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Horizon – Zwei-Zimmer-Wohnung in Luštica Bay zum Verkauf
€916,000
Maša Flynn
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Auf einen Blick
Das Apartment H8-01 ist eine Erdgeschosswohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern in der Residence H8 in Horizon, Luštica Bay. Sie verfügt über 78,68 m² Wohnfläche, eine 12,63 m² große Terrasse sowie einen weiteren 66,44 m² großen Privatgarten, der zur exklusiven Nutzung zur Verfügung steht. Die gesamte verkaufsfähige Fläche beträgt 91,31 m². Der Preis liegt bei 916.000 € inklusive Mehrwertsteuer und beinhaltet einen Tiefgaragenstellplatz mit einem Pachtvertrag über 25 Jahre. Das Objekt befindet sich in der Planungsphase, die Fertigstellung ist für Dezember 2029 geplant.
Beschreibung
Horizon ist das privateste Viertel von Luštica Bay. Es liegt am Hang zwischen dem Marina Village und dem Golfplatz und bietet einen Blick über die Adria. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet ohne Geschäfte oder Gewerbeeinheiten, das mit lokalem Stein, grünen Fensterläden und Bogengängen erbaut wurde und entlang von zypressengesäumten Wegen und terrassierten Gärten angelegt ist.
Die Residenz H8 ist Teil der neuen Verkaufsphase. H8-01 befindet sich auf Ebene 0, dem untersten Stockwerk des Gebäudes, und ist eines der wenigen Apartments in Horizon, das über einen eigenen Garten verfügt.
Die Eingangstür führt in eine offene Küche mit Ess- und Wohnbereich. Die Küche verläuft entlang der Rückwand und wird komplett ausgestattet geliefert. Der Essbereich bietet Platz für einen Tisch für sechs Personen, und vom Wohnzimmer aus gelangt man durch breite Schiebetüren auf eine 12,63 m² große Terrasse. Die Terrasse ist groß genug für einen Esstisch sowie eine Lounge-Garnitur und bietet einen direkten Zugang zum Garten.
Beide Schlafzimmer liegen nebeneinander auf der Gartenseite des Apartments. Jedes verfügt über Einbauschränke und Türen, die direkt auf einen überdachten Außenbereich führen. Das Hauptschlafzimmer hat ein eigenes Bad; das zweite Badezimmer dient als Gäste-WC und für den Wohnbereich.
Der 66,44 m² große Garten erstreckt sich vor dem Apartment unterhalb der Terrasse und der Schlafzimmer und verfügt über einen eigenen Treppenzugang. Durch das exklusive Nutzungsrecht bietet er dem Apartment einen Außenbereich, der eher einem Stadthaus als einem typischen Apartment gleicht, und bietet zudem Platz für Bepflanzungen, eine Rasenfläche und Gartenmöbel.
Eine kanalisierte Klimaanlage, außenliegende Beschattung und eine Fußbodenheizung in den Badezimmern machen das Apartment ganzjährig nutzbar. Die Bewohner teilen sich den Infinity-Pool und die Sonnenterrasse der Residenz. Ein Tiefgaragenstellplatz ist mit einem 25-jährigen Pachtvertrag inbegriffen.
Ausstattungsmerkmale
- Erdgeschoss-Apartment, Ebene 0, Residenz H8
- Zwei Schlafzimmer, zwei Badezimmer (Hauptschlafzimmer mit eigenem Bad)
- 78,68 m² Innenfläche, 12,63 m² Terrasse, 91,31 m² gesamte Verkaufsfläche
- 66,44 m² privater Garten mit exklusivem Nutzungsrecht
- Offene Küche, Ess- und Wohnbereich
- Terrasse mit Zugang durch Schiebetüren vom Wohnbereich
- Beide Schlafzimmer führen direkt auf einen überdachten Bereich und in den Garten
- Einbauschränke in beiden Schlafzimmern
- Voll ausgestattete Küche
- Fußbodenheizung in den Badezimmern
- Klimaanlage mit Kanalsystem und außenliegender Verschattung
- Infinity-Pool der Residenz und Sonnenterrasse
- Tiefgaragenstellplatz mit 25-jährigem Pachtvertrag
Vorteile für Horizon-Eigentümer
- Drei Jahre kostenlose Mitgliedschaft im Horizon Clubhouse
- Exklusiver Zugang zum Strand und den Pools von Luštica Bay sowie bevorzugte Buchungsmöglichkeiten für andere Strände und Beach Clubs
- Kostenloser Shuttle zur Marina-Promenade und ins Stadtzentrum
- Rund um die Uhr Sicherheitsdienst und Kundenservice
- Ermäßigte Preise im The Chedi Luštica Bay für Familie und Freunde
- Vorzugskonditionen für Spa, Fitnessstudio, Sportplätze, Restaurants, Geschäfte und Yachtliegeplätze
- Zugang zum Vermietungsprogramm von Luštica Bay
- Ganzjährige Immobilienverwaltung, Instandhaltung und Gartenpflege zu Vorzugskonditionen
Weitere verfügbare Zwei-Zimmer-Apartments in Horizon
Für Käufer, die Grundrisse, Etagen oder Liefertermine vergleichen, sind derzeit auch die folgenden Zwei-Zimmer-Wohnungen im Bau (off-plan) verfügbar. Alle Preise verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer.
- H5-13– Innenfläche 91,01 m², Terrasse 14,27 m², Gesamtverkaufsfläche 105,28 m² – 1.183.000 € – Fertigstellung Juni 2029
- H5-22– Innenfläche 91,68 m², Terrasse 9,81 m², Gesamtverkaufsfläche 101,49 m² – 1.142.000 € – Fertigstellung Juni 2029
- H6-11– Innenfläche 98,72 m², Terrasse 11,00 m², Gesamtverkaufsfläche 109,72 m² – 1.069.500 € – Fertigstellung Juni 2029
- H7-11– Innenfläche 88,11 m², Terrasse 12,48 m², Gesamtverkaufsfläche 100,59 m² – 955.000 € – Fertigstellung September 2029
- H7-13– Innenfläche 94,62 m², Terrasse 16,73 m², Gesamtverkaufsfläche 111,35 m² – 1.069.000 € – Fertigstellung September 2029
Neuer Verkaufsstart – Residenz H8
- H8-11– Innenfläche 83,30 m², Terrasse 12,63 m², Gesamtverkaufsfläche 95,93 m², exklusive Nutzfläche 11,15 m² – 969.000 € – Fertigstellung Dezember 2029
- H8-12– Innenfläche 87,57 m², Terrasse 17,70 m², Gesamtverkaufsfläche 105,27 m² – 1.003.000 € – Fertigstellung Dezember 2029
- H8-21– Innenfläche 83,30 m², Terrasse 12,63 m², Gesamtverkaufsfläche 95,93 m² – 956.000 € – Fertigstellung Dezember 2029
Lifestyle und Annehmlichkeiten in Luštica Bay
Luštica Bay ist eine geplante Küstenstadt auf der Halbinsel Luštica, die von Orascom Development entwickelt wurde. Das Marina Village liegt direkt unterhalb von Horizon und beherbergt den Yachthafen, eine Promenade mit Restaurants, Cafés und Geschäften sowie das Hotel und Spa The Chedi Luštica Bay. Centrale, das zweite Zentrum der Stadt, verfügt über eine Piazza sowie Tennis- und Padelplätze. Entlang der Küste befinden sich der Marina Beach, die Zen Beach Sea Lounge, die ROK Beach Bar und der The Chedi Beach, die durch die 1,8 km lange Lungo Mare Promenade miteinander verbunden sind. Der 18-Loch-Golfplatz „Gary Player Signature“ befindet sich rund um The Peaks, direkt oberhalb von Horizon, in der Entwicklung.
Lage und Entfernungen
Zu Fuß
- Infinity-Pool der Residenz – vor Ort
- Horizon Clubhouse – ca. 400 m, ca. 5 Minuten
- Marina Beach und Lungo Mare Promenade – ~600 m, ~10 Minuten (bergab)
- Marina Village Promenade, Restaurants und Cafés – ca. 900 m, ca. 12 Minuten (bergab)
- The Chedi Luštica Bay – ca. 1,2 km, ca. 15 Minuten
Mit dem Auto
- Centrale Luštica Bay – ~3 km, ~5 Minuten
- Radovići (Geschäfte, Apotheke, Post) – ~5 km, ~8 Minuten
- Almara Beach und Pecka Beach – ca. 5 Minuten
- Tivat und Porto Montenegro – ~18 km, ~25 Minuten
- Altstadt von Kotor – ~13 km, ~18 Minuten
Flughäfen
- Flughafen Tivat – ~14 km, ~20 Minuten
- Flughafen Podgorica – ~90 km, ~1 Stunde 30 Minuten
- Flughafen Dubrovnik – ca. 63 km, ca. 1 Stunde 30 Minuten, zzgl. Grenzübertritt
Perspektive des Käufers
H8-01 ist ideal für Käufer, die sich die Sicherheit und den Service einer betreuten Wohnanlage wünschen, ohne auf einen eigenen Garten verzichten zu wollen. Kinder können direkt von ihrem Schlafzimmer ins Freie gelangen, das Frühstück lässt sich von der Terrasse auf den Rasen verlegen, und der Pool, das Clubhaus sowie der Strand sind bequem zu Fuß erreichbar.
Als Ferienimmobilie ist diese Kombination ideal: Das Vermietungsprogramm von Luštica Bay und die ganzjährige Immobilienverwaltung kümmern sich zwischen den Aufenthalten um das Apartment, sodass es als Urlaubsdomizil keinerlei Aufwand erfordert. Für Feriengäste bieten zwei Badezimmer, zwei gleich große Schlafzimmer und ein privater Garten einen deutlichen Mehrwert gegenüber einem Standard-Apartment.
Einschätzung des Maklers
Da es sich um eine Erdgeschosswohnung handelt, bringt dies sowohl Vorteile als auch Kompromisse mit sich. Der Garten und der direkte Zugang ins Freie von jedem Hauptraum aus sind in Horizon eine Seltenheit, doch der Ausblick von Ebene 0 ist eingeschränkter und stärker gerahmt als in den oberen Etagen der Residenz. Käufer, für die ein weiter Meerblick Priorität hat, sollten sich auch die darüber liegenden Einheiten H8-11, H8-12 oder H8-21 ansehen.
Das Apartment wird im Bau verkauft, die Fertigstellung ist für Dezember 2029 geplant. Der Zahlungsplan erstreckt sich weit über die Schlüsselübergabe hinaus, was die Planung der Wartezeit erleichtert. Käufer sollten sich jedoch darauf einstellen, dass es noch drei Jahre bis zum Einzug dauert.
Fertigstellung und Zahlungsbedingungen
H8-01 wird im Bau verkauft, die Fertigstellung ist für Dezember 2029 geplant. Die Zahlungsbedingungen sind zinsfrei: 20 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags, 50 % in vierteljährlichen Raten bis zur Fertigstellung und 30 % in vierteljährlichen Raten über die zwei Jahre nach der Fertigstellung.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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