Оливковая мельница — три каменные руины и участок на склоне холма площадью ~2010 м², Забрдже — полуостров Луштица

Редкий объект под застройку, состоящий из трех кадастровых участков, расположенный на тихом склоне холма над деревней Забрдже, на стороне полуострова Луштица, обращенной к Которскому заливу. На участке сохранились руины бывшей оливковой мельницы и двух прилегающих хозяйственных построек. Общая площадь участка составляет около 2010 м², имеется прямой подъезд с деревенской дороги. Электричество и телекоммуникации подведены к границе участка; центральное водоснабжение и канализация пока не подключены, однако в окрестностях ведутся муниципальные работы. У покупателя есть два пути реализации проекта: реконструкция после официальной регистрации результатов геодезической съемки в Земельном кадастре или новое строительство после получения обновленных градостроительных условий.

Забрдже — одна из самых тихих деревушек на полуострове Луштица, где каменные дома разбросаны по возвышенности над внешними водами Которского залива, в нескольких минутах езды от Розе и Крашичей. «Оливковая мельница» расположена над деревней на собственном участке на склоне холма. Отсюда открывается вид на залив: с одной стороны на Порто Монтенегро в Тивате, с другой — на Портонови в Кумборе, а на заднем плане возвышается горный массив Ловчен.

На участке расположены три отдельные руины: сама старая мельница, где под частично обрушившейся крышей до сих пор стоят оригинальный каменный пресс и жернов, а также две небольшие хозяйственные постройки поблизости. Стены сохранились достаточно хорошо, чтобы можно было понять первоначальную планировку помещений, а окружающая земля с оливковыми деревьями, гранатами и средиземноморским кустарником придает участку характер действующего сельскохозяйственного угодья, а не просто пустого места под застройку. Это предложение подойдет покупателю, которого привлекает история не меньше, чем вид: проект реставрации, а не снос и строительство с нуля.

‍

Основные характеристики

• Три отдельные каменные руины на одном смежном участке на склоне холма, общая площадь ~2010 м²
• Панорамный вид на Которский залив в сторону Порто Монтенегро (Тиват) и Портонови (Кумбор), а также на горный массив Ловчен
• Прямой автомобильный и пешеходный доступ с главной дороги, проходящей через Забрдже
• Электричество и телекоммуникации подведены к границе участка
• Центральное водоснабжение и канализация в процессе подключения; муниципальные работы муниципалитета Герцег-Нови ведутся на прилегающих территориях
• Фактическая площадь застройки по результатам съемки составляет ~526 м² для трех строений, против ~236 м², зарегистрированных в Земельном кадастре на данный момент (ожидается согласование)
• Предыдущие градостроительные условия (UTU) допускали общую площадь застройки до ~1000 м² на участке — два надземных этажа плюс опциональный цокольный этаж для каждого строения; после пересмотра муниципального плана зонирования были поданы заявки на получение обновленных условий
• Оригинальный оливковый пресс и мельничный жернов до сих пор находятся в главной руине
• Три отдельных кадастровых участка, что позволяет осваивать территорию как единое целое или поэтапно

‍

В чем уникальность предложения

Три объекта на одном участке с двумя возможными путями планирования — редкое сочетание для этого побережья, так как большинство руин на полуострове имеют лишь небольшую площадь застройки и один вариант получения разрешения. Еще одна редкость — коридор обзора: прямая линия через устье залива на Порто Монтенегро и Портонови, два проекта, которые внесли наибольший вклад в повышение престижа этой части Черногории. Этот вид обусловлен географией, а не тем, что будет построено на участке.

‍

Взгляд покупателя

• Три строения и два пути планирования дают девелоперу реальную гибкость в выборе способа и сроков реализации проекта
• Короткая поездка на автомобиле позволит быстро добраться до марины, ресторанов и поля для гольфа в Луштица Бэй, сохраняя при этом спокойствие уединенной деревушки на склоне холма
• Наличие электричества и телекоммуникаций на границе участка ускоряет начало работ после завершения процесса планирования
• Вид на залив в сторону Порто Монтенегро и Портонови — это неизменный актив, который всегда будет принадлежать этому участку.
• Настоящие каменные стены и оригинальный пресс для оливок придают проекту реставрации особый характер с самого начала, в отличие от строительства на пустом месте.

‍

Инфраструктура

Пешком

Забрдье — это действующий горный хутор, а не деревня с собственным магазином или кафе; его очарование заключается в самой атмосфере: оливковые террасы, каменные фермерские дома и открывающийся с участка панорамный вид на залив. Все необходимое для повседневной жизни находится в нескольких минутах езды.

На автомобиле

• ~10 минут до Марины Виллидж в Луштица Бэй с супермаркетом, пекарней и ресторанами на набережной.
• ~10 минут до пляжей в Крашичи и Розе.
• ~15 минут до поля для гольфа в Луштица Бэй.
• ~20 минут до Тивата и аэропорта Тиват через паромную переправу Каменари–Лепетане.
• ~25–30 минут до центра Герцег-Нови, где есть большой выбор супермаркетов, больница общего профиля в Мельине, а также рестораны и рынок в старом городе.

Природа и побережье

Более дикое побережье полуострова Луштица — бухты Жањице и Миришта, Голубая пещера и старый австро-венгерский форт Арза — находится чуть дальше на юг. Эта местность по-прежнему остается практически нетронутой и является популярным направлением для морских прогулок из Луштица Бэй. За последнее десятилетие марина, вместе с полем для гольфа и отелем, преобразила соседние Радовичи и повысила спрос на недвижимость по всему полуострову, одним из самых нетронутых уголков которого остается Забрдье.

‍

Честное мнение агента

Этот объект подойдет покупателю, готовому довести проект до конца, а не просто въехать в первый же день. Три руины и оригинальный пресс придают реставрации реальную ценность, а вид на Порто Монтенегро и Портонови — один из лучших на этой стороне полуострова. С другой стороны: данные земельного кадастра по отдельным руинам пока не совпадают с лицензированной топосъемкой, а новые градостроительные условия для участка еще не выданы, поэтому точные границы застройки пока не зафиксированы. Покупатель, готовый проявить терпение в обоих процессах, получит редкий участок с тремя свидетельствами о праве собственности в месте, которое стало только привлекательнее после появления поблизости Луштица Бэй.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.