Zweizimmerwohnung mit Meerblick und Garage in Kava, Tivat zu verkaufen
252.000 €
Peter Flynn
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Auf einen Blick
69 m² große Wohnung mit zwei Schlafzimmern und einem Bad in Kava, Gemeinde Tivat. Die Wohnung befindet sich in der dritten Etage und bietet einen herrlichen Ausblick auf die Blumeninsel, die Insel Sveti Marko, die Halbinsel Luštica sowie über die Bucht von Tivat bis hin zu den Superyachten am Jetty One von Porto Montenegro. Die Immobilie ist komplett möbliert und verfügt über einen Garagenstellplatz mit Fernbedienung sowie einen separaten Abstellraum von ca. 3 m². Der neue HDL-Supermarkt ist nur wenige Gehminuten entfernt und liegt gegenüber dem zentralen Busbahnhof; eine Apotheke befindet sich an der Ecke der Hauptstraße, und auch Wine Empire sowie Montefish sind schnell erreichbar. Das Gebäude bietet einen gemeinschaftlich genutzten Außenbereich, der zum Spielen für Kinder und zum Grillen mit den Nachbarn einlädt. Der Strand Kalardovo ist in fünf Minuten mit dem Auto erreichbar.
Beschreibung
Die Aussicht ist hier das Highlight. Vom dritten Stock aus, über die Dächer von Kava hinweg, öffnet sich der Blick auf das Wasser: Die Blumeninsel und die Insel Sveti Marko liegen in der Bucht, die Halbinsel Luštica erstreckt sich in der Ferne, und der Blick schweift über die gesamte Bucht von Tivat bis nach Porto Montenegro, wo an klaren Tagen die Superyachten am Jetty One deutlich zu erkennen sind. Es ist kein bloßer Meerblick zwischen Gebäuden hindurch. Es ist ein echter Ausblick, der dazu einlädt, sich mit einer Tasse Kaffee hinzusetzen – und man genießt ihn vom Wohnzimmer, der überdachten Terrasse und beiden Schlafzimmern aus.
Das Wohn- und Esszimmer ist offen gestaltet, mit hellgrauen Fliesen, einem Esstisch für vier Personen, einem langen gestreiften Sofa und verglasten Türen, die auf die Terrasse führen. Eine Klimaanlage ist vorhanden, und der Raum profitiert von demselben Wasserblick, der die gesamte Wohnung prägt. Die Küche ist separat gehalten und mit warmen Eichenfronten, Vitrinenschränken, einem Beko-Backofen und einem Fenster ausgestattet, das direkt auf die Hügel hinter Kava blickt – ein schönes Detail für alle, die beim Kochen nicht nur auf das Meer schauen möchten.
Die Terrasse selbst ist überdacht, was sie zu einem echten Außenraum und nicht nur zu einem nachträglichen Anbau macht. Sie ist gefliest, bietet Platz für einen Bistrotisch mit zwei Stühlen, spendet im Hochsommer Schatten und bietet einen freien Blick über die Bucht. Es ist der ideale Ort für den Alltag: für den Morgenkaffee, einen Drink am Abend oder um zu beobachten, wie sich das Licht über dem Wasser verändert.
Das Hauptschlafzimmer hat eine angenehme Größe und ist mit einem dunklen Lederkopfteil, leichten Vorhängen und einem eigenen Fenster mit Meerblick ausgestattet. Das zweite Schlafzimmer ist flexibel nutzbar – derzeit mit einem Schlafsofa und einem Schreibtisch eingerichtet – und eignet sich ebenso gut als Arbeits-, Gäste- oder Kinderzimmer. Das Badezimmer ist komplett gefliest und verfügt über eine Eckduschkabine; ein separater Hauswirtschaftsbereich bietet Platz für die Waschmaschine und den Warmwasserboiler.
Praktisch gesehen ist dies eine pflegeleichte Wohnung, ideal für das ganzjährige Wohnen oder als „Lock-up-and-leave“-Domizil. Sie wird komplett möbliert verkauft, sodass vor dem Einzug keine Anschaffungen nötig sind. Die Garage mit Fernbedienung und einem gemeinschaftlich genutzten Kellerbereich für Fahrräder und zusätzlichen Stauraum macht die Parkplatzsuche überflüssig – ein Punkt, der in den steileren Straßen von Tivat wichtiger ist, als Käufer oft vermuten. Der separate Abstellraum bietet zusätzlichen praktischen Platz. Draußen bietet der gemeinschaftliche Außenbereich des Gebäudes Kindern einen Spielplatz und den Nachbarn einen Ort zum Grillen.
Kava liegt in der Nähe des Flughafens Tivat an der Ostseite der Bucht und ist einer der eher wohnlich geprägten Teile der Gemeinde Tivat – weniger auf die Touristensaison ausgerichtet, sondern eher auf Menschen, die das ganze Jahr über dort leben. Das Zentrum von Tivat ist 2,5 km bzw. 4 Autominuten entfernt (zu Fuß etwa 30 Minuten); Porto Montenegro ist 3,1 km bzw. 5 Autominuten entfernt, je nach Verkehrsaufkommen im Sommer.
Die Highlights
- 69 m², Zwei-Zimmer-Wohnung mit einem Bad, dritter von vier Stockwerken, Kava, Gemeinde Tivat
- Erhöhte Lage mit Blick auf die Blumeninsel, die Insel Sveti Marko, die Halbinsel Luštica und die Bucht von Tivat; die Superyachten am Jetty One in Porto Montenegro sind deutlich sichtbar
- Komplett möbliert
- Garage mit Fernbedienung sowie separater Abstellraum (~3 m²)
- Klimatisiertes, offenes Wohn- und Esszimmer
- Überdachte Terrasse mit Blick auf die Bucht, für den täglichen Gebrauch möbliert
- Gemeinschaftlicher Außenbereich zum Spielen für Kinder und zum Grillen für die Nachbarschaft
- HDL-Supermarkt nur wenige Gehminuten entfernt, gegenüber dem Hauptbusbahnhof; Wine Empire und Montefish in der Nähe; Strand Kalardovo fünf Autominuten entfernt
Das Besondere an dieser Immobilie
Im Gegensatz zu den meisten Wohnungen dieser Kategorie in der Gemeinde Tivat verfügt diese über eine eigene Garage und einen separaten Abstellraum – zwei Dinge, die bei dieser Größe und Preisklasse normalerweise fehlen und bei denen Käufer oft Kompromisse eingehen oder deutlich mehr zahlen müssen. In Kombination mit der überdachten Terrasse, die den Blick über die gesamte Breite der Bucht von Tivat bis zu den Superyachten am Jetty One in Porto Montenegro freigibt, dem komplett möblierten, bezugsfertigen Interieur und einer Lage, die bei Langzeit- und Kurzzeitmietern immer beliebter wird, bietet sie ein Maß an praktischem Komfort, das man sonst oft erst nach dem Kauf mühsam schaffen muss.
Perspektive für Käufer
Sehr gut geeignet für eine junge Familie, die eine pflegeleichte, komplett möblierte Basis mit echtem Meerblick und sicherem Parkplatz sucht, sowie als solide langfristige Investition. Auch für die Langzeitvermietung ist das Objekt attraktiv: Dieser Teil von Tivat in der Nähe des Flughafens ist bei Airbnb-Gastgebern und Gästen immer beliebter geworden, nicht zuletzt, weil man in nur dreißig Minuten zu Fuß das Zentrum von Tivat erreicht. Weniger geeignet für Käufer, deren Priorität die fußläufige Erreichbarkeit der Altstadt oder von Porto Montenegro selbst ist.
Lokale Infrastruktur
Kava und das benachbarte Mrčevac liegen an der Ostseite der Bucht von Tivat, in der Nähe des Flughafens, in einem Teil der Gemeinde, der als echtes Wohnviertel und nicht als saisonaler Ort fungiert. Das Tempo hier ist praktisch statt touristisch: Ein brandneuer Supermarkt, eine Apotheke an der Ecke der Hauptstraße, ein bekannter Weinladen und ein Fischfachgeschäft liegen nur wenige Minuten voneinander entfernt. Die Gegend wirkt das ganze Jahr über belebt und nicht nur nach dem Sommer verlassen.
Zu Fuß
- HDL-Supermarkt (brandneu): wenige Gehminuten entfernt, gegenüber dem Hauptbusbahnhof
- Apotheke: an der Ecke der Hauptstraße
- Wine Empire: ~3 Minuten – eines der am besten sortierten unabhängigen Weingeschäfte in der Bucht von Kotor
- Montefish: ~3 Minuten – ein angesehener Fischhändler mit frischen Meeresfrüchten aus der Adria
- Pekara Stara Boka (Bäckerei): ganz in der Nähe in Dumidran/Kava
Mit dem Auto
- Strand Kalardovo: ~5 Minuten
- Zentrum von Tivat: 2,5 km / 4 Minuten mit dem Auto (ca. 30 Minuten zu Fuß)
- Porto Montenegro: 3,1 km / 5 Minuten mit dem Auto, unter Berücksichtigung des sommerlichen Verkehrsaufkommens
- Altstadt von Kotor: 8,9 km / 14 Minuten
- Flughafen Tivat: in unmittelbarer Nähe
Medizinische Versorgung
Apotheke an der Ecke der Hauptstraße. Dental Expert, Dental Smile und DentArt – allesamt gut bewertete Kliniken – sind nur eine kurze Autofahrt entfernt im Zentrum von Tivat.
Schulen
Die Osnovna škola Drago Milović (staatliche Grundschule) und die Knightsbridge Schools International (privat/international) sind beide von Tivat aus gut erreichbar.
Etwas weiter entfernt
Das Zentrum von Tivat mit seiner großen Auswahl an Supermärkten (VOLI, iDEA), Bäckereien (Bakery Kordić, Pekara Davidović) und Restaurants (Macaroni Handmade Pasta, Bokka Modern in Porto Montenegro) ist nur eine kurze Autofahrt entlang der Bucht entfernt. Die Altstadt von Kotor ist 8,9 km bzw. 14 Autominuten entfernt.
Einschätzung des Maklers
Was dieses Objekt so attraktiv macht, ist die Kombination, bei der die meisten Käufer davon ausgehen, sie müssten sich für eines entscheiden: ein echter Ausblick und echte Alltagstauglichkeit. Viele Wohnungen in der Gemeinde Tivat bieten das eine oder das andere. Wenige bieten beides: eine Lage im dritten Stock mit freiem Blick über die Bucht bis nach Porto Montenegro, kombiniert mit einer Garage und einem Abstellraum, die die meisten Wohnungen dieser Größe einfach nicht haben. Dieser Teil von Tivat in der Nähe des Flughafens hat sich still und leise zu einer der aktivsten Ecken auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen entwickelt, und eine komplett möblierte, gut gelegene Wohnung wie diese ist genau das, wonach Airbnb-Gastgeber und -Gäste suchen. Kava ist vielleicht nichts für Käufer, die zum Abendessen in die Altstadt laufen möchten, aber für jeden, der hier wohnen, langfristig vermieten oder die Wohnung als Ferienunterkunft betreiben möchte, ist die tägliche Logistik bereits gelöst. Komplett möbliert, Parkplatz vorhanden, Stauraum vorhanden. Das ist in der Praxis mehr wert, als es auf dem Papier klingt.
Alle Angaben in diesem Dokument wurden nach bestem Wissen und Gewissen vom Eigentümer bereitgestellt und sollten unabhängig überprüft werden.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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