из заповедных поселков на берегу Которского залива, а готовая версия этой недвижимости вряд ли сможет сравниться с этой цифрой.

‍

ОБЪЕКТИВ ПОКУПАТЕЛЯ

‍

Покупатель, всерьез жаждущий ремонта в одном из самых значимых с архитектурной точки зрения поселков Черногории. У него есть отдельный бюджет на работу и терпение выполнить ее должным образом. Планировочное решение позволяет использовать его в качестве гостевого дома в стиле бутик или для сдачи в аренду на время отпуска, а также в качестве частной резиденции. Не подходит для тех, кто ищет отделку «под ключ», недвижимость в нескольких минутах ходьбы от повседневных удобств или проживание на побережье без необходимости в автомобиле.

‍

‍

МЕСТНЫЕ УДОБСТВА

‍

‍

Горня Ластва — это поселок, а не деревня в служебном смысле. Здесь нет ни магазина, ни кафе, ни аптеки, ни почты — и их не было уже несколько десятилетий. Вместо этого на черногорском побережье всё меньше и меньше: истинное спокойствие, охраняемая архитектурная структура, оливковые рощи, стены из сухого камня и расположение на хребте Врмац, откуда в ясную погоду открываются виды на открытую Адриатику. Церковь Рождества Девы Марии, построенная в 1410 году в нескольких шагах от отеля, является сердцем поселка. Летом здесь проходят вечера джаза и блюза, а также концерты классической музыки под лунным светом, которые собирают гостей из Тивата и других городов. До тропы по хребту Врмац можно дойти пешком из деревни, и она считается одним из лучших прибрежных пешеходных маршрутов в стране. Все остальное — продуктовые магазины, рестораны, аптеки, школы — находится в Тивате или Порто Монтенегро, и то и другое находится в пятнадцати минутах езды на машине.

‍

‍

В Горня Ластва — пешком

‍

— Церковь Рождества Девы Марии (Male Gospa), 1410 год: ~50 м/1 мин — летние концерты джаза, блюза и классической музыки при луне

— Церковь Святого Вида, 1327 год: в поселке — в нескольких минутах ходьбы

— оливковая мельница 19-го века: в поселке

— Тропа на хребте Врмац: до нее можно дойти пешком

‍

‍

На машине

‍

— Порто Монтенегро: 5,2 км/14 минут

— Центр города Тиват: примерно 10 минут (по пути в Порто Монтенегро)

— Аэропорт Тивата (TIV): 13 км/26 минут

— Старый город Котора: 16 км/33 минуты

— Аэропорт Дубровника (DBV): 49 км/1 час 29 минут — пересечение границы; дополнительное время в сезон

— Аэропорт Подгорицы (TGD): 95 км/2 часа 6 минут

‍

Общественный транспорт

‍

Никто не обслуживает Горню Ластву напрямую. Автомобиль необходим в повседневной жизни.

‍

ЧЕСТНОЕ МНЕНИЕ АГЕНТА

‍

Горня Ластва — одна из немногих деревень в Которском заливе, о которых спорят серьезные покупатели и архитекторы. Местоположение, защищенность территории и близость к Тивату заставляют говорить об этом совсем не так, как о большинстве объектов недвижимости на склонах холмов. Здешние здания здесь выставляются на продажу так редко, что возникает вопрос, сможет ли покупатель не обращать внимания на то, что находится под ними. Здесь все хорошо: толстые каменные стены, прочная конструкция, участок, выходящий на дорогу, проектная документация, подтверждающая реальное расширение, и вид с верхнего этажа, который не будет застроен. Работы масштабны, и к бюджету на них нужно подходить с самого начала со всей серьезностью: система водоснабжения, биологическая очистка, крыша, все три этажа и вспомогательное здание для застройки нижнего участка. Но подобная позиция в 230 000 евро — это не то, что рынок предлагает дважды. Покупатель с ясным взглядом, найдя хорошего местного архитектора и надежного строителя и готовый запастись терпением, в конечном итоге получит то, что «Горня Ластва» больше не отдаст

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.