Baugrundstück mit Meerblick in Pržice, Kotor zu verkaufen

Ein 667 m² großes städtisches Grundstück in Pržice, am Hang zwischen Kotor und Tivat gelegen. Es ist nach Südwesten zur Bucht von Tivat ausgerichtet und verfügt über einen genehmigten Entwurf sowie eine Baugenehmigung für ein Wohngebäude mit acht Apartments, einem Pool und einer Tiefgarage mit zwölf Stellplätzen. Die vor Baubeginn fälligen Erschließungsgebühren wurden bereits entrichtet und sind im Preis inbegriffen. Ein Käufer kann das genehmigte Projekt wie geplant umsetzen oder unter denselben Planungsparametern mit einem eigenen Entwurf neu beginnen.

Preis: 250.000 € (Erschließungsgebühren bezahlt und inbegriffen)

‍

Das Grundstück befindet sich in Pržice, in der Katastralgemeinde Dub, innerhalb der Gemeinde Kotor. Es liegt in einer ruhigen Wohngegend abseits des Durchgangsverkehrs und dennoch nur wenige Minuten von den Hauptstraßen entfernt, die Kotor, Tivat und die Küste nach Budva verbinden. Die Altstadt von Kotor ist etwa 3,7 km, der Flughafen Tivat etwa 4,8 km und Porto Montenegro etwa 8,4 km entfernt – alle Ziele sind in weniger als einer Viertelstunde mit dem Auto erreichbar. Durch die Südwestausrichtung bietet das Grundstück einen Blick über die Bucht von Tivat und profitiert vom Licht am Nachmittag und Abend.

Die planungsrechtlichen Bedingungen erlauben einen Bebauungsgrad von 0,3 und eine Geschossflächenzahl von 0,8. Bei einem 667 m² großen Grundstück bedeutet dies eine maximale Grundfläche von etwa 200 m² und eine maximale Bruttogeschossfläche (BGF) von 533,6 m² oberirdisch. Die zulässige Gebäudehöhe umfasst Erdgeschoss, erstes Obergeschoss und Dachgeschoss (P+1+Pk), wobei zusätzliche Untergeschosse zulässig sind. Bei einem Flachdach kann das Gebäude bis zu 11,50 m bis zur Oberkante der Attika hoch sein. Bei einem geneigten Dach liegt die Grenze bei 10,00 m bis zum Gesims und 12,00 m bis zum First.

Der genehmigte Entwurf schöpft diese Kapazität voll aus. Es handelt sich um ein dreigeschossiges, steinverkleidetes Gebäude über einem Untergeschoss mit acht Apartments, einem Aufzug, angelegten Terrassen und einem in den Hang integrierten Infinity-Pool mit Holzdeck.

• Untergeschoss: 444,54 m² Bruttofläche. Garage mit 12 Stellplätzen, vier Lagerräumen, Technikräumen, Aufzug und Treppenhaus sowie der Poolkonstruktion (34 m²).
• Erdgeschoss: 198,81 m² Bruttofläche. Drei Apartments: zwei 2-Zimmer-Wohnungen mit 56,73 m² und 63,97 m² sowie ein 33,24 m² großes Studio. Die 2-Zimmer-Wohnungen verfügen über Terrassen und Gartenanteil.
• Erstes Obergeschoss: 196,23 m² Bruttofläche. Drei Apartments: zwei 2-Zimmer-Wohnungen mit 60,64 m² und 60,74 m² sowie ein 26,11 m² großes Studio.
• Zurückgesetztes Dachgeschoss: 138,51 m² Bruttofläche. Zwei Apartments: eine 46,73 m² große 1-Zimmer-Wohnung und eine 60,91 m² große 2-Zimmer-Wohnung, jeweils mit einer pergolaüberdachten Terrasse mit Blick auf die Bucht.

Die oberirdischen Geschosse umfassen insgesamt 533,55 m² Bruttofläche, was dem maximal zulässigen Wert entspricht. Dies ergibt etwa 409 m² Netto-Wohnfläche verteilt auf acht Einheiten: fünf 2-Zimmer-Apartments, ein 1-Zimmer-Apartment und zwei Studios. Inklusive Untergeschoss umfasst das Gebäude etwa 978 m² Bruttofläche.

Da die Baugenehmigung vorliegt und die Erschließungsgebühren bezahlt sind, sind die wichtigsten administrativen und finanziellen Hürden vor Baubeginn bereits genommen. Ein Käufer kann das genehmigte Projekt mit der bestehenden Baugenehmigung fortführen. Sollte ein anderes Konzept besser passen, etwa mit weniger und größeren Apartments oder als private Villa, kann ein neuer Entwurf unter denselben planungsrechtlichen Bedingungen in Auftrag gegeben und neue Genehmigungen eingeholt werden.

‍

‍

Die Highlights

• 667 m² städtisches Grundstück in Pržice, Gemeinde Kotor
• Südwestausrichtung mit Blick über die Bucht von Tivat
• Baugenehmigung für einen genehmigten Entwurf erteilt
• Erschließungsgebühren bezahlt und im Preis inbegriffen
• Maximale Bruttogeschossfläche 533,6 m² (Geschossflächenzahl 0,8, Bebauungsgrad 0,3)
• Zulässige Gebäudehöhe P+1+Pk, Untergeschosse erlaubt
• Genehmigtes Projekt: acht Wohnungen, ca. 409 m² Nettowohnfläche
• Tiefgarage für 12 Fahrzeuge, Lagerräume und Aufzug
• Infinity-Pool und angelegte Terrassen im genehmigten Entwurf
• ca. 3,7 km bis zur Altstadt von Kotor, ca. 4,8 km bis zum Flughafen Tivat

‍

‍

Das Besondere an dieser Immobilie

Die meisten Grundstücke, die rund um die Bucht zum Verkauf stehen, werden nur mit Baugenehmigungsauflagen angeboten. Dies bedeutet für den Käufer monatelange Planungsarbeit, Genehmigungsverfahren und Gebührenbescheide, bevor überhaupt mit dem Bau begonnen werden kann. Für dieses Grundstück liegen der genehmigte Entwurf und die Baugenehmigung bereits vor, und die kommunalen Abgaben sind entrichtet, sodass der Bau ohne vorherige bürokratische Hürden starten kann. Auch der Entwurf ist effizient gestaltet: Er nutzt die maximal zulässige Fläche voll aus, bietet Platz für zwölf Tiefgaragenstellplätze und platziert den Pool an der talseitigen Grundstücksgrenze, um den Blick optimal einzufangen.

Auch die Lage überzeugt: Pržice ist eine ruhige Wohngegend ohne Durchgangsverkehr, dennoch sind die Hauptstraßen nach Kotor und Tivat sowie die Küstenstraßen in wenigen Minuten erreichbar. Kotor, Tivat, der Flughafen und Budva liegen somit nur eine kurze Autofahrt entfernt.

‍

‍

Perspektive für Käufer

• Bauträger: Ein genehmigtes, abgabengezahltes Projekt mit acht Wohnungen im Korridor Kotor–Tivat. Der Wohnungsmix ist auf Zwei-Zimmer-Wohnungen ausgerichtet – die gefragteste Größe sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger in dieser Region.
• Privatkäufer: Die Möglichkeit, eine großzügige Privatvilla mit Gästeunterkunft, Pool und Garage auf einem nach Südwesten ausgerichteten Grundstück oberhalb der Bucht von Tivat zu errichten – basierend auf einem neuen Entwurf innerhalb der bestehenden Planungsparameter.
• Investoren: Die kurze Fahrtzeit zum Flughafen Tivat, nach Porto Montenegro und in die Altstadt von Kotor sorgt für eine ganzjährige Nachfrage sowohl bei Langzeit- als auch bei Ferienvermietungen.

‍

Lokale Infrastruktur

Alle Entfernungsangaben beziehen sich auf den Straßenweg, gemessen ab dem Grundstück.

‍

Mit dem Auto – Kotor

• Voli Supermarkt, Lješevići: ca. 2,2 km (ca. 4 Min.)
• HDL Einkaufszentrum: ca. 2,4 km
• Altstadt von Kotor: ca. 3,7 km (ca. 7 Min.)

‍

Mit dem Auto – Tivat und die Küste

• Flughafen Tivat: ca. 4,8 km (ca. 7 Min.)
• Zentrum von Tivat (Promenade Pine): ca. 7,8 km (ca. 14 Min.)
• Boka Place, Tivat: ca. 8,2 km (ca. 14 Min.)
• Porto Montenegro: ca. 8,4 km (ca. 15 Min.)
• Luštica Bay: ca. 9,6 km (ca. 13 Min.)
• Altstadt von Budva: ~20 km (~29 Min.)

‍

Schulen

• Arcadia Academy (internationale Schule): ~2,2 km (~5 Min.)
• Grundschule „Njegoš“, Škaljari: ~4 km (~10 Min.)
• Grundschule „Njegoš“, Kotor: ~4,3 km (~10 Min.)
• Grundschule „Narodni heroj Savo Ilić“, Dobrota: ~5,8 km (~12 Min.)
• Weiterführendes Bildungszentrum, Dobrota: ~5,8 km (~12 Min.)
• Knightsbridge Schools International, Tivat: ~8,2 km (~14 Min.)
• Grundschule, Tivat: ~8,2 km (~13 Min.)

‍

Gesundheitsversorgung

• Allgemeines Krankenhaus Kotor: ~4 km (~10 Min.)
• Gesundheitszentrum Kotor (Dom zdravlja): ~5,5 km (~10 Min.)
• Mansa Medica, Tivat: ~7,5 km (~11 Min.)
• Milmedika, Tivat: ~8,3 km (~14 Min.)

‍

Weitere Umgebung

• Flughafen Dubrovnik (Kroatien): ~55 km (~1 Std. 30 Min., zzgl. Grenzübergang)
• Flughafen Podgorica: ~75 km (~1 Std. 35 Min.)

‍

‍

Einschätzung vom Makler

Dies ist ein hervorragend vorbereitetes Grundstück. Die Planung, die Baugenehmigung und die Erschließungskosten sind in Montenegro oft langwierige und kostspielige Prozesse – hier ist dies bereits erledigt. Käufer sollten beachten, dass der genehmigte Entwurf die maximal zulässige Bruttogeschossfläche ausschöpft; unter den aktuellen Planungsbedingungen lässt sich also keine zusätzliche Fläche gewinnen. Der Mehrwert liegt in der hochwertigen Ausführung des Gebäudes, nicht in einer Erweiterung der Baufläche. Da das Gelände abfällt, sind für das Untergeschoss und die Poolterrassen Stützmauern und Erdarbeiten erforderlich, die von Anfang an im Budget berücksichtigt werden sollten. Die Lage ist ideal für Käufer, die mit dem Auto unterwegs sind, da Kotor, Tivat und die Schulen zwar nicht fußläufig, aber in kurzer Zeit mit dem Pkw erreichbar sind. Dafür bietet das Grundstück eine ruhige Umgebung und einen freien Blick über die Bucht – eine Kombination, die in dieser Nähe zu beiden Städten immer seltener zu finden ist.

Für die vollständigen Unterlagen, einschließlich der Planungsbedingungen, der genehmigten Entwurfszeichnungen und der Baugenehmigung, oder um einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, kontaktieren Sie bitte NT Realty. Wir haben unseren Sitz in Tivat und sind in der gesamten Bucht von Kotor tätig.

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.