Prodaje se dvosoban stan sa pogledom na more i planine, uz garažu u Orahovcu
236.000 €
Maša Flynn
Značajke
Explore in 3D
Guided Video Tour
In Brief
Objekat niske gustine naseljenosti sa devet stanova na tri sprata u Orahovcu, na sjevernoj obali Bokokotorskog zaliva — oko 200 m od vode, na jednom od dijelova zaliva sa najčistijom vodom za kupanje. Ograđen kompleks, bazen za stanare, garaže i parking, te uređene zelene površine.
Najveći i najbolje pozicioniran stan na drugom spratu: dvije spavaće sobe, jedno kupatilo, 61,23 m², sa pogledom na more i planine, uz uključenu garažu, u kompleksu Tri Oraha, Orahovac. Najskuplja jedinica u objektu. Bazen za stanare, ograđen kompleks. ~200 m do plaže; Kotor ~9 km / ~15 min. Završetak radova decembar 2026. 236.000 €.
Opis
Orahovac je selo u Bokokotorskom zalivu u kojem se kupaju oni koji zaista poznaju zaliv. Smješteno je na sjevernoj obali, na slikovitom putu koji povezuje Kotor sa Perastom i Risnom, odvojeno od Dobrote rijekom Ljutom i njenim hladnim izvorima slatke vode. Voda je ovdje duboka i bistra poput stakla — a budući da Orahovac leži na rijetkoj krivini obale koja izbjegava sjenku planine Vrmac, obala zadržava sunce do kasno u večer, dugo nakon što Kotor i Prčanj utonu u mrak. Opšte je prihvaćeno da je ovo jedno od najboljih mjesta za kupanje u cijelom Bokokotorskom zalivu.
Orahovac ne nudi samo pogled, već način života. Ovo je malo, mirno, autentično selo — kamene kuće, stabla limuna i pomorandži, obala sa porodičnim konobama i ribarska tradicija na koju su mještani istinski ponosni. Jutro počinje pjevom ptica i odsjajem svjetlosti na vodi; dani su ispunjeni plažom, bazenom i kratkom šetnjom do stola uz samu vodu; večeri se završavaju dugim zlatnim satom koji ovaj dio obale čuva samo za sebe, uz tanjir ribe ulovljene tog jutra. To je život uz more po mjeri čovjeka — mjesto u kojem ljudi provedu prvo ljeto i tiho počnu tražiti način da ostanu.
Tri Oraha — naziv koji aludira na ime sela, koje potiče od oraha, uklopljen je u ovo okruženje, a ne nametnut. Devet stanova na tri sprata čini projekat istinski niske gustine: bez visokih zgrada, bez gužve, sa bazenom za stanare i uređenim dvorištem iza kapije. Nalazi se na kratkoj, ravnoj pješačkoj udaljenosti od šljunkovite plaže i konoba koje definišu život sela, a na kratkoj vožnji od svih sadržaja Dobrote i Kotora.
Vodeći stan na drugom spratu i najskuplja jedinica u objektu. Sa 61,23 m² i dvije spavaće sobe, ovo je najveći stan na drugom spratu, koji nudi dvostranu orijentaciju — pogled na more preko zaliva s jedne strane i na planine koje se uzdižu iza s druge strane, uz uključenu garažu. To je najkompletniji stan na tom spratu.
Idealan je za kupca koji želi vrhunski stan na srednjem spratu: potpuni pogled na more i planine, dvije spavaće sobe sa dovoljno prostora za udoban život i garažu za automobil. Podjednako dobar kao primarna rezidencija ili kao vrhunska nekretnina za kratkoročni najam, najbolji na svom spratu po svim kriterijumima.
Bazen za stanare, ograđen kompleks. Kupovina direktno od investitora, uz pravnu i notarsku podršku; završetak radova decembar 2026. Fotografije enterijera su vizuelizacije investitora.
Ključne karakteristike
- Devet stanova na tri sprata — stambeni objekat niske gustine naseljenosti
- Ograđen kompleks, bazen za stanare, uređene zelene površine
- ~200 m do plaže u Orahovcu — jedna od najčistijih voda i najboljih lokacija za kupanje u Bokokotorskom zalivu
- Opcioni program upravljanja iznajmljivanjem
- Direktna kupovina od investitora
- Dvosoban stan sa jednim kupatilom na drugom spratu, 61,23 m² — najveći na etaži
- Dvostrana orijentacija — pogled na more i planinu
- Garaža uključena u cijenu
- Bazen za stanare; ograđen kompleks
- U izgradnji — završetak radova decembar 2026.
Iskreno mišljenje agenta
Ovo je najbolja jedinica na drugom spratu i tako je i pozicionirana cijenom. Plaćate najvišu cijenu u projektu, a zauzvrat dobijate najveći stan na srednjoj etaži, pogled na obje strane, dvije spavaće sobe i garažu — nema očiglednih mana. Ako su jedinice na trećem spratu sa krovnim terasama fokusirane na vanjski prostor, ovaj stan nudi potpunu udobnost i dvostranu orijentaciju. Sve se svodi na to da li želite krovnu terasu (Stan 9) ili dodatni unutrašnji prostor i uključenu garažu; oba izbora su odlična.
Život u Orahovcu
Orahovac se nalazi na sjevernoj obali Kotorskog zaliva, na magistralnom putu koji povezuje Kotor, Perast i Risan, odvojen od Dobrote na jugu rijekom Ljutom i njenim hladnim izvorima slatke vode. To je tradicionalno pomorsko i ribarsko selo — kamene kuće koje se spuštaju do vode, stabla citrusa u baštama i pomorska istorija kojom se tiho ponosi — i uspjelo je zadržati karakter koji je veći dio zaliva izgubio. Ovdje nema hotelske infrastrukture, šetališta sa štandovima za suvenire, niti ljetne gužve. Ono što postoji je jedno od najboljih mjesta za život uz vodu u cijeloj Boki.
Voda je srce svega. Orahovac je odavno poznat po jednoj od najčistijih voda u Kotorskom zalivu — dubokoj, hladnoj i izuzetno prozirnoj iznad šljunkovite obale. Budući da selo leži na rijetkoj izbočenoj krivini obale koja izbjegava sjenku planine Vrmac, njegova plaža okrenuta ka zapadu zadržava sunce mnogo duže tokom dana nego Kotor ili Prčanj, koji u kasnim popodnevnim satima padaju u hladovinu. To je plaža "zlatnog sata" u zalivu: mjesto za jutarnje plivanje prije nego što stignu brodovi, dugi ručak uz vodu i posljednje kupanje dok svjetlost poprima bakarnu boju iznad Luštice. Mještani i oni koji poznaju zaliv dolaze ovdje da plivaju; opšte je prihvaćeno da je ovo jedno od najljepših mjesta za kupanje u Boki.
Život teče tempom vode i godišnjih doba. Osnovne dnevne potrebe mogu se zadovoljiti u selu ili kratkom šetnjom uz obalu; veća nabavka, apoteka, škola ili bolnica nalaze se na nekoliko minuta vožnje južno u Dobroti i Kotoru. Ovdje je mirno, a opet niste izolovani; mjesto je lijepo bez pretjerane komercijalizacije, a sa UNESCO-vim Starim gradom na petnaest minuta u jednom smjeru i Perastom na pet minuta u drugom, nikada niste daleko od ostatka zaliva kada to poželite.
Lokalni sadržaji
Svakodnevni život u Orahovcu fokusiran je na obalu i kratki niz prodavnica i konoba uz nju; bogatiji sadržaji Dobrote i Kotora udaljeni su nekoliko minuta vožnje automobilom.
Pješice — selo Orahovac i obala
- Plaža u Orahovcu — ~200 m / ~3 min. Duga šljunkovita plaža s dubokom, izuzetno čistom vodom, molovima i ljestvama za ulazak u more, te najdužom osunčanošću od svih plaža u unutrašnjem dijelu zaljeva zahvaljujući zapadnoj orijentaciji. Besplatan javni pristup; kupanje ovdje je glavni razlog zbog kojeg mnogi ljudi uopće dolaze u Orahovac.
- Market Njive — ~450 m / ~6 min. Seoska trgovina, i to odlična: svježe voće i povrće, svježe pečen hljeb i peciva, sirevi, suhomesnati proizvodi i osnovne namirnice, kojom upravlja ljubazan vlasnik (plaćanje samo gotovinom). Za svakodnevne potrebe štedi vožnju; za veću kupovinu, Dobrota je nekoliko minuta južnije.
- Restaurant Veranda — ~200 m. 4,6 zvjezdica na osnovu preko 1.180 recenzija. Glavni restoran u selu: ozbiljna kuhinja morskih plodova — dagnje, rižoto sa škampima, punjene lignje, riba na žaru i plate — po poštenim cijenama, s vlastitim parkingom. Vrsta dosljednog, dobro vođenog mjesta koje postaje omiljena adresa za redovne posjete.
- Grota Beach Bar & Restaurant — na samoj obali. 4,4 zvjezdice na osnovu preko 530 recenzija. Beach bar i restoran s onim što stalni gosti nazivaju najljepšim pogledom u zaljevu; hobotnica i crni rižoto, hladna pića na šljunku i opuštena, neturistička atmosfera.
- Restaurant Casa del Mare — na samoj obali. 4,4 zvjezdice. Terasa uz more direktno na plaži, otvorena cijeli dan i omiljena kako zbog bogatog doručka iznad vode, tako i zbog večere.
- Rijeka i izvori Ljuta — južni rub sela. Hladni izvori slatke vode koji opskrbljuju veći dio ovog dijela obale, te miran, zeleni kraj šetališta.
Kratka vožnja prema jugu — Dobrota (~4 km / ~8 min)
Mjesto gdje počinju potpuniji sadržaji: supermarket Aroma i druge trgovine, apoteke i Dom zdravlja, pekara Sandrela (4,8 zvjezdica, jedna od najcjenjenijih pekara u zaljevu), te niz cijenjenih restorana uz obalu, uključujući Konobu Portun (4,7 zvjezdica, riblja konoba kojoj se mještani stalno vraćaju). Stari grad Kotor, sa svojim tržnicama, restoranima i uslugama, udaljen je još nekoliko minuta.
Škole
- OŠ Narodni heroj Savo Ilić — državna osnovna škola, Dobrota. ~7 km / ~12 min.
- JU Gimnazija Kotor — državna srednja škola (gimnazija), odmah pored škole Savo Ilić u Dobroti. ~7 km / ~12 min.
- Knightsbridge Schools International — Britanski međunarodni nastavni plan i program, Seljanovo / Porto Montenegro, Tivat. ~22 km / ~35 min.
- Arcadia Academy — međunarodna škola, Lješevići, u blizini Tivta. ~25 km / ~40 min.
Automobilom
- Stari grad Kotor: ~9 km / ~15 min
- Perast (Gospa od Škrpjela): ~5 km / ~8 min
- Risan (rimski mozaici): ~8 km / ~12 min
- Dobrota (supermarket, apoteka, dom zdravlja): ~4 km / ~8 min
- Centar Tivta: ~21 km / ~33 min
- Porto Montenegro: ~22 km / ~35 min
- Aerodrom Tivat (TIV): ~19 km / ~30 min
- Budva: ~31 km / ~45 min
- Aerodrom Podgorica (TGD): ~89 km / ~2 sata
- Aerodrom Dubrovnik (DBV): ~63 km / ~1 sat i 30 min (granični prelaz — planirajte dodatno vrijeme tokom sezone)
Javni prevoz
Obalnom magistralom (E65) saobraćaju redovne autobuske linije — Blue Line i regionalni prevoznici — koje povezuju Orahovac sa Kotorom, Perastom, Risnom i dalje prema Herceg Novom, uz stajalište u samom mjestu. Autobuska stanica u Kotoru (~9 km) opslužuje regionalne i međunarodne autobuske linije. Taksiji i aplikacije za prevoz (Bolt, Yandex Go) dostupni su na cijeloj teritoriji opštine. Plaža i obala su lako dostupni pješice, a seoska prodavnica nudi osnovne potrepštine; automobil je koristan za sve izvan mjesta, mada svakodnevni život ovdje manje zavisi od automobila nego u naseljima na brdima preko puta zaliva.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
Karta
Vodič za susjedstvo
Istraži Kotor
Saznajte više o životu u Kotoru: Stvari koje treba raditi i vidjeti u Kotoru
Često postavljana pitanja
Nakon kupovine i registracije, dobit ćete ključeve i preuzmite posjed. Sljedeći koraci uključuju prijenos komunalnih usluga na vaše ime, postavljanje plaćanja za upravljanje zgradom ako se radi o stanu, dobivanje kućnog osiguranja i - ako ga iznajmljujete - registraciju za turističku taksu i dobivanje svih potrebnih dozvola. Vaš advokat ili agent može vas voditi kroz administrativne dijelove.
Prihod od najma oporezuje se u iznosu od 15% na bruto prihode ako iznajmljujete kratkoročni (turistički najam), ili se možete odlučiti za oporezivanje neto prihoda nakon troškova za dugoročni najam. Također ćete platiti opštinsku turističku taksu (1€ po noćenju po gostu u visokoj sezoni, 0,50€ u niskoj sezoni) i morate prijaviti najam kod poreskih vlasti i uprave za turizam.
Godišnji porez na imovinu prilično je nizak - samo 0,25% procjenjene vrijednosti imovine godišnje. Procijenjena vrijednost obično je znatno ispod tržišne vrijednosti, tako da biste mogli plaćati 200-500 eura godišnje za obalni stan u vrijednosti od 200.000 eura. Prikuplja ga vaša lokalna opština i jedan je od pristupačnijih tekućih troškova Crne Gore.
Javnobilježničke naknade se određuju službenom tarifom i skalom s vašom otkupnom cijenom. Za većinu stambenih nekretnina očekujte 350-1.000 € plus 21% PDV-a - dakle otprilike 423-€1.210 ukupno. Nekretnina od 250.000 eura iznosi oko 532 eura osnovnih naknada. Postoje i male naknade za kopije dokumenata i administrativno podnošenje, tako da bi vaš konačni bilježnički račun mogao biti nešto veći.
Za nekretnine za preprodaju platićete 3% poreza na prijenos nekretnina (RETT) na kupoprodajnu cijenu. Nove verzije programera imaju nultu ocjenu za RETT, ali uključuju 21% PDV-a u cijenu - iako programeri obično mogu povratiti ovaj PDV. U svakom slučaju, budžet je oko 3% otkupne cijene za poreze na transfer osim ako se radi o novoj gradnji u kojoj je PDV već uključen.
Javni bilježnik ne prima ili drži novac direktno. Umjesto toga, prodavač mora pismeno potvrditi kod javnog bilježnika da je primio punu kupovnu cijenu. Tek nakon što javni bilježnik dobije ovu pismenu potvrdu (i potvrdi da su ispunjene poreske obaveze) izdat će Clausula Intabulandi. Neke transakcije koriste bankovne potvrde za dodatnu sigurnost.
Da, ako ste u braku ili ste u registrovanom partnerstvu, obično vam je potrebna pismena saglasnost supružnika ili partnera za prodaju imovine u Crnoj Gori, čak i ako je imovina registrovana isključivo na vaše ime. Ovo štiti interese obje strane prema pravilima bračne imovine. Vaš javni bilježnik će potvrditi posebne zahtjeve za vašu situaciju.
Clausula Intabulandi je službena potvrda javnog bilježnika da su ispunjene sve zakonske i finansijske obaveze, omogućavajući registraciju imovine na vaše ime. Javni bilježnik ga izdaje tek nakon što potvrdi da ste platili punu cijenu i sve poreze. To je vaše zeleno svjetlo za registraciju katastra - bez njega ne možete postati zakonski vlasnik.
Svaka nekretnina i vlasnik ima određene brojeve koji se pojavljuju na ugovorima: vaš JMBG (osobna iskaznica), JMBG prodavca ili registraciju preduzeća i broj katastarske parcele nekretnine (katastarska parcela/čestica). Oni povezuju sve u službenim registrima i bitni su za potrebe registracije i poreza.
Ne, Crna Gora nema sistem osiguranja vlasništva poput SAD-a ili Velike Britanije. Umjesto toga, kupci se oslanjaju na sveobuhvatnu pravnu dužnu pažljivošću - vaš advokat ili javni bilježnik provjerava katastar, istoriju vlasništva, terete i dozvole prije nego što se obvezate. To je drugačiji sistem, ali uz odgovarajuće provjere jednako je siguran.
Ovisi o tome gdje su vaši dokumenti izdani. Ako ste iz zemlje Haške konvencije (koja uključuje većinu zapadnih zemalja), potreban vam je apostil. Ako ne, vaši dokumenti trebaju konzularnu legalizaciju. U svakom slučaju, trebat će im i ovjereni prevod od strane zakletog sudskog prevoditelja u Crnoj Gori.
Vaš advokat traži službeni izvod (List nepokretnosti) iz Katastra nekretnina, koji pokazuje trenutno vlasništvo, bilo kakve hipoteke ili zaloge, granice imovine i pravni opis. Javni bilježnik također provjerava identitet prodavatelja i pravnu sposobnost. Ova dubinska analiza obično traje nekoliko dana i košta oko 18-25 eura za izvod iz katastra.
JMBG dobijate preko lokalne Uprave policije (MUP) predočenjem pasoša, dokaza o vlasništvu imovine i popunjavanjem jednostavne prijave. Proces obično traje nekoliko dana, a ovaj broj će vam trebati za poreske prijave i registraciju imovine - čak i bez prebivališta.
Za jednostavan stan za preprodaju sa čistom papirologijom, proces kupovine često se može završiti u roku od 3-6 tjedana. Složenije transakcije, nove gradnje ili kupovine koje se finansiraju hipotekom mogu potrajati duže.
Neke banke pozajmljuju strancima, ali su uslovi stroži - niži omjeri kredita i vrijednosti i stroži zahtjevi za prihodom. Mnogi strani kupci finansiraju preko svoje matične zemlje ili plaćaju gotovinom.
Zvanično, sve je u eurima. Možete pretvoriti iz matične valute prije slanja, ili u nekim slučajevima poravnati pomoću kriptovalute ako se obe strane i javni bilježnik slažu - ali cijena ugovora i porezi su uvijek zasnovani na euru.
Osim kupovne cijene i poreza na transfer, budžeta za notarske naknade, prevođenja, pravnih naknada i potencijalno agencijske provizije - zajedno, oni obično dodaju 2-4% vašeg ukupnog troška.
Ne. Većina stranih kupaca koristi punomoć kako bi ovlastila nekoga ovdje - vašeg advokata, NT Realty ili drugog pouzdanog predstavnika - da potpiše u vaše ime.
Po konvenciji, kupac obično plaća i javnobilježničke naknade i naknade za zakletog sudskog prevoditelja, iako se o tome može pregovarati između strana.
Da, i to je jednostavnije nego što većina ljudi očekuje. Crna Gora pozdravlja strane kupce - kako iz EU tako i izvan EU-a - i možete posjedovati imovinu na svoje ime bez potrebe za prebivalištem ili lokalnom kompanijom u većini slučajeva.
Izjava o odricanju odgovornosti: Troškovi kupovine i točnost informacija
Svi troškovi vezani za kupovinu, uključujući javnobilježničke naknade, porez na prijenos nekretnina (ako je primjenjivo) i bilo kakve pravne naknade, isključiva su odgovornost kupca. nTRealty ne snosi odgovornost za ispravnost ovdje objavljenih informacija, a koja se zasniva isključivo na detaljima koje su nam dostavili vlasnici nekretnine. NTrealty nema obavezu ažurirati, mijenjati ili izmijeniti ovaj popis ili obavijestiti čitatelja ako bilo kakve informacije, uključujući urbanističke ili katastarski podaci, naknadno postaju netočni. Svi oglasi su predmet prethodne prodaje. Agencijska provizija: Kupcu se ne naplaćuje agencijska provizija. Agencijsku naknadu plaća prodavač.
Povezana svojstva
Dobijte ažuriranja nekretnina u Crnoj Gori direktno u pristiglu poštu.
Jeste li zainteresirani za kupnju kuće? Ne tražite dalje od suradnje s našim stručnjacima za nekretnine.