Centrale – Luštica Bay, Studio-Apartment zum Verkauf
244.000 €
Maša Flynn
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In Brief
Apartment 14-7-13 ist ein Studio im ersten Stock der Residence 14-7 in Centrale, dem Stadtzentrum von Luštica Bay. Es verfügt über 26,46 m² Innenfläche und einen 2,23 m² großen Balkon, was einer gesamten verkaufsfähigen Fläche von 28,69 m² entspricht. Der Preis beträgt 244.000 € inklusive Mehrwertsteuer; ein Garagen- oder fester Stellplatz ist über einen langfristigen Mietvertrag inbegriffen. Es ist das derzeit günstigste verfügbare Apartment in Centrale. Neubauprojekt, Fertigstellung für Juni 2028 geplant.
Beschreibung
Centrale ist das Stadtzentrum von Luštica Bay und das Viertel, das alle anderen Bereiche miteinander verbindet. Es ist um eine Piazza mit Cafés, einem Pub, einer Beauty-Bar, Geschäften und dem kürzlich eröffneten Hotel Centrale herum angelegt und bietet die alltäglichen Dienstleistungen, auf die der Rest des Resorts angewiesen ist: ein medizinisches Zentrum mit Zahnarztpraxis, eine Feuerwache, eine Bank und ausgewiesene Parkplätze. Tennis-, Padel-, Basketball- und Beachvolleyballplätze liegen direkt neben einem angelegten Park mit Spielplatz und Fitnessgeräten im Freien. Eine internationale Schule und eine Polizeistation sind in Planung.
Die Residence 14-7 befindet sich auf der Ostseite von Centrale, nur einen kurzen Fußweg von der Piazza entfernt. Das Gebäude folgt der architektonischen Tradition von Luštica Bay: ein Steinsockel, verputzte Obergeschosse in warmen Terrakotta- und Pastelltönen, dunkelblaue Fensterläden und gewölbte Loggien. Apartment 14-7-13 liegt im ersten Stock und bietet einen Blick auf den Innenhof der Residenz.
Die Eingangstür führt in einen kurzen Flur, von dem das Badezimmer abgeht. Das Bad ist mit einer begehbaren Dusche, WC, Waschbecken und Platz für eine Waschmaschine ausgestattet. Dahinter erstreckt sich entlang einer Wand die Küche mit Kochfeld, Spüle, Geschirrspüler und Kühlschrank, gegenüber einem Esstisch für vier Personen. Der Wohnbereich nimmt den restlichen Raum ein, mit einem Schlafsofa an einer Wand sowie Einbauschränken und Stauraum an der gegenüberliegenden Seite.
Doppelflügelige Glastüren am Ende des Raums führen auf einen 2,23 m² großen Balkon, der sich über die gesamte Breite des Apartments erstreckt – ideal, um dort einen Kaffee zu genießen oder ein paar Pflanzen aufzustellen.
Sämtliche Einbaumöbel sowie eine voll ausgestattete Küche und interner Stauraum sind im Preis inbegriffen, sodass das Apartment ab der Übergabe sofort bezugsfertig oder vermietbar ist. Ein Garagen- oder fester Stellplatz ist über einen langfristigen Mietvertrag enthalten.
Ausstattungsmerkmale
- Studio-Apartment, erster Stock, Residence 14-7, Centrale
- 26,46 m² Innenfläche, 2,23 m² Balkon, 28,69 m² gesamte verkaufsfähige Fläche
- Badezimmer mit begehbarer Dusche und Platz für eine Waschmaschine
- Küche mit Kochfeld, Spüle, Geschirrspüler und Kühlschrank
- Essbereich für vier Personen und Wohnbereich mit Schlafsofa in einem offenen Raumkonzept
- Doppelflügelige Glastüren zu einem Balkon über die gesamte Breite
- Einbauschränke und interner Stauraum
- Sämtliche Einbaumöbel inbegriffen
- Voll ausgestattete Küche
- Garagen- oder fester Stellplatz über einen langfristigen Mietvertrag
- Zugang zu zwei Pools für Erwachsene und einem Kinderbecken
- Kundenservice und Sicherheitsdienst rund um die Uhr
Vorteile für Eigentümer in Centrale
- Zugang zum Strand von Luštica Bay mit bevorzugter Reservierungsmöglichkeit an anderen Stränden des Resorts
- Shuttleservice zum Marina Village
- Kundenservice und Sicherheitsdienst rund um die Uhr
- Zugang zum Vermietungspool, der vom Luštica Bay Property Rental Service verwaltet wird
- Vergünstigte Raten im The Chedi Luštica Bay
- Zugang zu exklusiven Veranstaltungen auf Einladungsbasis
- Ganzjährige Immobilienverwaltung, Instandhaltung und Gartenpflege zu Vorzugskonditionen
Weitere verfügbare Studios in Centrale
14-7-13 ist das derzeit kleinste und preisgünstigste Studio in Centrale. Für Käufer, die mehr Platz wünschen, sind die folgenden Studios ebenfalls im Bau (off-plan) erhältlich. Alle Preise verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer.
- 14-4-13 – Studio – Innenbereich 33,34 m², Terrasse 5,81 m², Gesamtverkaufsfläche 39,15 m² – 333.000 € – Blick auf den Innenhof – Fertigstellung Juni 2028
- 14-2-24 – Studio – Innenbereich 32,35 m², Terrasse 9,50 m², Gesamtverkaufsfläche 41,85 m² – 356.000 € – Blick auf die Festung – Fertigstellung Dezember 2027
- 14-2-31 – Studio – Innenbereich 32,35 m², Terrasse 9,46 m², Gesamtverkaufsfläche 41,81 m² – 360.000 € – teilweiser Meerblick – Fertigstellung Dezember 2027
- 14-2-34 – Studio – Innenbereich 32,35 m², Terrasse 9,49 m², Gesamtverkaufsfläche 41,84 m² – 360.000 € – teilweiser Meerblick – Fertigstellung Dezember 2027
- 14-2-24A – Studio – Innenbereich 49,12 m² – 418.000 € – Blick auf die Festung – Fertigstellung Dezember 2027
- 14-2-31A – Studio – Innenbereich 49,12 m² – 428.000 € – teilweiser Meerblick – Fertigstellung Dezember 2027
- 14-2-34A – Studio – Innenbereich 49,12 m² – 428.000 € – Blick auf den Innenhof – Fertigstellung Dezember 2027
Lifestyle und Annehmlichkeiten in Luštica Bay
Luštica Bay ist eine geplante Küstenstadt auf der Halbinsel Luštica, die von Orascom Development entwickelt wird. Mit einem Investitionsvolumen von rund 1,5 Milliarden Euro ist es eines der größten Investitionsprojekte in Südosteuropa und das erste und größte Greenfield-Projekt in Montenegro. Das Gelände umfasst 690 Hektar, von denen nur 10 % bebaut werden, während der Rest als Grünfläche und für die einheimische Bepflanzung erhalten bleibt.
Heute ist das Resort zu etwa zehn Prozent fertiggestellt. Bereits vorhanden sind mehr als 450 Apartments, Villen und Reihenhäuser, die Luštica Bay Marina mit 115 Liegeplätzen, zwei Hotels, darunter das The Chedi Luštica Bay, fünf Strände und drei Sea Lounges sowie der 1,8 km lange Küstenweg Lungo Mare vom The Chedi Beach bis zum Almara Beach Club. Der Golfplatz verfügt über drei bespielbare Löcher, eine Driving Range und das ClubHouse. Zudem gibt es zwei Kinderclubs, eine Ambulanz, eine Zahnarztpraxis und eine Feuerwehr.
Nach Fertigstellung soll Luštica Bay über mehr als 3.000 Apartments, über 300 Villen mit Meerblick, sieben Hotels und mehr als 6.000 Einwohner verfügen. Die Pläne umfassen den 18-Loch-Golfplatz „Gary Player Signature“, einen zweiten Yachthafen mit Tankstelle und Port of Entry mit einer Gesamtkapazität von 220 Liegeplätzen, einen 4,9 km langen Lungo Mare entlang der gesamten Küste, eine Schule, Spa- und Wellnesseinrichtungen, ein Sportdorf mit Schwimmbad sowie ein Geschäftszentrum.
Beim Kauf von Neubauten in Luštica Bay fällt keine Grunderwerbsteuer an (die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten), Zahlungspläne laufen zinsfrei für bis zu fünf Jahre, und Immobilien können ab der Schlüsselübergabe am Vermietungsprogramm des Resorts teilnehmen.
Lage und Entfernungen
Entfernungen und Zeiten werden von der Residenz aus über das Wegenetz (zu Fuß und mit dem Auto) berechnet, nicht als Luftlinie. Die Fahrtzeiten gelten für den normalen Verkehr und können in der Hochsommerzeit länger sein.
Zu Fuß
- Piazza Centrale und Hotel Centrale – ca. 50 m, ca. 1 Minute
- Medizinisches Zentrum – ca. 650 m, ca. 9 Minuten
- Voli-Supermarkt – ca. 700 m, ca. 9 Minuten
- Almara Beach – ca. 2 km, ca. 27 Minuten
Mit dem Auto
- Marina Village und The Chedi Luštica Bay – ca. 1,5 km, ca. 5 Minuten
- Almara Beach Club – ca. 2,1 km, ca. 5 Minuten
- Altstadt von Kotor – ca. 12 km, ca. 20 Minuten
- Tivat und Porto Montenegro – ca. 15 km, ca. 22 Minuten
- Budva – ca. 25 km, ca. 35 Minuten
Flughäfen
- Flughafen Tivat – ca. 11 km, ca. 15 Minuten
- Flughafen Dubrovnik – ca. 63 km, ca. 1 Stunde 30 Minuten, über die Fähre Kamenari–Lepetane sowie Grenzübergang
- Flughafen Podgorica – ca. 87 km, ca. 1 Stunde 55 Minuten
Perspektive des Käufers
14-7-13 ist der günstigste Einstieg in die Luštica Bay. Für rund eine Viertelmillion Euro erhält ein Eigentümer ein komplett möbliertes Apartment im Stadtzentrum des Resorts, inklusive Parkplatz, Pool- und Strandzugang sowie dem vollen Umfang an Vorteilen für Eigentümer, die normalerweise Immobilien zu einem Vielfachen des Preises vorbehalten sind.
Als Ferienwohnung eignet sie sich ideal für Paare oder Alleinstehende, die mitten im Geschehen sein möchten: morgens ein Kaffee auf der Piazza, Tennis oder Padel nur wenige Minuten entfernt, und die Marina sowie das The Chedi sind in fünf Minuten mit dem Auto oder einem kurzen Shuttle-Transfer erreichbar. Das Vermietungsprogramm und die ganzjährige Immobilienverwaltung kümmern sich zwischen den Aufenthalten um das Apartment, sodass es als Ferienbasis völlig unkompliziert ist.
Als Investition ist ein möbliertes Studio im Stadtzentrum die Art von Einheit, die sich leicht vermieten lässt – sowohl an Kurzzeitgäste als auch an Personen, die im Resort arbeiten. Dank des zinslosen Zahlungsplans sind bei Vertragsunterzeichnung nur 36.600 € fällig, der Restbetrag wird über drei Jahre verteilt.
Einschätzung des Maklers
Dies ist ein kompaktes Apartment. Mit 26,46 m² Innenfläche ist es am besten für eine oder zwei Personen geeignet; der 2,23 m² große Balkon ist eher ein Ort, um kurz hinauszutreten, als um dort eine Mahlzeit einzunehmen. Er blickt auf den Innenhof der Residenz und nicht auf das Meer; Käufer, die einen Meerblick oder eine großzügige Terrasse wünschen, sollten sich die oben aufgeführten größeren Studios ansehen.
Centrale ist der lebendige Teil der Luštica Bay, was den Reiz ausmacht, aber im Sommer auch mehr Aktivität und Geräuschkulisse bedeutet als in den ruhigeren Wohnvierteln. Die Preise für die Studios in Centrale liegen bei etwa 8.500 € pro m² verkaufbarer Fläche; 14-7-13 ist also pro Quadratmeter nicht günstiger als seine Nachbarn, sondern schlichtweg kleiner. Es handelt sich um einen Neubau vom Reißbrett mit geplanter Fertigstellung im Juni 2028.
Fertigstellung und Zahlungsbedingungen
14-7-13 wird vom Reißbrett verkauft, die Fertigstellung ist für Juni 2028 geplant. Die Zahlungsbedingungen sind zinslos: 15 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags (36.600 €), gefolgt von 85 % in 12 gleichen vierteljährlichen Raten (jeweils ca. 17.283 €).
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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