Four-bedroom waterfront villa, swimming pool, Krašići, Tivat municipality, for sale

A modern four-bedroom, four-bathroom villa located directly on the waterfront in the village of Krašići, on the Tivat Bay side of the Luštica Peninsula. There is no road between the house and the sea. This premium property, with a total area of 350 m² on a 425 m² plot, is spread over three levels. The grounds feature an infinity pool, private parking for two cars, and a full security system. Each bedroom has an en-suite bathroom, and the main living area opens onto a terrace above the water, with stairs leading directly from the lower level to the beach area. Sold partially furnished. Distance to Tivat center is 15 km (26 minutes), and to Tivat airport is 12 km (20 minutes). Price: €1,990,000.

There are very few properties on this coast located directly on the water, and villas of this standard of finish, with a private pool and a plot where there is no road between the house and the sea, are a great rarity. This house is located in Krašići, on the Tivat Bay side of the Luštica Peninsula. It is close enough to the marina, golf course, and restaurants of the Luštica Bay complex to enjoy all these amenities daily, while maintaining the secluded atmosphere of the village.

Remote-controlled sliding gates lead to a two-car parking area at street level. The front door opens into a lobby with built-in storage behind oak paneling. Three of the villa's four bedrooms are located here, each with its own en-suite bathroom finished in polished local stone, creating a sense of warmth and comfort. A black steel staircase with solid wooden steps runs through the entire house, connecting the street level to the lowest level by the beach. Each bathroom on the upper floor has a skylight, and another is located above the stairwell, allowing natural light to reach the lowest level of the house.

Half a level down is the kitchen, integrated into the common space. It is made of oak with upper cabinets in "burnt orange ochre," open shelves with under-cabinet lighting, and a Bosch oven and hob. A dining area is provided nearby, followed by a living room that opens through sliding glass doors onto a terrace spanning the full width of the room. The master bedroom, the fourth with its own en-suite bathroom, is located next to the living room and also has access to this terrace.

Stepping out from the master bedroom onto the terrace, the pool opens up to the left: an infinity edge finished with blue mosaic, a counter-current for swimming, massage jets on one side, and a stainless steel waterfall flowing from the opposite wall. The terrace railing is made of glass with a neat metal profile that continues around the entire perimeter. At the far end of the terrace, on the opposite side from the pool, stairs lead to a fenced area by the boat garage, from which another staircase with a gate descends directly to the beach.

The lower level is more functional than decorative: it houses a laundry room, a technical room, a guest bathroom, and a room designed as a home gym (currently unfurnished). The room with a shower and changing area was originally planned as a sauna, but the cabin itself was not installed and is not included in the sale. This level has direct access to the beach through a boat garage about 7 meters long with its own fenced outdoor area and an outdoor shower. Underfloor heating is installed throughout the house under the stone floors; there is no heating in the bedrooms, where wood is laid.

The house features a well-thought-out lighting system both inside and out, with security cameras and built-in outdoor speakers installed. The exterior stonework is meticulously detailed, and Mediterranean plants were planted in the early stages of construction and have had time to take root, so the area looks well-maintained and mature rather than just newly landscaped. The condition of the plants suggests the presence of an automatic irrigation system, although this fact requires confirmation.

The villa is sold partially furnished: the furniture shown in the photos (including the bed, desks, and bedside tables) remains in the house, but a full inventory is not provided. The property has not been rented out: it is a new build that is coming to the market for the first time and is being sold by a private owner.

‍

Key features

• Modern four-bedroom, four-bathroom villa (all bedrooms with en-suite bathrooms), total area 350 m² on a 425 m² plot, Krašići, Luštica Peninsula
• Waterfront location — no road between the villa and the sea — with stair access to the beach from the far end of the terrace and direct access from the lower level through a boat garage
• Infinity pool with massage jets, counter-current for swimming, and a stainless steel waterfall
• Three levels: entrance level (three bedrooms with en-suite bathrooms, parking for two cars), middle level (kitchen-living room, terrace, pool, master bedroom with en-suite bathroom), lower level (gym, guest bathroom, laundry room, technical room, boat garage ~7 m with access to the beach)
• Black steel staircase with solid wooden steps running through the entire house from street level to the bottom floor
• Glass terrace railings with metal profile; meticulously detailed stone facade; mature Mediterranean garden
• Камеры видеонаблюдения, уличные динамики и продуманное освещение внутри и снаружи
• Теплый пол под каменным покрытием; в спальнях с деревянным полом подогрев не предусмотрен
• Духовка и варочная панель Bosch; качественная столярная отделка из дуба
• Продается частично меблированной
• 1,5 морских мили до марины Porto Montenegro; 2 морские мили до марины Portonovi

‍

В чем уникальность

Объекты на первой линии в Которском заливе почти всегда отделены от воды прибрежной дорогой или общественной набережной. Вилла, у которой между зданием и морем действительно нет никаких преград — большая редкость для этого побережья, а новая постройка такого уровня отделки и с собственным бассейном — практически уникальное явление. Большинство из тех немногих домов, что стоят прямо у воды, — это старые каменные здания, требующие капитального ремонта, или объекты без собственного бассейна. Этот вариант — готовое решение с полным обслуживанием, расположенное всего в нескольких минутах езды от марины, гольф-полей и ресторанов комплекса Luštica Bay.

‍

Взгляд покупателя

Идеально подойдет тем, кто мечтает о жизни у самой воды в доме премиум-класса, готовом к заселению, и хочет самостоятельно подобрать мебель и тренажеры по своему вкусу. Менее подходит покупателям, которым нужен дом «под ключ» с полной меблировкой с первого дня, или тем, кто рассматривает покупку прежде всего как инвестицию для сдачи в аренду — у объекта пока нет истории арендных сделок.

‍

Инфраструктура района

Крашичи — тихая деревня на стороне Тиватского залива полуострова Луштица. Этот участок побережья сохранил свой размеренный ритм, даже несмотря на то, что всего в нескольких минутах езды выросли марина и площадь Centrale комплекса Luštica Bay. Это место никогда не было курортным городком: повседневная жизнь здесь сосредоточена вокруг двух прибрежных ресторанов, пекарни и небольшого продуктового магазина. Однако теперь вся широкая инфраструктура находится в легкой доступности, при этом сама деревня не утратила своего очарования. Пять минут на машине — и вы на поле для гольфа, в марине или в ресторане с международной кухней, а по возвращении домой вас снова ждет тишина.

‍

В Крашичах — пешком

• Konoba Wolfi — по соседству, блюда черногорской и средиземноморской кухни, терраса с видом на море
• Anderba (отель и ресторан): ~60 м / 1 мин — открыт круглый год
• Volat 2 (ресторан): ~70 м / 1 мин — работает в сезон, расположен прямо у воды
• Pekara Župa (пекарня): ~350 м / 5 мин
• Idea Krašići (продуктовый магазин): ~600 м / 10 мин
• Plaža Krašići (общественный пляж): ~870 м / 12 мин, в дополнение к пляжной зоне с прямым выходом с виллы

‍

Медицина

• Ambulanta Radovići (государственная поликлиника): 4,2 км / 10 мин
• Стоматологическая клиника AM Dental Clinic, Луштица-Бэй: ~1,9 км
• Аптека Medicor, Луштица-Бэй, Centrale: ~2,4 км

‍

Школы

• Академия Arcadia: 11 км / 20 мин
• Международная школа Knightsbridge (Порто Монтенегро, Тиват): 15 км / 29 мин
• Ближайшая государственная начальная школа: Тиват

‍

На автомобиле

• Радовичи (супермаркеты VOLI и Idea): 4,2 км / 10 мин
• Пляж Траште (Плави Хоризонти): 5,7 км / 15 мин
• Гольф-поле Luštica Bay: 5,1 км / 13 мин
• Луштица-Бэй — Centrale и Marina Village: 5 км / 14 мин
• Vino Santo и Maestral (рыбные рестораны на набережной, Джурашевичи): ~5–6 км / 13–15 мин
• Старый город Котор: 14 км / 24 мин
• Центр города Тиват: 15 км / 26 мин
• Порто Монтенегро: 16 км / 30 мин на автомобиле (1,5 морских мили по морю)
• Портонови: 2 морские мили по морю
• Аэропорт Тиват (TIV): 12 км / 20 мин
• Аэропорт Подгорица (TGD): 87 км / 1 ч 48 мин
• Аэропорт Дубровник (DBV): 62 км / 2 ч 9 мин (пересечение границы — в сезон закладывайте дополнительное время)

‍

Общественный транспорт

Прямых автобусных маршрутов до Крашичей нет; ближайший транспорт ходит из Радовичей и следует до центра Тивата. Для передвижения по этой части полуострова практически необходим личный автомобиль.

‍

Честное мнение агента

Что действительно заслуживает внимания в этом объекте, так это его расположение, а не отделка. В этом ценовом сегменте много вилл с качественным ремонтом, но почти ни одна из них не стоит прямо у воды, вдали от дорог. Поскольку объект новый на рынке и продается частным образом, без истории сдачи в аренду, он идеально подойдет покупателю, который планирует жить здесь сам или обустроить дом по своему вкусу, а не тем, кто ищет готовую инвестицию с историей доходности. Комната под сауну без самой сауны и необорудованный спортзал — это скорее возможности, чем недостатки: новый владелец сможет доделать их именно так, как захочет. Если вы искали дом прямо у воды в Которском заливе и постоянно натыкались на шумные дороги, набережные или старые каменные дома, требующие капитального ремонта, то это редкая альтернатива: готовый, благоустроенный дом прямо на берегу.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.