Apartment mit einem Schlafzimmer am Wasser und Bootssteg in Žukovac, Gemeinde Tivat, zu verkaufen
€175,000
Peter Flynn
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In Brief
43 m² großes Apartment mit einem Schlafzimmer und einem Badezimmer im zweiten Stock eines kleinen Gebäudes mit acht Wohneinheiten direkt am Wasser in Žukovac, an der Küstenstraße zwischen Tivat und Radovići. Vom Gebäude führen Stufen hinunter zu einem gemeinschaftlich genutzten Bootssteg an der Bucht, mit freiem Blick auf die Insel Sveti Marko und die Kirche Gospa od Milosti. Durchgehend Terrakottaböden und ein verglaster Balkon; zugewiesener Parkplatz; Originalzustand, bereit für eine Modernisierung. Flughafen Tivat 11 Minuten, Luštica Bay 6 Minuten, Altstadt von Kotor 15 Minuten. 175.000 €.
Beschreibung
Das Unvergleichliche an diesem Apartment ist seine Lage. Sobald Sie das Gebäude verlassen und ein paar Stufen unter die Straße hinabsteigen, stehen Sie auf einem Bootssteg, den sich nur acht Wohneinheiten teilen. Vor Ihnen öffnet sich die Bucht, direkt gegenüber liegen die Insel Sveti Marko und die kleine Kirche Gospa od Milosti. Mit dem Beiboot sind es etwa 1,5 Seemeilen bis Porto Montenegro – nah genug, um das Boot statt des Autos als echtes Fortbewegungsmittel zu nutzen.
Das Apartment selbst ist unkompliziert und ehrlich: eine 43 m² große Wohnung mit einem Schlafzimmer und einem Bad, komplett möbliert, mit Terrakottaböden und durchgehend weißen Wänden. Die letzte Renovierung liegt etwa zwanzig Jahre zurück, und das sieht man. Die Immobilie verträgt neue Böden, eine neue Küche und ein neues Bad – eine Investition, die sich angesichts der Aussicht vor dem Fenster zweifellos auszahlen wird. Es handelt sich dabei um rein kosmetische Arbeiten, keine strukturellen Eingriffe, doch der Mehrwert ist hier außergewöhnlich hoch.
Das Schlafzimmer hat eine angemessene Größe, das Bad ist geräumig und die kleine Küche öffnet sich zu einem kompakten Wohnbereich, der auf den Balkon führt. Dieser ist derzeit mit einer älteren, provisorischen Verglasung versehen – funktional, wird aber dem Ausblick nicht gerecht. Durch raumhohe Panoramafenster und Schiebetüren ersetzt, würde dies sowohl das Apartment als auch das Erlebnis der Aussicht grundlegend verändern; dies ist die Einzelmaßnahme, die das tägliche Wohngefühl am stärksten aufwerten würde.
Auf der Rückseite des Gebäudes befindet sich eine zweite, überdachte Terrasse mit einem kleinen Abstellraum – ein ruhigerer, schattiger Gegenpol zum Balkon mit Meerblick, ideal für die Wäsche, Fahrräder oder einfach als Rückzugsort vor der Nachmittagssonne.
Zum Apartment gehört ein zugewiesener Parkplatz, was in einem kleinen Gebäude direkt am Wasser ein echter Bonus und keine Selbstverständlichkeit ist. Die gemeinschaftlichen Einrichtungen beschränken sich auf den Bootssteg, dessen Instandhaltung über eine bescheidene Eigentümergebühr von 200 € pro Jahr finanziert wird. Größere Investitionen werden bei Bedarf gemeinsam auf der Eigentümerversammlung beschlossen und finanziert.
Das Apartment wurde bisher nicht vermietet, daher gibt es keine Vermietungshistorie – doch die Lage spricht für sich. Sie eignet sich ideal für eine Kurzzeitvermietung an Segler und das Publikum der Lustica Bay, für eine langfristige Vermietung oder einfach als dauerhafter Rückzugsort am Wasser für jemanden, der das Meer direkt vor der Haustür haben möchte.
Eckdaten
- 43 m² Apartment mit einem Schlafzimmer und einem Bad, 2. Obergeschoss, Žukovac, Gemeinde Tivat
- Direkter Zugang zu einem gemeinschaftlichen Bootssteg in der Bucht von Tivat, nur wenige Schritte vom Gebäude entfernt
- Unverbaubarer Blick auf die Insel Sveti Marko und die Kirche Gospa od Milosti
- Verglaster Balkon – ideal geeignet für den Umbau zu einer Panorama-Fensterfront
- Überdachte Terrasse auf der Rückseite mit Abstellfläche
- Zugewiesener Parkplatz abseits der Straße
- Kleines Gebäude mit 8 Wohneinheiten; niedrige jährliche Eigentümergebühr von 200 €
- Komplett möbliert; Originalzustand, bereit für Modernisierungen (Böden, Küche, Bad)
- Flughafen Tivat 11 Min.; Lustica Bay 6 Min.; Altstadt von Kotor 15 Min.
Das Besondere
Apartments am Wasser mit direktem, privatem Bootsstegzugang sind in der Gemeinde Tivat in jeder Preisklasse selten und für 175.000 € nahezu unvorstellbar. Die meisten vergleichbaren Ein-Zimmer-Wohnungen in dieser Preisklasse liegen nicht direkt am Wasser, befinden sich in größeren Wohnblöcken ohne privaten Bootsanleger und bieten keine vergleichbare Aussicht. Hier steht das Gebäude direkt am Ufer, geteilt von nur acht Eigentümern, mit einem Blick auf eine Insel, eine jahrhundertealte Kirche und die offene Bucht. Das Apartment benötigt eine Modernisierung; die Lage hingegen ist perfekt und wird es immer bleiben.
Käuferprofil
Ideal für Käufer, die eine pflegeleichte Immobilie am Wasser suchen – sei es zur Eigennutzung, als Investition für Kurzzeitvermietungen im Umfeld von Lustica Bay und dem Segelsport oder als langfristige Kapitalanlage. Wer bereit ist, ein überschaubares Budget in kosmetische Modernisierungen zu investieren, wird mit einer Lage belohnt, die ihresgleichen sucht. Weniger geeignet für Käufer, die eine sofort bezugsfertige Immobilie ohne jeglichen Renovierungsbedarf erwarten.
Lokale Infrastruktur
Žukovac liegt an der Küstenstraße, die Tivat mit Radovići und der Halbinsel Luštica verbindet. Es handelt sich eher um einen ruhigen Küstenabschnitt mit Baugrundstücken und kleineren Apartmenthäusern als um ein eigenständiges Dorfzentrum. Der Ort fungiert als Bindeglied zwischen zwei größeren Zentren: Tivat im Norden mit seinem Yachthafen, Restaurants und Flughafen sowie Radovići im Süden, dem Tor zur Luštica Bay. Wer hier lebt, erreicht fußläufig einige wirklich gute lokale Restaurants und ist nur eine kurze Autofahrt von Supermärkten, Apotheken, medizinischer Versorgung sowie der gesamten Infrastruktur von Luštica Bay entfernt.
Zu Fuß
- Restaurant und Apartments Maestral, direkt am Wasser: ~630 m / 8 Min.
- Markt Slavica (Lebensmittel, Đurašević): ~800 m / 10 Min.
- Vino Santo, Fischrestaurant am steinernen Kai in Krtoli: ~1 km / 12 Min.
- Pomodorino, beliebte lokale Pizzeria (Radovići): ~1,2 km / 15 Min.
Medizinische Versorgung
- Ambulanta Radovići (staatliche Hausarztpraxis): ~1,3 km / 3 Min. Fahrt
- Dental Perosevic (Zahnklinik, Radovići): ~1,4 km
- Apoteka Lustica / Medicor Apotheke, Lustica Centrale: ~1,6–1,8 km
- Gesundheitszentrum Tivat (Krankenhaus): ~4 km / 9 Min. Fahrt
Schulen
- Neue staatliche Grundschule: im Bau in Radovići
- Bestehende staatliche Grundschule: Tivat, ~4 km / 9 Min.
- Internationale Schule: geplant innerhalb des Lustica Bay-Areals
Mit dem Auto
- Voli Supermarkt, Radovići (kürzlich renoviert): 2,2 km / 5 Min.
- Lustica Bay Centrale (Piazza, Geschäfte, Restaurants): 2,5 km / 6 Min.
- Lustica Bay Golfplatz: 3 km / 8 Min.
- Lustica Bay Marina Village (Chedi Hotel, Yachthafen, Promenade): 3,9 km / 8 Min.
- Flughafen Tivat (TIV): 8,4 km / 11 Min.
- Altstadt von Kotor: 10 km / 15 Min.
- Porto Montenegro: 12 km / 21 Min.
- Flughafen Podgorica (TGD): 82 km / ca. 1 Std. 43 Min.
- Flughafen Dubrovnik (DBV): 59 km / ca. 2 Std., abhängig vom Grenzübergang – planen Sie in der Saison mehr Zeit ein
Öffentliche Verkehrsmittel
Die Buslinie „Blue Line“ verkehrt entlang der Küstenstraße und verbindet Radovići und die umliegenden Dörfer mit dem Stadtzentrum von Tivat; die Fahrt dauert etwa 15–20 Minuten, die Bezahlung erfolgt bar beim Fahrer.
Einschätzung vom Experten
Ich beobachte seit zwanzig Jahren, wie es immer schwieriger wird, direkt am Wasser dieser Bucht Fuß zu fassen. Dies ist einer der letzten Orte, an denen man für 175.000 € noch einen direkten Zugang bekommt – inklusive eigenem Bootssteg und einem Blick auf eine Insel mit einer Kirche, die älter ist als die meisten Länder. Das Apartment selbst benötigt Arbeit – neue Böden, eine neue Küche, ein neues Bad und die Balkonfenster müssen fachgerecht ersetzt werden –, aber das ist alles überschaubar im Vergleich zu dem, was man dafür bekommt. Wir haben diese Immobilie genau aus diesem Grund in unserem neuesten „Location, Location, Location“-Video vorgestellt: Die Lage ist das entscheidende Argument, und es wird jedes Jahr schwieriger, eine solche zu finden, während die Bucht hinter einem immer weiter bebaut wird.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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