Stone House with Bay Views in Gornja Lastva, Tivat

Ein zweistöckiges traditionelles Steinhaus von 103 m² in Gornja Lastva, einer geschützten Hangsiedlung etwa 300 Meter über der Bucht von Kotor auf der Halbinsel Vrmac, mit klarem Blick auf die Bucht von Porto Montenegro von der oberen Etage aus. Das Anwesen befindet sich durchgehend im Originalzustand und muss komplett renoviert werden. Das Gesamtgrundstück von ca. 347 m² umfasst eine 27 m² große Ruine und ein angrenzendes 109 m² großes landwirtschaftliches Grundstück mit Olivenbäumen. Die Grundstücksgrenze erstreckt sich bis zur Zufahrtsstraße des Dorfes, was den ungewöhnlichen Vorteil bietet, dass das Parken abseits der Straße innerhalb der Curtilage ungewöhnlich ist. Die Planungsunterlagen (städtebauliche technische Bedingungen) unterstützen den Umbau und die Erweiterung auf drei Ebenen — Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss — auf eine maximale Grundfläche von 120 m², wobei auf der unteren Parzelle ein zusätzliches 18 m² großes Nebengebäude zulässig ist. Käufer sollten die genauen baulichen Parameter mit der Gemeinde und einem qualifizierten Architekten abstimmen. Ein Konzeptentwurf ist verfügbar. Wasser über Zisterne; Stromanschluss möglich; kein Leitungsabwasser. Porto Montenegro 5,2 km/ 14 min; Flughafen Tivat 13 km/26 min; Altstadt von Kotor 16 km/ 33 min. 230.000€.

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Gornja Lastva ist nicht leicht zu finden, und die meisten Menschen tun es nie. Das ist zum Teil der Punkt. Das Dorf thront an den Südhängen von Vrmac auf rund 300 Metern — dem Kamm, der die Bucht von Kotor von Tivat trennt — und liegt über und hinter beiden Städten, ohne wirklich zu beiden zu gehören. Die Gassen sind aus Stein. Die Wände sind aus Stein. Die meisten Häuser sind aus Stein und Jahrhunderte alt. Sie wurden so gebaut, wie es die UTU mit offensichtlichem Respekt beschreibt: Suhozid-Bauweise, trocken ohne Mörtel verlegt, die Wände sind dick genug, um im Sommer die Kälte und im Bora-Wind die Wärme abzuwehren. Was das Dorf nicht hat, ist ein Supermarkt, ein Café oder ein Postamt. Was es hat — was Architekten, Denkmalschützer und eine wachsende Zahl von Käufern aus ganz Europa angezogen hat — ist eine Position, eine Stille und eine Lichtqualität, die die Küste unter uns weitgehend eingetauscht hat.

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Dieses Haus befindet sich nur wenige Meter von der Kirche der Geburt der Jungfrau Maria entfernt, die 1410 erbaut wurde und heute an Sommerabenden Schauplatz von Jazz- und Blueskonzerten sowie klassischen Aufführungen bei Mondschein ist. Daneben befindet sich die Kirche Sveti Vid aus dem Jahr 1327. Die Nachbarschaft ist kein Zufall. Das Anwesen befindet sich in der ältesten Schicht des Dorfgefüges, und von der oberen Etage aus hat man einen klaren Blick über die Baumgrenze auf die Bucht und die Masten von Porto Montenegro, vierzehn Minuten weiter.

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Das Haus selbst besteht aus zwei Stockwerken in massiver Steinbauweise — Erdgeschoss und erster Stock — im Originalzustand. Die Wände sind dick, strukturell solide und nach Boka-Manier gebaut: grob behauener lokaler Kalkstein, gefugt und massiv. Die Dachkonstruktion besteht aus freiliegendem Holz mit Terrakottafliesen. Gewölbte Steinöffnungen, grün gestrichene Doppeltüren aus Holz im Erdgeschoss, Fensterläden oben und eine zur Hälfte mit Efeu bedeckte Fassade verleihen dem Äußeren den Charakter, den das Dorf verspricht: klar und spitz, mit kletternden Rosen, die das Mauerwerk hochgezogen haben, wird dies genau das Postkartenhaus, das Peter beschreibt. Das Innere ist in jeder Hinsicht unvollendet — das Gebäude wurde seit einigen Jahren nicht mehr bewohnt, es gibt Inhalt zu räumen, und alles, vom Boden bis zum Dach, erfordert Aufmerksamkeit. Nichts davon wird verschwiegen. Ein Käufer kommt zu dieser Immobilie wegen ihrer Knochen und ihrer Lage, nicht wegen ihres Zustands.

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Hinter dem Haus, an der Spitze des Grundstücks, erreicht das Grundstück die Zufahrtsstraße zum Dorf. In den meisten Teilen von Gornja Lastva parken Sie, wo Sie können, und gehen spazieren. Hier bietet die Grundstücksbegrenzung auf Straßenniveau die Möglichkeit, innerhalb der Kurtilage sicher abseits der Straße zu parken — bestätigt in den Konzeptzeichnungen des Architekten und in den Renderings als auf Straßenniveau geparktes Auto mit Stufen, die zum Haus hinabführen. In einem geschützten Dorf, in dem neue Zugangspunkte nicht einfach errichtet werden können, ist dies ein praktischer Vorteil, der auf den meisten vergleichbaren Grundstücken nicht zum Tragen kommt.

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Die von der Gemeinde Tivat herausgegebene Planungsdokumentation — Städtebauliche technische Bedingungen — unterstützt den Wiederaufbau und die Erweiterung des bestehenden Hauses über drei Ebenen auf eine maximale Grundfläche von 120 m². Ein Architekt wurde bereits beauftragt und ein Konzept ausgearbeitet, das das erweiterte Haus mit Dachgauben im Dachgeschoss, einer verglasten Veranda und einem Solarium auf der Zwischenterrasse sowie einem separaten überdachten Nebengebäude auf der unteren landwirtschaftlichen Terrasse zeigt. Die UTU-Parameter sind das maßgebliche Dokument für jedes Wiederaufbauprogramm und sollten von der Gemeinde — und von einem qualifizierten Architekten, der die gestellten Bedingungen überprüft — bestätigt werden, bevor irgendwelche Planungsentscheidungen getroffen werden. Die Planungsbezeichnung — Prošireni dom — erlaubt ausdrücklich die Nutzung als Familienresidenz, Touristenunterkunft oder eine Kombination aus beidem.

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Die untere Parzelle ist Ackerland mit etablierten Olivenbäumen. Die Wasserversorgung erfolgt über eine Bistjerna, die traditionelle Regenwasserzisterne aus Stein, die in fast jedem historischen Grundstück von Boka unverzichtbar ist. Bei Bedarf wird die Wasserversorgung durch Tankwagen ergänzt. Das System gehört zum Standard in Gornja Lastva und ist, wenn es ordnungsgemäß gewartet wird, das ganze Jahr über in Betrieb. Leitungsabwasser ist nicht verfügbar; eine biologische Kläranlage wird benötigt. Der Anschluss an den Strom ist über das übliche kommunale Verfahren möglich.

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Ein Titelpunkt muss vor dem Tausch beachtet werden: Auf einer der Teilparzellen, die das kombinierte Cottage-Grundstück bilden, waren im Grundbuchauszug 2021 mehrere Miteigentümer verzeichnet. Im Angebot des Verkäufers wird der Titel mit 1:1 bewertet, was möglicherweise auf eine spätere Konsolidierung zurückzuführen ist. Ein Anwalt des Käufers sollte die aktuelle Position zu diesem Grundstück unabhängig überprüfen, bevor der Vorgang fortgesetzt wird.

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Der Vrmac-Kammweg, der als einer der schönsten Küstenwanderwege Montenegros gilt, ist direkt vom Dorf aus zu Fuß erreichbar. Das Dorf erwacht jedes Jahr im August zu den Feierlichkeiten von Lastva kurz und warm zum Leben — Musik, Essen und die besondere Befriedigung eines Ortes, der nicht vergessen hat, was er ist. In elf weiteren Monaten ist es so still, wie es wirklich schwierig geworden ist, ihn zu finden.

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HAUPTMERKMALE

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— Zweistöckiges traditionelles Steinhaus, 103 m², im Originalzustand — komplette Renovierung erforderlich

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— Grundstück von insgesamt ca. 347 m², darunter 27 m² zerstörtes Nebengebäude und 109 m² landwirtschaftliches Grundstück mit Olivenbäumen

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— Die Grundstücksgrenze erreicht die Zufahrtsstraße zum Dorf — Geländeparkplatz innerhalb einer Absperrung, ungewöhnlich in Gornja Lastva

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— UTU unterstützt den Wiederaufbau auf drei Ebenen (P+1+Dachgeschoss), maximale Grundfläche 120 m²; die Bezeichnung Prošireni dom ermöglicht die Nutzung als Wohn- und Touristengebiet

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— 18 m² Nebengebäude auf der unteren landwirtschaftlichen Parzelle zulässig

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— Architekt engagiert; Konzeptdesign und 3D-Renderings verfügbar

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— Blick auf die Bucht von Porto Montenegro von der oberen Etage

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— Angrenzend an die Kirche der Geburt der Jungfrau Maria, 1410 — Sommer-Jazz-, Blues- und klassische Konzerte bei Mondschein

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— Wasser über eine traditionelle Bistjerna-Zisterne; Stromanschluss möglich; biologische Kläranlage für Abwasser erforderlich

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WAS ZEICHNET ES AUS

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Immobilien in Gornja Lastva kommen selten auf den Markt. Wenn sie das tun, werden sie entweder vollständig renoviert — zu einem Preis, der die abgeschlossenen Arbeiten und nicht das ungenutzte Potenzial widerspiegelt — oder es fehlt ihnen an Straßenanbindung und den funktionellen Parkplätzen, die eine ganzjährige Nutzung ermöglichen. Dieser ist keines von beiden. Das Grundstück reicht bis zur Zufahrtsstraße, das Parkhaus ist in den Architekturzeichnungen bestätigt, und in den Planungsunterlagen wird der Ausbau zu einem dreistöckigen Haus befürwortet, das neben Wohnzwecken auch für Touristen genutzt werden darf. Der Preis von 230.000€ spiegelt direkt den Zustand und die vor uns liegenden Arbeiten wider — nicht die Lage, die zu den markantesten in einem denkmalgeschützten Dorf über der Bucht von Kotor gehört und die eine fertiggestellte Version dieser Immobilie nicht annähernd bieten würde.

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KÄUFERLINSE

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Ein Käufer mit ernsthaftem Renovierungsbedürfnis in einer der architektonisch bedeutendsten Dorflandschaften Montenegros, mit einem separaten Budget für die Arbeiten und der Geduld, sie richtig auszuführen. Die Planungsbezeichnung unterstützt die spätere Nutzung als Boutique-Gästehaus oder Ferienwohnung sowie als private Residenz. Nicht geeignet für Personen, die eine schlüsselfertige Anlage, eine Immobilie in fußläufiger Entfernung zu den täglichen Annehmlichkeiten oder ein Leben an der Küste suchen, ohne auf ein Auto angewiesen zu sein.

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LOKALE ANNEHMLICHKEITEN

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Gornja Lastva ist eine Siedlung, kein Dorf im Dienstleistungsbereich. Es gibt kein Geschäft, kein Café, keine Apotheke, kein Postamt — und das seit Jahrzehnten nicht mehr. Was es stattdessen gibt, ist etwas, das an der montenegrinischen Küste immer seltener wird: echte Ruhe, eine geschützte architektonische Struktur, Olivenhaine, Trockenmauern und eine Lage auf dem Vrmac-Kamm mit Blick, der an klaren Tagen bis zur offenen Adria reicht. Die Kirche der Geburt der Jungfrau Maria, 1410 erbaut und nur wenige Schritte vom Anwesen entfernt, ist das Herzstück der Siedlung und im Sommer Schauplatz von Jazz- und Bluesabenden sowie klassischen Konzerten bei Mondschein, die Besucher aus Tivat und Umgebung anziehen. Der Vrmac-Höhenweg ist vom Dorf aus zu Fuß erreichbar und gilt als einer der schönsten Küstenwanderwege des Landes. Alles andere — Lebensmittel, Restaurants, Apotheken, Schulen — befindet sich in Tivat oder Porto Montenegro, beide innerhalb von fünfzehn Minuten mit dem Auto.

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In Gornja Lastva — zu Fuß

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— Kirche der Geburt der Jungfrau Maria (Male Gospa), 1410: ~50 m/1 Minute — Sommer-Jazz-, Blues- und klassische Konzerte bei Mondschein

— Kirche von Sveti Vid, 1327: innerhalb der Siedlung — kurzer Spaziergang

— Olivenmühle aus dem 19. Jahrhundert: innerhalb der Siedlung

— Vrmac-Kammweg: direkt zu Fuß erreichbar

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Mit dem Auto

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— Porto Montenegro: 5,2 km/14 Minuten

— Stadtzentrum von Tivat: ca. 10 Minuten (auf dem Weg nach Porto Montenegro)

— Flughafen Tivat (TIV): 13 km/26 Minuten

— Altstadt von Kotor: 16 km/33 Minuten

— Flughafen Dubrovnik (DBV): 49 km/ 1 Stunde 29 Minuten — Grenzübergang; in der Saison zusätzliche Zeit einplanen

— Flughafen Podgorica (TGD): 95 km/2 Stunden 6 Minuten

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Öffentliche Verkehrsmittel

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Keiner bedient Gornja Lastva direkt. Ein Auto ist für das tägliche Leben unverzichtbar.

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DIE EHRLICHE MEINUNG DES AGENTEN

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Gornja Lastva gehört zu den wenigen Dorfgebieten in der Bucht von Kotor, über die sich seriöse Käufer und Architekten streiten. Aufgrund der Lage, der geschützten Bausubstanz und der Nähe zu Tivat wird es in ein anderes Gespräch gebracht als bei den meisten Immobilien in Hanglage — und Gebäude kommen hier so selten auf den Markt, dass die Frage, wenn sie es tun, einfach darum geht, ob ein Käufer über den Zustand hinwegsehen kann, was sich darunter befindet. Dieses hat gute Knochen: dicke Steinmauern, eine solide Struktur, ein Grundstück, das bis zur Straße reicht, Planungsunterlagen, die eine echte Erweiterung unterstützen, und einen Ausblick vom oberen Stockwerk, das nicht ausgebaut werden wird. Die Arbeiten sind umfangreich und das Budget dafür muss von Anfang an ernst genommen werden — Wassersystem, biologische Behandlung, Dach, alle drei Stockwerke und das Nebengebäude, falls das untere Grundstück bebaut werden soll. Aber eine solche Position bei 230.000€ bietet der Markt nicht zweimal. Ein Käufer, der mit klaren Augen reingeht, einen guten lokalen Architekten und einen zuverlässigen Baumeister engagiert und bereit ist, geduldig zu sein, wird am Ende mit etwas enden, das Gornja Lastva einfach nicht wieder verschenkt

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.