Moderne Villa mit vier Schlafzimmern und Meerblick in Kavač zu verkaufen

Eine Villa mit vier Schlafzimmern und drei Bädern auf zwei Etagen in einer privaten Wohnanlage in Kavač. Die Bruttogeschossfläche beträgt 200 m² (180 m² Netto-Wohnfläche). Das Haus liegt hoch am Hang und bietet einen unverbaubaren Blick auf die Bucht von Tivat, die Insel Sveti Marko, die Blumeninsel und die Bucht von Luštica mit ihrem Gary-Player-Meisterschaftsgolfplatz. Vollständig möbliert, mit Fußbodenheizung und Klimaanlage ausgestattet. Die Einbauküche verfügt über integrierte Geräte und eine Frühstückstheke; der separate Essbereich bietet einen Blick in den Garten. Das Grundstück umfasst 771 m² – eines der größten in der Anlage – und bietet ausreichend Platz für einen Pool. Separate Garage mit automatischem, ferngesteuertem Tor. Flughafen Tivat 6,9 km / 13 Minuten; Altstadt von Kotor 5,6 km / 15 Minuten.

‍

Jedes Haus an diesem Hang verspricht Aussicht. Dieses hier bietet sie wirklich: den gesamten Panoramablick über die Bucht von Tivat aus erhöhter Lage, die Insel Sveti Marko und die Blumeninsel im Wasser unterhalb sowie die Bucht von Luštica mit ihrem Gary-Player-Meisterschaftsgolfplatz am gegenüberliegenden Ufer. Die Sonnenuntergänge sind hier spektakulär, da der Blick nach Westen völlig frei ist – ein Anblick, den Fotos kaum einfangen können.

Die Wohnanlage besteht aus terrassierten, architektonisch anspruchsvollen Villen, die in den Hang von Kavač eingebettet sind. Jedes Grundstück wurde hinter einer eigenen Stützmauer in den Hang geschnitten. Die Architektur ist modern, doch der steinerne Sockel jeder Villa ist eine bewusste Anlehnung an die traditionelle Bauweise von Kotor und den umliegenden Dörfern – dasselbe Material, neu interpretiert. Diese Villa folgt diesem Muster: ein steinverkleidetes Erdgeschoss unter einer Fassade aus Holzlamellen und weißem Putz, was ein harmonisches und ruhiges Straßenbild schafft.

Das Erdgeschoss ist offen gestaltet: Küche, Wohn- und Essbereich teilen sich eine durchgehende Fensterfront zur Aussichtsseite. Die Küche ist komplett ausgestattet mit integrierten Geräten, einer Granitinsel, die als Frühstückstheke dient, und hellen Schrankfronten vor einem gespiegelten Steinspritzschutz. Der Wohnbereich bietet ein tiefes modulares Sofa und Rattan-Sessel um einen niedrigen Steincouchtisch. Der Essbereich – ein Tisch für sechs Personen unter einer geflochtenen Pendelleuchte – liegt in einer eigenen verglasten Ecke mit Blick in den Garten und wirkt wie ein eigenständiger Raum. Ebenfalls auf dieser Etage befindet sich, räumlich getrennt vom Wohnbereich, ein viertes Schlafzimmer mit angrenzendem Bad. Dieser flexible Raum eignet sich ideal als Gästezimmer, Heimbüro, Bibliothek oder zweites Wohnzimmer; das Bad dient gleichzeitig als Gäste-WC für den Wohnbereich.

Im Obergeschoss befinden sich die drei weiteren Schlafzimmer, die schlicht gehalten sind: Eichenparkett, weiße Wände und diskret montierte Klimaanlagen. Die beiden vorderen Schlafzimmer teilen sich eine großzügige Terrasse mit Rattan-Loungemöbeln, die direkt auf die Aussicht ausgerichtet ist. Beide Zimmer folgen einem Hotelkonzept: Lichtschalter am Kopfende und Kleiderschränke hinter dem Bett statt an der Fensterfront, damit der Blick vom Bett aus frei bleibt. Das Hauptschlafzimmer verfügt über ein eigenes Bad; das zweite teilt sich ein Bad mit dem dritten Schlafzimmer auf der Rückseite des Hauses.

Alle drei Badezimmer sind mit großformatigen Keramikfliesen in Marmoroptik ausgestattet – eine ebenso praktische wie ästhetische Wahl. Zu den Details gehören eine freistehende Badewanne, eine Duschabtrennung aus Glasbausteinen und ein Familienbad mit Doppelwaschtisch und großem Spiegel.

Das 771 m² große Grundstück ist eines der größten in der Anlage. Der Garten ist derzeit schlicht gehalten – Rasen und Terrasse – und bietet viel Potenzial für eine individuelle Gestaltung. Die Nachbargärten zeigen, was möglich ist: von üppiger Bepflanzung bis hin zum eigenen Pool. Neben dem Haus befindet sich eine separate Garage mit automatischem Tor, zusätzlich zu den weiteren Stellplätzen auf dem Grundstück.

Die Wanderwege durch den Kiefernwald von Vrmac sind in weniger als zehn Minuten erreichbar und bieten einige der schönsten Spazierwege der Region. Ein Netz aus schattigen Pfaden durch Kiefernwälder mit klarem Blick auf Kotor und die Bucht von Tivat wird von Einheimischen gerne zum Wandern, Laufen und für Spaziergänge mit dem Hund genutzt. Dies ist ein echter Standortvorteil: Nur wenige Immobilien in der Gegend bieten direkten Zugang zu solchen Wegen.

Die Wohnanlage wird durch eine eigene Eigentümergemeinschaft verwaltet, die Kurzzeitvermietungen vertraglich untersagt. Mittel- bis langfristige Vermietungen sind gestattet, ebenso wie weitere Regeln, die ein stabiles nachbarschaftliches Umfeld gewährleisten. Das Ergebnis ist eine Anlage, die auf Eigennutzung und langfristiges Wohnen ausgerichtet ist, statt auf kurzfristige Ferienvermietungen.

‍

Hauptmerkmale

• Villa mit vier Schlafzimmern und drei Bädern, 200 m² Bruttogeschossfläche (180 m² Netto-Wohnfläche), zwei Etagen, Kavač
• Panoramablick auf die Bucht von Tivat: Insel Sveti Marko, Blumeninsel, Bucht von Luštica mit Gary-Player-Meisterschaftsgolfplatz, Ausrichtung nach Westen für Sonnenuntergänge
• Wanderwege im Kiefernwald von Vrmac in weniger als 10 Minuten erreichbar
• 771 m² Grundstück – eines der größten in der Anlage – mit ausreichend Platz für einen Pool
• Komplett möbliert; Fußbodenheizung und Klimaanlage
• Sicherheitssystem
• Voll ausgestattete Küche, integrierte Geräte, Frühstückstheke mit Granitplatte
• Separater Essbereich mit Blick auf den Garten
• Drei Badezimmer in Keramik mit Buch-Marmor-Optik, inklusive freistehender Badewanne
• Zwei zur Vorderseite gelegene Schlafzimmer mit gemeinsamem Zugang zur Terrasse; das Hotel-Layout sorgt für einen freien Blick vom Bett aus
• Separate Garage mit automatischen, ferngesteuerten Toren
• Mittel- bis langfristige Vermietung gestattet; Kurzzeitvermietung gemäß Eigentümergemeinschaft untersagt

‍

Was es besonders macht

Nur wenige Villen mit vier Schlafzimmern in dieser Anlage vereinen die drei Vorzüge dieses Objekts: ein 771 m² großes Grundstück, das zu den größten der Anlage zählt, einen unverbaubaren Blick über die Bucht auf den Meisterschaftsgolfplatz von Luštica Bay sowie ausreichend Fläche, um einen Pool zu ergänzen, ohne den Garten zu beeinträchtigen. Diese Kombination aus Grundstücksgröße, Aussicht und Entwicklungspotenzial macht den entscheidenden Unterschied zu vergleichbaren Villen in der Umgebung aus.

‍

Für Käufer

Ideal für Familien oder Paare, die echten Freiraum und Privatsphäre am Hang über der Bucht von Tivat suchen und Freude daran haben, den Garten nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und einen Pool zu ergänzen, anstatt ein bereits fertiggestelltes Objekt zu erwerben. Weniger geeignet für Käufer, deren Priorität ein sofort nutzbarer Außenbereich ist oder die Flexibilität bei der Kurzzeitvermietung wünschen.

‍

Lokale Infrastruktur

Kavač liegt am Hang zwischen Tivat und Kotor und ist so nah an beiden Städten gelegen, dass Bewohner je nach Bedarf flexibel zwischen den Angeboten beider Orte wählen können. Die Anlage ist eine ruhige, kürzlich erbaute Enklave – ein Auto ist hier sehr empfehlenswert, doch die wichtigsten Dinge des täglichen Bedarfs sind nah, und sowohl die Altstadt von Kotor als auch das maritime Leben in Tivat sind in kurzer Zeit bequem mit dem Auto erreichbar.

‍

Zu Fuß

• Mini-Markt (Kavač): ~500 m — kleiner lokaler Lebensmittelladen, frische Eier und Gemüse, Dinge des täglichen Bedarfs
• Cielo Rooftop Bar & Restaurant (Royal Blue Resort): 4–5 Min. zu Fuß – Dachterrasse, Live-Musik, Cocktails zum Sonnenuntergang, 4,6★ auf Tripadvisor

‍

Medizinische Versorgung

• Apotheken und Privatkliniken in Kotor (Gebiet Škaljari / Dobrota), ca. 15 Autominuten entfernt
• Privatklinik Milmedika, Porto Montenegro – moderne Einrichtung für Allgemeinmedizin, Dermatologie, Pädiatrie und mehr, ca. 19 Minuten entfernt

‍

Schulen

• Arcadia Academy: 12 Autominuten
• Knightsbridge Schools International: ca. 18 Autominuten
• Staatliche Kindergärten und Grundschulen in Tivat und Kotor sind in kurzer Zeit mit dem Auto erreichbar

‍

Mit dem Auto

• Wanderwege im Kiefernwald von Vrmac: unter 10 Minuten – schattige Pfade mit Blick auf die Bucht von Kotor und Tivat, beliebt zum Spazierengehen und Gassigehen
• Restoran Nadoveza: 2,3 km / 6 Minuten – Spezialist für Grillgerichte, große Portionen, gemütliche Atmosphäre
• Pekara Davidović (Bäckerei): 3,5 km / 10 Minuten
• iDEA Supermarkt: 3,6 km / 9 Minuten
• Montefish: 3,6 km / 11 Minuten
• Altstadt von Kotor: 5,6 km / 15 Minuten
• Flughafen Tivat (TIV): 6,9 km / 13 Minuten
• Stadtzentrum von Tivat: 6,4 km / 17 Minuten
• Porto Montenegro: 7,1 km / ca. 19 Minuten
• Luštica Bay: 12 km / 18 Minuten
• Strand Plavi Horizonti: 12 km / 19 Minuten
• Flughafen Podgorica (TGD): 74 km / 1 Std. 35 Min.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): 54 km / ca. 1 Std. 35 Min. (Grenzübergang – planen Sie in der Saison zusätzliche Zeit ein)

‍

Öffentliche Verkehrsmittel

Die Küstenbuslinie Kotor–Tivat bedient die Hauptstraße unterhalb der Anlage; für den Alltag ist ein Auto an diesem Hangstandort jedoch die praktischere Wahl.

‍

Einschätzung vom Experten

Unter uns gesagt: Diese Villa wurde für Menschen gebaut, die selbst darin wohnen möchten, nicht für eine Mietrendite-Tabelle. Die Verwaltung stellt sicher, dass das auch so bleibt – Kurzzeitvermietungen sind vertraglich ausgeschlossen, was der Grund dafür ist, dass es in der Anlage so angenehm ruhig geblieben ist. Das schließt einige Käufer aus, und das ist auch gut so; seien Sie sich dessen bewusst. Was es jedoch nicht ausschließt, ist eine Familie, die einen festen Wohnsitz an diesem Hang sucht – möbliert und bezugsfertig, wobei Garten und Pool als Projekt für später dienen können. Nach zwanzig Jahren Beobachtung dieser Küste weiß ich: Ungenutztes Potenzial auf einem Grundstück dieser Größe und in dieser Lage bleibt meist nicht lange ungenutzt, sobald ein neuer Eigentümer einzieht.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.