Ein-Zimmer-Wohnung in erster Meereslinie mit Meerblick in einem historischen Steingebäude, Prčanj, Kotor

Ein-Zimmer-Wohnung im ersten Stock mit 42 m² Wohnfläche in einem der ältesten Steingebäude von Prčanj, direkt an der ersten Meereslinie der Bucht von Kotor. Eingangsbereich mit Zugang zu Esszimmer mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer mit Doppelbett und Badezimmer. Dreiseitige Ausrichtung mit freiem Meerblick aus den Hauptzimmern; Bademöglichkeiten direkt auf der anderen Straßenseite. Vor etwa 18–20 Jahren renoviert und in gutem Zustand; Verkauf inklusive der wichtigsten Möbel. Parkmöglichkeiten an der Straße. Das Restaurant Bokeški Gušti liegt nur wenige Schritte entfernt; Altstadt von Kotor ca. 6 km / ca. 12 Min.; Flughafen Tivat ca. 15 km / ca. 25 Min. Preis 176.000 €.

Beschreibung

Prčanj war schon immer eine Seefahrerstadt, und das Gebäude, in dem sich diese Wohnung befindet, stammt aus dieser frühen Epoche. Es ist eines der ältesten erhaltenen Häuser der Siedlung, erbaut aus Stein mit den tiefen Fensterlaibungen, Rundbögen und dicken Mauern, die sich die Kapitäne der Bucht einst selbst errichteten. Die Wohnung befindet sich im ersten Stock, und die gesamte Fensterfront auf dieser Ebene gehört zu ihr.

Die Lage ist im wahrsten Sinne des Wortes erste Meereslinie: Die Uferstraße verläuft vor dem Haus, und dahinter liegt nur noch das Wasser. Vom Schlaf- und Wohnzimmer aus schweift der Blick ungehindert über die Bucht von Kotor bis zu den Hängen von Vrmac und Lovćen am gegenüberliegenden Ufer. Ein kleiner Tisch mit zwei Stühlen steht in der Fensternische des Schlafzimmers, ein Fernglas auf dem Sims – eine treffende Zusammenfassung dafür, wie die Räume genutzt werden. Schwimmen kann man direkt gegenüber vom Steg vor dem Haus.

Der Grundriss ist funktional. Der Eingangsbereich öffnet sich zum Esszimmer mit angrenzender Küche – eine Küchenzeile mit Holzarbeitsplatten und einem Fenster zum hinteren Garten, wo ein Feigenbaum so nah steht, dass man direkt davon pflücken kann. Vom Esszimmer führen Türen zum Badezimmer, zum Wohnzimmer und zum Schlafzimmer. Durch die dreiseitige Ausrichtung verfügt jeder Hauptraum über ein eigenes Fenster und viel Tageslicht, und von den meisten Räumen aus ist das Meer zu sehen.

Die Wohnung wurde vor etwa 18–20 Jahren renoviert – Eichenparkett, ein komplett gefliestes Badezimmer mit begehbarer Dusche und Handtuchheizkörper, Einbauküche, Klimaanlage im Esszimmer – und seitdem in gutem Zustand gehalten. Weitere Renovierungen sind optional, nicht zwingend erforderlich: Ein Käufer kann die Wohnung so beziehen, wie sie ist, oder sie mit der Zeit nach eigenem Geschmack modernisieren. Die wichtigsten Möbel sind im Kaufpreis enthalten.

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Hauptmerkmale

• Wohnung im ersten Stock in einem der ältesten historischen Steingebäude in Prčanj
• Lage in erster Meereslinie mit freiem Blick über die Bucht von Kotor
• 42 m² Wohnfläche: Eingangsbereich, Esszimmer mit Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer mit Doppelbett, Badezimmer
• Dreiseitige Ausrichtung – natürliches Licht und Meerblick den ganzen Tag über
• Traditionelle Architektur: dicke Steinmauern, gewölbte Fensternischen, tiefe Fensterbänke
• Vor etwa 18–20 Jahren renoviert; guter Zustand, weitere Renovierung optional
• Verkauf inklusive der wichtigsten Möbel
• Klimaanlage; Handtuchheizkörper; begehbare Dusche
• Schwimmen direkt auf der anderen Straßenseite
• Parkplätze an der Straße; das Restaurant Bokeški Gušti ist nur wenige Schritte entfernt

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Was es besonders macht

Echte Immobilien in erster Meereslinie in historisch gewachsenen Gebäuden kommen auf dieser Seite der Bucht nur selten auf den Markt. Die meisten Wohnungen mit Meerblick in der Gemeinde Kotor liegen zurückversetzt, am Hang oder in Neubauten. Hier liegt das Wasser direkt vor der Tür, das Gebäude ist älter als fast alles in der Umgebung, und die Lage im ersten Stock bietet den perfekten Blickwinkel – über der Straße, auf Augenhöhe mit der Bucht.

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Für wen geeignet

Für Käufer, die das authentische Boka-Lebensgefühl in einer überschaubaren Größe suchen: ein Feriendomizil, um das man sich zwischen den Besuchen nicht sorgen muss, ein dauerhaftes Zuhause für eine Einzelperson oder ein Paar oder eine Ferienwohnung mit einem Ausblick, der sich von selbst verkauft. Die Möbel sind im Preis inbegriffen und der Zustand ist gut, sodass die Immobilie ab dem ersten Tag bezugsfertig ist.

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Lokale Infrastruktur

Prčanj ist eine ruhige, historische Siedlung am Westufer der Bucht von Kotor – eine Aneinanderreihung von steinernen Kapitänshäusern, Kirchen und kleinen Stränden entlang der Küstenstraße, überragt von der monumentalen Bogorodičin hram (Kirche der Geburt der Gottesmutter). Die Wohnung befindet sich am nördlichen Ende des Dorfes, wo Prčanj auf Stoliv trifft, an einem der ruhigsten Abschnitte der Bucht. Die lokale Buslinie zwischen Kotor, Prčanj und Stoliv verkehrt entlang der Küstenstraße, mit einer Haltestelle nur wenige Gehminuten vom Haus entfernt.

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Zu Fuß erreichbar

• Bokeški Gušti – nur wenige Schritte entfernt. Familiengeführtes Fischrestaurant mit einer Terrasse direkt über dem Wasser. 4,3 Sterne bei über 1.100 Bewertungen.
• Dado Mini Market – ca. 550 m / ca. 7 Min. Der lokale Laden für den täglichen Bedarf, Obst und Gemüse.
• Grundschule OŠ Ivo Visin – ca. 750 m / ca. 10 Min., im Zentrum von Prčanj.
• Aroma Market, Donji Stoliv – ca. 800 m / ca. 10 Min. Gut sortierter Supermarkt in der Nachbarschaft mit frischen Lebensmitteln.
• Lighthouse Restaurant, Donji Stoliv – ca. 850 m / ca. 11 Min. Restaurant am Wasser mit einer großen Terrasse zur Bucht. 4,5 Sterne.
• Restaurant Mademoiselle – ca. 1 km / ca. 13 Min. Eine der angesehensten Küchen an diesem Ufer. 4,7 Sterne bei ca. 1.100 Bewertungen.
• Konoba Vila Marija – ca. 1 km / ca. 13 Min. Konoba am Wasser, zuverlässig und preiswert. 4,5 Sterne bei ca. 1.100 Bewertungen.
• Hotel Galathea — ~1 km. Boutique-Hotel in einem Gebäude aus dem 18. Jahrhundert. 4,6 Sterne.
• Pekara Prčanj — ~1,2 km / ~15 Min. Die Dorfbäckerei: Brot, Burek und Gebäck ab 7 Uhr morgens.
• Restoran Capasanta — ~1,2 km / ~15 Min. Das am besten bewertete Restaurant in Prčanj – ein familiengeführtes Fischrestaurant direkt am Wasser. 4,8 Sterne, über 250 Bewertungen.
• Hyatt Regency Kotor Bay Resort — Das Fünf-Sterne-Aushängeschild von Prčanj, ein Spaziergang entlang der Küstenstraße nach Süden; dahinter liegt das Hotel Libertas (4,9 Sterne).

Mit dem Auto

• Altstadt von Kotor: ~6 km / ~12 Min. entlang der Küstenstraße
• Stadtzentrum von Tivat: ~12 km / ~20 Min. über Lepetane
• Porto Montenegro: ~12 km / ~20 Min.
• Flughafen Tivat (TIV): ~15 km / ~25 Min.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): ~62 km / ~1 Std. 45 Min. über die Fähre Lepetane–Kamenari und den Grenzübergang – planen Sie in der Hochsaison mehr Zeit ein.
• Flughafen Podgorica (TGD): ~90 km / ~1 Std. 50 Min.

Öffentliche Verkehrsmittel

Die lokale Buslinie, die Kotor, Prčanj und Stoliv verbindet, verläuft direkt vor dem Haus entlang der Küstenstraße; eine Haltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt. Taxis und Fahrdienste sind in der gesamten Gemeinde verfügbar. Für den täglichen Bedarf im Dorf – Einkaufsmöglichkeiten, Bäckerei, Restaurants, Schwimmen – ist kein Auto erforderlich.

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Ehrliche Einschätzung des Maklers

Die Renovierung ist 18–20 Jahre alt, was man an manchen Stellen merkt – sie ist gepflegt und funktional, wirkt aber nicht mehr zeitgemäß. Wer eine Ausstattung wie im Neubau erwartet, sollte ein Budget für die schrittweise Modernisierung von Küche und Bad einplanen, auch wenn sofort nichts gemacht werden muss. Das Apartment ist 42 m² groß und eignet sich für eine Einzelperson oder ein Paar, nicht für eine Familie. Parkplätze befinden sich an der Straße und sind nicht fest zugewiesen. Dem gegenüber steht jedoch etwas, das man mit keinem Renovierungsbudget kaufen kann: eine Lage im ersten Stock in einem der ältesten Häuser von Prčanj, mit der Bucht direkt vor der Tür und nichts zwischen den Fenstern und dem Wasser. Gebäude wie dieses kommen selten auf den Markt, und die Lage macht alles wett, was die Ausstattung vielleicht vermissen lässt.

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Um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren oder weitere Informationen anzufordern, kontaktieren Sie bitte NT Realty.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.