Zweizimmerwohnung in erster Meereslinie, Muo, Kotor zu verkaufen
285.000 €
Funktionen
Explore in 3D
Guided Video Tour
In Brief
Eine 56 m² große Erdgeschosswohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern in einem Steinhaus in Muo, direkt gegenüber der Altstadt von Kotor, mit einer 35 m² großen, von einer Weinlaube beschatteten Terrasse. Voll möbliert, mit einem sicheren, eingelassenen Stauraum für Paddleboards, Fahrräder und Roller sowie zahlreichen Parkplätzen direkt vor der Tür (nicht zugewiesen, nicht im Eigentum enthalten). Derzeit als Kurzzeitmietobjekt genutzt, mit einem Bruttoertrag von rund 20.000 € in diesem Jahr – eine Rendite von etwa 7 % zum Angebotspreis. Die Altstadt von Kotor ist über die Gurdić-Bastion in 12 Minuten zu Fuß erreichbar; der Busbahnhof Kotor im benachbarten Škaljari ist ca. 1.000 m entfernt (ca. 14 Min. zu Fuß); der Flughafen Tivat ist 13 Minuten entfernt. 285.000 €.
Beschreibung
Nur wenige Wohnungen auf dieser Seite der Bucht von Kotor bieten die Möglichkeit, jeden Morgen auf die Terrasse zu treten und direkt über das offene Wasser auf die befestigten Mauern der Altstadt von Kotor zu blicken, die sich den Berghang hinaufziehen. Diese Wohnung bietet genau das. Sie liegt in erster Meereslinie in Muo – Gebäude, Terrasse, Straße, dann das Wasser, mit der Altstadt direkt gegenüber.
Die Wohnung ist komplett möbliert, größtenteils mit IKEA-Möbeln, und wurde eindeutig für die Vermietung konzipiert. Das Wohnzimmer wird durch ein Ledersofa – möglicherweise ein Schlafsofa – und zwei Sessel aus Leder und Schichtholz geprägt. Ein wandmontierter Fernseher und Küstenfotografien, die sich in der gesamten Wohnung wiederholen, bilden einen roten Faden, der die Räume miteinander verbindet. Ein Rundbogen und hohe Fenstertüren verleihen dem Eingangsbereich eine hellere und offenere Atmosphäre, als es die Grundfläche vermuten ließe.
Die Küche ist halb offen zum Wohnbereich hin gestaltet, mit Granitarbeitsplatten und einer kleinen Frühstückstheke aus Granit ausgestattet und bietet die üblichen Annehmlichkeiten: Kühlschrank, Herd, Waschmaschine und Spüle.
Beide Schlafzimmer gehen von einem Flur mit Fischgrätparkett ab. Das erste verfügt über ein graues, gestepptes Kopfteil und türkisfarbene Leinenstoffe vor einer freigelegten Steinwand – eine schöne Erinnerung an das Alter des Gebäudes. Das zweite Schlafzimmer an der Vorderseite des Gebäudes mit seinen Rundbogenfenstern ist mit zwei Einzelbetten ausgestattet und eignet sich gut für Familien oder gemeinsam reisende Gäste. Zwei Badezimmer stehen zur Verfügung: eines eher traditionell mit Vollbad und Duschkopf; das andere ein modernes Duschbad mit direktem Zugang von zwei Seiten – erreichbar sowohl vom zweiten Schlafzimmer als auch direkt vom Wohnzimmer aus, wodurch es auch als praktisches Gäste-WC für den Wohnbereich dient.
Die 35 m² große Terrasse unter der Weinlaube ist das Herzstück der Wohnung – ein schattiger Außenbereich mit der Altstadt als Kulisse. Ein sicherer, eingelassener Stauraum hält Paddleboards, Mietfahrräder und Roller aus dem Weg – ein kleines, aber äußerst nützliches Detail für eine Immobilie, die an aktive Gäste vermietet wird.
Es gibt keinen fest zugewiesenen Parkplatz zur Wohnung, aber die Straße bietet ausreichend Parkmöglichkeiten, und der größte und günstigste öffentliche Parkplatz von Kotor befindet sich in unmittelbarer Nähe – in der Praxis war das Parken bisher kein Problem. Die Wohnung ist in einem soliden Zustand und wurde als Mietobjekt gut angenommen, bietet jedoch Spielraum für einen neuen Eigentümer, durch farbenfrohe Kunstwerke und persönliche Akzente eine eigene Note einzubringen.
Ob zum Selbstbezug, zur Vermietung oder beides – sie erfüllt bereits jetzt perfekt ihren Zweck.
Wichtige Merkmale
- Angebotspreis 285.000 €
- Lage in erster Meereslinie in Muo mit direktem, unverbautem Blick über die Bucht auf die Altstadt von Kotor
- 56 m² große Erdgeschosswohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern – das zweite Bad mit zwei Zugängen bietet jedem Schlafzimmer einen eigenen Zugang, ideal für Gäste
- 35 m² große Terrasse unter einer Weinlaube mit sicherem, eingelassenem Stauraum für Paddleboards, Fahrräder und Roller
- Halboffene Küche mit Granitarbeitsplatten und einer Frühstückstheke aus Granit
- Komplett möbliert, hauptsächlich mit IKEA-Möbeln
- Ausreichend Parkplätze an der Straße und auf Privatgrundstücken direkt vor der Tür, dazu der größte und günstigste öffentliche Parkplatz von Kotor in unmittelbarer Nähe (nicht fest dem Apartment zugeordnet)
- Aktuell kurzfristig vermietet — ca. 20.000 € Bruttoeinnahmen in diesem Jahr, was einer Bruttorendite von etwa 7 % zum Angebotspreis entspricht
- Altstadt von Kotor in 12 Minuten zu Fuß über die Gurdić-Bastion (Südtor) erreichbar; Flughafen Tivat 13 Autominuten entfernt
Was es besonders macht
Die meisten Apartments mit direktem, unverstelltem Blick auf die Altstadt von Kotor befinden sich entweder innerhalb der Stadtmauern oder entlang der Küste von Dobrota im Norden – und das zu einem deutlich höheren Preis. Dieses Apartment bietet denselben erstklassigen Ausblick und den gleichen zwölfminütigen Fußweg zum Seetor von der Seite Muo aus – jedoch mit bequemen Parkmöglichkeiten an der Straße und einem eigenen Außenlagerraum, was Immobilien in den engen mittelalterlichen Gassen der Altstadt schlichtweg nicht bieten können. Ein voll möbliertes, renditestarkes Apartment mit unkomplizierten Parkmöglichkeiten und einer nachgewiesenen Rendite von fast 7 % ist in dieser Preisklasse auf beiden Seiten der Bucht nur schwer zu finden.
Für Käufer
Eine hervorragende Anlageimmobilie: ideal für Investoren, die eine unkomplizierte, bereits erfolgreich vermietete Ferienwohnung suchen, sowie für Käufer, die eine Basis in erster Meereslinie mit Blick auf die Altstadt für die eigene Nutzung außerhalb der Saison wünschen.
Lokale Infrastruktur
Muo ist ein ruhiges Steindorf, das sich entlang des westlichen Ufers der Bucht erstreckt und der Altstadt von Kotor gegenüberliegt – nah genug, um sie in wenigen Minuten zu Fuß zu erreichen, aber weit genug entfernt, um dem Trubel und den Preisen innerhalb der Stadtmauern zu entgehen. Es ist ein Ort, an dem Einheimische leben und einkaufen; eine Dorfbäckerei, eine Apotheke und ein Krankenhaus sind nur wenige Gehminuten entfernt. Der tägliche Markt von Kotor, Restaurants und die Annehmlichkeiten der Altstadt liegen nur einen kurzen Spaziergang weiter. Das Dorf selbst ist kompakt und gut zu Fuß zu erkunden, mit dem Wasser auf der einen und der Bergstraße auf der anderen Seite.
Zu Fuß erreichbar
- Pekara Vrmac (Bäckerei) – direkt in Muo, bei Einheimischen sehr beliebt für ihren Burek
- Medicor Apotheke Peluzica – 150 m / 2 Min.
- Krankenhaus Kotor – 210 m / 3 Min., rund um die Uhr geöffnet
- Lebensmittelgeschäft Marmo – in der Nähe in Škaljari, klein, aber gut sortiert
- Winter-Schwimmbad „Zoran Džimi Gopčević“ – ca. 7 Min. entfernt, Teil eines städtischen Sportkomplexes, der auch einen Fußballplatz umfasst
- Mediterranean Nights – ein wirklich gutes Restaurant direkt am Wasser in Muo, für den Sonnenuntergang empfiehlt sich eine Reservierung
- Marenda Steakhouse – 4,7★, ca. 10 Min. Fußweg in Richtung Altstadt
- BBQ Tanjga (Familienrestaurant Tanjga) – eine ehemalige Metzgerei, die sich zu einer lokal gefeierten Institution für Fleischgerichte entwickelt hat, ca. 10 Min. entfernt; 4,6★ bei fast 1.900 Bewertungen auf TripAdvisor und regelmäßiger Gewinner des Travellers' Choice Awards, zählt beständig zu den zehn besten Restaurants in Kotor
- Täglicher grüner Markt vor den Mauern der Altstadt – Obst, Gemüse und ein bekannter Fischstand von COGI sowie lokaler Käse, Oliven, Olivenöl und Wildpilze, ca. 15 Min. entfernt
- Gurdić-Bastion, das Südtor von Kotor und der nächstgelegene Eingang zur Altstadt – 800 m / 12 Min.
Medizinische Versorgung
- Krankenhaus Kotor / Kliničko-bolnički Centar Kotor – 210 m, rund um die Uhr geöffnet
- Apotheke Medicor Peluzica – 150 m
- Dental Studio Dr. Vuković – Altstadt, englischsprachig, sehr gut bewertet
Schulen
- JU Osnovna škola "Njegoš" Kotor – nächstgelegene staatliche Grundschule, in der Stadt
- Arcadia Academy – 12–13 Minuten / 5,1 km
- Knightsbridge Schools International – 21 Minuten / 11 km
Mit dem Auto
- Altstadt von Kotor und Supermärkte (Voli, Aroma, iDEA) – 2–3 Minuten
- Porto Montenegro – 23 Minuten / 11 km
- Luštica Bay – 20 Minuten / 12 km
- Flughafen Tivat (TIV) – 13 Minuten / 7,7 km
- Flughafen Podgorica (TGD) — 1 Std. 39 Min. / 79 km
- Flughafen Dubrovnik (DBV) — 2 Std. 7 Min. / 68 km (Grenzübergang – planen Sie in der Hochsaison zusätzliche Zeit ein)
Öffentliche Verkehrsmittel
Der Busbahnhof Kotor im benachbarten Škaljari ist etwa 1.000 m entfernt – ca. 14 Gehminuten – und bietet direkte Verbindungen entlang der Küste, ganz ohne Auto.
Einschätzung des Maklers
Muo ist einer der großen Vorteile beim Kauf auf dieser Seite der Bucht: Sie genießen den gesamten Charme der alten Steinhäuser von Kotor, direkt am Wasser und nur einen kurzen Fußweg von der Altstadt entfernt, ohne die Einschränkungen, die der Besitz innerhalb der Stadtmauern mit sich bringt. Dieses Apartment bietet genau diesen Ausblick, bequeme Parkmöglichkeiten direkt vor der Tür und zwei vollwertige Badezimmer für zwei Schlafzimmer – eine echte Seltenheit bei dieser Größe. Genau das macht es bei Mietern so beliebt, die Wert auf Privatsphäre legen, ideal für zwei Paare oder eine Familie. Als Investition hat es sich bereits bewährt und erzielt eine Rendite, die über dem lokalen Durchschnitt liegt. Ein neuer Eigentümer hat zudem Spielraum, durch farbenfrohe Kunstwerke und persönliche Akzente noch mehr Charakter einzubringen. Als Mietobjekt wirft es bereits Erträge ab; behalten Sie sich ein paar Wochen außerhalb der Saison für sich selbst zurück, und Sie haben gleichzeitig eine perfekt gelegene Urlaubsunterkunft.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
Landkarte
Leitfaden für die Nachbarschaft
Entdecke Kotor
Erfahren Sie mehr über das Leben in Kotor: Aktivitäten und Sehenswürdigkeiten in Kotor
Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
Verwandte Eigenschaften
Erhalten Sie Immobilien-Updates für Montenegro direkt in Ihren Posteingang.
Interessieren Sie sich für den Kauf eines Eigenheims? Suchen Sie nicht weiter, als mit unseren Immobilienexperten zusammenzuarbeiten.