Horizon Apartments – Luštica Bay, Studio zum Verkauf
€450,000
Maša Flynn
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Auf einen Blick
Ein Studio mit Meerblick in der Residence H3, Teil der ersten Phase von Horizon, dem neuen Wohnviertel von Luštica Bay am Hang oberhalb des Yachthafens. Apartment H3-13 befindet sich auf Ebene 1 und bietet 30,34 m² Innenfläche sowie eine 10,16 m² große Terrasse, was einer Gesamtfläche von 40,50 m² entspricht. Der Wohn- und Essbereich öffnet sich durch zwei verglaste Doppeltüren zur Terrasse, die einen Blick auf den Yachthafen und die Adria bietet. Zur Ausstattung gehören eine kanalisierte Klimaanlage, eine Fußbodenheizung im Badezimmer, raumhohe Einbauschränke, Zugang zu den Gemeinschaftspools von Horizon sowie ein Tiefgaragenstellplatz mit einem kostenlosen 25-Jahres-Mietvertrag. Der Angebotspreis liegt bei 450.000 €. Die Fertigstellung ist für 2027 geplant.
Beschreibung
Die Residence H3 ist eines der vier Gebäude der ersten Phase von Horizon und liegt am östlichen Ende des Viertels, in unmittelbarer Nähe zum Clubhouse. Wie der Rest von Horizon ist es aus warmem Luštica-Stein erbaut und verfügt über mediterrane Fensterläden, Bogengänge und Pergolen sowie gestufte Poolterrassen und Gärten mit Oliven- und Zitronenbäumen, die den Hang hinunterführen.
H3-13 ist ein kompaktes, gut durchdachtes Studio. Die Eingangshalle bietet auf einer Seite einen raumhohen Kleiderschrank und auf der anderen das Badezimmer mit Dusche, Waschbecken, WC und Platz für eine Waschmaschine. Dahinter erstreckt sich der Hauptraum über die gesamte Breite des Apartments: eine Einbauküche entlang der Seitenwand, ein Esstisch daneben und ein Wohnbereich mit Platz für ein Sofa oder Schlafsofa.
Die gesamte zum Meer ausgerichtete Wand ist verglast und verfügt über zwei Doppeltüren, die auf die Terrasse führen. Mit 10,16 m² erweitert die Terrasse den nutzbaren Wohnraum für einen Großteil des Jahres um ein Drittel – sie ist breit genug für einen Tisch mit Stühlen und bietet einen Blick über den Yachthafen und das offene Meer.
Als Horizon-Eigentümer erhält der Käufer eine dreijährige kostenlose Mitgliedschaft im Horizon Clubhouse mit Infinity-Pool, Fitnesscenter, Lounge und Kinderclub sowie Zugang zu den Stränden und Pools von Luštica Bay und einen kostenlosen Shuttle zur Yachthafenpromenade und ins Stadtzentrum.
Das Apartment H3-13 ist ein Studio auf Ebene 1 der Residence H3 mit 30,34 m² Innenfläche, einer 10,16 m² großen Terrasse (insgesamt 40,50 m²), einem Badezimmer mit Dusche sowie einem Tiefgaragenstellplatz mit einem kostenlosen 25-Jahres-Mietvertrag zu einem Angebotspreis von 450.000 €.
Ausstattungsmerkmale
- Erhöhte Lage zwischen der Adria und dem zweiten Loch des Golfplatzes
- Terrassen mit Ausrichtung zum Yachthafen und Meer
- Offener Wohn- und Essbereich
- Großzügige Verglasung für natürliches Licht und Ausblicke
- Voll ausgestattete Küchen
- Fußbodenheizung
- Interieur in Erdtönen mit natürlichen Texturen und hochwertigen Oberflächen
- Fassaden aus lokalem Stein, Bogengänge und mediterrane Fensterläden
- Abgestufte gemeinschaftliche Infinity-Pools und Sonnenterrassen
- Landschaftsgärten mit Oliven- und Zitronenbäumen
- Horizon Clubhouse mit Lounge, Infinity-Pool, Fitnesscenter und Kinderclub
- 25-jähriger Parkplatz-Mietvertrag für einen Stellplatz pro Wohneinheit
- Shuttle-Verbindung zum Marina Village und den Einrichtungen von Luštica Bay
- Bevorzugter Zugang zu den Dienstleistungen und Stränden von Luštica Bay
Vorteile für Horizon-Eigentümer
- Drei Jahre kostenlose Mitgliedschaft im Horizon Clubhouse
- Exklusiver Zugang zum Strand und den Pools von Luštica Bay sowie bevorzugte Reservierungen an anderen Stränden und Beach Clubs
- Kostenloser Shuttle zur Marina-Promenade und ins Stadtzentrum
- Rund um die Uhr Sicherheitsdienst und Kundenservice
- Ermäßigte Preise im The Chedi Luštica Bay für Familie und Freunde
- Vorzugskonditionen für Spa, Luštica Bay Fitnessstudio, Sportplätze, Restaurants, Geschäfte und Bootsliegeplätze
- Zugang zum Vermietungsprogramm von Luštica Bay
- Ganzjährige Immobilienverwaltung, Instandhaltung und Gartenpflege zu Vorzugskonditionen
Lifestyle und Annehmlichkeiten in Luštica Bay
Luštica Bay ist eine geplante Küstenstadt auf der Halbinsel Luštica mit einem Marina Village direkt am Wasser, das Restaurants, Cafés und Geschäfte entlang der Promenade bietet, sowie dem Hotel und Spa The Chedi Luštica Bay und Centrale, dem zweiten Zentrum der Stadt. Es gibt fünf Strände, Sportplätze, Wander- und Radwege sowie einen 18-Loch-Golfplatz von Gary Player Signature, der sich um die Wohnviertel am Hang erstreckt, wobei Horizon direkt am zweiten Loch liegt.
Lage und Entfernungen
Zu Fuß
- Horizon Clubhouse und Pools – ca. 2 Minuten
- Marina Village Promenade, Restaurants und Cafés – ca. 900 m, ca. 12 Minuten (bergab)
- The Chedi Luštica Bay und Marina Village Strand – ca. 1 km, ca. 15 Minuten
Mit dem Auto
- Centrale Luštica Bay – ~3 km, ~5 Minuten
- Radovići (Geschäfte, Apotheke, Post) – ~5 km, ~8 Minuten
- Tivat und Porto Montenegro – ~18 km, ~25 Minuten
- Altstadt von Kotor – ~13 km, ~18 Minuten
Flughäfen
- Flughafen Tivat – ~14 km, ~20 Minuten
- Flughafen Podgorica – ~90 km, ~1 Stunde 30 Minuten
- Flughafen Dubrovnik – ca. 63 km, ca. 1 Stunde 30 Minuten, zzgl. Grenzübertritt
Perspektive des Käufers
H3-13 ist der einfachste Einstieg in Horizon: ein Zuhause mit Meerblick, das dieselben Annehmlichkeiten wie das Clubhouse, die Pools, Strände, Tiefgaragen und den Verwaltungsservice der größeren Residenzen bietet, jedoch auf der kompaktesten Fläche des Viertels. Für Paare oder Alleinstehende ist es die ideale Urlaubsbasis, um die man sich zwischen den Besuchen keine Gedanken machen muss.
Studios lassen sich zudem am einfachsten vermieten, wobei das Vermietungsprogramm von Luštica Bay die Betreuung der Gäste, die Reinigung und die Instandhaltung für den Eigentümer übernimmt. Ein Kauf in der ersten Phase sichert Ihnen eine Lage in der Nähe des Clubhouses, und der Zahlungsplan verteilt den Großteil der Kosten auf die Bauzeit und die Zeit nach der Übergabe.
Einschätzung des Maklers
Dies ist ein Studio im wahrsten Sinne des Wortes – ein Raum zum Wohnen, Essen und Schlafen –, weshalb es sich besser für Kurzaufenthalte, Paare oder als Mietinvestition eignet als für die Nutzung durch eine Familie. Die Terrasse wertet das Raumgefühl deutlich auf und die bodentiefe Verglasung sorgt für viel Helligkeit. Käufer, die ein separates Schlafzimmer wünschen, sollten sich jedoch die Ein-Zimmer-Apartments von Horizon ansehen, die ab 66 m² beginnen.
Wie bei allen Objekten in Horizon handelt es sich um einen Kauf vom Reißbrett mit geplanter Fertigstellung im Jahr 2028; das fertige Apartment lässt sich derzeit nur anhand von Plänen und Renderings beurteilen. Die bereits fertiggestellten und bewohnten Viertel von Luštica Bay bieten jedoch eine solide Vertrauensbasis. Gerne zeigen wir Ihnen fertiggestellte Apartments ähnlicher Größe in Luštica Bay, damit Sie ein Gefühl für die Räumlichkeiten bekommen.
Fertigstellung und Zahlungsbedingungen
Das Apartment wird im Bauzustand angeboten, die Fertigstellung ist für Dezember 2027 geplant.
Der Bauträger bietet einen zinslosen Zahlungsplan an: 20 % bei Vertragsunterzeichnung, 50 % in vierteljährlichen Raten während der Bauphase und 30 % in vierteljährlichen Raten über bis zu zwei Jahre nach der Schlüsselübergabe. Die vollständigen Bedingungen werden im Reservierungsvertrag bestätigt.
Verfügbare Studio-Apartments im Bau
- H802 Mit einer Innenfläche von 29,28 m² und einer zusätzlichen exklusiv genutzten Fläche von 15,43 m². Der Angebotspreis beträgt 378.000 €
- H803 Mit einer Innenfläche von 39,92 m², einer Terrasse von 10,53 m² und einer zusätzlichen exklusiv genutzten Fläche von 11,15 m². Der Angebotspreis beträgt 576.000 €.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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