Contemporary Newly Built Sunset Facing Villa in Kavac for Sale

Eine Neubauvilla von 199 m² auf einem 624 m² großen Hanggrundstück in Kavač, Gemeinde Kotor, mit einem ununterbrochenen Panoramablick über die Bucht zur Insel Sveti Marko, der Blumeninsel – die durch einen schmalen Isthmus mit dem Ufer verbunden ist, obwohl sie vom Wasser aus vollständig als Insel erscheint – und zum Meisterschaftsgolfplatz von Luštica Bay, wo die Sonne jeden Abend direkt vor Ihnen untergeht.

Drei Schlafzimmer mit eigenem Bad, ein viertes flexibles Zimmer und ein privater Pool von 8 m × 3 m, eingebettet zwischen dem Wohn- und Essbereich.

Zwei Stockwerke durchdachter moderner Architektur – lokaler Stein, schwarzes Aluminium, außenliegende Sonnenschutzlamellen – komplett möbliert und bezugsfertig. Integrierte LG-Deckenklimaanlage im gesamten Haus; Fußbodenheizung im Erdgeschoss und in allen drei Bädern en suite. Kamin im Wohnzimmer. Videoüberwachung. Reife Olivenbäume aus etablierten montenegrinischen Hainen umgeben das 624 m² große Grundstück. Ferngesteuerte Parktore; Gegensprechanlage auf beiden Etagen. Čelanovića Mlin, die alte Olivenmühle, befindet sich direkt daneben. Altstadt Kotor 6,2 km / 13 Min.; Porto Montenegro 5,7 km / 17 Min.; Flughafen Tivat 7,4 km / 12 Min.; Knightsbridge Schools International 5,4 km / 15 Min.

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Vom Hang von Kavač öffnet sich die Bucht nach Westen in einem Panorama, das man erst einmal auf sich wirken lassen muss. In der Nähe liegt die Insel Sveti Marko. Dahinter die Blumeninsel – durch einen schmalen Isthmus mit dem Festland verbunden, ihren Namen hat sie sich vom Wasser aus betrachtet redlich verdient. Noch weiter entfernt ziehen sich die Fairways des Luštica Bay Championship Golfplatzes entlang der Konturen der Halbinsel. Und am Ende jedes Tages versinkt die Sonne direkt vor einem. Die Villa Maslina wurde gebaut, um diese Lage optimal zu nutzen – und das ist ihr gelungen.

Die Architektur ist bewusst und präzise gestaltet. Lokaler Stein, mit minimalen Fugen und ohne Mörtel zwischen den Schichten verlegt, verleiht der Fassade eine Trockenmauer-Qualität, die eher handwerklich als konstruiert wirkt. Weißer Putz bildet den Kontrapunkt. Die Rahmen sind durchweg aus schwarzem Aluminium und mit außenliegenden Sonnenschutzlamellen ausgestattet – jede Fassadenseite kann vollständig zur Aussicht geöffnet oder gegen die Nachmittagshitze geschlossen werden. Die alten Olivenbäume, die das Grundstück umgeben, stammen aus alteingesessenen montenegrinischen Hainen: Exemplare mit echtem Alter und Charakter, die dem Garten eine Beständigkeit verleihen, die ein Neubau selten erreicht, ohne ein Jahrzehnt darauf zu warten.

Im Inneren ist das Erdgeschoss um einen offenen Küchen- und Essbereich herum organisiert, der sowohl dem Kochen als auch dem Essen große Bedeutung beimisst. Die Küche konzentriert sich auf eine massive Quarzinsel in Marmoroptik mit Barhockern in hellbrauner Lederoptik auf der einen Seite und einem flächenbündigen Induktionskochfeld auf der anderen. Weiße, matte Schränke mit Eichenholz-Effekt-Verkleidung säumen die Wände; dahinter eine vollflächige Rückwand in Marmoroptik. Schwarzer Hisense Kühl-Gefrierschrank, Deckenventilator. Der Esstisch ist eine einzelne Platte mit natürlicher Baumkante – lang genug für einen Haushalt und Gäste zusammen – mit zwei skandinavischen Stühlen aus karamellfarbenem Leder und geflochtenen Seegras-Tischsets. Blaues Glas fängt an einem Ende das Licht ein.

Das Wohnzimmer öffnet sich am anderen Flügel des Erdgeschosses, und hier zeigt sich der Charakter des Hauses am deutlichsten. Der Raum blickt direkt auf den Pool – das Wasser liegt im L-Winkel zwischen den beiden Flügeln – und dahinter, durch die raumhohe Verglasung, auf die Bucht. Zwei großzügige cremefarbene Sofas sind auf diese Aussicht ausgerichtet. Ein großes Diptychon einer sonnengebleichten mediterranen Stadt in erdigen Grün- und Ockertönen hängt dahinter; eine Stehlampe mit Leinenschirm steht in der Ecke; botanische Kissen und ein geschnitzter Nautilus auf einem Sockel vervollständigen das Bild. Und in einer Ecke, ein Kaminofen. Dies ist ein Haus, das um die Sonne und die Aussicht herum gebaut wurde – doch die Winter hier sind echt, und es gibt Abende, an denen die Bucht silbern schimmert und das Feuer genau das Richtige ist. Der Raum vereint beide Möglichkeiten auf angenehme Weise.

Der Pool – 8 m × 3 m – liegt im Winkel zwischen den beiden Flügeln und ist vom Wohnzimmer aus durch die raumhohe Verglasung sichtbar. Eine Seite verfügt über untergetauchte, bankähnliche Stufen, die sich über die gesamte Breite des Wassers erstrecken: ein Ort, um mit dem kühlen Wasser um sich herum und der sich darunter ausbreitenden Bucht zu sitzen, während das Nachmittagslicht auf der Oberfläche spielt. Abends, wenn der Himmel über Luštica zu färben beginnt, findet der Tag hier seinen Ausklang.

Im Obergeschoss verfügen die beiden zur Vorderseite gelegenen Schlafzimmer jeweils über sehr große, verglaste Öffnungen und eigene Bäder, beide mit direktem Blick über die Bucht. Das dritte Schlafzimmer – mit eigenem Bad, zwei Einzelbetten, einem Seitenfenster – ist ruhiger gelegen und gut für Gäste geeignet. Im Erdgeschoss bietet ein viertes Zimmer mit eigenem Gäste-WC Flexibilität: Home-Office, Musikzimmer oder zusätzlicher Schlafplatz. Durchgehend ist der Bodenbelag ein breitformatiges Keramik in Holzoptik – breiter im Format als Standard, mit warmer Ausstrahlung.

Die durchgängige Ausstattung zeugt von der Sorgfalt beim Bau. Integrierte LG-Deckenklimageräte sorgen für Klimatisierung und Heizung in jedem Raum. Eine Fußbodenheizung erstreckt sich über das gesamte Erdgeschoss – mit Ausnahme des WCs, der Waschküche und des Treppenhauses – und reicht bis in alle drei Bäder im Obergeschoss, jedes mit eigener unabhängiger Temperaturregelung. Eine Videoüberwachung deckt das Anwesen zur Sicherheit und Fernüberwachung ab. Ein ferngesteuerter Schlüsselanhänger bedient die Hauptparktore; Gegensprechanlagen auf beiden Etagen öffnen das Fußgängertor unabhängig voneinander. Der Kiesparkplatz auf der Rückseite bietet bequem Platz für fünf bis sechs Autos.

Kavač ist ein Bergdorf, und ein Auto ist für das tägliche Leben unerlässlich. Die Zufahrtsstraße verengt sich abschnittsweise beim Anstieg – gut zu wissen vor dem ersten Besuch. Der Minimarkt ist zu Fuß erreichbar; HDL, Voli und Ideal befinden sich alle in Mrčevac und Radanovci, weniger als zehn Minuten mit dem Auto entfernt. Die Altstadt von Kotor ist dreizehn Minuten entfernt; Porto Montenegro siebzehn.

Hauptmerkmale

    -    Neubauvilla, 199 m² eingetragene Fläche, auf einem 624 m² großen Grundstück, zweistöckig, Kavač, Gemeinde Kotor

    -    Panoramablick auf die Bucht: Insel Sveti Marko, die Blumeninsel (Halbinsel mit Isthmus, vom Wasser aus als Insel wahrgenommen), Luštica Bay Championship Golfplatz; mit Blick auf den Sonnenuntergang

    -    Zwei zur Vorderseite gelegene Schlafzimmer mit eigenem Bad, großen Glasfronten und Meerblick; drittes Schlafzimmer mit eigenem Bad (zwei Einzelbetten, Seitenfenster); viertes Zimmer – Schlafzimmer / Büro / Musikzimmer

    -    Privater Pool 8 m × 3 m; untergetauchte Bankstufen an einer Seite; Wohnzimmer mit direktem Blick auf den Pool

    -    Kaminofen im Wohnzimmer

    -    Integrierte LG-Deckenklimaanlage und Heizung im gesamten Haus

    -    Fußbodenheizung: Erdgeschoss durchgehend (außer WC, Waschküche, Treppenhaus); alle drei Bäder im Obergeschoss, jeweils mit unabhängiger Temperaturregelung

    -    Außenfassade aus lokalem Stein, moderne Trockenmauer-Optik; schwarze Aluminiumrahmen mit außenliegenden Sonnenschutzlamellen

    -    Alte Olivenbäume aus etablierten montenegrinischen Hainen; mediterrane Steingartenbepflanzung auf 624 m² Grundstück

    -    Offene Küche: Quarzinsel in Marmoroptik, Barhocker in hellbrauner Lederoptik, Esstisch mit natürlicher Baumkante, Hisense Kühl-Gefrierschrank, Deckenventilator

    -    Voll möbliert – moderner mediterraner Stil, bezugsfertig

    -    Videoüberwachung und Fernüberwachung

    -    Hauptparktore mit Fernbedienung; Gegensprechanlage auf beiden Etagen für Fußgängerzugang; umzäunter Schotterparkplatz für 5-6 Autos

    -    Kotor Altstadt 13 Min.; Porto Montenegro 17 Min.; Flughafen Tivat 12 Min.; Knightsbridge Schools International 15 Min.

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Was es besonders macht

Die großen, offen gestalteten Villen auf der Halbinsel Luštica setzten Maßstäbe dafür, was ein zeitgenössisches Zuhause in der Bucht von Kotor sein könnte: großzügige Verglasung, die Aussicht als Architektur, Innenräume, die atmen. Die Villa Maslina greift diese Sprache auf und bietet sie von einem Standort aus, den Luštica selbst nicht bieten kann – näher an der Altstadt von Kotor, näher am Flughafen und mit einem Panorama, das die gesamte Breite der Bucht und nicht nur eine einzelne Bucht umfasst. In dieser Größenordnung und Ausstattung – privater Pool, Fußbodenheizung, LG-Klimaanlage im gesamten Gebäude, Kamin, Videoüberwachung, voll möblierte Innenräume, die keine weiteren Anschaffungen erfordern – gibt es in der Gemeinde Kotor nur sehr wenig Vergleichbares. Allein die Aussicht, in dieser Höhe und mit dieser Ausrichtung, rechtfertigt einen Aufpreis, den der Angebotspreis noch nicht vollständig widerspiegelt.

Für Käufer interessant

Eine internationale Familie oder ein anspruchsvolles Paar, das in die Bucht von Kotor umzieht und ein wirklich fertiges Zuhause sucht – eines, das keine Arbeit, keine Entscheidungen und kein Warten erfordert – mit einer Aussicht und einer Umgebung, die zeitlos ist. Besonders gut geeignet für Käufer mit Kindern, angesichts der Nähe zu den Knightsbridge Schools International und der Arcadia Academy. Nicht die richtige Immobilie für einen Käufer, der zu Fuß zu Geschäften und Restaurants gehen möchte oder dessen Priorität eine Adresse am Wasser ist – Kavač ist ein Bergdorf und ein Auto gehört hier zum Alltag.

Lokale Annehmlichkeiten

Kavač liegt an den Südhängen des Vrmac – dem großen bewaldeten Höhenzug, der zwischen der inneren Bucht und der Adria liegt. Es ist ein ruhiger, ländlicher Hang; die Art von Ort, wo die Straße schmaler wird, je höher man kommt, und die Belohnung für den Aufstieg eine Aussicht über eine der schönsten geschlossenen Buchten Europas ist. Das Dorf hat keine touristische Infrastruktur, keine Promenade, keine Sommergäste. Was es hat, direkt neben der Villa, ist die Celanovca Mlin – eine alte, noch in Betrieb befindliche Olivenmühle, wo die jetzigen Eigentümer ihr Öl beziehen. Und eine kurze Autofahrt den Hügel hinunter, das Restaurant Nadoveza: über tausend Bewertungen, ein Durchschnitt von 4,9 Sternen und die Art von treuer Anhängerschaft, die nur eine Küche erreicht, die sie sich konsequent verdient hat. Zwei Minuten mit dem Auto oder ein vierzehnminütiger Spaziergang an einem schönen Abend.

In unmittelbarer Nähe

    -         Čelanovića Mlin (Alte Olivenmühle): direkt angrenzend – in Betrieb; die jetzigen Eigentümer beziehen hier ihr Olivenöl

    -         Mini-Market Kava: ca. 13 Min. zu Fuß – Dinge des täglichen Bedarfs

    -         Restoran Nadoveza: 1,1 km / 2 Min. mit dem Auto, 14 Min. zu Fuß – über 1.000 Bewertungen mit 4,9 Sternen; eines der beständigst hoch bewerteten Restaurants in der Bucht und eine echte lokale Institution. Ein Ort, der diese Bewertung nicht durch besondere Anlässe, sondern durch außergewöhnlich gut gemachte Alltagsdinge verdient.

    -         Cielo Rooftop Restaurant (Royal Blue Resort): 950 m / 2 Min. – Dachterrassen-Restaurant mit Blick auf die Bucht, Bewertung 4,5; Live-Klaviermusik in der Saison

Mrčevac – 7 Min. mit dem Auto

    -         Royal Blue Beach: 2,8 km / 6 Min. – nächster Strand

    -         Apoteka Help Apotheke: 2,8 km / 7 Min.

    -         Wine Empire: 2,4 km / 7 Min. – einer der renommiertesten Wein- und Spirituosenhändler der Bucht; eine breite, gut kuratierte Auswahl, die weit über das hinausgeht, was der Standort vermuten lässt, mit sachkundigem Personal und einem Sortiment, das sowohl europäische Boutique-Produzenten als auch bekannte Marken umfasst.

    -         Pekara Davidović: ca. 7 Min. – lokale Bäckerei

    -         Fresh Corner Café: ca. 7 Min.

    -         MonteFish: ca. 7 Min. – ein Fischhändler der besonderen Art; eher Harrods Food Hall als ein Marktstand. Täglich frischer Fang, präsentiert mit der Sorgfalt, die den Unterschied macht zwischen Fisch, den man isst, und Fisch, an den man sich erinnert. Langusten, Wolfsbarsch, Brassen und was immer die Boote an diesem Morgen eingebracht haben – ein Ort, der zur wöchentlichen Gewohnheit wird.

    -         Idea Supermarkt: ca. 7 Min.

    -         Bushaltestelle (Mrčevac): ca. 7 Min. – Küstenlinie Richtung Tivat

Mit dem Auto

    -         HDL Supermarkt (Radanovići): 4,9 km / 10 Min.; Voli Supermarkt ebenfalls in Radanovići

    -         Altstadt Kotor: 6,2 km / 13 Min.

    -         Porto Montenegro: 5,7 km / 17 Min.

    -         Luštica Bay (Centrale): 13 km / 17 Min.

    -         Strand Plavi Horizonti (Trašte Bay): 13 km / 17 Min. – Sandstrand mit Blauer Flagge

    -         Flughafen Tivat (TIV): 7,4 km / 12 Min.

    -         Flughafen Podgorica (TGD): 77 km / 1 Std. 37 Min.

    -         Flughafen Dubrovnik (DBV): 62 km / 1 Std. 33 Min. (Grenzübergang – in der Saison zusätzliche Zeit einplanen)

Schulen

    -         Knightsbridge Schools International: 5,4 km / 15 Min.

    -         Arcadia Academy: 6,5 km / 12 Min.

    -         Lokale Grundschule in Gradiočnica: 0,8 km / 2 Min.

Medizinisch

   -          Apoteka Help Apotheke: 2,8 km / 7 Min.

   -          Milmedika Klinik (Porto Montenegro): 5,4 km / 15 Min. – eine moderne Privatklinik, die 2024 eröffnet wurde, nach hohen Standards gebaut wurde und ein umfassendes Spektrum an spezialisierten Dienstleistungen unter einem Dach anbietet: Allgemein- und Familienmedizin, Kardiologie, Neurologie, Orthopädie, Pädiatrie, Dermatologie, Urologie, Pulmonologie, Endokrinologie, Chirurgie, Radiologie und umfassende Laboreinrichtungen. Für Anwohner und Zweitwohnungsbesitzer, die Zugang zu einer hochwertigen privaten Gesundheitsversorgung in der Nähe wünschen, ist dies eine bedeutende Bereicherung für die Bucht.

   -          Krankenhaus und umfassende medizinische Versorgung: Kotor, 13 Min.

Öffentliche Verkehrsmittel

Bushaltestelle in Mrčevac, ca. 7 Autominuten entfernt; Küstenlinie in Richtung Tivat. Ein Auto ist für das tägliche Leben von diesem Standort aus unerlässlich.

Ehrliche Einschätzung des Maklers

Zwanzig Jahre, in denen ich die Entwicklung der Bucht von Kotor beobachtet habe, verleihen einem ein besonderes Gespür für Immobilien, die ihrer Zeit voraus sind. Dies ist eine davon. Der Blick von der Villa Maslina – die gesamte Bucht, Sveti Marko, der Golfplatz, der Sonnenuntergang – ist die Art von Ansicht, die auf den Titelseiten der Magazine zu sehen ist, die wir als Maßstab für unsere Immobilienbeschreibungen verwenden. Ich habe diesen Blick im Laufe der Jahre von Booten, von Terrassen am Wasser und von einer Handvoll Immobilien aus gesehen. Nur sehr wenige davon waren Neubauten. Keine davon war zu diesem Preis erhältlich. Die Architektur ist ehrlich – Stein, Putz und Glas, sorgfältig und ohne Abkürzungen gebaut. Die Innenräume sind wirklich fertiggestellt. Die Olivenbäume sind alt. Der Pool ist am richtigen Ort. Der Kamin im Wohnzimmer ist kein Detail – in einem Haus, das auf Sonne und Aussicht ausgerichtet ist, macht er den Ort im Dezember und Januar ebenso bewohnbar wie im Juli. Die Zufahrtsstraße ist abschnittsweise eng, und Sie werden für alles ein Auto benötigen; das sage ich Ihnen lieber jetzt, als dass Sie es später selbst herausfinden. Aber für eine Familie, die ein ernsthaftes Zuhause in einer ernsthaften Lage sucht – zu einem Preis, der noch widerspiegelt, wo sich dieser Teil des Marktes heute befindet und nicht, wohin er sich entwickelt – ist dies eine Immobilie, die man sich zweimal ansehen sollte.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.