Vier-Zimmer-Villa am Wasser mit Pool in Krašići, Gemeinde Tivat, zu verkaufen

Diese moderne Villa mit vier Schlafzimmern und vier Bädern liegt direkt am Wasser in Krašići, auf der Seite der Halbinsel Luštica zur Bucht von Tivat, ohne dazwischenliegende Straße. Das auf drei Ebenen hochwertig ausgestattete Objekt bietet eine Bruttogeschossfläche von 350 m² auf einem 425 m² großen Grundstück. Zur Ausstattung gehören ein Infinity-Pool, ein abgeschlossener Parkplatz für zwei Fahrzeuge sowie eine umfassende Sicherheitsanlage. Jedes Schlafzimmer verfügt über ein eigenes Bad; der Hauptwohnbereich öffnet sich zu einer Terrasse direkt über dem Wasser, von der aus eine Treppe von der untersten Ebene direkt zum Strand führt. Der Verkauf erfolgt teilmöbliert. Stadtzentrum von Tivat 15 km / 26 Minuten; Flughafen Tivat 12 km / 20 Minuten. 1.890.000 €.

Direkte Immobilien in Wasserlage sind an dieser Küste selten, und Villen, die in diesem Standard fertiggestellt wurden, über einen privaten Pool verfügen und auf einem Grundstück liegen, bei dem keine Straße zwischen Haus und Meer verläuft, sind noch seltener. Dieses Objekt befindet sich in Krašići, auf der Seite der Tivat-Bucht der Halbinsel Luštica, nah genug an der Marina, dem Golfplatz und der Gastronomie von Luštica Bay, um diese Infrastruktur täglich zu nutzen, während man gleichzeitig in einem Dorf bleibt, das seinen ruhigen Charakter bewahrt hat.

Ein ferngesteuertes Schiebetor an der Seite des Hauses führt zu zwei Stellplätzen auf Straßenniveau. Die Eingangstür öffnet sich zu einem Vorraum mit Stauraum hinter der eichenverkleideten Eingangswand. Von hier aus gelangt man zu drei der vier Schlafzimmer der Villa, die jeweils über ein eigenes Bad verfügen, das durchgehend mit poliertem lokalem Stein gestaltet ist und eine warme, edle Ausstrahlung hat. Eine Treppe mit schwarzem Stahlrahmen und Massivholzstufen bildet das Rückgrat des Hauses und führt vom Straßenniveau bis zur untersten Ebene am Strand. Jedes der En-suite-Bäder im Obergeschoss verfügt über ein Oberlicht im Dach, ergänzt durch ein zweites über dem Treppenhaus, dessen Licht bis auf die unterste Ebene des Hauses fällt.

Ein halbes Geschoss tiefer befindet sich die Küche an einem Ende des offenen Wohnbereichs. Sie ist mit Eichenholzfronten, dunkelorangen Oberschränken, indirekt beleuchteten offenen Regalen sowie einem Backofen und Kochfeld von Bosch ausgestattet. Daneben schließt sich ein offener Bereich an, der derzeit für einen Esstisch vorgesehen ist, gefolgt vom Wohnbereich, der sich über die gesamte Breite des Raumes durch Glasschiebetüren zur Terrasse hin öffnet. Das Hauptschlafzimmer, das vierte En-suite-Zimmer der Villa, liegt neben dem Wohnbereich und bietet ebenfalls Zugang zur Terrasse.

Tritt man vom Hauptschlafzimmer auf die Terrasse, liegt der Pool direkt zur Linken: ein Infinity-Pool mit blauem Mosaik, einer Gegenstromanlage, Massagedüsen an einer Seite und einem Wasserfall aus Edelstahl, der von der gegenüberliegenden Wand gespeist wird. Die Terrassenbrüstung besteht aus Glas mit einer dezenten Metallabdeckung, die sich um den gesamten Außenbereich fortsetzt. Am anderen Ende der Terrasse, gegenüber dem Pool, führen Stufen hinunter zu einem abgeschlossenen Bereich vor der Bootsgarage, von wo aus eine weitere abschließbare Treppe direkt zum Strand führt.

Die unterste Ebene ist eher funktional als dekorativ gestaltet: Hier befinden sich eine Waschküche, ein Technik- und Sicherheitsraum, ein Gäste-WC sowie ein Raum, der als Fitnessstudio konzipiert wurde und derzeit noch auf die Ausstattung des neuen Eigentümers wartet. Ein Raum mit Dusche und Umkleidebereich wurde für eine Sauna geplant; die Sauna selbst wurde jedoch nie installiert und ist nicht im Lieferumfang enthalten. Diese Ebene bietet über eine ca. 7 m lange Bootsgarage mit eigenem abgeschlossenen Außenbereich und Außendusche direkten Zugang zum Strand. Eine Fußbodenheizung verläuft unter den Steinböden im gesamten Haus; die mit Holz ausgelegten Schlafzimmer verfügen nicht über eine solche.

Ein durchdachtes Lichtkonzept zieht sich durch den Innen- und Außenbereich des Hauses, ergänzt durch Sicherheitskameras und integrierte Außenlautsprecher. Das Mauerwerk im Außenbereich ist sorgfältig detailliert und nicht einfach nur verkleidet. Die mediterrane Bepflanzung wurde bereits früh während der Bauphase angelegt und hatte Zeit, anzuwachsen, sodass die Außenanlagen bereits eingewachsen und nicht wie neu angelegt wirken; der gute Zustand der Pflanzen deutet auf eine automatische Bewässerung hin, was jedoch noch bestätigt werden sollte.

Die Villa wird teilmöbliert verkauft; die auf den Fotos gezeigten Möbel – darunter ein Bett, Schreibtische und Nachttische – verbleiben im Haus, darüber hinaus gibt es kein vollständiges Inventar. Es gibt keine Vermietungshistorie: Es handelt sich um einen Neubau, der erstmals von einem privaten Eigentümer auf den Markt gebracht wird.

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Hauptmerkmale

• Zeitgenössische Villa mit vier Schlafzimmern und vier Bädern (alle Schlafzimmer mit eigenem Bad), 350 m² Bruttogeschossfläche auf einem 425 m² großen Grundstück, Krašići, Halbinsel Luštica
• Echte Wasserlage – keine Straße zwischen Villa und Meer – mit abschließbarem Treppenzugang zum Strandbereich vom Ende der Terrasse aus sowie direkt von der untersten Ebene über die Bootsgarage
• Infinity-Pool mit Massagedüsen, Gegenstromanlage und Wasserfall aus Edelstahl
• Drei Ebenen: Eingangsebene (drei En-suite-Schlafzimmer, abschließbare Parkplätze für zwei Fahrzeuge), mittlere Ebene (offene Küche und Wohnbereich, Terrasse, Pool, viertes En-suite-Schlafzimmer/Hauptschlafzimmer), unterste Ebene (Fitnessraum, Gäste-WC, Waschküche, Technikraum, ca. 7 m Bootsgarage mit abschließbarem Strandzugang)
• Treppe mit schwarzem Stahlrahmen und Massivholzstufen als zentrales Element vom Straßenniveau bis zur untersten Ebene
• Terrassenbrüstungen aus Glas mit dezenter Metallabdeckung; sorgfältig detailliertes Außenmauerwerk; eingewachsene mediterrane Bepflanzung
• Sicherheitskameras, Außenlautsprecher und durchdachtes Lichtkonzept im gesamten Innen- und Außenbereich
• Fußbodenheizung unter den polierten Steinböden; nicht in den Schlafzimmern mit Holzboden installiert
• Backofen und Kochfeld von Bosch; durchgehend hochwertige Eichenholzeinbauten
• Verkauf teilmöbliert
• 1,5 Seemeilen bis zur Marina Porto Montenegro; 2 Seemeilen bis zur Marina Portonovi

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Was das Objekt besonders macht

Immobilien in direkter Wasserlage rund um die Bucht von Kotor liegen fast immer hinter einer Küstenstraße oder einer öffentlichen Promenade. Eine Villa, bei der sich zwischen dem Gebäude und dem Meer absolut nichts befindet, ist an dieser Küste eine Seltenheit. Ein Neubau mit dieser Ausstattung und eigenem Pool ist nahezu einzigartig. Die wenigen echten Immobilien in erster Meereslinie, die auf den Markt kommen, sind meist ältere Steinhäuser, die komplett renoviert werden müssen, oder sie verfügen über keinen privaten Pool. Dieses Objekt bietet eine fertiggestellte, voll erschlossene Alternative, nur wenige Autominuten vom Yachthafen, dem Golfplatz und den Restaurants der Luštica Bay entfernt.

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Für wen geeignet

Ideal für Käufer, die echtes Wohnen direkt am Wasser mit einer hochwertigen, bezugsfertigen Ausstattung suchen und ihre Möbel sowie Fitnessgeräte nach eigenem Geschmack ergänzen möchten. Weniger geeignet für Käufer, die ein komplett eingerichtetes Haus suchen, das vom ersten Tag an schlüsselfertig ist, oder die das Objekt primär als bewährte Renditeimmobilie betrachten – da es bisher noch keine Vermietungshistorie gibt.

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Lokale Infrastruktur

Krašići ist ein ruhiges Dorf auf der Seite der Bucht von Tivat auf der Halbinsel Luštica – ein Küstenabschnitt, der sich sein eigenes Tempo bewahrt hat, auch wenn der Yachthafen und die Centrale Piazza der Luštica Bay nur wenige Minuten entfernt entstanden sind. Es war nie ein klassischer Ferienort – das tägliche Leben hier spielt sich in zwei Restaurants am Meer, einer Bäckerei und einem kleinen Lebensmittelgeschäft ab. Die umfassendere Infrastruktur ist jedoch schnell erreichbar, ohne dass das Dorf seinen Charakter verliert. In fünf Autominuten erreichen Sie den Golfplatz, den Yachthafen und ein internationales gastronomisches Angebot; der Heimweg bleibt angenehm ruhig.

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In Krašići – zu Fuß erreichbar

• Konoba Wolfi – direkt nebenan, lokale montenegrinische und mediterrane Küche, Terrasse mit Meerblick
• Anderba (Hotel und Restaurant): ~60 m / 1 Min. – ganzjährig geöffnet
• Volat 2 (Restaurant): ~70 m / 1 Min. – saisonal geöffnet, direkt am Wasser
• Pekara Župa (Bäckerei): ~350 m / 5 Min.
• Idea Krašići (Lebensmittel): ~600 m / 10 Min.
• Plaža Krašići (öffentlicher Strand): ~870 m / 12 Min., zusätzlich zum Strandbereich, der direkt von der Villa aus zugänglich ist

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Medizinische Versorgung

• Ambulanta Radovići (staatliche Hausarztpraxis): 4,2 km / 10 Min.
• Zahnklinik AM, Luštica Bay: ~1,9 km
• Medicor Apotheke, Luštica Bay Centrale: ~2,4 km

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Schulen

• Arcadia Academy: 11 km / 20 Min.
• Knightsbridge International School (Porto Montenegro, Tivat): 15 km / 29 Min.
• Nächstgelegene staatliche Grundschule: Tivat

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Mit dem Auto

• Radovići (VOLI- und Idea-Supermärkte): 4,2 km / 10 Min.
• Strand Trašte Bay (Plavi Horizonti): 5,7 km / 15 Min.
• Golfplatz Luštica Bay: 5,1 km / 13 Min.
• Luštica Bay – Centrale und Marina Village: 5 km / 14 Min.
• Vino Santo und Maestral (Fischrestaurants an der Promenade, Đurašević): ~5–6 km / 13–15 Min.
• Altstadt von Kotor: 14 km / 24 Min.
• Stadtzentrum von Tivat: 15 km / 26 Min.
• Porto Montenegro: 16 km / 30 Min. auf dem Landweg (1,5 Seemeilen auf dem Seeweg)
• Portonovi: 2 Seemeilen auf dem Seeweg
• Flughafen Tivat (TIV): 12 km / 20 Min.
• Flughafen Podgorica (TGD): 87 km / 1 Std. 48 Min.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): 62 km / 2 Std. 9 Min. (Grenzübergang – planen Sie in der Hochsaison zusätzliche Zeit ein)

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Öffentliche Verkehrsmittel

Es gibt keine direkte Busverbindung nach Krašići; die nächste Haltestelle befindet sich in Radovići mit Anschluss an das Stadtzentrum von Tivat. Ein eigenes Fahrzeug ist für diesen Teil der Halbinsel praktisch unerlässlich.

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Einschätzung des Maklers

Was dieses Objekt so attraktiv macht, ist die Lage, nicht die Ausstattung – viele Villen in dieser Preisklasse sind ähnlich hochwertig verarbeitet, aber kaum eine liegt direkt am Wasser, ohne dass eine Straße in Sichtweite ist. Da die Immobilie neu auf dem Markt ist, privat verkauft wird und bisher nicht vermietet wurde, eignet sie sich ideal für Käufer, die sie selbst bewohnen oder nach eigenen Vorstellungen einrichten möchten, anstatt für Investoren, die rein auf Basis von Mietrenditen entscheiden. Der Saunaraum ohne Sauna und das ungenutzte Fitnessstudio sind eher eine offene Einladung als ein Mangel – beide Räume warten nur darauf, vom neuen Eigentümer nach eigenen Wünschen fertiggestellt zu werden. Für alle, die in der Bucht von Kotor nach einer echten Lage am Wasser gesucht haben und dabei immer wieder auf Straßen, Promenaden oder sanierungsbedürftige alte Steinhäuser gestoßen sind, ist dies die seltene Alternative: fertiggestellt, erschlossen und direkt am Wasser.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.