Ein-Zimmer-Wohnung mit Meer- und Bergblick sowie Dachterrasse in Orahovac zu verkaufen

Eine exklusive Wohnanlage mit nur neun Apartments auf drei Etagen in Orahovac, am Nordufer der Bucht von Kotor – etwa 200 m vom Wasser entfernt, an einem der saubersten Badeabschnitte der gesamten Bucht. Das Gelände ist umzäunt und bietet einen Gemeinschaftspool, Garagen, Stellplätze sowie eine gepflegte Gartenanlage.

Ein-Zimmer-Wohnung mit Bad im Dachgeschoss, 43,28 m² Wohnfläche, zuzüglich einer 4,60 m² großen grünen Terrasse und einer exklusiven Dachterrasse von ca. 43,26 m², mit Meer- und Bergblick in Tri Oraha, Orahovac. Die Dachterrasse entspricht fast der Größe der darunterliegenden Wohnung. Gemeinschaftspool, umzäuntes Gelände. Ca. 200 m zum Strand; Kotor ca. 9 km / ca. 15 Min. Garage für 25.000 € oder Außenstellplatz für 8.000 € erhältlich. Fertigstellung Dezember 2026. 194.000 €.

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Orahovac ist das Dorf an der Bucht von Kotor, das Kenner der Region zum Schwimmen aufsuchen. Es liegt am Nordufer, an der malerischen Küstenstraße zwischen Kotor, Perast und Risan, und ist durch den Fluss Ljuta mit seinen kalten Süßwasserquellen von Dobrota getrennt. Das Wasser ist hier tief und glasklar. Da Orahovac an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die nicht im Schatten des Berges Vrmac liegt, bleibt die Sonne hier bis in den späten Abend hinein, lange nachdem es in Kotor und Prčanj bereits dunkel geworden ist. Es gilt allgemein als einer der besten Badeorte in der gesamten Bucht von Kotor.

Orahovac bietet mehr als nur eine Aussicht – es bietet ein Lebensgefühl. Es ist ein kleines, ruhiges Dorf mit authentischem Charakter: Steinhäuser, Zitronen- und Orangenbäume, eine Uferpromenade mit familiengeführten Konobas und eine stolze Fischereitradition. Der Morgen beginnt mit Vogelgezwitscher und dem Licht auf dem Wasser; der Tag wird vom Strand, dem Pool und dem kurzen Spaziergang zum Restaurant am Wasser bestimmt; der Abend endet mit der langen „goldenen Stunde“, die nur dieser Küstenabschnitt genießt, begleitet von einem Teller fangfrischem Fisch. Es ist das Leben am Meer in menschlichem Tempo – der Ort, an dem man einen ersten Sommer verbringt und leise beginnt, nach Wegen zu suchen, um für immer zu bleiben.

Tri Oraha – „drei Walnüsse“, eine Anspielung auf den Dorfnamen, der von orah, dem Wort für Walnuss, stammt – fügt sich harmonisch in die Umgebung ein, anstatt sie zu dominieren. Neun Apartments auf drei Etagen bedeuten eine bewusst niedrige Bebauungsdichte: keine Hochhäuser, keine Enge, dafür ein Gemeinschaftspool und eine gepflegte Anlage hinter einem gesicherten Eingang. Der Kiesstrand und die Konobas, die das Dorfleben prägen, sind in wenigen Schritten erreichbar, während die Annehmlichkeiten von Dobrota und Kotor nur eine kurze Autofahrt entfernt sind.

Das Highlight dieser Wohnung ist das Dach. Darunter befindet sich ein 43,28 m² großes Ein-Zimmer-Apartment mit einer 4,60 m² großen grünen Terrasse; darüber liegt eine private, exklusiv nutzbare Dachterrasse von ca. 43,26 m² – fast so groß wie die Grundfläche der Wohnung selbst. Von oben eröffnet sich der Blick in beide Richtungen: die Berge hinter dem Dorf, die Bucht vor einem und die lange Abendsonne, die Orahovac verwöhnt, wenn der Rest der Bucht bereits im Schatten liegt. In Bezug auf den Außenbereich pro Euro ist dies das attraktivste Angebot im dritten Stock.

Ideal für Käufer, für die die Dachterrasse das Hauptkaufargument ist – ein Paar, das draußen essen, entspannen und die Sonne genießen möchte, mit der Bucht direkt vor Augen, ohne den Preis eines Flaggschiff-Objekts zahlen zu müssen. Auch als Ferienunterkunft attraktiv: Eine private Dachterrasse mit Blick auf die Bucht vermarktet sich von selbst.

Gemeinschaftspool, umzäuntes Gelände; Parkmöglichkeiten optional (Garage 25.000 €, Außenstellplatz 8.000 €, solange der Vorrat reicht). Direkt vom Bauträger, inklusive rechtlicher und notarieller Unterstützung; Fertigstellung Dezember 2026. Die Innenaufnahmen sind Visualisierungen des Bauträgers.

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Hauptmerkmale

• Neun Apartments auf drei Etagen – Wohnanlage mit geringer Bebauungsdichte
• Umzäuntes Gelände, Gemeinschaftspool, gepflegte Gartenanlage
• Ca. 200 m zum Strand von Orahovac – eines der klarsten Gewässer und besten Badegebiete in der Bucht von Kotor
• Optionales Programm zur Mietverwaltung
• Direktkauf vom Bauträger
• Dachgeschosswohnung mit einem Schlafzimmer und einem Badezimmer, 43,28 m² Wohnfläche
• 4,60 m² grüne Terrasse sowie eine exklusiv nutzbare Dachterrasse von ca. 43,26 m²
• Meer- und Bergblick
• Gemeinschaftspool; geschlossene Anlage
• Garagenstellplatz (25.000 €) oder Außenstellplatz (8.000 €) optional erhältlich
• Im Bau – Fertigstellung Dezember 2026

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Einschätzung vom Experten

Dies ist die kluge Wahl für eine Dachgeschosswohnung. Sie zahlen keinen Spitzenpreis und erhalten dafür eine private Dachterrasse, die fast so groß ist wie die Wohnung selbst. Sie befindet sich ganz oben im Gebäude, bietet eine tolle Aussicht und ist perfekt für lange Abende in Orahovac. Sichern Sie sich bei Bedarf einen Stellplatz – es sind nur noch drei Garagen- und drei Außenstellplätze verfügbar – denn nur wenige Wohnungen hier bieten Ihnen so viel nutzbaren Außenbereich für diesen Preis.

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Leben in Orahovac

Orahovac liegt am Nordufer der Bucht von Kotor, an der Küstenstraße zwischen Kotor, Perast und Risan, getrennt von Dobrota im Süden durch den Fluss Ljuta und seine kalten Süßwasserquellen. Es ist ein traditionelles Fischer- und Seefahrerdorf – mit Steinhäusern, die zum Wasser hin abfallen, Zitrusbäumen in den Gärten und einer stolzen maritimen Geschichte. Der Ort hat sich den Charakter bewahrt, den viele andere Teile der Bucht bereits eingebüßt haben. Hier gibt es keine touristische Infrastruktur, keine Souvenirbuden und keinen sommerlichen Massenandrang. Was es gibt, ist einer der schönsten Orte zum Leben direkt am Wasser in der gesamten Boka.

Das Wasser ist das Herzstück des Ortes. Orahovac ist seit Langem für sein kristallklares Wasser in der Bucht von Kotor bekannt – tief, kühl und bemerkenswert klar über dem Kiesstrand. Da das Dorf an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die nicht im Schatten des Berges Vrmac liegt, genießt der nach Westen ausgerichtete Strand die Sonne deutlich länger als Kotor oder Prčanj, die bereits am späten Nachmittag im Schatten liegen. Es ist der Strand für die „Goldene Stunde“ der Bucht: ein Ort für ein morgendliches Bad, bevor die Boote kommen, ein langes Mittagessen am Wasser und ein letztes Eintauchen, während das Licht über Luštica kupferfarben wird. Einheimische und Kenner der Bucht kommen hierher zum Schwimmen; es gilt allgemein als einer der besten Badeplätze in der Boka.

Das Leben folgt dem Rhythmus des Wassers und der Jahreszeiten. Die Dinge des täglichen Bedarfs finden Sie im Dorf oder bei einem kurzen Spaziergang entlang der Uferpromenade; für den Wocheneinkauf, die Apotheke, die Schule oder das Krankenhaus sind es nur wenige Autominuten nach Dobrota oder Kotor. Es ist ruhig, ohne isoliert zu sein, schön, ohne poliert zu wirken – und mit der UNESCO-Altstadt von Kotor in 15 Minuten und Perast in 5 Minuten Entfernung sind Sie nie weit vom Rest der Bucht entfernt, wenn Sie es wünschen.

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Lokale Annehmlichkeiten

Das tägliche Leben in Orahovac konzentriert sich auf die Uferpromenade und die dortigen Geschäfte und Konobas; die umfassenderen Angebote von Dobrota und Kotor sind nur wenige Autominuten südlich gelegen.

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Zu Fuß – Dorf Orahovac und Uferpromenade

• Strand von Orahovac – ca. 200 m / ca. 3 Min. Ein langer Kiesstrand mit tiefem, außergewöhnlich klarem Wasser, Stegen und Leitern für den Einstieg. Dank seiner Westausrichtung bietet er die längste Sonneneinstrahlung aller Strände in der inneren Bucht. Der Zugang ist öffentlich und kostenlos; das Schwimmen hier ist für viele der Hauptgrund, Orahovac zu besuchen.
• Markt Njive – ca. 450 m / ca. 6 Min. Der Dorfladen, und zwar ein guter: frisches Obst und Gemüse, frisch gebackenes Brot und Gebäck, Käse, Aufschnitt und Dinge des täglichen Bedarfs. Er wird von einem freundlichen Inhaber geführt (nur Barzahlung). Für den täglichen Bedarf spart er die Fahrt; für einen Großeinkauf liegt Dobrota nur wenige Minuten südlich.
• Restaurant Veranda – ca. 200 m. 4,6 Sterne bei über 1.180 Bewertungen. Das wichtigste Restaurant des Dorfes: eine erstklassige Fischküche – Muscheln, Garnelen-Risotto, gefüllter Tintenfisch, gegrillter Fisch und Platten – zu fairen Preisen, mit eigenem Parkplatz. Die Art von beständigem, gut geführtem Lokal, das schnell zum Stammlokal wird.
• Grota Beach Bar & Restaurant – direkt am Wasser. 4,4 Sterne bei über 530 Bewertungen. Eine Strandbar mit Restaurant, die von Stammgästen für den schönsten Ausblick der Bucht gelobt wird; Oktopus und schwarzes Risotto, kühle Getränke am Kiesstrand und eine entspannte, untouristische Atmosphäre.
• Restaurant Casa del Mare – direkt am Wasser. 4,4 Sterne. Eine Terrasse direkt am Meer, den ganzen Tag geöffnet und sowohl für ein ausgiebiges Frühstück über dem Wasser als auch für das Abendessen sehr beliebt.
• Fluss & Quellen von Ljuta – am südlichen Ortsrand. Kalte Süßwasserquellen, die einen Großteil dieses Küstenabschnitts speisen, sowie das ruhige, grüne Ende der Uferpromenade.

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Eine kurze Fahrt Richtung Süden – Dobrota (ca. 4 km / ca. 8 Min.)

Hier beginnt das umfassendere Angebot: ein Aroma-Supermarkt und weitere Lebensmittelgeschäfte, Apotheken und das medizinische Zentrum Dom zdravlja, die Bäckerei Sandrela (4,8 Sterne, eine der angesehensten Bäckereien der Bucht) sowie eine Reihe geschätzter Restaurants am Wasser, darunter die Konoba Portun (4,7 Sterne, eine Fisch-Konoba, die bei Einheimischen sehr beliebt ist). Die Altstadt von Kotor mit ihren Märkten, Restaurants und Dienstleistungen ist nur wenige Minuten weiter entfernt.

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Schulen

• OŠ Narodni heroj Savo Ilić – staatliche Grundschule, Dobrota. ca. 7 km / ca. 12 Min.
• JU Gimnazija Kotor – staatliches Gymnasium, direkt neben der Savo Ilić in Dobrota. ca. 7 km / ca. 12 Min.
• Knightsbridge Schools International – Britischer internationaler Lehrplan, Seljanovo / Porto Montenegro, Tivat. ca. 22 km / ca. 35 Min.
• Arcadia Academy – internationale Schule, Lješevići, bei Tivat. ca. 25 km / ca. 40 Min.

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Mit dem Auto

• Altstadt von Kotor: ca. 9 km / ca. 15 Min.
• Perast (Maria vom Felsen): ca. 5 km / ca. 8 Min.
• Risan (Römische Mosaike): ca. 8 km / ca. 12 Min.
• Dobrota (Supermarkt, Apotheke, medizinisches Zentrum): ~4 km / ~8 Min.
• Stadtzentrum Tivat: ~21 km / ~33 Min.
• Porto Montenegro: ~22 km / ~35 Min.
• Flughafen Tivat (TIV): ~19 km / ~30 Min.
• Budva: ~31 km / ~45 Min.
• Flughafen Podgorica (TGD): ~89 km / ~2 Std.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): ~63 km / ~1 Std. 30 Min. (Grenzübergang – planen Sie in der Saison zusätzliche Zeit ein)

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Öffentliche Verkehrsmittel

Auf der Küstenstraße (E65) verkehren regelmäßig Busse – die Blue Line sowie Regionalbusse –, die Orahovac mit Kotor, Perast, Risan und weiter in Richtung Herceg Novi verbinden, mit einer Haltestelle im Dorf. Der Busbahnhof von Kotor (~9 km) bedient regionale und internationale Fernbuslinien. Taxis und Fahrdienste (Bolt, Yandex Go) sind in der gesamten Gemeinde verfügbar. Der Strand und die Uferpromenade sind fußläufig erreichbar und der Dorfladen deckt den täglichen Bedarf; ein Auto ist für alles außerhalb des Dorfes nützlich, wobei der Alltag hier weniger vom Auto abhängig ist als in den Siedlungen am Hang auf der anderen Seite der Bucht.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.