Zweizimmerwohnung mit Meer- und Bergblick sowie Garage in Orahovac zu verkaufen

Eine exklusive Wohnanlage mit nur neun Apartments auf drei Etagen in Orahovac, am Nordufer der Bucht von Kotor – etwa 200 m vom Wasser entfernt, an einem der saubersten Badeabschnitte der gesamten Bucht. Das umzäunte Gelände bietet einen Gemeinschaftspool, Garagen, Stellplätze und eine gepflegte Grünanlage.

Das größte und am besten gelegene Apartment im zweiten Stock: zwei Schlafzimmer, ein Badezimmer, 61,23 m², mit Meer- und Bergblick sowie inklusive Garage in Tri Oraha, Orahovac. Das Top-Objekt der Anlage. Gemeinschaftspool, umzäuntes Gelände. ~200 m zum Strand; Kotor ~9 km / ~15 Min. Fertigstellung Dezember 2026. 236.000 €.

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Orahovac ist das Dorf an der Bucht von Kotor, das Kenner der Region zum Schwimmen aufsuchen. Es liegt am Nordufer an der malerischen Küstenstraße zwischen Kotor, Perast und Risan, getrennt von Dobrota durch den Fluss Ljuta und seine kalten Süßwasserquellen. Das Wasser ist hier tief und glasklar. Da Orahovac an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die nicht im Schatten des Berges Vrmac liegt, bleibt die Sonne hier bis in den späten Abend hinein, lange nachdem es in Kotor und Prčanj bereits dunkel geworden ist. Es gilt allgemein als einer der besten Badeorte in der gesamten Bucht von Kotor.

Orahovac bietet mehr als nur eine Aussicht – es bietet ein Lebensgefühl. Es ist ein kleines, ruhiges Dorf mit Steinhäusern, Zitronen- und Orangenbäumen, familiengeführten Konobas am Wasser und einer stolzen Fischereitradition. Der Morgen beginnt mit Vogelgezwitscher und dem Licht auf dem Wasser; der Tag wird vom Strand, dem Pool und dem kurzen Spaziergang zum Restaurant am Wasser bestimmt; der Abend endet mit der langen goldenen Stunde, die nur dieser Küstenabschnitt genießt, und einem Teller mit fangfrischem Fisch. Es ist das Leben am Meer in menschlichem Tempo – der Ort, an dem man den ersten Sommer verbringt und leise anfängt, nach Wegen zu suchen, um für immer zu bleiben.

Tri Oraha – „drei Walnüsse“, eine Anspielung auf den Dorfnamen, der von orah, der Walnuss, stammt – fügt sich harmonisch in die Umgebung ein. Neun Apartments auf drei Etagen bedeuten eine echte Wohnanlage mit geringer Dichte: keine Hochhäuser, keine Enge, dafür ein Gemeinschaftspool und eine gepflegte Anlage hinter einem gesicherten Eingang. Der Kieselstrand und die Konobas, die das Dorfleben prägen, sind in wenigen Minuten bequem zu Fuß erreichbar, und die Annehmlichkeiten von Dobrota und Kotor liegen nur eine kurze Autofahrt entfernt.

Das Flaggschiff der mittleren Etage und das preislich höchste Apartment der Anlage. Mit 61,23 m² und zwei Schlafzimmern ist es die größte Einheit im zweiten Stock und bietet beide Ausblicke – auf das Meer in der Bucht auf der einen Seite und die aufragenden Berge auf der anderen. Eine Garage ist im Preis inbegriffen. Es ist das kompletteste Apartment auf dieser Etage.

Ideal für Käufer, die das perfekte Apartment in der mittleren Etage suchen: der volle Meer- und Bergblick, zwei Schlafzimmer mit ausreichend Wohnraum und eine eigene Garage. Es eignet sich hervorragend sowohl als Hauptwohnsitz als auch als erstklassige Ferienimmobilie – in jeder Hinsicht das beste Apartment seiner Etage.

Gemeinschaftspool, umzäuntes Gelände. Kauf direkt vom Bauträger, inklusive rechtlicher und notarieller Unterstützung; Fertigstellung Dezember 2026. Die Innenaufnahmen sind Visualisierungen des Bauträgers.

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Hauptmerkmale

• Neun Apartments auf drei Etagen – Wohnanlage mit geringer Dichte
• Umzäuntes Gelände, Gemeinschaftspool, gepflegte Grünanlagen
• ~200 m zum Strand von Orahovac – eines der klarsten Gewässer und besten Badegebiete in der Bucht von Kotor
• Optionales Mietverwaltungsprogramm
• Direktkauf vom Bauträger
• Zweizimmerwohnung mit einem Bad im zweiten Stock, 61,23 m² – die größte auf dieser Etage
• Zweiseitige Ausrichtung – Meer- und Bergblick
• Garage im Preis inbegriffen
• Gemeinschaftspool; geschlossene Wohnanlage
• Im Bau – Fertigstellung Dezember 2026

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Ehrliche Einschätzung vom Makler

Dies ist die beste Wohnung im zweiten Stock und entsprechend bepreist. Sie zahlen den Höchstpreis in diesem Projekt, erhalten dafür aber die größte Wohnung auf dieser Etage, beide Ausblicke, zwei Schlafzimmer und eine Garage – es gibt hier keine offensichtlichen Schwachstellen. Während bei den Einheiten im dritten Stock die Außenfläche im Vordergrund steht, bietet diese Wohnung ein rundum komfortables Wohnerlebnis mit zweiseitiger Ausrichtung. Es läuft auf die Frage hinaus, ob Sie eine Dachterrasse (Wohnung 9) oder mehr Innenraum und eine inbegriffene Garage bevorzugen; beide Optionen sind überzeugend.

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Leben in Orahovac

Orahovac liegt am Nordufer der Bucht von Kotor, an der Küstenstraße zwischen Kotor, Perast und Risan, getrennt von Dobrota im Süden durch den Fluss Ljuta und seine kalten Süßwasserquellen. Es ist ein traditionelles Fischer- und Seefahrerdorf – Steinhäuser, die zum Wasser hin abfallen, Zitrusbäume in den Gärten und eine stolze maritime Geschichte –, das sich den Charakter bewahrt hat, den viele andere Orte in der Bucht längst verloren haben. Hier gibt es keine touristische Infrastruktur, keine Souvenirpromenaden und keinen sommerlichen Massenandrang. Was es gibt, ist einer der schönsten Orte zum Leben direkt am Wasser in der gesamten Boka.

Das Wasser ist das Herzstück des Ortes. Orahovac ist seit Langem für sein kristallklares Wasser in der Bucht von Kotor bekannt – tief, kühl und bemerkenswert klar über dem Kiesstrand. Da das Dorf an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die dem Schatten des Berges Vrmac entgeht, genießt der nach Westen ausgerichtete Strand die Sonne deutlich länger als Kotor oder Prčanj, die bereits am späten Nachmittag im Schatten liegen. Es ist der Strand für die „Goldene Stunde“ der Bucht: ein Ort für ein morgendliches Bad, bevor die Boote kommen, ein langes Mittagessen am Wasser und ein letztes Eintauchen, wenn das Licht über Luštica kupferfarben wird. Einheimische und Kenner der Bucht kommen hierher zum Schwimmen; es herrscht Einigkeit darüber, dass dies zu den besten Badeplätzen der Boka zählt.

Das Leben folgt dem Rhythmus des Wassers und der Jahreszeiten. Die Dinge des täglichen Bedarfs finden sich im Dorf oder bei einem kurzen Spaziergang entlang der Uferpromenade; für den Wocheneinkauf, die Apotheke, den Schulweg oder das Krankenhaus sind es nur wenige Autominuten in Richtung Süden nach Dobrota und Kotor. Es ist ruhig, ohne isoliert zu sein, schön, ohne poliert zu wirken – und mit der UNESCO-Altstadt in fünfzehn Minuten in der einen und Perast in fünf Minuten in der anderen Richtung ist man nie weit vom Rest der Bucht entfernt, wenn man es möchte.

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Lokale Annehmlichkeiten

Das tägliche Leben in Orahovac konzentriert sich auf die Uferpromenade und die dortigen Geschäfte und Konobas; die umfassenderen Angebote von Dobrota und Kotor sind nur wenige Autominuten südlich gelegen.

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Zu Fuß – Dorf Orahovac und Uferpromenade

• Strand von Orahovac — ~200 m / ~3 Min. Ein langer Kiesstrand mit tiefem, außergewöhnlich klarem Wasser, Stegen und Leitern für den Einstieg. Dank der Westausrichtung genießt man hier die längste Sonneneinstrahlung aller Strände in der inneren Bucht. Der Zugang ist öffentlich und kostenlos; das Schwimmen hier ist für viele der Hauptgrund, warum sie nach Orahovac kommen.
• Market Njive — ~450 m / ~6 Min. Der Dorfladen, und zwar ein guter: frisches Obst und Gemüse, frisch gebackenes Brot und Gebäck, Käse, Aufschnitt und Dinge des täglichen Bedarfs. Geführt von einem freundlichen Inhaber (nur Barzahlung). Für den täglichen Bedarf spart er die Fahrt; für einen Großeinkauf liegt Dobrota nur wenige Minuten südlich.
• Restaurant Veranda — ~200 m. 4,6 Sterne bei über 1.180 Bewertungen. Das wichtigste Restaurant des Dorfes: eine erstklassige Fischküche – Muscheln, Garnelen-Risotto, gefüllter Tintenfisch, gegrillter Fisch und Platten – zu fairen Preisen, mit eigenem Parkplatz. Die Art von beständigem, gut geführtem Lokal, das schnell zum Stammlokal wird.
• Grota Beach Bar & Restaurant — direkt am Wasser. 4,4 Sterne bei über 530 Bewertungen. Eine Strandbar mit Restaurant, die von Stammgästen für den schönsten Ausblick der Bucht gelobt wird; Oktopus und schwarzes Risotto, kühle Getränke am Kiesstrand und eine entspannte, untouristische Atmosphäre.
• Restaurant Casa del Mare — direkt am Wasser. 4,4 Sterne. Eine Terrasse direkt am Meer, den ganzen Tag geöffnet und sowohl für ein ausgiebiges Frühstück über dem Wasser als auch zum Abendessen sehr beliebt.
• Fluss & Quellen von Ljuta — am südlichen Ortsrand. Kalte Süßwasserquellen, die einen Großteil dieses Küstenabschnitts speisen, sowie das ruhige, grüne Ende der Uferpromenade.

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Eine kurze Fahrt Richtung Süden — Dobrota (~4 km / ~8 Min.)

Hier beginnt das umfassendere Angebot: ein Aroma-Supermarkt und weitere Lebensmittelgeschäfte, Apotheken und das medizinische Zentrum Dom zdravlja, die Bäckerei Sandrela (4,8 Sterne, eine der angesehensten Bäckereien der Bucht) sowie eine Reihe beliebter Restaurants direkt am Wasser, darunter die Konoba Portun (4,7 Sterne, eine Fisch-Konoba, die bei Einheimischen sehr beliebt ist). Die Altstadt von Kotor mit ihren Märkten, Restaurants und Dienstleistungen liegt nur wenige Minuten weiter entfernt.

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Schulen

• OŠ Narodni heroj Savo Ilić — staatliche Grundschule, Dobrota. ~7 km / ~12 Min.
• JU Gimnazija Kotor — staatliches Gymnasium (Gimnazija), direkt neben der Savo Ilić in Dobrota. ~7 km / ~12 Min.
• Knightsbridge Schools International – Britischer internationaler Lehrplan, Seljanovo / Porto Montenegro, Tivat. ~22 km / ~35 Min.
• Arcadia Academy – Internationale Schule, Lješevići, in der Nähe von Tivat. ~25 km / ~40 Min.

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Mit dem Auto

• Altstadt von Kotor: ~9 km / ~15 Min.
• Perast (Maria vom Felsen): ~5 km / ~8 Min.
• Risan (Römische Mosaike): ~8 km / ~12 Min.
• Dobrota (Supermarkt, Apotheke, medizinisches Zentrum): ~4 km / ~8 Min.
• Stadtzentrum von Tivat: ~21 km / ~33 Min.
• Porto Montenegro: ~22 km / ~35 Min.
• Flughafen Tivat (TIV): ~19 km / ~30 Min.
• Budva: ~31 km / ~45 Min.
• Flughafen Podgorica (TGD): ~89 km / ~2 Std.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): ~63 km / ~1 Std. 30 Min. (Grenzübergang – planen Sie in der Hochsaison zusätzliche Zeit ein)

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Öffentliche Verkehrsmittel

Auf der Küstenstraße (E65) verkehren regelmäßig Busse – die „Blue Line“ sowie Regionalbusse –, die Orahovac mit Kotor, Perast, Risan und weiter in Richtung Herceg Novi verbinden, mit einer Haltestelle direkt im Ort. Der Busbahnhof von Kotor (~9 km) bedient regionale und internationale Fernbuslinien. Taxis und Fahrdienste (Bolt, Yandex Go) sind im gesamten Gemeindegebiet verfügbar. Der Strand und die Uferpromenade sind fußläufig erreichbar und der Dorfladen deckt den täglichen Bedarf; ein Auto ist für Ziele außerhalb des Dorfes nützlich, wobei der Alltag hier weniger vom Auto abhängig ist als in den höher gelegenen Siedlungen auf der anderen Seite der Bucht.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.